房地產(chǎn)業(yè)售后回租的會(huì)計(jì)處理

1、房地產(chǎn)業(yè)售后回租的會(huì)計(jì)處理售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租，對(duì)于 房地產(chǎn)業(yè)而言，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將某一房地產(chǎn)項(xiàng) 目的資產(chǎn)出售后，又在一定期限內(nèi)承租或者代為出租 購(gòu)房者所購(gòu)該企業(yè)商品房的銷售方式。售后回租是一 個(gè)舶來(lái)品，它起源于美國(guó)六七十年代，我國(guó)最先接受 著一概念的是香港。 上世紀(jì) 90年代中期， 售后回租經(jīng) 香港傳入我國(guó)內(nèi)陸，先經(jīng)深圳、廣州，又進(jìn)入海南， 近兩年大有席卷全國(guó)之勢(shì)。由于是新生事物，且售后 回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售 后回租），在實(shí)際工作中， 這類業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理主要靠 財(cái)務(wù)人員的判斷。筆者現(xiàn)結(jié)合案例對(duì)此進(jìn)行探討。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用售后回租的方式銷售

2、店 鋪，回租期限 3 年，假如店鋪的售價(jià)為 100萬(wàn)元（購(gòu) 房者需一次付清），回租的年租金為 8 萬(wàn)元，租金由房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年定期付給購(gòu)房者。在這一背景下， 可能存在兩種情況：一是，三年后購(gòu)房者可根據(jù)市場(chǎng)情況選擇退房還 是買房，如退房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房者開(kāi)始 時(shí)支付的 100 萬(wàn)元，三年內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。二是，付款時(shí)買賣合同生效，三年后購(gòu)房者不可 以退房。那么，兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？財(cái)稅方 面有哪些需要注意的事項(xiàng)？在第一種情況下，如果三年后購(gòu)房者買房，對(duì)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)售后回租實(shí)際上是一種預(yù)收購(gòu)房款 的行為，只是這一預(yù)收的款項(xiàng)是有代價(jià)的，即要支付 資金占用費(fèi)租金

3、 8 萬(wàn)元；如果三年后購(gòu)房者不買 房，售后回租可以說(shuō)是一種資金借貸行為，相當(dāng)于房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司先向購(gòu)房者借了 100 萬(wàn)，三年后歸還， 在三年間每月支付資金占用費(fèi) 8 萬(wàn)元。因此，在第一 種情況下，無(wú)論三年后購(gòu)房者買房還是不買房，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向購(gòu)房者收取的 100 萬(wàn)元都是一種負(fù)債融 資，支付給購(gòu)房者的租金是資金占用費(fèi)，出租房屋取 得的租金是其收入，且房屋產(chǎn)權(quán)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 自己的。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去） ：1、收到購(gòu)房者的 100 萬(wàn)元時(shí)（注意根據(jù)規(guī)定要預(yù) 繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，處理過(guò)程略去）借：銀行存款貸：預(yù)收賬款同時(shí)借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：庫(kù)存商品2、收到出租房屋的租金

4、時(shí) 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入提取 5%的營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)略去） 、12% 的房產(chǎn)稅借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交稅金應(yīng)交房產(chǎn)稅3、期末計(jì)提出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)攤銷的金額 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（按規(guī)定使用年限計(jì)算出 的攤銷額）4、付給購(gòu)房者租金時(shí)借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款（或現(xiàn)金）5、三年后購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí) 借：預(yù)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（注意計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，前期預(yù)繳部分要沖銷，處理 過(guò)程略去）同時(shí) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（按攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)） 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品6、三年后購(gòu)房者選擇退房時(shí) 借：預(yù)收賬款貸：銀行存款第二種情況是典型的售后回租。由于購(gòu)房者支付100 萬(wàn)元的時(shí)候已經(jīng)

5、取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司通過(guò)向購(gòu)房者返租才取得房產(chǎn)的收益權(quán)，在取得出 租收益的同時(shí)付給購(gòu)房者租金，這是公司的一種經(jīng)營(yíng) 行為。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去） ：1、收到購(gòu)房者的 100 萬(wàn)元時(shí) 借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 （注意要計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，處理過(guò)程略去） 同時(shí)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：庫(kù)存商品2、收到出租房屋的租金時(shí) 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 提取 5%的營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)略去） 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅3、付給購(gòu)房者租金時(shí)借：其他業(yè)務(wù)支出貸：銀行存款（或現(xiàn)金）注意，第一種情況下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付給購(gòu) 房者的租金（實(shí)際上是資金使用費(fèi)），必須取得購(gòu)房者 出具的正規(guī)發(fā)票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款 利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