地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑及相關(guān)法律問題

1、地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑與相關(guān)法律問題與相關(guān)法律問題吳晨堯律師吳晨堯律師 高級(jí)合伙人高級(jí)合伙人2014年年3月月26日日房地產(chǎn)融資-銀行融資銀行房地產(chǎn)銀行房地產(chǎn)貸款貸款土地儲(chǔ)備貸款A(yù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款B商業(yè)用房貸款D個(gè)人住房貸款C指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)。但因涉及地方政府融資平臺(tái)，嚴(yán)格限制。指向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型住房的貸款?，F(xiàn)在受限于各地的限購(gòu)令的約定。指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸

2、款。當(dāng)下嚴(yán)禁向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，和用于購(gòu)買土地的貸款。3 3房地產(chǎn)融資-基金融資項(xiàng)目公司房地產(chǎn)項(xiàng)目控股公司有限合伙人無限合伙人無限合伙人成立基金管理公司負(fù)責(zé)有限合伙企業(yè)的管理及運(yùn)營(yíng)。合伙人共同認(rèn)繳出資成立有限合伙企業(yè)。注：現(xiàn)在流行房地產(chǎn)集團(tuán)作為直接或間接的、自行或聯(lián)合的，無限合伙人成立人民幣基金。有限合伙企業(yè)(人民幣基金)有限合伙向項(xiàng)目公司提供資金，以股權(quán)/增資+保底回購(gòu)安排；委托貸款；股東貸款為主?；鸸芾砉? 4房地產(chǎn)融資-信托融資項(xiàng)目公司房地產(chǎn)項(xiàng)目控股公司信托公司公眾投資者信托公司將募集的資金設(shè)立信托計(jì)劃。若投資人是一人以上的，則為集合信托計(jì)劃；否則為單一信托計(jì)劃。公眾投資者

3、向?qū)I(yè)的信托公司出資認(rèn)繳信托單位。信托公司通過信托計(jì)劃向項(xiàng)目公司提供資金，主要是以：a信托貸款；b增資+保底回購(gòu)安排；c結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品信托計(jì)劃5 5房地產(chǎn)融資-信托融資自有資金充足開發(fā)建設(shè)合規(guī) 一 般 不 低 于30%；經(jīng)適房等不低于20%。四證齊全主體適格關(guān)注抵押物，控制抵押率。擔(dān)保充分房地產(chǎn)開發(fā)貸款是最為常見的銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，在宏觀調(diào)控后，央行和銀監(jiān)會(huì)收緊了對(duì)開發(fā)貸款的發(fā)放。監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻繁窗口指導(dǎo)，內(nèi)部紅名單和黑名單并存，房地產(chǎn)企業(yè)順利獲得開發(fā)貸款的難度直線上升。6 6房地產(chǎn)融資-信托融資3債權(quán)性信托投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目需已取得四證，即：土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃證及施工許可證。2債權(quán)性信

4、托投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資本金率需符合法律法規(guī)的規(guī)定，即：一般項(xiàng)目30%；經(jīng)適房等20%。1債權(quán)性信托投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或其股東需有二級(jí)或二級(jí)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。信托業(yè)務(wù)合規(guī)要求7 7房地產(chǎn)融資-特殊融資特殊融資募集途徑B資產(chǎn)支持證券銀行理財(cái)產(chǎn)品保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)證券基金公司資產(chǎn)管理計(jì)劃人民幣基金證券公司資產(chǎn)管理計(jì)劃AFEDC8 8房地產(chǎn)融資-特殊融資特定資產(chǎn)收益權(quán)債權(quán)股權(quán)特殊融資投資端股權(quán)+債權(quán)債權(quán) 委托貸款 信托貸款 企業(yè)間拆解特定資產(chǎn)收益權(quán)租金收益轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)讓收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)+債權(quán)增資或轉(zhuǎn)股取得股權(quán)股東貸款股權(quán)增資股權(quán)轉(zhuǎn)讓9 9房地產(chǎn)融資-券商資管特定資產(chǎn)收益權(quán)債權(quán)股權(quán)集合資管

5、集合資管專項(xiàng)資管專項(xiàng)資管定向資管定向資管n 銀行委貸n 票據(jù)直貼n 特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓n SOTn 資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)n 券商小集合對(duì)接集合信托計(jì)劃n 券商小集合對(duì)接基金子公司專項(xiàng)計(jì)劃證券公司資管產(chǎn)品概覽1010房地產(chǎn)融資-券商資管n股票、債權(quán)、基金n短期融資券、資產(chǎn)支持證券n央行票據(jù)、中期票據(jù)n股指期貨n融資融券、股票出借定向定向資管資管小集合小集合大集合大集合專項(xiàng)專項(xiàng)資管資管n由證券公司和客戶通過合同約定n禁止投資資金池業(yè)務(wù)n禁止投資于高污染、高耗能等國(guó)家禁止投資的行業(yè)n具有可以預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等；n不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)（設(shè)備）n合同權(quán)利（租賃合同）n信貸資產(chǎn)等等n大集合范圍n另增

6、商品期貨、利率遠(yuǎn)期、利率互換、證券公司專項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)劃、商業(yè)銀行理財(cái)計(jì)劃、集合資金信托計(jì)劃投資范圍1111房地產(chǎn)融資-券商直投與另類投資債權(quán)證券公司自營(yíng)業(yè)務(wù)投資方式投資范圍n 產(chǎn)權(quán)收購(gòu)n 投資不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)、項(xiàng)目券商另類投資券商另類投資退出方式投資范圍n 目標(biāo)企業(yè)IPO上市n 目標(biāo)企業(yè)或控股股東回購(gòu)n 并購(gòu)重組退出n 股權(quán)投資n 直投基金將閑置資金可以投資于公開發(fā)行的國(guó)債、央行票據(jù)等證券以及證券投資基金、集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃投資方式n 增資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓n 直接認(rèn)購(gòu)券商直投券商直投退出方式n 物業(yè)（項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓1212房地產(chǎn)融資-券商定向資管（案例一）交易步驟n 銀行理財(cái)資金設(shè)立定向計(jì)劃，由證

7、券公司管理 n 證券公司作為委托人與委貸行簽訂委托貸款合同銀行理財(cái)資金（A銀行）定向資管計(jì)劃證券公司委貸行（B銀行）房地產(chǎn)企業(yè)交付委托資金受托管理委托貸款受托貸款貸款本息托管費(fèi)委托貸款合同受托管理手續(xù)費(fèi)托管銀行（C銀行）委貸收益本金及收益托管管理費(fèi)流程現(xiàn)金流銀行委貸n 委貸行受托貸款給具有融資需求的房地產(chǎn)企業(yè) n 資金交付行通過房地產(chǎn)企業(yè)的還款中獲取本金及利息1313房地產(chǎn)融資-券商定向資管（案例二）交易步驟n 銀行資金設(shè)立定向資管計(jì)劃，由證券公司管理 n 證券公司作為資管計(jì)劃的受托人投資于信托計(jì)劃流程現(xiàn)金流SOTn 信托公司作為受托人將信托計(jì)劃資金用于融資企業(yè)發(fā)放 信托貸款 n 信托貸款歸還

