土地增值稅法講義

1、土地增值稅法講義一、 土地增值稅法概述土地增值稅法是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范是1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅二、開征土地增值稅的目的增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需要。是為了抑制炒買炒賣土地投機(jī)暴利的行為。是為了國(guó)家參與土地增值收益的分配方式。三、土地增值稅納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物

2、（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。納稅義務(wù)人有四個(gè)特點(diǎn)：1、不論是法人還是自然人；2、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；3、不論是內(nèi)、外資企業(yè)；4、不論部門。四、征收范圍（一）、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；國(guó)有土地是指按照國(guó)家規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。（二）、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說(shuō)的附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭破壞的物品。征收范圍的界定：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國(guó)家所有。中華人民共和國(guó)憲法、中華人民共和國(guó)土管理法的規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除

3、由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外。屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依法對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法征用的土地屬于國(guó)家所有。只有對(duì)轉(zhuǎn)讓屬于國(guó)家所有的土地的行為才征收土地增值稅。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征收范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓行為是否取得收入是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。無(wú)論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)還是房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬土地增值稅征收范圍之內(nèi)。根據(jù)以上三條標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)若干具體情況的判定（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的：1、出售國(guó)有土地使用權(quán)的：“生地變熟地”2、取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開

4、發(fā)建造然后出售的3、存量房地產(chǎn)的買賣。（二）、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的1、房地產(chǎn)的繼承。2、房地產(chǎn)的贈(zèng)與。“贈(zèng)與”是指如下情況:(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。3、房地產(chǎn)的出租4、房地產(chǎn)的抵押在抵押期間，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有

5、變更不征收。抵押期滿視產(chǎn)權(quán)是否變更來(lái)判斷是否征收。5、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征收范圍，但個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可免征。6、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值。對(duì)投資或聯(lián)營(yíng)的企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)征收土地增值稅。7、合作建房對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征。9、房地產(chǎn)的代建

6、行為房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完后向客戶收取代建收入的，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更，故不屬于征收范圍，不征收土地增值稅。10、房地產(chǎn)的重新評(píng)估重新評(píng)估， 雖然增值，但沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，不屬于征收范圍，不征收土地增值稅。五、 土地增值稅的稅率和納稅地點(diǎn)土地增值稅的稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%100%的部分4053超過(guò)100%200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)

7、以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。六、應(yīng)稅收入與扣除額的確定、應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅,這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額。因此，要計(jì)算增值額時(shí)，不僅要確認(rèn)應(yīng)稅收入總額，還要正確確定扣除項(xiàng)目金額。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目規(guī)定：“（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （一）取得土地使

8、用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目。 實(shí)施細(xì)則第七條第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括

9、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建

10、房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立

11、的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

12、的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！币?、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，就包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看包括：1貨幣收入2、實(shí)物收入3、其他收入關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題：對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房

13、價(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅199548號(hào) ）二、扣除項(xiàng)目金額的確定根據(jù)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定,計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額包括以下項(xiàng)目：（一）、取得土地使用權(quán)所支付的金額主要包括：1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括：（1）、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓

14、方式取得的土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的地價(jià)款；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)款。（2）、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)有登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。土地的征用及補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上地

15、下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出。建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)綠化、道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)等。公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)企

16、業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。財(cái)務(wù)費(fèi)用按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用關(guān)于借款費(fèi)用資本化的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行判斷，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目完工之前的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化，將借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成本。但作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成

17、本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。備注：利率不超過(guò)銀行同類同期貸款利率；逾期加息和罰息不在扣除范圍內(nèi)。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意房地產(chǎn)企業(yè)印花稅已在管理費(fèi)用中列支，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，不得重復(fù)扣除；其它類型的企業(yè)計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括印

18、花稅。5、其它扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的，加計(jì)20%的扣除。6、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及

19、建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契

20、稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=(每級(jí)距的土地增值額*適用稅率)在實(shí)際工作中可以采用速算扣除法計(jì)算計(jì)算方法:第一步:計(jì)

21、算應(yīng)稅收入第二步:計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第三步:計(jì)算增值額增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額第四步:計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率,用以判斷適用稅率.增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=增值額/扣除項(xiàng)目金額第五步:計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除額速算扣除額=扣除項(xiàng)目金額*適用速算扣除系數(shù)七、土地增值稅的稅收優(yōu)惠(1)、關(guān)于土地增值稅征免政策問(wèn)題對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。財(cái)稅1999210號(hào)。目前新的政策規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，

22、按規(guī)定征收土地增值稅。(2)、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的非房地產(chǎn)企業(yè)免稅以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的不免稅(3)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的； 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與經(jīng)濟(jì)適用房普通標(biāo)準(zhǔn)住宅: 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建

23、筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3以內(nèi)（4）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 八、企業(yè)交納土地增值稅有關(guān)會(huì)計(jì)處理一、交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。二、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，應(yīng)分別以下情況進(jìn)行

24、會(huì)計(jì)處理:1.主營(yíng)（兼營(yíng)）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目。2.企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”、等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”、等科目，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目。三、企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。四、企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)

25、營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條第1款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。五、為了提供土地增值稅的計(jì)算依據(jù)，企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用等，在有關(guān)會(huì)計(jì)科目或備查簿中詳細(xì)登記。九、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單

26、位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)

27、規(guī)定的其他情況。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)

28、算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的

29、居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算

30、項(xiàng)目的扣除金額。五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委

31、托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)

32、置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。

33、各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。十、關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函2007645號(hào) 四川省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示（川地稅發(fā)20077號(hào)）收悉，批復(fù)如下：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅

