建立循環(huán)、可再生的存量房調(diào)控體系框架0525

1、建立循環(huán)可再生的存量房政策調(diào)控框架當前，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進入一個新房、二手房、租賃齊頭并進、均衡發(fā)展的階段，長效機制更側(cè)重于房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，更注重存量住宅的高效流通問題，而建立可循環(huán)、再生的存量房調(diào)控體系是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容。一、循環(huán)、可再生存量住宅市場的核心含義與范圍？（一）廣義范圍廣義上講，循環(huán)、可再生的存量住房市場應(yīng)該包括：（1）快速流通的二手房交易市場；（2）房屋品質(zhì)租賃與相關(guān)衍生服務(wù)領(lǐng)域如裝修等；（3）存量土地的利用與房屋的更新改造或重建；（4）物管對小區(qū)的生態(tài)管理。（二）核心含義存量時代最大的命題就是讓既有的房屋/土地資產(chǎn)得到更好的配置和管理，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。簡

2、而言之，就是通過提高住房質(zhì)量、改善居住環(huán)境等存量改革途徑來達到“物盡其用”的目的。具體來講，從房屋的建造、流通、管理到老舊的全生命周期的各環(huán)節(jié)都涉及到住宅的循環(huán)與再生。房屋的新建與再建層面上，較高的節(jié)能、綠化標準與房屋構(gòu)造質(zhì)量是存量房屋可循環(huán)利用的基本前提，老舊房屋的改造重建是存量房屋最深層次的利用；房屋的管理層面上，日常的房屋維護對于延長房屋生命周期具有重要意義；房屋的流通層面上，質(zhì)量優(yōu)良的存量住房流通率高，利用效率更高，顯然，不管是二手房買賣還是租賃交易都是存量房屋的循環(huán)再利用。圍繞這個內(nèi)涵，循環(huán)、可再生型的存量住宅市場至少有以下三層含義：一是在不增加建造成本的前提下，發(fā)揮既有房屋的價值。

3、我國住房超過戶均1套，總量達到基本平衡，要滿足更深層次的住房需求，需要在不增加任何社會成本的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造存量房屋的價值。二是在使用期限內(nèi)房屋可快速、高效地流通，滿足不同層次的住房需求。中國存量住宅的“流通性”仍不足，優(yōu)質(zhì)住宅資源的循環(huán)利用方面仍有較大空間。2016年中國二手房交易量約計500萬套，存量住宅套數(shù)超過2億套，大致框算的流通率為2%左右。相比之下，美國的流通率歷史均值為4.5%；美國二手房交易額占比曾達到93%，中國目前只有41%。三是房屋的改造重建與土地的高效再利用符合新型城市的區(qū)域發(fā)展定位。房屋的改造重建包括兩種形式的再生，一是不改變房屋物理結(jié)構(gòu)的前提下實現(xiàn)住房質(zhì)量的提高，如老舊

4、小區(qū)的改造，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移；二是在原有宅地上重建更優(yōu)質(zhì)、容積率更高的住宅，如城中村的拆除，房屋所有權(quán)大多發(fā)生轉(zhuǎn)移。土地的再生包括廢舊國有廠房與空置商辦樓宇等土地用途的變化，土地所有權(quán)不發(fā)生改變，使土地得以高效利用。二、為什么建立循環(huán)、可再生的存量住房體系？當今房地產(chǎn)市場已開始由增量向存量轉(zhuǎn)變，存量住宅的循環(huán)再生利用符合近年來社會可持續(xù)發(fā)展的總基調(diào)，建立循環(huán)、可再生的存量住房體系對于房地產(chǎn)業(yè)的持久發(fā)展以及經(jīng)濟穩(wěn)定增長具有重要意義。（一）未來房地產(chǎn)以存量住宅的流通為主，如何使既有資源得到最大化利用成為當今房地產(chǎn)市場的重要課題。我國一、二線城市陸續(xù)進入存量時代，存量市場將是未來房地產(chǎn)的主流發(fā)展

