房地產(chǎn)項目成本科目設(shè)置和分攤原則指引

1、房地產(chǎn)項目成本科目設(shè)置與分攤原則管理指引1. 目的 統(tǒng)一房地產(chǎn)成本科目和成本費用的跨期分攤原則，制定成本目標測算、動態(tài)分析和結(jié)算的基礎(chǔ)規(guī)則，使項目過程的成本費用數(shù)據(jù)記錄清楚，便于跨項目的成本費用對比，逐步加強項目成本測算的能力。2. 適用范圍適用于成本科目設(shè)置和成本費用分攤。3. 術(shù)語和定義3.1 成本核算：把一定時期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費用發(fā)生總額和分別計算出每種產(chǎn)品的實際成本和單位成本的管理活動。3.2 成本核算對象：是指為了有利于成本費用對比和預(yù)測，而需要單獨計算實際成本和單位成本的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，成

2、片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象；同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象； 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4. 職責(zé)4.1 集團成本管理部4.1.1 負責(zé)制定通用的成本費用科目體系和分攤原

3、則4.2 項目公司成本部4.2.1 根據(jù)通用的成本費用科目體系和分攤原則，制定本項目的成本科目和具體的分攤規(guī)則，進行成本測算和分攤現(xiàn)有項目公司部門設(shè)置與標準項目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系：標準項目公司公司1公司2公司3營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算部采購部材料管理部5. 工作方法和過程控制5.1 成本費用科目與核算內(nèi)容5.1.1 成本費用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用

4、、管理費用、不可預(yù)見費”，下表是整個成本科目的詳細分級與單項核算內(nèi)容的示意：序號科目核算事項1.開發(fā)成本1.1土地獲得價款1.1.1政府地價土地出讓費/轉(zhuǎn)讓費/征用費、土地勘界費、土地評估費、土地契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等1.1.2合作款項為獲土地收購公司費用、為獲土地專項資本的利息、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等1.1.3紅線外大市政配套費市政配套費（交政府），紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費，接口補償費等1.1.4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等1.2前期

5、費用1.2.1勘察費用水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、土地丈量測繪費等。1.2.2規(guī)劃設(shè)計費項目立項后的設(shè)計招標費、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、景觀設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案咨詢及評審費等。1.2.3報批報建費（1）報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費，

6、以及項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的項目整體性報批費。（2）增容費：包括水、電、煤氣增容費1.2.4臨時工程費（1）三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時道路工程等所發(fā)生的費用；（2）臨時設(shè)施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設(shè)計、建造、裝飾的費用。1.3主體建筑安裝工程費1.3.1別墅住宅（1）主體建筑工程A 基礎(chǔ)工程費：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B 結(jié)構(gòu)及粗裝修費：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手

7、架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C 門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。D 公共部位裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。（2） 主體安裝工程A 室內(nèi)給排水工程費：一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；C 室內(nèi)燃氣設(shè)備及其安裝費B 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費² 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；

8、8; 電梯及其安裝費；² 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；D 室內(nèi)弱電系統(tǒng)工程費：有線電視、安防系統(tǒng)、電信網(wǎng)等E 消防系統(tǒng)費² 水消防系統(tǒng)費用：自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)² 電消防系統(tǒng)費用：煙感、溫感、報警、消防廣播² 氣體滅火系統(tǒng)費用² 防排煙工程費用1.3.2聯(lián)排住宅1.3.3多層住宅1.3.4小高層住宅1.3.5高層住宅1.3.6超高層住宅1.3.7商業(yè)1.3.81.4社區(qū)管網(wǎng)工程費1.4.1室外給排水系統(tǒng)費（1）室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用，

9、主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計入此項費用內(nèi)，不計入地下室工程費，包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等。（2）室外排水系統(tǒng)費：指小區(qū)內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水系統(tǒng)等費用，不含水景、泳池循環(huán)用水系統(tǒng)。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等。1.4.2室外電氣及高低壓設(shè)備費（1）高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；（2）室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；（3）室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。1.4.3室外燃氣系統(tǒng)費指小區(qū)內(nèi)室外燃

10、氣管道系統(tǒng)敷設(shè)和調(diào)壓站的建造，含土方工程。1.4.4 室外弱電系統(tǒng)費（1）車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；（2）安防系統(tǒng)；（3）電信網(wǎng)絡(luò)管網(wǎng)；（4）有線電視管網(wǎng)；（5）室外弱電管道埋設(shè)費用；1.4.51.5園林景觀工程費1.5.1軟景部分包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出1.5.2硬景部分車行道、硬質(zhì)鋪貼部分、園建機電部分（園建給、排水，園建電氣工程）1.5.3構(gòu)筑物小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。1.5.4圍墻建造費各類圍墻（欄桿），以及出入口大門1.5.5室外環(huán)境照明費庭院燈或草坪燈安裝、管線

11、安裝等1.5.6水景部分小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）、水景照明（含燈具及管線）等。1.5.7室外零星設(shè)施費體育游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。1.5.81.6公共配套設(shè)施費1.6.1會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費用。1.6.2地下室（含人防）含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項工程，設(shè)在地下室內(nèi)時，不計入地下室工程費內(nèi)。1.6.3幼兒園幼兒園工程費用和資產(chǎn)購置。1.6.