8、的本息用于償付銀行理財(cái)計(jì)劃下的投資者的本金及收益銀行理財(cái)資金（A銀行）定向資管計(jì)劃證券公司房地產(chǎn)企業(yè)委托資金受托管理信托貸款單一資金信托計(jì)劃信托公司委托資金本金及收益本金及收益貸款本息受托管理擔(dān)保托管銀行（B銀行）托管托管費(fèi)管理費(fèi)管理費(fèi)1414房地產(chǎn)融資-券商定向資管（案例三）交易步驟n 銀行資金設(shè)立定向資管計(jì)劃，由證券公司管理 n 定向資管計(jì)劃投向于房地產(chǎn)企業(yè)特定資產(chǎn)收益權(quán)流程現(xiàn)金流特定收益權(quán)n 到期后，房地產(chǎn)企業(yè)通過回購(gòu)形式購(gòu)買轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)收益權(quán) n 相應(yīng)的回購(gòu)款用于償付銀行理財(cái)計(jì)劃的本金及收益銀行理財(cái)計(jì)劃銀行理財(cái)計(jì)劃（A A銀行）銀行）定向資管計(jì)劃定向資管計(jì)劃證券公司證券公司B B公司公司

9、A A房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)（資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓方）（資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓方）交付委托資金交付委托資金受托管理受托管理受讓資產(chǎn)收益權(quán)受讓資產(chǎn)收益權(quán)托管費(fèi)托管費(fèi)托管銀行托管銀行（B B銀行）銀行）溢價(jià)回購(gòu)款溢價(jià)回購(gòu)款或到期回款或到期回款本金及收益本金及收益托管托管管理費(fèi)管理費(fèi)擔(dān)保擔(dān)保擔(dān)保擔(dān)保1515房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹私募金融工具私募金融工具 以信托計(jì)劃為載體的房地以信托計(jì)劃為載體的房地產(chǎn)基金產(chǎn)基金 有限合伙有限合伙 信托計(jì)劃和有限合伙二者信托計(jì)劃和有限合伙二者結(jié)合的融資工具結(jié)合的融資工具 券商小集合對(duì)接信托計(jì)劃券商小集合對(duì)接信托計(jì)劃 券商小集合對(duì)接基金子公券商小集合對(duì)接基金子公司專項(xiàng)計(jì)劃司專項(xiàng)

10、計(jì)劃公募金融工具公募金融工具 銀行間債券市場(chǎng)固定收益銀行間債券市場(chǎng)固定收益類融資工具類融資工具 固定收益類固定收益類REITsREITs 資產(chǎn)支持票據(jù)（資產(chǎn)支持票據(jù)（ABNABN） 資產(chǎn)支持證券（資產(chǎn)支持證券（ABSABS） 證券交易市場(chǎng)融資工具證券交易市場(chǎng)融資工具 股性股性REITsREITs 企業(yè)資產(chǎn)證券化（證監(jiān)會(huì)企業(yè)資產(chǎn)證券化（證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃主導(dǎo)的資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃）16二級(jí)開發(fā)前期融二級(jí)開發(fā)前期融資資開發(fā)建設(shè)期融資開發(fā)建設(shè)期融資開發(fā)建成后融資開發(fā)建成后融資取得四證：1.國(guó)有土地使用權(quán)證；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4.建筑工程施工許可證。取得房地產(chǎn)權(quán)證銀

11、行信貸受限銀行信貸受限，可通過房地，可通過房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資模式實(shí)現(xiàn)模式實(shí)現(xiàn)以銀行信貸為主以銀行信貸為主，通過預(yù)售、在，通過預(yù)售、在建工程轉(zhuǎn)讓等方建工程轉(zhuǎn)讓等方式回收資金式回收資金為快速套現(xiàn)資產(chǎn)為快速套現(xiàn)資產(chǎn)，通過發(fā)行，通過發(fā)行REITSREITS及其他證及其他證券化產(chǎn)品進(jìn)行融券化產(chǎn)品進(jìn)行融資資房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹房地產(chǎn)融資流程圖房地產(chǎn)融資流程圖禁止信托公司禁止信托公司發(fā)放土地儲(chǔ)備發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，可通過貸款，可通過房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資模式實(shí)現(xiàn)融資模式實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開發(fā)整土地一級(jí)開發(fā)整備備土地進(jìn)行招拍掛17有限合伙型PE概述發(fā)起人管理人員有限合伙人A有限合伙人 B管

12、理公司GP（執(zhí)行合伙人）有限合伙房地產(chǎn)項(xiàng)目未上市企業(yè)股權(quán)上市公司非公上市公司非公開發(fā)行股票開發(fā)行股票有限合伙型PE的基本交易結(jié)構(gòu)圖18有限合伙型PE概述 監(jiān)管政策寬松：登記即可設(shè)立，無需特別審批；投資方向不受限制 出資方式靈活：有利于實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物的合理配置；可以分期出資 設(shè)立程序簡(jiǎn)便：無需進(jìn)行驗(yàn)資等手續(xù) 運(yùn)作方式靈活：同股不同權(quán)（合伙人約定管理、分紅、責(zé)任承擔(dān)） 分配機(jī)制自由：沒有盈利也可以進(jìn)行分配 激勵(lì)機(jī)制有效：可以約定管理人的超額收益 稅收政策優(yōu)勢(shì)：不存在雙重征稅的問題 退出方式多樣：IPO、管理層回購(gòu)、項(xiàng)目及資產(chǎn)出售有限合伙型有限合伙型PEPE的優(yōu)勢(shì)的優(yōu)勢(shì)19有限合伙型PE與公司型PE

13、、信托型PE的比較有限合伙型PE概述公司型PE基金信托型PE基金有限合伙型PE基金主體資格具有法人資格基金不具有主體資格具有主體地位出資方式實(shí)繳資本制，靈活性較小可分期或一次募集承諾制出資財(cái)產(chǎn)登記制度公司財(cái)產(chǎn)權(quán)屬可以進(jìn)行明確的登記缺乏相應(yīng)的信托財(cái)產(chǎn)登記制度合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬登記制度明確基金財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性基金財(cái)產(chǎn)即是公司財(cái)產(chǎn)基金財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、受托人和受益人的財(cái)產(chǎn)有限合伙人的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于基金財(cái)產(chǎn)，無限合伙人對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任管理人的權(quán)利義務(wù)除公司章程規(guī)定外，主要由其在公司的股份決定基金的管理為受托人，受托人為受益人的利益管理信托財(cái)產(chǎn)管理人即為普通合伙人。有限合伙人一般不參與基金管理