5、方向。原則上，每一次流通對交易雙方都意味著經(jīng)濟學(xué)意義上的“帕累托改進”，也是對房屋資產(chǎn)的價值重估和充分利用，所謂的“交易的魅力”，就是在不耗費任何增量資源的情況下，讓每一個交易方都實現(xiàn)邊際改進。以最低交易成本、最短的交易周期實現(xiàn)房屋的高效流通，有助于彌補增量市場的發(fā)展短板，是解決空置率上升、土地以及房屋資源浪費問題的有效途徑。（二）為開發(fā)商與公寓服務(wù)商開辟可持續(xù)發(fā)展的新戰(zhàn)場優(yōu)化存量住房結(jié)構(gòu)，提高住房匹配率。大中城市居民在住房問題上的矛盾較為突出，主要表現(xiàn)為新房市場房源較少且地處郊區(qū)，市場上流通的老舊房屋結(jié)構(gòu)及功能大多已不能滿足不斷升級的住房需求，因此開發(fā)商在城市更新區(qū)域面臨巨大的市場空間，長租

6、公寓為機構(gòu)運營商在租賃行業(yè)提供新的發(fā)展機遇。以北京為例，存量房中30年房齡以上的老舊房屋占20%左右，但是該房齡段的房屋成交比例卻微乎其微，僅占7%左右，其中大部分是學(xué)區(qū)房。另外占半數(shù)以上的購房者偏好15年以內(nèi)的住房，這顯然形成了供需錯配問題，而循環(huán)、可再生存量市場的建立有助于解決房屋位置與住房質(zhì)量的錯配問題。圖：北京市存量與成交住宅房齡分布數(shù)據(jù)來源：北京市住建委（三）閑置、低效土地與政策性用房大大阻礙存量市場的運行效率。目前我國存量土地很多，主要為國有企業(yè)的工廠、廠房，而且不少還占據(jù)城市核心位置。隨著城市由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，工業(yè)土地閑置或位置錯配的矛盾將日益突出，土地閑置與低效問題與當今房

7、地產(chǎn)供給側(cè)改革的基調(diào)相悖。政策性用房規(guī)模巨大，但流通效率較低。北京已購公房、央產(chǎn)房和經(jīng)濟適用房三類產(chǎn)權(quán)房屋總存量占到全市存量的33.6%，但換手率僅為0.39%，若能盤活，將流通率提高到3%，將釋放出7.7萬套用于交易的房屋，可以極大滿足購房需求。表1：全國建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（萬公頃） 年份 住宅 商服 基礎(chǔ)設(shè)施等其他用途 工礦倉儲2010年11.533.8912.4415.42011年12.654.2623.2919.132012年11.475.0933.8520.722013年14.26.732.8321.352014年10.214.9331.1214.732015年8.263.7128.9

8、112.48合計68.3228.58162.44103.81數(shù)據(jù)來源：國土資源部表2：北京不同產(chǎn)權(quán)房屋流通率產(chǎn)權(quán)性質(zhì)換手率（預(yù)估）商品房6.18%已購公房0.43%二類經(jīng)濟適用房0.25%央產(chǎn)房0.36%一類經(jīng)濟適用房0.45%使用權(quán)0.01%兩限房0.13%私產(chǎn)0.12%校產(chǎn)0.02%數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院（四）提高存量房產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率近三年來住宅開發(fā)投資額增速連續(xù)下滑，在2015年達到最低，住宅開發(fā)投資對于經(jīng)濟增長的貢獻率也下滑至0.5%，為歷史最低。經(jīng)粗略估計，2016年我國圍繞存量房的服務(wù)總收入已達3.8萬億元，對GDP經(jīng)濟增長的貢獻率達到6.5%左右，即將超過住宅開發(fā)對經(jīng)濟增長

9、的7.5%的拉動力。可見，物業(yè)管理、裝修以及城市更新等循環(huán)、可再生的存量房體系對于建材家具、設(shè)計裝修、資產(chǎn)管理等上下游產(chǎn)業(yè)的帶動作用極大，從而成為經(jīng)濟增長的重要動力。表3：存量房及相關(guān)服務(wù)對經(jīng)濟的貢獻收入2016收入（億元）對GDP貢獻率新房營銷與代理33001.48%二手房經(jīng)紀傭金818.40.65%租賃租金與傭金113002.28%物業(yè)管理物管費43950.86%裝修裝修費180941.13%城市更新更新凈收入2700.10%總計381776.50%數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院測算，裝修收入數(shù)據(jù)來自中國建筑裝飾協(xié)會三、建立循環(huán)、可再生的存量市場的政策著力點從國際上看，近年來日本房地產(chǎn)政策開始由以新

