物業(yè)公司人員配置標(biāo)準(zhǔn)及人員編制

1、物業(yè)管理人員配置、定額（建議）物業(yè)管理劉大山一組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1 目的規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及調(diào)整方法。 2 適用范圍 : 適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。 3 職責(zé) ）總經(jīng)理負責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。 ）人事部負責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理。 4 程序要點 1 組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整 a 物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的一般模式： 一般情況下，公司管理單一物業(yè)時，公司設(shè)置為：辦公室（含行政、人事部）、經(jīng)營部、財務(wù)部、客戶服務(wù)部、工程維修部、保安部、保潔部（含綠化）； 一般情況下，公司員工人數(shù)在 800 人以上或管理處數(shù)量在

2、 2 個以上時，公司機關(guān)設(shè)置為：行政部、人事部、財務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營部；各管理處設(shè)置為：客戶服務(wù)部、工程維修部、園林綠化部、保安部、保潔部。 未導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。 b 組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定，報董事會批準(zhǔn)后執(zhí)行。 c 一般情況下，組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實際情況進行調(diào)整（確有調(diào)整必要時）由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運作情況提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理召開辦公會議議定，需對組織架構(gòu)進行調(diào)整是時，報董事局審批后執(zhí)行。 d 各部門職責(zé) 品質(zhì)部職責(zé) 負責(zé)員工的績效考評工作； 負責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實施監(jiān)控與維持和改進；

3、 負責(zé)具體組織 ISO9000 質(zhì)量體系內(nèi)審和質(zhì)量運行狀態(tài)的檢查與考核；負責(zé) ISO9000 質(zhì)量體系文件和資料的控制； 負責(zé)處理其他與運作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù)； 完成上級安排的其他工作。 行政部職責(zé)： 負責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊、信息、及其他行政管理工作；負責(zé)組織安排公司各類會議，傳達會議精神； 負責(zé)處理公司的來往信函及接待工作； 負責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料； 負責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動； 負責(zé)公司機密文件資料及信息的保密工作； 負責(zé)控制公司各行政費用的開支； 負責(zé)公司的后勤車隊管理工作； 負責(zé)信息的反饋工作； 負責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，配合財務(wù)的成本核算； 完成上級安排的其他

4、工作。 人事部職責(zé)； 負責(zé)公司的培訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作； 負責(zé)研究、制定公司人才戰(zhàn)略； 負責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)； 負責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作； 負責(zé)處理公司的勞資關(guān)系； 負責(zé)建立公司人才資料庫； 負責(zé)處理公司的各項投訴與倒塌化建議； 完成上級安排的其他工作。 財務(wù)部職責(zé)： 負責(zé)公司財務(wù)活動的資金運作、成本核算、審計及各種財務(wù)結(jié)算工作；負責(zé)材料的驗收、入庫、保管及出庫工作； 負責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作； 為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實可靠的會計信息； 負責(zé)與財務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)； 完成上級安排的其他工作。 經(jīng)營部職責(zé)： 負責(zé)對供

5、方的評審管理工作； 負責(zé)對外采購工作； 負責(zé)對外委托服務(wù)工作； 負責(zé)自有物業(yè)租賃工作； 負責(zé)商業(yè)信息的整理工作； 完成上級安排的其他工作。 客戶服務(wù)部職責(zé)， 參與新接物業(yè)接管驗收工作； 負責(zé)住戶（客戶）入住、裝修、報修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作； 負責(zé)康樂文體、文化活動的組織、實施及設(shè)施的管理工作； 負責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作； 負責(zé)管理處與業(yè)主（客戶）之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作； 完成上級安排的其他工作  工程維修部職責(zé)： 負責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場地的維修處理工作；  負責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃并組織實施；   

6、負責(zé)住戶（客戶）的維修工作；  負責(zé)各類檢測設(shè)備的管理； 協(xié)助參與設(shè)施設(shè)備的采購評審工作；  負責(zé)水電的正常供應(yīng)； 完成上級安排的其他工作。 保安部、消防管理中心職責(zé)： 負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi) 24 小時保安服務(wù)；負責(zé)封閉小區(qū)（商場）人員 / 物品出入管理； 負責(zé)對出租屋（商鋪）、轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進行管理； 負責(zé)交通及停車場管理； 參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作；  負責(zé)防火管理； 完成上級安排的其他工作。 園林綠化部： 負責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點、小品的設(shè)置、保養(yǎng)；    負責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護、修整工作； 負責(zé)園林花場苗木的培育工作；

7、 負責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作； 負責(zé)綠化機具的保養(yǎng)工作；  負責(zé)為住戶提供各類分化有償服務(wù)工作； 完成上級安排的其他工作。  保潔部職責(zé)： 負責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運工作； 負責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作； 負責(zé)公共設(shè)施的保潔工作； 負責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作； 完成上級安排的其他工作。 2 崗位設(shè)置  a 崗位設(shè)置的基本原則： 直線管理、層級管理的原則：一般情況下，每個崗位只有一個直接上級，只對直接上級負責(zé)，只向直接上級匯報工作，避免多頭管理；  同一級別，不重復(fù)設(shè)置崗位的原則：一般情況下，部門有正職的原則上不再設(shè)副職；