14、和執(zhí)行投資人的權(quán)利義務(wù)主要由公司章程規(guī)定依據(jù)信托合同的約定主要由有限合伙協(xié)議約定稅收基金受公司法和相關(guān)稅收法規(guī)的約束，基金公司投資所得和股東分紅雙重征稅在信托層面上暫不征收所得稅。但是在信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納印花稅、契稅等稅費(fèi)僅由合伙人分別繳納所得稅，避免雙重征稅收益分配公司盈余時(shí)才能分配，收益分配不靈活可按項(xiàng)目情況進(jìn)行分配，靈活性大可按項(xiàng)目情況進(jìn)行分配，靈活性大法律責(zé)任基金公司的法律責(zé)任獨(dú)立于管理人以及股東的責(zé)任信托公司以其持有的信托財(cái)產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任有限合伙人以其持有的基金份額為限對(duì)基金承擔(dān)法律責(zé)任；無限合伙人以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)基金承擔(dān)連帶責(zé)任。20國(guó)內(nèi)有限合伙型房地產(chǎn)PE的現(xiàn)狀n北京、上海

15、、天津、重慶、深圳等地已經(jīng)出臺(tái)了鼓勵(lì)私募股權(quán)基金發(fā)展的政策。n有限合伙型房地產(chǎn)PE目前主要集中在 天津、上海。n有限合伙型房地產(chǎn)PE融資正在進(jìn)入前 所未有的發(fā)展機(jī)遇期。這一方面是因 為房地產(chǎn)PE本身具備獨(dú)特的融資優(yōu)勢(shì)， 另一方面更是借助于各種政策交匯催生出的有利時(shí)機(jī)。有限合伙型房地產(chǎn)PE介紹PE北京上海天津重慶深圳21信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合的融資工具n信托計(jì)劃和有限合伙的結(jié)合案例分析u金地武漢項(xiàng)目交易u(yù)云南昆明某項(xiàng)目交易u(yù)某基金交易結(jié)構(gòu)圖n信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合模式的優(yōu)勢(shì)22信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合模式案例一金地武漢某項(xiàng)目交易背景及交易核心點(diǎn)n 該項(xiàng)目系金地集團(tuán)主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金項(xiàng)目，主要實(shí)現(xiàn)以下

16、目標(biāo)：u 設(shè)立房地產(chǎn)基金的模式，為集團(tuán)創(chuàng)造持續(xù)融資平臺(tái)u 達(dá)到項(xiàng)目并入集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表的目的u 金地集團(tuán)通過股權(quán)購(gòu)買選擇權(quán)+資產(chǎn)收購(gòu)承諾的方式避免對(duì)金地集團(tuán)將來可能出現(xiàn)的收購(gòu)行為進(jìn)行負(fù)債會(huì)計(jì)處理的目的金地集團(tuán)GP（天津，WOFE）香港穩(wěn)盛輝煌商務(wù)香港唯誠(chéng)100%100%50%50%100%境外境內(nèi)金地武漢公司100%目標(biāo)項(xiàng)目23金地集團(tuán)GP（天津，WOFE）有限合伙基金=51%金地武漢公司100%募集資金設(shè)立合伙企業(yè)增資增資股權(quán)購(gòu)買選擇權(quán)，行權(quán)并支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金退出資金進(jìn)入分配合伙收益分配信托利益如金地武漢分公司不行使股權(quán)購(gòu)買選擇權(quán)，金地集團(tuán)必須收購(gòu)項(xiàng)目公司資產(chǎn)并支付收購(gòu)價(jià)款（或有）分紅

17、（或有）管理費(fèi)+超額收益信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合模式案例一金地武漢某項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)圖香港穩(wěn)盛輝煌商務(wù)香港唯誠(chéng)100%100%50%50%100%境外境內(nèi)24發(fā)起人GP有限合伙基金【】%項(xiàng)目公司優(yōu)先級(jí)受益人信托計(jì)劃【】%【】%募集資金設(shè)立合伙企業(yè)資金退出資金進(jìn)入分配合伙收益分配信托利益次級(jí)（發(fā)起人）LP設(shè)立公司設(shè)立項(xiàng)目公司或增資分紅收購(gòu)特定資產(chǎn)收益權(quán)，獲得特定資產(chǎn)收益（或有）管理費(fèi)+超額收益LP信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合模式案例二云南昆明某項(xiàng)目交易背景以及交易結(jié)構(gòu)圖n交易背景：該項(xiàng)目系土地一級(jí)開發(fā)基金項(xiàng)目，涉及到政府融資平臺(tái)、信托融資平臺(tái)及房地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)監(jiān)管重點(diǎn)n交易目的：在目前的監(jiān)管背景下為土地一級(jí)開

18、發(fā)提供資金支持2525其他有限合伙人（原物業(yè)持有人）物業(yè)管理公司購(gòu)置物業(yè)出讓物業(yè)SPC(普通合伙人)信托計(jì)劃（受托人、有限合伙人）投資人（委托人、受益人）有限合伙基金管理公司（普通合伙人/執(zhí)行合伙人）發(fā)起人（有限合伙人）100%1%0.1%100%設(shè)立信托計(jì)劃89.4%2.9%6.6%100%設(shè)立管理公司設(shè)立有限合伙設(shè)立SPC入伙入伙設(shè)立有限合伙入伙委托管理資金退出資金進(jìn)入收益分配合伙收益分配信托利益信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合模式案例三某基金交易結(jié)構(gòu)圖26信托計(jì)劃和有限合伙結(jié)合模式的優(yōu)勢(shì)n 可以突破有限合伙合伙人不得超過50人的限制n 對(duì)于發(fā)起人而言：可以通過控制GP實(shí)際完全控制項(xiàng)目公司n 對(duì)于信

19、托公司而言：可以爭(zhēng)取控制GP來控制項(xiàng)目公司；或通過保持對(duì)項(xiàng)目公司監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)以及對(duì)重大事項(xiàng)的否決權(quán)來制衡融資方2727券商小集合+集合資金信托計(jì)劃(FOF)投資人投資人小集合資管計(jì)劃小集合資管計(jì)劃證券公司證券公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)設(shè)立設(shè)立托管費(fèi)托管費(fèi)托管機(jī)構(gòu)托管機(jī)構(gòu)信托收益及本金信托收益及本金本金及收益本金及收益托管托管信托計(jì)劃信托計(jì)劃?rùn)?quán)權(quán)益益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓權(quán)權(quán)益益回回購(gòu)購(gòu)擔(dān)保擔(dān)保設(shè)立設(shè)立信托公司信托公司交易結(jié)構(gòu)圖優(yōu)勢(shì):對(duì)信托公司n可以突破信托可以突破信托300萬元以下投資萬元以下投資者不得超過者不得超過50人限制人限制n有利于信托計(jì)劃的銷售有利于信托計(jì)劃的銷售優(yōu)勢(shì):對(duì)證券公司n有利于提高產(chǎn)

