第十一講物流園區(qū)規(guī)劃

1、第十一講 物流園區(qū)規(guī)劃物流管理系物流管理系 薛偉霞薛偉霞主要內(nèi)容物流園區(qū)概述物流園區(qū)概述1物流園區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計原則物流園區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計原則2物流園區(qū)的規(guī)劃方法物流園區(qū)的規(guī)劃方法3國外物流園區(qū)運營模式及借鑒國外物流園區(qū)運營模式及借鑒4物流園區(qū)n物流園區(qū)（物流園區(qū)（Distribution Park）是國家或地是國家或地區(qū)為了研究和發(fā)展某一個或者多個特定物流領(lǐng)域區(qū)為了研究和發(fā)展某一個或者多個特定物流領(lǐng)域的事業(yè)，以此為基礎(chǔ)逐步建設(shè)成為該領(lǐng)域內(nèi)具有的事業(yè)，以此為基礎(chǔ)逐步建設(shè)成為該領(lǐng)域內(nèi)具有強大核心競爭力主體而確定的中心性區(qū)域。強大核心競爭力主體而確定的中心性區(qū)域。nhttp:/ 基于三個驅(qū)動的MSFL

2、B物流園區(qū)規(guī)劃方法論 n作為世界一流的物流咨詢和研究機構(gòu)，德國弗勞作為世界一流的物流咨詢和研究機構(gòu)，德國弗勞恩霍夫物流研究院（恩霍夫物流研究院（FraunhoferIML）在眾多的）在眾多的國際性物流園區(qū)規(guī)劃項目實踐中總結(jié)出了基于國際性物流園區(qū)規(guī)劃項目實踐中總結(jié)出了基于需需求驅(qū)動求驅(qū)動、競爭驅(qū)動競爭驅(qū)動、最佳實踐驅(qū)動最佳實踐驅(qū)動這三個驅(qū)動的這三個驅(qū)動的MSFLB物流園區(qū)規(guī)劃方法論。物流園區(qū)規(guī)劃方法論。nMSFLB“五部曲五部曲”規(guī)劃方法論：市場分析規(guī)劃方法論：市場分析Market Study、戰(zhàn)略定位、戰(zhàn)略定位Strategic Positioning、功能、功能設(shè)計設(shè)計Function De

3、sign、布局設(shè)計、布局設(shè)計Layout Design和商業(yè)計劃和商業(yè)計劃Business Plan。 MSFLB具體內(nèi)容市場分析Market Studyn為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，狀況、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，必須對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微必須對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進行全面調(diào)查和研究，根據(jù)遠期和近觀環(huán)境情況進行全面調(diào)查和研究，根據(jù)遠期和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設(shè)規(guī)期的物流量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設(shè)規(guī)模。模。分析方法資料收集

4、和調(diào)查分析資料收集和調(diào)查分析數(shù)據(jù)處理及分析工作數(shù)據(jù)處理及分析工作一手資料收集與分析一手資料收集與分析二手資料收集與分析二手資料收集與分析定性分析（定性分析（SCP模型）模型）定量分析（定量分析（REA模型）模型）SCP模型模型nSCP模型是由美國哈佛大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學權(quán)威貝恩模型是由美國哈佛大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學權(quán)威貝恩（Bain）、謝勒（）、謝勒（Scherer）等人建立的。該模型提供了）等人建立的。該模型提供了一個既能深入具體環(huán)節(jié)，又有系統(tǒng)邏輯體系的市場結(jié)構(gòu)一個既能深入具體環(huán)節(jié)，又有系統(tǒng)邏輯體系的市場結(jié)構(gòu)（Structure）市場行為（市場行為（Conduct）市場績效市場績效（Performance