12、4物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。1.6.5設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費；1.6.6車站建造費 土建、設(shè)備、各項設(shè)施。1.6.71.7開發(fā)間接費1.7.1工程管理費（1） 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；（2） 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；（3） 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的設(shè)計部工程部、成本部、開發(fā)部、采購部或履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能等部門發(fā)生的人工、行政費用、財產(chǎn)費用；（4） 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎等；（5） 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；（6） 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；（7） 工程保險費

13、；（8） 其他，如支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受為項目提供的諸如房地產(chǎn)評估、環(huán)境影響評估、房地產(chǎn)測繪等相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費用咨詢費。1.7.2營銷設(shè)施建造費（1） 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；（2） 銷售示范區(qū)建造費：銷售示范區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；（3） 售樓處建造費：設(shè)計、工程、裝飾等；（4） 樣板間建造費：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄；（5） 其他。1.7.3物業(yè)管理費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承

14、擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。1.7.4資本化利息直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出2.營業(yè)費用指日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護保養(yǎng)等費用：（1） 媒體廣告、策劃、推廣活動、代理傭金、品牌建設(shè)、售樓書等營銷費用；（2） 政府收取的各項房屋交易費用；（3） 完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房管理費、暖氣費等；（4） 應(yīng)由公司承擔的維修、補償?shù)仁酆蠓?wù)費用；（5） 班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費等銷售承諾費；（6） 營銷部以及銷售賣場服務(wù)部門的人工費、行政費用、財產(chǎn)

15、費；3.財務(wù)費用在該項目或項目中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費用4.管理費用公司以下部門和人員的人工費用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費、差旅費、通訊費等），以及公司的財產(chǎn)費、壞帳準備等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費用：（1） 項目公司部門經(jīng)理以上人員的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；（2） 與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)等部門的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；（3） 公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分攤的管理費、壞帳準備等。5.不可預(yù)見費5.1.2 對“配套設(shè)施費”的進一步解釋說明：“配套設(shè)施費”是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)

16、不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)?/p>

17、本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。5.1.3 成本費用的發(fā)生和責(zé)任管理部門：1) “土地獲得價款”的支付在項目公司成立前由集團投資運營部負責(zé)，集團財務(wù)管理部進行監(jiān)控和支出審核，在項目公司成立后，由項目公司開發(fā)部負責(zé)，對該費用的監(jiān)控和支出審核由項目公司財務(wù)部負責(zé)。2) “前期費用”中的“勘察費”和“臨時工程費”由工程部發(fā)生，“規(guī)劃設(shè)計費”由設(shè)計部發(fā)生，“報批報建費”由開發(fā)部支出，統(tǒng)一由項目公司成本部負責(zé)監(jiān)控和支出審核。3) 從1.3的“主體建筑安裝工程費”到1.6的“公共配套設(shè)施費”，費用的發(fā)生部門是項目公司

18、工程部（工程費）、采購部（材料設(shè)備費），由項目公司成本部負責(zé)監(jiān)控和支出審核。4) “開發(fā)間接費”中除“行政管理費”和“資本化利息”由項目公司財務(wù)部負責(zé)支出外，其余均由成本部負責(zé)支出審核和過程監(jiān)控。5) “營業(yè)費用、財務(wù)費用、管理費用”三個一級科目由項目公司財務(wù)部負責(zé)監(jiān)控和支出審核。5.2 成本費用的分攤5.2.1 成本費用分攤的基本原則是：1) 按受益原則計入各期，如屬各期受益的設(shè)施按各期可售面積分攤。2) 也可根據(jù)項目收益需要，就具體費用制定特殊成本分攤規(guī)則。3) 如果在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施”等各期設(shè)施建造費用，應(yīng)該遵循受益原則，根據(jù)成本預(yù)算，按照本期的

19、可售面積進行預(yù)提。5.2.2土地獲得價款1) 按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法：將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。2) 按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。5.2.3 開發(fā)前期費、主體建筑安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設(shè)施費的分攤原則：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑安裝工程費按建筑面積分攤，同時按可售面積計算單位費用；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分攤；