8、扁平化管理的原則：層級管理的前提下，盡量減少管理層次，以提高工作效率。  b 崗位的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定，不涉及調(diào)整架構(gòu)的由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，涉及到組織架構(gòu)的需報董事會審批后執(zhí)行。  c 增加新崗位設(shè)置后，由人事部擬定新崗位的職位描述報總經(jīng)理審批，崗位描述應(yīng)包括以下內(nèi)容； 工作范圍 層級管理中所處的位置 崗位的性質(zhì)（管理級、技術(shù)級或文職級） 該崗位應(yīng)具備的能力。 d 崗位描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由品質(zhì)部跟蹤崗位的工作范圍，并在兩個月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 e 人事部應(yīng)以每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu)一起公布。 3 資料保存：經(jīng)批準(zhǔn)的組織

9、架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5 記錄 6 相關(guān)支持文件 1 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 2 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 二人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1 目的 : 規(guī)范人事定編管理工作，確保公司人力資源的合理配置。2 適用范圍 : 適用于物業(yè)管理公司人事定編的管理。 3 職責(zé) ）總經(jīng)理負責(zé)人事定編計劃的審批 ）人事部經(jīng)理負責(zé)人事定編計劃的審核。 ）各部門負責(zé)人負責(zé)人事定編計劃的制定。 4 程序要點 1 人事定編計劃的制定與審批 a 公司機關(guān)各部門經(jīng)理每年年初于公司組織架構(gòu)確定后，依據(jù)部門崗位工作勞動制定出人事定編計劃報人事部審核。 b 管理處經(jīng)理組織各部門主管依據(jù)管理處組織架構(gòu)及本部門工作勞動

10、制定出人事定編計劃報人事部審核。 c 人事定編計劃包括以下內(nèi)容：    各崗位人員的配置數(shù)額； 各崗位人員負責(zé)的區(qū)域工作； 有關(guān)的依據(jù)。 d 人事部經(jīng)理給出審核意見后報總經(jīng)理審批。 e 經(jīng)總經(jīng)理審批的人事定編計劃由人事部監(jiān)督執(zhí)行。 2 人事定編的調(diào)整；  a 人事定編調(diào)整的依據(jù)；    公司業(yè)務(wù)發(fā)展與變化； 員工的工作水平發(fā)生變化； 勞動的調(diào)整； 作業(yè)規(guī)程發(fā)生改變。 b 調(diào)整的時間：每半年調(diào)整一次，或按照季度，或根據(jù)經(jīng)營的實際情況。c 由各部門負責(zé)人提出調(diào)整的申請，報人事部經(jīng)理復(fù)核后報總經(jīng)理審批。 3 超編與缺編情況的處理 a 超編 有下列情況

11、之一時，管理處可申請臨時超編； 物業(yè)接管理處于過渡期 員工培訓(xùn)技能尚未達到工作標(biāo)準(zhǔn)要求 作業(yè)規(guī)程以外的工作出現(xiàn)。 超編時，由部門負責(zé)人填寫人員增補申請表報人事部審核登記后，報總經(jīng)理審批，內(nèi)容包括：部門、定編人數(shù)、擬增加崗位、人數(shù)、超編原因、備注等欄目； 對超編的員工一般按臨時工對待（公司另有安排的除外） 部門超編人數(shù)達到本部門人數(shù) 25% 以上時，必須寫出超編說明報人事部備案并報總經(jīng)理審批。內(nèi)容包括： 超編的理由； 超編人員的處理； b 缺編    正常情況下，部門缺編由部門負責(zé)人及時填寫人員增補申請表報人事部審核； 人事部審核編制無誤后，應(yīng)優(yōu)先進行內(nèi)部調(diào)配，調(diào)配不了再行對

12、外公開招聘； 部門缺編人數(shù)達到部門定編人數(shù)的 10% 時或本部門全年員工流失率達到 30% 時，部門負責(zé)人應(yīng)做出缺編專題報告，報人事部備案。 c 各部門超編缺編的有關(guān)數(shù)據(jù)作為各部門負責(zé)人目標(biāo)管理完成情況的考評依據(jù)之一。 5 記錄 6 相關(guān)支持文件  1 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 2 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 三、管理處勞動一 ) 客戶服務(wù)人員勞動1 15 萬以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員 6人。 2 15 萬以下不設(shè)高層樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心； 15 萬以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加 5 萬，增設(shè) 1 人。住戶服務(wù)中心管理員每增加 8 萬，增設(shè) 1 人。  3 干部