5、）的產(chǎn)業(yè)分析框架。）的產(chǎn)業(yè)分析框架。REA模型模型（Requirement Estimation Approach）n如何從支柱如何從支柱/重點行業(yè)的營業(yè)額、產(chǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)重點行業(yè)的營業(yè)額、產(chǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)率和庫存需求中推導出區(qū)域經(jīng)濟對物流園區(qū)所產(chǎn)率和庫存需求中推導出區(qū)域經(jīng)濟對物流園區(qū)所產(chǎn)生的現(xiàn)實和潛在的運輸、倉儲和加工方面的需求生的現(xiàn)實和潛在的運輸、倉儲和加工方面的需求呢？呢？n利用利用REA經(jīng)驗?zāi)Ｐ凸?，就可以非常簡便地推算?jīng)驗?zāi)Ｐ凸?，就可以非常簡便地推算出每個行業(yè)的運輸量、倉庫作業(yè)面積、增值加工出每個行業(yè)的運輸量、倉庫作業(yè)面積、增值加工區(qū)作業(yè)面積，以及相應(yīng)的占地面積大小。區(qū)作業(yè)面積，以及

6、相應(yīng)的占地面積大小。戰(zhàn)略定位Strategic Positioningn在完成詳細的定性和定量市場分析研究之后，規(guī)劃者必須在完成詳細的定性和定量市場分析研究之后，規(guī)劃者必須對物流園區(qū)整體優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅進行分析（即對物流園區(qū)整體優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅進行分析（即SWOT分析），如果某類服務(wù)，如空港、海港和公路貨運分析），如果某類服務(wù)，如空港、海港和公路貨運站場在整個園區(qū)中占有較大比例，還必須進行專項的站場在整個園區(qū)中占有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。分析。典型的物流園區(qū)制勝策略n充分利用保稅物流中心的功能，實現(xiàn)進出口通關(guān)和行政管充分利用保稅物流中心的功能，實現(xiàn)進出口通關(guān)和行政管

7、理的高效率；理的高效率；n充分利用和拓展現(xiàn)有的物流信息系統(tǒng)，打造強勢的國際物充分利用和拓展現(xiàn)有的物流信息系統(tǒng)，打造強勢的國際物流信息平臺；流信息平臺；n充分利用充分利用WTO和和CEPA的國際貿(mào)易政策，建立特色的歐美的國際貿(mào)易政策，建立特色的歐美商品專業(yè)集散地，拓展國際物流業(yè)務(wù)；商品專業(yè)集散地，拓展國際物流業(yè)務(wù)；n充分利用現(xiàn)有入住園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢和物流需求的特點，促充分利用現(xiàn)有入住園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢和物流需求的特點，促進行業(yè)供應(yīng)鏈的競爭力提升，集聚產(chǎn)業(yè)的物流，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)進行業(yè)供應(yīng)鏈的競爭力提升，集聚產(chǎn)業(yè)的物流，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的成型和優(yōu)化；鏈的成型和優(yōu)化；n按照循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展要求，以創(chuàng)建生態(tài)物流園區(qū)為目標，

8、按照循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展要求，以創(chuàng)建生態(tài)物流園區(qū)為目標，牢固樹立科學發(fā)展觀，堅持經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)保護并重，致牢固樹立科學發(fā)展觀，堅持經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)保護并重，致力于生態(tài)環(huán)境的培育和提升。力于生態(tài)環(huán)境的培育和提升。功能設(shè)計Function Designn自頂向下的方法自頂向下的方法n第一步：確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則后，對物流功能規(guī)劃所第一步：確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則后，對物流功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國際最先進的物流園區(qū)案例，總結(jié)出對國內(nèi)物流園區(qū)最列國際最先進的物流園區(qū)案例，總結(jié)出對國內(nèi)物流園區(qū)最適合的經(jīng)驗。適合的經(jīng)驗。n第

9、二步：整個物流園區(qū)將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如第二步：整個物流園區(qū)將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃者再從國際最佳實踐經(jīng)驗，物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃者再從國際最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調(diào)查到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域以及市場調(diào)查到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名、定義、分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和命名、定義、分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和ITIT系統(tǒng)。系統(tǒng)。n第三步：對物流園區(qū)的核心流程進行定義和描述。這些流第三步：對物流園區(qū)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)和配送、生活資料程包括：集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原