20、品的預(yù)期收益率，有利于提高產(chǎn)品的預(yù)期收益率，吸引更多的投資資金吸引更多的投資資金n管理成本較低管理成本較低2828券商小集合+基金子公司專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)勢(shì)基金計(jì)劃基金計(jì)劃證券公司證券公司投資人投資人房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金流入收益資金流入收益受托管理受托管理基金份額基金份額托管費(fèi)托管費(fèi)存款收益權(quán)存款收益權(quán)委托資金委托資金本金及收益本金及收益資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)現(xiàn)金現(xiàn)金托管托管管理費(fèi)管理費(fèi)集合資管計(jì)劃集合資管計(jì)劃擔(dān)保擔(dān)保資產(chǎn)收益資產(chǎn)收益基金項(xiàng)下本息基金項(xiàng)下本息交易結(jié)構(gòu)圖優(yōu)勢(shì):對(duì)證券公司n可以直接投資地產(chǎn)項(xiàng)目可以直接投資地產(chǎn)項(xiàng)目n管理成本低管理成本低n有利于提高產(chǎn)品的預(yù)期收益率，吸引更多的投

21、資資金有利于提高產(chǎn)品的預(yù)期收益率，吸引更多的投資資金29n私募金融工具的特點(diǎn)：私募金融工具實(shí)則為一種新型的“信托型產(chǎn)業(yè)基金”、“有限合伙基金”、（包括信托與有限合伙結(jié)合的產(chǎn)業(yè)基金），該基金主要具有如下特點(diǎn)：u實(shí)現(xiàn)證券化效果u滿足社會(huì)資金對(duì)投資工具多元化的需求u高度整合投融資方的金融資源u資金運(yùn)用方式靈活多樣u實(shí)現(xiàn)管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制的重構(gòu)u嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制方式私募金融工具的特點(diǎn)30n 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化效果u結(jié)構(gòu)化融資與產(chǎn)業(yè)基金結(jié)合，形成結(jié)構(gòu)性產(chǎn)業(yè)投資基金u一方面產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者可利用存量資產(chǎn)橇動(dòng)社會(huì)資金，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的效果u另一方面由于基金所具有的制度優(yōu)勢(shì)，使其能夠成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者專屬的多方位的金融服務(wù)工

22、具私募金融工具的特點(diǎn)一實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的效果31 說明：如此循環(huán)往復(fù)，只要投資運(yùn)用沒有產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)資金可以不斷循環(huán)增發(fā)，且規(guī)模應(yīng)該在不斷擴(kuò)大。投資者社會(huì)資金裝入基金的資產(chǎn)（基礎(chǔ)資產(chǎn)）融資企業(yè)結(jié)構(gòu)性融資工具現(xiàn)金流及資產(chǎn)循環(huán)圖32n滿足社會(huì)資金對(duì)投資工具多元化的需求滿足社會(huì)資金對(duì)投資工具多元化的需求u隨著社會(huì)閑置資金的增加，對(duì)于金融投資工具的需求與日俱增，且社會(huì)資隨著社會(huì)閑置資金的增加，對(duì)于金融投資工具的需求與日俱增，且社會(huì)資金對(duì)金融投資工具在風(fēng)險(xiǎn)控制及收益擴(kuò)大方面的要求也日漸提高金對(duì)金融投資工具在風(fēng)險(xiǎn)控制及收益擴(kuò)大方面的要求也日漸提高u除傳統(tǒng)的直接股權(quán)投資方式外除傳統(tǒng)的直接股權(quán)投資方式外, ,諸

23、如諸如: :產(chǎn)業(yè)投資基金、私募債、結(jié)構(gòu)投資基產(chǎn)業(yè)投資基金、私募債、結(jié)構(gòu)投資基金等投資工具也獲得了更多的關(guān)注金等投資工具也獲得了更多的關(guān)注u信托型產(chǎn)業(yè)基金對(duì)于信托受益權(quán)以及信托利益分配規(guī)則的設(shè)計(jì)，可以針對(duì)信托型產(chǎn)業(yè)基金對(duì)于信托受益權(quán)以及信托利益分配規(guī)則的設(shè)計(jì)，可以針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限、流動(dòng)性需求的投資群體設(shè)計(jì)不同的基金品種，諸不同風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限、流動(dòng)性需求的投資群體設(shè)計(jì)不同的基金品種，諸如：固定收益、浮動(dòng)收益、可轉(zhuǎn)換投資品種如：固定收益、浮動(dòng)收益、可轉(zhuǎn)換投資品種u有限合伙基金利用合伙人之間的協(xié)議安排對(duì)管理、分紅、責(zé)任進(jìn)行靈活設(shè)有限合伙基金利用合伙人之間的協(xié)議安排對(duì)管理、分紅、責(zé)任進(jìn)行靈活設(shè)

24、計(jì)計(jì)私募金融工具的特點(diǎn)二滿足社會(huì)資金對(duì)投資工具多元化的需求33n高度整合投融資方的金融資源u通過信托、有限合伙平臺(tái)整合資金提供方、銀行、資金需求方的金融資源u商業(yè)銀行：具有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，為信托計(jì)劃、有限合伙基金尋找客戶，代銷信托產(chǎn)品u公司發(fā)行債券的資質(zhì)要求嚴(yán)格，審批手續(xù)復(fù)雜u基金使融資方將其持有資產(chǎn)投入基金形成基礎(chǔ)資產(chǎn)，融資方作為劣后受益人承擔(dān)第一損失風(fēng)險(xiǎn)，信托公司、GP可以根據(jù)融資方的需求設(shè)計(jì)不同金融產(chǎn)品，滿足其融資需要，使各方資源得到合理配置。私募金融工具的特點(diǎn)三高度整合投融資方的金融資源34n資金運(yùn)用方式靈活多樣資金運(yùn)用方式靈活多樣u基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、證券公司集合資產(chǎn)管