34、和契稅等相關(guān)稅收。十一、土地增值稅籌劃1、合理定價(jià)的土地增值稅籌劃某房地產(chǎn)公司主要從事普通住宅開發(fā)，2008年竣工的一片住宅小區(qū)，平均售價(jià)為6700元/平方米，總面積為2萬(wàn)平方米，銷售總金額預(yù)計(jì)可達(dá)1.34億元，已售出1.6萬(wàn)平方米，已售金額10720萬(wàn)元。該房產(chǎn)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為2800萬(wàn)元，開發(fā)成本為5200萬(wàn)元，利息支出420萬(wàn)元（不能按項(xiàng)目分?jǐn)偅渌_發(fā)費(fèi)380萬(wàn)元。按規(guī)定不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，房地產(chǎn)項(xiàng)目按取得土地使用權(quán)及開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除為（28005200）×10800萬(wàn)元（假設(shè)本例與企業(yè)實(shí)際發(fā)生數(shù)一致）。由于國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)政策，銷售價(jià)格出

35、現(xiàn)起伏，公司出現(xiàn)三種意見：一是繼續(xù)保持原平均價(jià)格銷售，二是加價(jià)銷售，由于開發(fā)商已不存在資金壓力，所以準(zhǔn)備加價(jià)銷售，但銷售進(jìn)度會(huì)放慢，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。三是為促銷，可以進(jìn)行適當(dāng)讓利，能加速銷售。稅務(wù)師對(duì)以上幾種情形進(jìn)行了測(cè)算：（一）仍按6700元/平方米銷售收入：1.34億元應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：13400×5670萬(wàn)元。城建稅7，教育費(fèi)附加3兩者之和：670×1067萬(wàn)元土地增值稅計(jì)算：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2800萬(wàn)元；開發(fā)成本為5200萬(wàn)元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（28005200）×10800萬(wàn)元稅金為737萬(wàn)元；房地產(chǎn)加計(jì)20：（28005200）×201600

36、萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：11137萬(wàn)元; 增值額為13400111372263萬(wàn)元。增值比率為2263/11137×10020.32土地增值稅為2263×30%=678.90企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)為1340028005200420380737678.93184.10萬(wàn)元。 （二）：如將剩余4000平方米加價(jià)1000元銷售，以7700元/平方米銷售。則收入：107207700×400013800萬(wàn)元應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：13800×5690萬(wàn)元。城建稅7，教育費(fèi)附加3兩者之和：690×1069萬(wàn)元土地增值稅計(jì)算：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2800萬(wàn)元；開

37、發(fā)成本為5200萬(wàn)元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（28005200）×10800萬(wàn)元稅金為759萬(wàn)元；房地產(chǎn)加計(jì)20：（28005200）×201600萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：11159萬(wàn)元; 增值額為13800111592641萬(wàn)元。增值比率為2641/11159×10023.67土地增值稅為2641×30%=792.3萬(wàn)元企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)為1380028005200420380759792.33448.70萬(wàn)元。如將剩余4000平方米降價(jià)銷售，以6600元/平方米銷售。則收入：107206600×400013360萬(wàn)元應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：13360

38、15;5668萬(wàn)元。城建稅7，教育費(fèi)附加3兩者之和：668×1066.8萬(wàn)元土地增值稅計(jì)算：取得土地使用權(quán)所支付的金額為2800萬(wàn)元；開發(fā)成本為5200萬(wàn)元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（28005200）×10800萬(wàn)元稅金為734.80萬(wàn)元；房地產(chǎn)加計(jì)20：（28005200）×201600萬(wàn)元允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：11134.80萬(wàn)元; 增值額為1336011134.802225.20萬(wàn)元。增值比率為2225.20/11134.80×10019.98土地增值稅免征企業(yè)實(shí)際所得稅前利潤(rùn)為1380028005200420380734.803825.20萬(wàn)元。三種方案

39、比較：方案三（降價(jià)銷售）的稅前實(shí)際利潤(rùn)最大；維持原價(jià)這方案一次之；加價(jià)銷售的方案利潤(rùn)最少。經(jīng)分析：方案三與方案一所得稅前利潤(rùn)增加3825.203184.10641.10萬(wàn)元。主要是雖然收入減少了40萬(wàn)元。但支出也減少了681.10萬(wàn)元（土地增值稅678.90萬(wàn)元、稅金及附加2.20萬(wàn)元），而且支出減少數(shù)大于收入增加數(shù)。方案二與方案一比較，雖然收入增加了400萬(wàn)元，但支出也增加了135.40萬(wàn)元（22113.4）。凈增加為264.60萬(wàn)元。其收入與放慢銷售速度所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是否配比，需經(jīng)營(yíng)者充分思考。4000平方米不同銷售價(jià)格企業(yè)稅前利潤(rùn)之比較：項(xiàng)目4000平均銷價(jià)三項(xiàng)稅金應(yīng)繳土地增值稅所得稅稅前利潤(rùn)備注備選方案4909.00697.6003186.00可選 備選方案5700.00715.0003485.00可選方案三6600.00734.8003825.20可選(最優(yōu))方案一6700.00737.00678.903184.10不可選 方案二7700.00759.00792.303448.70不可選備選方案8600.00778.8894.363686.84不可選備選方案9126.00790.37954.013826.02可選通過(guò)此例，不難看出在成本確定的情況下，定價(jià)與稅前利潤(rùn) 存在著一定的關(guān)系。企業(yè)稅前利潤(rùn)并不是與價(jià)格成正比的。通過(guò)計(jì)算不同的價(jià)格區(qū)間，可以計(jì)算出最佳的價(jià)