10、材料供應(yīng)和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程以及空港、海港、鐵采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程以及空港、海港、鐵路物流服務(wù)流程等。路物流服務(wù)流程等。布局設(shè)計Layout Designn物流園區(qū)的設(shè)施規(guī)劃與布局設(shè)計是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略物流園區(qū)的設(shè)施規(guī)劃與布局設(shè)計是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營目標，在已確認的空間場所內(nèi)，按照從貨物的定位和經(jīng)營目標，在已確認的空間場所內(nèi)，按照從貨物的進入、組裝、加工等到貨物運出的全過程，力爭將人員、進入、組裝、加工等到貨物運出的全過程，力爭將人員、設(shè)備和物料所需要的空間做最適當?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，設(shè)備和物料所需要的空間做最適當?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，

11、以獲得最大的經(jīng)濟效益。以獲得最大的經(jīng)濟效益。商業(yè)計劃Business Plann商業(yè)計劃包括物流園區(qū)管理公司的組織架構(gòu)和職責、物流商業(yè)計劃包括物流園區(qū)管理公司的組織架構(gòu)和職責、物流園區(qū)業(yè)務(wù)模式、收益預測、客戶分析、園區(qū)銷售、市場推園區(qū)業(yè)務(wù)模式、收益預測、客戶分析、園區(qū)銷售、市場推廣策略、投資收益等財務(wù)概要分析。廣策略、投資收益等財務(wù)概要分析。主要內(nèi)容物流園區(qū)概述物流園區(qū)概述1物流園區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計原則物流園區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計原則2物流園區(qū)的規(guī)劃方法物流園區(qū)的規(guī)劃方法3國外物流園區(qū)運營模式及借鑒國外物流園區(qū)運營模式及借鑒4日本的經(jīng)驗n 重視規(guī)劃重視規(guī)劃 物流園區(qū)的規(guī)模較大，影響的范圍較廣，政府重視通過

12、物流園區(qū)的規(guī)模較大，影響的范圍較廣，政府重視通過制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣制定園區(qū)發(fā)展規(guī)劃和配套的市政規(guī)劃，在城市的市郊邊緣帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近，規(guī)劃有利于未帶、內(nèi)環(huán)線外或城市之間的主要干道附近，規(guī)劃有利于未來具體配套設(shè)施建設(shè)的地塊作為物流園區(qū)。來具體配套設(shè)施建設(shè)的地塊作為物流園區(qū)。n 優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策 將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價格出售給不同類型將規(guī)劃的園區(qū)內(nèi)土地分地塊以生地價格出售給不同類型的物流行業(yè)協(xié)會，這些協(xié)會再以股份制的形式在其內(nèi)部會的物流行業(yè)協(xié)會，這些協(xié)會再以股份制的形式在其內(nèi)部會員中招募資金，用來

13、購買土地和建造物流設(shè)施，若資金不員中招募資金，用來購買土地和建造物流設(shè)施，若資金不足，政府可提供長期低息貸款。足，政府可提供長期低息貸款。n 良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境 政府對規(guī)劃的物流園區(qū)，積極加快交通、市政設(shè)施的配政府對規(guī)劃的物流園區(qū)，積極加快交通、市政設(shè)施的配套建設(shè)，吸引物流企業(yè)進駐園區(qū)，并在促進物流企業(yè)發(fā)展套建設(shè)，吸引物流企業(yè)進駐園區(qū)，并在促進物流企業(yè)發(fā)展的同時，促使物流園區(qū)的地價和房產(chǎn)升值，使投資者得到的同時，促使物流園區(qū)的地價和房產(chǎn)升值，使投資者得到回報?；貓?。 德國的經(jīng)驗n 聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃 聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、運輸樞紐規(guī)劃的