25、理計(jì)劃的資產(chǎn)基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、證券公司集合資產(chǎn)管理計(jì)劃的資產(chǎn)運(yùn)用方式有一定的限制，如不得用于貸款用途運(yùn)用方式有一定的限制，如不得用于貸款用途u信托資金運(yùn)用方式靈活多樣：債權(quán)、股權(quán)、結(jié)構(gòu)性股權(quán)、債股結(jié)合、其他信托資金運(yùn)用方式靈活多樣：債權(quán)、股權(quán)、結(jié)構(gòu)性股權(quán)、債股結(jié)合、其他投資銀行工具投資銀行工具私募金融工具的特點(diǎn)四資金運(yùn)用方式靈活多樣35n實(shí)現(xiàn)管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制的重構(gòu)u高度專業(yè)化分工與合作的管理機(jī)制 信托公司、GP負(fù)責(zé)金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為投資項(xiàng)目提供金融服務(wù)，監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)行，監(jiān)管現(xiàn)金流 信托型基金中信托公司、融資方（和其他專業(yè)第三方）共同組成聯(lián)合管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)投資決策;有限合伙基金中

26、GP負(fù)責(zé)管理有限合伙基金，承擔(dān)無限連帶責(zé)任 融資方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施、操作u可通過管理團(tuán)隊(duì)持有次級(jí)受益權(quán)或支付超額收益實(shí)現(xiàn)的管理層激勵(lì)機(jī)制私募金融工具的特點(diǎn)五實(shí)現(xiàn)管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制的重構(gòu)36主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具操作實(shí)務(wù)公募金融工具操作實(shí)務(wù)公募金融工具操作實(shí)務(wù)437n銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的固定收益類融資工具u 固定收益類REITsu 資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）u 資產(chǎn)支持證券（ABS）n證券交易市場(chǎng)融資工具u 股性REITsu 企業(yè)資產(chǎn)證券化（證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃）公募金融工具概述38n 固定收益類房地產(chǎn)投資信托（REITS）u 固定收益類REITs的含義：是指一種房

27、地產(chǎn)資產(chǎn)信托，委托人（房地產(chǎn)原始權(quán)益人）將其持有的房地產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，并由受托機(jī)構(gòu)向投資者發(fā)行REIT受益券，以表彰投資者對(duì)該房地產(chǎn)享有的信托受益權(quán)u 中國(guó)REITs試點(diǎn)情況回顧與展望u 試點(diǎn)案例：上海項(xiàng)目和天津項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)圖銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的固定收益類融資工具一39n 資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）u 資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）的含義：是指由企業(yè)將其自身擁有的、將來能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)將這些資產(chǎn)作為支持基礎(chǔ)發(fā)行商業(yè)票據(jù)，并向投資者出售以換取所需資金的一種結(jié)構(gòu)性融資安排u 案例：某公司ABN項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)圖銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的固定收益類融資工具二40某公司某公司ABNAB

28、N項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)圖發(fā)行人發(fā)行人（母公司）（母公司）投資者投資者信托公司信托公司資產(chǎn)支持票據(jù)資產(chǎn)支持票據(jù)（含優(yōu)先受益權(quán)（含優(yōu)先受益權(quán)）募集資金募集資金B(yǎng)TBT項(xiàng)目回購(gòu)債權(quán)項(xiàng)目回購(gòu)債權(quán)優(yōu)先和次級(jí)受益權(quán)優(yōu)先和次級(jí)受益權(quán)項(xiàng)目公司（信托項(xiàng)目公司（信托委托人委托人/ /子公司子公司）BTBT項(xiàng)目回購(gòu)方項(xiàng)目回購(gòu)方資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)資金保管機(jī)構(gòu)資金保管機(jī)構(gòu)主承銷商主承銷商律師律師評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)師優(yōu)先級(jí)優(yōu)先級(jí)受益權(quán)受益權(quán)權(quán)權(quán)優(yōu) 先 級(jí) 信優(yōu) 先 級(jí) 信托利益托利益信托資信托資金保管金保管資金監(jiān)管資金監(jiān)管評(píng)估師評(píng)估師回購(gòu)款回購(gòu)款轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)對(duì)價(jià)次級(jí)信托利益次級(jí)信托利益4141n

29、股性房地產(chǎn)投資信托（REITS）u 股性REITs的含義：是指一種房地產(chǎn)資金信托，投資者將其合法持有的資金信托給REITs基金管理人，并取得相應(yīng)的REITs基金份額，再由REITs基金管理人按照基金合同的約定向房地產(chǎn)原始權(quán)益人收購(gòu)其持有的房地產(chǎn)物業(yè)u 股性REITs的基本交易結(jié)構(gòu)圖證券交易市場(chǎng)的融資工具一42投資者投資者基金管理人基金管理人（受托機(jī)構(gòu)（受托機(jī)構(gòu)/ /發(fā)行人）發(fā)行人）資產(chǎn)服務(wù)人資產(chǎn)服務(wù)人托管銀行托管銀行（資金托管機(jī)構(gòu)）（資金托管機(jī)構(gòu)）房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司A A房地產(chǎn)房地產(chǎn)A A項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司B B房地產(chǎn)房地產(chǎn)B B資產(chǎn)管理合同托管銀行托管銀行（資金托管機(jī)

30、構(gòu)）（資金托管機(jī)構(gòu)）資產(chǎn)管理基金管理資金保管持有持有持有REIT份額股性REITs的基本交易結(jié)構(gòu)圖43n 企業(yè)資產(chǎn)證券化（專項(xiàng)計(jì)劃）u 企業(yè)資產(chǎn)證券化（專項(xiàng)計(jì)劃）的含義：是指由企業(yè)將其自身擁有的、將來能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)出售給證券公司，由證券公司將這些資產(chǎn)作為支持基礎(chǔ)發(fā)行專項(xiàng)計(jì)劃，并向投資者出售以換取所需資金的一種結(jié)構(gòu)性融資安排u 案例一：某租賃公司專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)圖證券交易市場(chǎng)的融資工具二44專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃原始權(quán)益人原始權(quán)益人差額支付承諾人差額支付承諾人次級(jí)持有人次級(jí)持有人承租人法律顧問法律顧問評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)顧問會(huì)計(jì)顧問投資者投資者優(yōu)先級(jí)持有人優(yōu)先級(jí)持有人托管銀行托管銀行計(jì)劃

31、管理人計(jì)劃管理人流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)流動(dòng)性支持流動(dòng)性支持貸款承諾貸款承諾資產(chǎn)托管服務(wù)資產(chǎn)托管服務(wù)專項(xiàng)計(jì)劃管理專項(xiàng)計(jì)劃管理認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)資金資金受益受益憑證憑證基礎(chǔ)資產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)資產(chǎn)管資產(chǎn)管理服務(wù)理服務(wù)差額支差額支付承諾付承諾租賃合同租賃合同監(jiān)管銀行監(jiān)管銀行回收款回收款監(jiān)管監(jiān)管資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)購(gòu)買價(jià)款購(gòu)買價(jià)款某租賃公司專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)圖45房地產(chǎn)企業(yè)海外融資方式概覽債權(quán)融資債權(quán)融資股權(quán)融資股權(quán)融資結(jié)構(gòu)性融資結(jié)構(gòu)性融資n 外保內(nèi)貸外保內(nèi)貸n 內(nèi)保外貸內(nèi)保外貸 （跨境人民幣貸款）（跨境人民幣貸款）n 境外發(fā)債境外發(fā)債 （垃圾債）（垃圾債）n 境外境外IPOn 通過項(xiàng)目股權(quán)出通過項(xiàng)目股權(quán)出