10、建住宅為中心向以二手住宅為中心的循環(huán)型市場轉(zhuǎn)變，即通過改建提高存量房的品質(zhì)與性能，依靠二手住宅的流通，向可循環(huán)、再生的存量型住宅市場轉(zhuǎn)變。為了實現(xiàn)這一目標，日本政府在稅收、金融、等方面采取政策措施，鼓勵房屋租賃、流通、房屋再生。因此，構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場長效機制的核心目標不在于新增房屋的數(shù)量，而是在于可流通的存量數(shù)量與質(zhì)量。提高住宅質(zhì)量是保障存量房屋可循環(huán)流通的重要基礎(chǔ)，是實現(xiàn)人與房屋資源的優(yōu)化配置，提高城市人口承載力，構(gòu)建資源循環(huán)型城市的必要條件。（一）引導(dǎo)業(yè)主進行住宅維護，改造貸款房屋可延長貸款期限。從國際上看，日本與美國房屋業(yè)主都十分注重對于房屋的保養(yǎng)與維護。日本相關(guān)協(xié)會推行住房履歷書，記

11、錄住宅所有者在獲得、保有至出售住宅期間住宅的所有信息，包括住宅新建、改造、修繕、檢查時點以及住宅相關(guān)設(shè)計圖、施工內(nèi)容與檢查結(jié)果，住宅履歷書推行僅半年，收集到的住宅履歷信息高達79萬件。鼓勵業(yè)主進行住宅維護與改造，有利于存量住宅質(zhì)量的維持與提高，同時在住宅流通市場中易獲得一個合理的估值。美國每年花費在房屋維護上的費用也高達房價的1%-3%，以致于美國存量房屋的生命周期普遍較長，流通率也較高。翻新后進行價值重估，適當延長抵押貸款年限，一定貸款額度內(nèi)可作為納稅抵扣項。我國房地產(chǎn)相關(guān)主管部門應(yīng)該鼓勵業(yè)主自覺進行翻新或改造，對于房屋質(zhì)量的維持與提高具有重要意義，有助于提高房屋二次流通的估值。要求金融機構(gòu)

12、提高對1年內(nèi)已進行改造的房屋評估價值，并適當延長住宅抵押貸款期限，業(yè)主可根據(jù)自身的經(jīng)濟能力下調(diào)每月還款額度。同時，房屋改造后進行住宅質(zhì)量評級，評級較高且貸款購置的房屋每月貸款利息可作為個稅抵扣項；沒有貸款的房屋改造后，（二）加強物業(yè)維護，鼓勵開發(fā)商收購并改造老舊小區(qū)鼓勵開發(fā)商收購老舊小區(qū)，對涉及到戶型布局、供熱制冷以及管線等設(shè)施進行更新改造，小區(qū)公共設(shè)施、綠化、道路等加以完善，改造后通過出租或出售的方式獲得收益，對于改造后仍愿意居住在該小區(qū)的原業(yè)主在房屋估值差價基礎(chǔ)上給予一定補助。開發(fā)商要配備物業(yè)公司來管理改造后的小區(qū)。（三）適當降低長租公寓的稅費。降低品牌公寓企業(yè)稅收成本。長租公寓企業(yè)對于房

13、屋的改造再生是增加租賃行業(yè)供給彈性的有效途徑，也是降低房屋空置率、促進房屋循環(huán)再流通的重要手段。從目前來看，長租公寓規(guī)模小、行業(yè)集中度較低，房源少與經(jīng)營成本高是主要原因。有關(guān)主管部門可從降低公寓企業(yè)的增值稅率或適當增加進項稅額抵扣項目入手，如將改造裝修成本、融資利息支出準予進項稅抵扣，將人工成本支出以適當方式納入抵扣范圍等，也可從業(yè)主端的空置稅入手，降低公寓企業(yè)的拿房難度，從而降低品牌公寓企業(yè)的拿房難度，提高拿房積極性。（四）盤活存量土地，形成多元供給主體目前，工業(yè)用地退出后的土地閑置與低效問題突出，變更土地性質(zhì)存在制度性障礙。我們認為，盤活存量關(guān)鍵是建立閑置土地轉(zhuǎn)讓流通制度，有效推進土地性質(zhì)改變，鼓勵社會資本以參股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式盤活廢舊工廠廠房、倉庫等低效用地，分離土地的所有權(quán)和使用權(quán)，形成多元化土地供應(yīng)主體。采取稅收、金融優(yōu)惠政策，對廢舊工廠以及空置寫字樓等改進成租賃產(chǎn)品，增加租賃住房供應(yīng)。（五）進