14、基礎(chǔ)上，聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、運輸樞紐規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過對經(jīng)濟布局、物流現(xiàn)狀進行調(diào)查，根據(jù)各種運輸方式通過對經(jīng)濟布局、物流現(xiàn)狀進行調(diào)查，根據(jù)各種運輸方式銜接的可能性，在全國范圍內(nèi)對物流園區(qū)的布局、用地規(guī)銜接的可能性，在全國范圍內(nèi)對物流園區(qū)的布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展進行合理科學的規(guī)劃。模與未來發(fā)展進行合理科學的規(guī)劃。 n 州政府、市政府扶持建設(shè)州政府、市政府扶持建設(shè) 物流園區(qū)對地區(qū)經(jīng)濟有明顯的帶動和促進作用，為引導物流園區(qū)對地區(qū)經(jīng)濟有明顯的帶動和促進作用，為引導各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，德國交通主管部門還對各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，德國交通主管部門還對符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提

15、供貸款擔保。符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔保。 德國政府扶持物流園區(qū)發(fā)展的重要原因是對園區(qū)公共服德國政府扶持物流園區(qū)發(fā)展的重要原因是對園區(qū)公共服務(wù)職能的定位，認為園區(qū)建設(shè)并非為了單純的追求盈利。務(wù)職能的定位，認為園區(qū)建設(shè)并非為了單純的追求盈利。 德國的經(jīng)驗n 企業(yè)化經(jīng)營管理企業(yè)化經(jīng)營管理 德國政府扶持園區(qū)建設(shè)，并非不考慮園區(qū)效益與效率。德國政府扶持園區(qū)建設(shè)，并非不考慮園區(qū)效益與效率。一般認為，企業(yè)化的管理方式比行政化的管理方式更為有一般認為，企業(yè)化的管理方式比行政化的管理方式更為有效率。效率。 德國物流園區(qū)的運營管理經(jīng)歷了由公益組織管理到企業(yè)德國物流園區(qū)的運營管理經(jīng)歷了由公益組織管理到

16、企業(yè)管理兩個階段。負責管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同管理兩個階段。負責管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同委托，負責園區(qū)的生地購買、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)以委托，負責園區(qū)的生地購買、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)以及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售、租賃、物業(yè)管理和信息服務(wù)等。及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售、租賃、物業(yè)管理和信息服務(wù)等。 n 入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營 入駐物流園區(qū)的企業(yè)實行自主經(jīng)營、照章納稅，依據(jù)自入駐物流園區(qū)的企業(yè)實行自主經(jīng)營、照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營需要建設(shè)相應(yīng)的倉儲設(shè)施、堆場、轉(zhuǎn)運站，配備相身經(jīng)營需要建設(shè)相應(yīng)的倉儲設(shè)施、堆場、轉(zhuǎn)運站，配備相關(guān)的機械設(shè)備和輔助設(shè)施。關(guān)的機械設(shè)備和輔助設(shè)施。

17、 國外物流園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗對我國的啟示 n發(fā)展模式發(fā)展模式經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式主體企業(yè)引導模式主體企業(yè)引導模式工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合運作模式綜合運作模式 國外物流園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗對我國的啟示n物流園區(qū)建設(shè)和發(fā)展物流園區(qū)建設(shè)和發(fā)展建立科學的園區(qū)建設(shè)發(fā)展機制建立科學的園區(qū)建設(shè)發(fā)展機制 對園區(qū)建設(shè)項目的實施提供宏觀環(huán)境支持對園區(qū)建設(shè)項目的實施提供宏觀環(huán)境支持 落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障 引導和培育市場需求引導和培育市場需求 協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關(guān)的各個部門的關(guān)系協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關(guān)的各個部門的關(guān)系 課后案例n廈門市物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀、問題及解決和未來發(fā)廈門市物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀、問題及解決和未來發(fā)展展n討論問題：物流園區(qū)的建設(shè)對廈門經(jīng)濟的影響，討論問題：物流園區(qū)的建設(shè)對廈門經(jīng)濟的影響，贏利模式如何？贏利模式如何？n人有了知識，就會具備各種分析能力，人有了知識，就會具備各種分析能力，n明辨是非的能力。明辨是非的能力。n所以我們要勤懇讀書，廣泛閱