32、 讓融資讓融資n QFLPn 外資房地產(chǎn)離岸基金外資房地產(chǎn)離岸基金46債權(quán)融資外保內(nèi)貸n 境外境外IPOn 小額外保內(nèi)貸允許符合一定貸款簽約金額限制和貸款未償本金余額限制的小額外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)從一般外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)的數(shù)量控制政策中豁免；中外資無差異；由銀行審核；采用事后集中備案制小額外保內(nèi)貸項(xiàng)下發(fā)生擔(dān)保履約的，境內(nèi)企業(yè)在未完成對(duì)境外擔(dān)保人還款前，不得辦理新的小額外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)。外保內(nèi)貸 概念 外保內(nèi)貸即外匯擔(dān)保項(xiàng)下人民幣貸款，是由境外金融機(jī)構(gòu)或境內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)提供信用保證（含備用信用證）或由境內(nèi)外商投資企業(yè)提供外匯質(zhì)押，由境內(nèi)銀行向境內(nèi)企業(yè)發(fā)放的人民幣貸款。法規(guī)政策n外債登記辦法n外債登記管理操作指引n

33、國(guó)家外匯管理局關(guān)于在部分地區(qū)試行小額外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)相關(guān)外匯管理問題的通知一般操作n中資企業(yè)：簽約環(huán)節(jié)：事先向外管局申請(qǐng)外保內(nèi)貸額度；境外擔(dān)保人履約后，辦理外債登記（無外債額度控制）n外資企業(yè)：可自行簽約，無需審批；境外擔(dān)保人履約后，在外債登記環(huán)節(jié)，納入債務(wù)人“投注差”額度管理試點(diǎn)操作47債權(quán)融資內(nèi)保外貸（傳統(tǒng)模式）n 外保內(nèi)貸外保內(nèi)貸n 內(nèi)保外貸內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保）（跨境人民幣擔(dān)保）n 境外發(fā)債境外發(fā)債 （垃圾債）（垃圾債）n 境外境外IPOn 境外境外IPO交易結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司境外境外境內(nèi)境內(nèi)境外銀行境外銀行B外商直接投資外商直接投資貸款貸款境內(nèi)銀行境內(nèi)銀行A持有持有反擔(dān)保反擔(dān)保

34、境外關(guān)聯(lián)公司境外關(guān)聯(lián)公司物業(yè)資產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)保函保函概念內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)是指在境內(nèi)企業(yè)向境內(nèi)銀行出具無條件、不可撤銷反擔(dān)保的前提下，由境內(nèi)銀行為該企業(yè)在境外注冊(cè)的全資附屬企業(yè)、參股企業(yè)或交易對(duì)手向境外機(jī)構(gòu)開立保函或備用信用證，由受益人境外機(jī)構(gòu)向借款人提供融資（包括貸款、貿(mào)易融資、融資租賃等）的業(yè)務(wù)。48債權(quán)融資內(nèi)保外貸自貿(mào)區(qū)新政策便利外匯管理支持試驗(yàn)區(qū)建設(shè)實(shí)施細(xì)則第十三條 區(qū)內(nèi)企業(yè)提供對(duì)外擔(dān)保，可自行辦理擔(dān)保合同簽約，無需到外匯局申請(qǐng)辦理事前行政審批手續(xù)。區(qū)內(nèi)企業(yè)提供對(duì)外擔(dān)保時(shí)，不受擔(dān)保人和被擔(dān)保人凈資產(chǎn)比例、被擔(dān)保人盈利狀況及擔(dān)保人和被擔(dān)保人之間股權(quán)關(guān)聯(lián)條件的限制。區(qū)內(nèi)企業(yè)簽訂對(duì)外擔(dān)保合同，應(yīng)當(dāng)按約

35、定辦理對(duì)外擔(dān)保登記和履約核準(zhǔn)手續(xù)，并符合關(guān)于擔(dān)保項(xiàng)下資金用途的限制。第十五條 區(qū)內(nèi)企業(yè)、非銀行金融機(jī)構(gòu)向境外支付擔(dān)保費(fèi)無需核準(zhǔn)，可持擔(dān)保費(fèi)支付通知書直接到銀行辦理購(gòu)付匯手續(xù)。國(guó)家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保管理問題的通知內(nèi)保外貸所融資金不得以借貸、股權(quán)投資等形式直接或通過第三方間接調(diào)回境內(nèi)，應(yīng)用于被擔(dān)保人的境外生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。49債權(quán)融資內(nèi)保外貸（創(chuàng)新模式）n 境外境外IPO跨境人民幣貸款交易結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)公司 B還本付息還本付息境外境內(nèi)商業(yè)銀行外商直接投資外商直接投資貸款貸款擔(dān)保方持有持有反擔(dān)保反擔(dān)保擔(dān)保擔(dān)保關(guān)聯(lián)公司 A物業(yè)資產(chǎn)50債權(quán)融資內(nèi)保外貸（創(chuàng)新模式）跨境人民幣貸款跨境人民幣貸款

36、交易優(yōu)勢(shì)交易步驟（1 1）境外關(guān)聯(lián)公司）境外關(guān)聯(lián)公司A A向境向境外商業(yè)銀行借款外商業(yè)銀行借款; ;（2 2）境內(nèi)擔(dān)保方就該等）境內(nèi)擔(dān)保方就該等貸款向境外銀行進(jìn)行擔(dān)保貸款向境外銀行進(jìn)行擔(dān)保; ; （3 3）境內(nèi)項(xiàng)目公司以境）境內(nèi)項(xiàng)目公司以境內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)向該等擔(dān)保方內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)向該等擔(dān)保方提供反擔(dān)保提供反擔(dān)保; ; （4 4）關(guān)聯(lián)公司）關(guān)聯(lián)公司B B另行置換另行置換等額資金向境內(nèi)項(xiàng)目公司等額資金向境內(nèi)項(xiàng)目公司放款。放款。（1 1）目前人民幣對(duì)外擔(dān)）目前人民幣對(duì)外擔(dān)保不受額度限制保不受額度限制; ;（2 2）通過反擔(dān)保將物業(yè)）通過反擔(dān)保將物業(yè)資產(chǎn)用于融資安排資產(chǎn)用于融資安排; ; （3 3）目前人民幣