13、配置： 15 萬以下設(shè)置主管 1 人，不設(shè)班（組）長； 15 萬以上，設(shè)置主管 2 人（可由管理處副經(jīng)理兼）住戶服務(wù)中心班（組）長各負其責(zé)內(nèi)外各1人。 二）保安人員勞動（根據(jù)實際作業(yè)面情況做靈活調(diào)整）1 固定崗保安員每人當(dāng)值時可監(jiān)護面積為 3000-3500 。 2 全封閉小區(qū)（商場）每入口需設(shè)置 3 個班次（三班倒）省錢的法子就是盡量減少入口） 3 巡邏保安員每組（兩人一組）可監(jiān)護面積為 5 萬左右。 4 封閉停車場每出入口處應(yīng)設(shè)置 3 人（含巡查）。 5 30 萬以下保安干部的配置為主管 1 人、班長 3 4 人。 30 萬以上可增加組長一級干部，平均按每 5-8 萬平方米配置組長 1 人

14、。 6 智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員 3 人。  7 保安人員綜合勞動：每 2000-2500 配置 1 人。（還要考慮一點的就是輪休人員） 三）工程維修人員勞動1 每個高壓配電房值班電工 3 人。 2 水工每 6-8 萬配置 1 人。（值班作業(yè)，要儲備還有輪休） 3 中央空調(diào)每 10 萬配置 1 人。 4 電梯工每 8 部電梯配置 1 人。 5 維修電工每 8 萬配置 3 人。 6 綜合維修工每 10 萬配置 2 人。 7 干部配置標(biāo)準(zhǔn)： 30 萬以下，配置主管 1 人，不設(shè)班組長； 30-80

15、萬以上，配置主管 1 人，運行班（組）長 1 人，維修班長（組長） 1 人。 80 萬以上，可考慮配置主管 1 人、運行班（組）長 1 人，機電維修班（組） 1 人，綜合維修班（組）長 1 人。 8 綜合勞動人數(shù)：每 10 萬 10-12 人。 四）清潔人員勞動1 梯級清掃： 10層 / 小時 / 人。 2 地面清掃： 240300 / 小時 / 人。 3 拖樓梯： 1013 層 / 小時 / 人。 4 擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線： 912 層 / 小時 / 人。 5 洗地毯 :280360 / 小時 / 人 . 6 刮玻璃 :4 / 分鐘 / 人 .7 清潔電梯轎箱 抹鋼油 )

16、:1 個 /10 分鐘 .8 8 層以下樓房 無電梯 ) 1 梯 10 棟 / 人 ;9 層以上樓房 ( 帶電梯 ) :1 梯 8 棟 / 人 .（根據(jù)實際作業(yè)面情況做靈活調(diào)整）8 干部配置標(biāo)準(zhǔn) :10 萬以下 , 配置主管 1 人 , 不設(shè)班組長 ;20-50 萬 , 配置主管 1 人 , 技術(shù)員 1 人 , 班 ( 組 ) 長 2 人 ;50 萬以上 , 每增加 20 萬增設(shè)班 ( 組 ) 長 1 人 9 保潔人員綜合勞動：每 8000-10000 , 配置 1 人。 五） 園林綠化部人員勞動1 綠籬及灌木修剪 ;1 墻狀綠籬 : 人工 20 米 / 小時 ; 機剪 :50 米 / 小時

17、; 2 叢生或塊狀綠籬 : 人工 :25 平方米 / 小時 ; 機剪 :50 平方米 / 小時 ; 3 球形 : 直徑 1 米球形 ,4 棵 / 小時 , 直徑大于 1 米的適當(dāng)降低平均數(shù) ;2 大樹修剪 : 1 冠徑 15 米以上 , 需三個配合 .1 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.05 棵 / 人 /小時  2 冠徑 10-15 米 , 需三個配合 .3 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.125 棵 / 人 /小時 ; 3 冠徑 5-10 米 , 需二個配合 .12 棵 /8 小時 2 人 , 平均 0.75 棵 / 人 /小時 ; 4

18、冠徑 5 米以下 , 高 3 米以下 , 單人操作 , 平均 2-5 棵 / 人 /小時 ; 3 剪草    1 特級、一級草坪： 360 / 人、小時； 2 二級草坪： 280 / 人、小時； 3 三級草坪：用汽墊機剪 180 / 小時；割灌機剪 60 / 小時； 4 四級草坪：用割灌機剪， 40 / 小時。 4 施肥 ）粒肥：撒施， 550 / 小時；點施灌木， 240 棵 / 小時；點施盆花， 900 盆 / 小時；點施小喬木（環(huán)施） 50 棵 / 小時；  ）液肥：機施兩個配合，平均 250 / 人 /小時；手噴，室內(nèi)大盆植物 15 棵 / 小時；室外大棵植物 24 棵 / 小時；手淋， 200 棵 / 人 /小時； 5 噴藥： 機噴，平均 350棵（株）/ 人/小時；壺噴，室內(nèi)大植物 15 棵 / 小時；室外中小植物 25 棵 / 小時；小型盆栽壺噴 200 棵 / 小時。6 淋水：自動噴淋平均 8000 / 人/小時，人工淋平均 2000 平方米 / 人 /小時。 7 花苗上盆：時花平均 250 盆 / 人 /小時，苗木平均 200 盆 / 小時。 8 花木出圃質(zhì)量修整：時花平均