房地產(chǎn)成本構(gòu)成比例

1、房地產(chǎn)成本的組成1、土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土 地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀 管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大 多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國 城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%， 并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期 規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三 通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所 占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造 過程中所發(fā)生的建筑

2、工程，設(shè)備及安裝工程費用等， 又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中 所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個 成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ) 設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化 等的建設(shè)費用。公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地 內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公 用設(shè)施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各 種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點） 等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓 站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā) 成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在

3、20%30% 左右。5、管理費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為 組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用， 它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費， 職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占 比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù) 額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營 過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利 息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小 與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系， 所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房 地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使 用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（增值 稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè) 所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各 級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項 目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交 易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容 費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu) 成中所占比例較大，一般在15%25% 左右。8、其他費用。