37、對(duì)外擔(dān)）目前人民幣對(duì)外擔(dān)保項(xiàng)下資金不得直接回流保項(xiàng)下資金不得直接回流, , 故通過集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)公司故通過集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行置換放款以規(guī)避該等進(jìn)行置換放款以規(guī)避該等監(jiān)管要求。監(jiān)管要求。51債權(quán)融資跨境人民幣貸款自貿(mào)區(qū)新政策便利中國(guó)人民銀行上?？偛筷P(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)大人民幣跨境使用中國(guó)人民銀行上?？偛筷P(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)大人民幣跨境使用的通知的通知n區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)從境外借用人民幣資金（不包括貿(mào)易信貸和集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性融資）應(yīng)應(yīng)用區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)從境外借用人民幣資金（不包括貿(mào)易信貸和集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性融資）應(yīng)應(yīng)用于國(guó)家宏觀調(diào)控方向相符的領(lǐng)域，暫不得投資有價(jià)證券（包

38、括理財(cái)類資產(chǎn)管理類產(chǎn)品）、衍生產(chǎn)于國(guó)家宏觀調(diào)控方向相符的領(lǐng)域，暫不得投資有價(jià)證券（包括理財(cái)類資產(chǎn)管理類產(chǎn)品）、衍生產(chǎn)品，不得用于委托貸款。品，不得用于委托貸款。n區(qū)內(nèi)企業(yè)借用境外人民幣資金規(guī)模（按余額計(jì)）的上限不得超過實(shí)繳資本區(qū)內(nèi)企業(yè)借用境外人民幣資金規(guī)模（按余額計(jì)）的上限不得超過實(shí)繳資本* *1 1倍倍* *宏觀審慎參數(shù)。宏觀審慎參數(shù)。n區(qū)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)借用境外人民幣資金規(guī)模（按余額計(jì)）的上限不得超過實(shí)繳資本區(qū)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)借用境外人民幣資金規(guī)模（按余額計(jì)）的上限不得超過實(shí)繳資本* *1.51.5倍倍* *宏宏觀審慎參數(shù)。觀審慎參數(shù)。n借入資金可調(diào)回存入開立在上海地區(qū)銀行的專用存款賬戶，

39、只能用于區(qū)內(nèi)或境外，包括區(qū)內(nèi)經(jīng)借入資金可調(diào)回存入開立在上海地區(qū)銀行的專用存款賬戶，只能用于區(qū)內(nèi)或境外，包括區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)、區(qū)內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)、境外項(xiàng)目建設(shè)等。營(yíng)、區(qū)內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)、境外項(xiàng)目建設(shè)等。52債權(quán)融資境外發(fā)債n 境外境外IPOn 借道基金間接融資借道基金間接融資 （QFLP）方式一：通過信用評(píng)級(jí)發(fā)債融資n 特點(diǎn)：特點(diǎn)：信用評(píng)級(jí)發(fā)債是憑公司信用而非公司財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保所發(fā)行的債券。信用評(píng)級(jí)發(fā)債對(duì)公信用評(píng)級(jí)發(fā)債是憑公司信用而非公司財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保所發(fā)行的債券。信用評(píng)級(jí)發(fā)債對(duì)公司的各項(xiàng)要求非常嚴(yán)格，而且由于持有人的風(fēng)險(xiǎn)較大，所以票面利率也較高。目前，司的各項(xiàng)要求非常嚴(yán)格，而且由于持有人的風(fēng)險(xiǎn)較大，所以票面利率也較高

40、。目前，國(guó)內(nèi)僅有少部分房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式進(jìn)行融資。國(guó)內(nèi)僅有少部分房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式進(jìn)行融資。n 案例案例龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)2011 年年3 月月31 日，龍湖地產(chǎn)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗銀行簽立訂購(gòu)協(xié)議，日，龍湖地產(chǎn)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗銀行簽立訂購(gòu)協(xié)議，在新加坡通過發(fā)行在新加坡通過發(fā)行5 年期優(yōu)先票據(jù)的方式進(jìn)行融資，票面總價(jià)值年期優(yōu)先票據(jù)的方式進(jìn)行融資，票面總價(jià)值7.5 億美元，票面利億美元，票面利率為率為9.5%，扣除相關(guān)費(fèi)用后所得凈額為，扣除相關(guān)費(fèi)用后所得凈額為7.35 億美元。龍湖也成為唯一獲得票面利率億美元。龍湖也成為唯一獲得票面利率低于低于10%債券的中國(guó)房地產(chǎn)

41、公司。但龍湖地產(chǎn)在債券市場(chǎng)上的成功來得并不輕松，債券的中國(guó)房地產(chǎn)公司。但龍湖地產(chǎn)在債券市場(chǎng)上的成功來得并不輕松，尤其是在獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾以及穆迪較高的信用評(píng)級(jí)上面。這就要求企業(yè)不論市場(chǎng)的好壞，尤其是在獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾以及穆迪較高的信用評(píng)級(jí)上面。這就要求企業(yè)不論市場(chǎng)的好壞，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都要保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力十分巨大。另外，龍湖在資本市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都要保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力十分巨大。另外，龍湖在資本市場(chǎng)上所樹立的品牌形象，也對(duì)企業(yè)信用債券的發(fā)行起到了正面推動(dòng)作用。上所樹立的品牌形象，也對(duì)企業(yè)信用債券的發(fā)行起到了正面推動(dòng)作用。53債權(quán)融資境外發(fā)債n 外保內(nèi)貸外保內(nèi)貸n 內(nèi)保外貸內(nèi)保外貸 （

42、跨境人民幣擔(dān)保）（跨境人民幣擔(dān)保）n 境外發(fā)債境外發(fā)債 （垃圾債）（垃圾債）n 境外境外IPOn 借道基金間接融資借道基金間接融資 （QFLP）方式二：通過抵押擔(dān)保發(fā)債融資n 特點(diǎn)：特點(diǎn)：一旦債券發(fā)行人違約，受托人就可將擔(dān)保品變賣處置，以保證債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)。一旦債券發(fā)行人違約，受托人就可將擔(dān)保品變賣處置，以保證債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)。其操作方式比評(píng)級(jí)方式發(fā)債簡(jiǎn)便，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求也不多，發(fā)行的速度也比較快，其操作方式比評(píng)級(jí)方式發(fā)債簡(jiǎn)便，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求也不多，發(fā)行的速度也比較快，但這種方法的難點(diǎn)在于如何把募集的資金匯入國(guó)內(nèi)。海外募集資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)需要通過但這種方法的難點(diǎn)在于如何把募集的資金匯入國(guó)

43、內(nèi)。海外募集資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)需要通過外管局等監(jiān)管機(jī)構(gòu)層層審批。外管局等監(jiān)管機(jī)構(gòu)層層審批。n 案例案例富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)于富力地產(chǎn)于2011 年年4 月份在香港發(fā)行了月份在香港發(fā)行了26.12 億元人民幣和億元人民幣和1.5 億美元的優(yōu)先票據(jù)，億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為票面利率分別為7.0%和和10.875%。富力地產(chǎn)及其附屬的海外公司共同進(jìn)行不可撤銷。富力地產(chǎn)及其附屬的海外公司共同進(jìn)行不可撤銷的擔(dān)保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是債券的初始購(gòu)買人。的擔(dān)保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是債券的初始購(gòu)買人。本次債券發(fā)行使富力地產(chǎn)獲得了約合本次債券發(fā)行使富

44、力地產(chǎn)獲得了約合5.397 億美元（按當(dāng)時(shí)匯率折算）的資金。富力億美元（按當(dāng)時(shí)匯率折算）的資金。富力地產(chǎn)成功發(fā)行債券有兩方面的原因：一方面是投資銀行依然看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推地產(chǎn)成功發(fā)行債券有兩方面的原因：一方面是投資銀行依然看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)富力地產(chǎn)進(jìn)行債券發(fā)行；二是本次富力發(fā)行的債券主要是以人民幣優(yōu)先票據(jù)為主，動(dòng)富力地產(chǎn)進(jìn)行債券發(fā)行；二是本次富力發(fā)行的債券主要是以人民幣優(yōu)先票據(jù)為主，在人民幣升值預(yù)期的影響下，人民幣債開始受到資本市場(chǎng)的青睞。在人民幣升值預(yù)期的影響下，人民幣債開始受到資本市場(chǎng)的青睞。54債權(quán)融資境外發(fā)債n 外保內(nèi)貸外保內(nèi)貸n 內(nèi)保外貸內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保）（跨境人

45、民幣擔(dān)保）n 境外發(fā)債境外發(fā)債 （垃圾債）（垃圾債）n 境外境外IPOn 借道基金間接融資借道基金間接融資 （QFLP）方式三：通過發(fā)行人民幣合成債融資n 特點(diǎn)：特點(diǎn)：人民幣合成債是指以人民幣標(biāo)價(jià)，但以美元結(jié)算的債券。發(fā)行機(jī)構(gòu)通過此類債券將人人民幣合成債是指以人民幣標(biāo)價(jià)，但以美元結(jié)算的債券。發(fā)行機(jī)構(gòu)通過此類債券將人民幣未來升值預(yù)期的財(cái)務(wù)回報(bào)轉(zhuǎn)移給境外投資者，從而獲得有保障的較低融資成本。民幣未來升值預(yù)期的財(cái)務(wù)回報(bào)轉(zhuǎn)移給境外投資者，從而獲得有保障的較低融資成本。目前已經(jīng)有恒大、瑞安、中駿置業(yè)等多家房地產(chǎn)企業(yè)采用此類債券在海外進(jìn)行融資，目前已經(jīng)有恒大、瑞安、中駿置業(yè)等多家房地產(chǎn)企業(yè)采用此類債券在海

46、外進(jìn)行融資，票面利率大致在票面利率大致在7%-10%左右的區(qū)間內(nèi)，雖然利率要高于人民幣債，但由于在資金回左右的區(qū)間內(nèi)，雖然利率要高于人民幣債，但由于在資金回流上的操作較為方便，所以獲得了企業(yè)青睞。流上的操作較為方便，所以獲得了企業(yè)青睞。n 案例案例恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)2011 年年1 月恒大地產(chǎn)首只以人民幣計(jì)價(jià)并以美元結(jié)算的合成式人民幣債券發(fā)行成功，月恒大地產(chǎn)首只以人民幣計(jì)價(jià)并以美元結(jié)算的合成式人民幣債券發(fā)行成功，為企業(yè)帶來了為企業(yè)帶來了13.797 億美元的資金，三年期和五年期的票面利率分別為億美元的資金，三年期和五年期的票面利率分別為7.5%和和9.25%。值得注意是，穆迪雖然將恒大債券的評(píng)級(jí)

47、由。值得注意是，穆迪雖然將恒大債券的評(píng)級(jí)由B1 調(diào)降至調(diào)降至B2，并且把該公司的，并且把該公司的B1 評(píng)級(jí)展望自評(píng)級(jí)展望自穩(wěn)定穩(wěn)定下調(diào)四個(gè)級(jí)距至下調(diào)四個(gè)級(jí)距至負(fù)面負(fù)面，但該項(xiàng)交易并沒有受到穆迪評(píng)級(jí)的影，但該項(xiàng)交易并沒有受到穆迪評(píng)級(jí)的影響，而且在利率上也較為合適。響，而且在利率上也較為合適。55股權(quán)融資境外IPOn 外保內(nèi)貸外保內(nèi)貸n 內(nèi)保外貸內(nèi)保外貸 （跨境人民幣擔(dān)保）（跨境人民幣擔(dān)保）n 境外發(fā)債境外發(fā)債 （垃圾債）（垃圾債）n 境外境外IPO2012年以來境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況境外直接上市（H股）境外配股融資境外借殼上市56股權(quán)融資項(xiàng)目股權(quán)出讓n 外保內(nèi)貸外保內(nèi)貸n 內(nèi)保外貸內(nèi)保外貸

48、（跨境人民幣擔(dān)保）（跨境人民幣擔(dān)保）n 境外發(fā)債境外發(fā)債 （垃圾債）（垃圾債）n 境外境外IPOn 借道基金間接融資借道基金間接融資 （QFLP）n概念：概念：指企業(yè)將自身擁有的項(xiàng)目全部股權(quán)或者部分出讓給其他公司，以此獲得項(xiàng)目繼續(xù)指企業(yè)將自身擁有的項(xiàng)目全部股權(quán)或者部分出讓給其他公司，以此獲得項(xiàng)目繼續(xù)投資或公司生存所需的資金。投資或公司生存所需的資金。n特點(diǎn)：特點(diǎn)：股權(quán)融資的特點(diǎn)決定了其用途的廣泛性，既可以充實(shí)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，也可以用股權(quán)融資的特點(diǎn)決定了其用途的廣泛性，既可以充實(shí)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，也可以用于企業(yè)的投資活動(dòng)，尤其是對(duì)資金饑渴、債券關(guān)系簡(jiǎn)單的中小房地產(chǎn)企業(yè)。于企業(yè)的投資活動(dòng)，尤其是對(duì)資金饑渴、債券關(guān)系簡(jiǎn)單的中小房地產(chǎn)企業(yè)。n案例案例恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)2011 2011 年年5 5 月月16 16 日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告