房地產(chǎn)分析文檔2

1、  近日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院在京召開發(fā)布會，發(fā)布全國及主要城市上半年房地產(chǎn)市場形勢的研究成果，并對下半年的房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行了展望。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年市場銷售增長明顯，開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，56月土地市場明顯升溫。預(yù)計下半年成交量可能在小幅振蕩中逐步上升，房價仍會穩(wěn)步上漲，個別城市可能會出現(xiàn)較快增長。    上半年房地產(chǎn)市場形勢分析    中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院對今年上半年國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場形勢的研究結(jié)果如下：    

2、市場銷售增長顯著，但區(qū)域差異明顯。今年上半年，杭州、深圳、天津樓市成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%。蘇州、重慶、青島等城市也超過或接近100%。但31個?。▍^(qū)、市）中仍有6個省市前5月銷售面積同比出現(xiàn)下降，一些城市辦公樓、商業(yè)用房的銷售面積降幅依然較大。    企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，6月土地市場明顯升溫。隨著市場銷售的回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月提高。5月單月新開工面積為7900萬平方米，較4月增長2.4%，是今年以來的首次環(huán)比增長。6月多個城市土地成交量增長較快，土地溢價水平較高。   &

3、#160;新增供應(yīng)下降明顯，市場存量迅速消化。北京、成都、武漢、深圳等城市16月新上市商品房面積較去年同期下降20%30%不等。截至6月末，各城市可售量較2008年底減少300萬500萬平方米，其中北京降至1472萬平方米，較年初時減少了23%，出清周期下降至9個月，上海、杭州、深圳更是降至36個月。    下半年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測    房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，但將低于去年全年20.9%的增長幅度。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計企業(yè)將在下半年加大投資力度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長，預(yù)計全年房地產(chǎn)

4、開發(fā)投資增速將低于去年水平。    由于市場需求仍然較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預(yù)期和開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計下半年房價仍會穩(wěn)步上升，個別新增供應(yīng)不足的城市其房價可能會出現(xiàn)較快增長。    此外，受價格上漲、部分城市新增供應(yīng)不足等因素影響，第三季度的成交量可能出現(xiàn)環(huán)比下降。46月，北京、深圳等七大主要城市的成交面積紛紛達(dá)到或超過2007年的歷史最高水平，在剛性需求逐漸釋放、部分城市銷售價格漲幅較高等多種因素的影響下，預(yù)計第三季度的成交量可能較第二季度環(huán)比下降，但同比仍可能保

5、持較高增速。   一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況    1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，增幅比1-4月提高1.9個百分點，比去年同期回落25.1個百分點。其中，商品住宅完成投資7105億元，同比增長4.4%，比1-4月提高1.0個百分點，比去年同期回落30.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.9%。    1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比1-4月回落0.7個百分點；房屋新開工面積3.57億平方米，同比

6、下降16.2%，降幅比1-4月擴大0.6個百分點；房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長22.6%，增幅比1-4月回落4.5個百分點。其中，住宅竣工面積1.33億平方米，增長23.6%，比1-4月回落4.9個百分點。    1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。    二、商品房銷售情況    1-5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%。其中，商品住宅銷售

7、面積增長26.7%；辦公樓銷售面積下降1.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.3%。1-5月，商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。其中，商品住宅銷售額增長49.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長11.6%和27.9%。    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況    1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源17523億元，同比增長16.1%。其中，國內(nèi)貸款3962億元，增長15.8%；利用外資225億元，下降8.7%；企業(yè)自籌資金6244億元，增長10.9%；其他資金7091億元，增長22.3%。在其他資

8、金中，定金及預(yù)收款4158億元，增長17.2%；個人按揭貸款1983億元，增長39.8%。    四、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)    5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。    新建住宅銷售價格同比下降1.3%，降幅比4月份縮小0.4個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比4月份擴大0.4個百分點。    分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟

9、適用房銷售價格上漲0.4%；商品住宅銷售價格下降1.5%，降幅比4月份縮小0.5個百分點，其中普通商品住宅銷售價格下降0.9%，高檔住宅銷售價格下降3.6%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格上漲0.7%，其中普通商品住宅銷售價格上漲0.8%，高檔住宅銷售價格上漲0.6%。    分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比下降0.2%，環(huán)比上漲0.6%。    分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有28個，其中漲幅最大的5個城市是：銀川5.9%、蘭州5.7%、西寧4.5%、錦

10、州4.4%、牡丹江3.1%；價格下降的城市有41個，其中降幅最大的5個城市是：深圳下降6.9%、石家莊下降6.3%、廣州下降5.6%、徐州下降5.6%、桂林下降5.5%。    與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：溫州3.8%、廈門2.1%、深圳1.7%、金華1.5%、長春1.5%；價格下降的城市有6個，價格降幅均在0.1%-0.5%之間。    二手住宅銷售價格同比上漲0.9%，漲幅比4月份擴大0.9個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比4月份縮小0.1個百分點。 &#

11、160;  分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有35個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞10.7%、南寧7.1%、鄭州6.7%、哈爾濱5.7%、洛陽5.3%；價格下降的城市有35個，其中降幅最大的5個城市是：吉林下降9.8%、石家莊下降6.1%、唐山下降6.0%、岳陽下降5.6%、濟寧下降4.6%。    與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有46個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳4.1%、烏魯木齊1.8%、濟寧1.8%、溫州1.7%、廈門1.7%；價格下降的城市有9個，其中煙臺下降1.3%，其他城市價格降幅均在0.

12、1%-0.4%之間。    新建非住宅銷售價格同比下降0.2%，環(huán)比上漲0.3%。    與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲1.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格下降0.6%，其他用房銷售價格下降4.4%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格持平，其他用房銷售價格上漲0.4%。    五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)    5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.94，比4月份提高1.18點。 

13、   從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為93.13，比4月份提高1.93點；本年資金來源分類指數(shù)為96.62，比4月份提高2.32點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.55，比4月份回落0.15點；商品房空置面積分類指數(shù)為89.05，比4月份回落2.15點；房屋施工面積分類指數(shù)為93.93，比4月份提高0.46點。石嘴山市2009年一季度房地產(chǎn)市場分析報告根據(jù)石嘴山市房管局一季度登記辦理情況統(tǒng)計分析，進(jìn)入2009年以來，由于受經(jīng)濟危機的影響，我市兩房交易增速放緩，尤其是受經(jīng)濟危機和我市房地產(chǎn)新開工面積減少，可預(yù)售面積相應(yīng)大幅減少。但受國家減免房屋交易手續(xù)費等利好政策

14、的出臺，本季度我市二手房交易量大幅增加。（1）新建商品房預(yù)售面積大幅減少；（2）房屋初始登記五件，登記面積3.55萬平方米，同比增長10.94%；（3）拆遷房屋227戶，面積1.93萬平方米；（4）轉(zhuǎn)移登記中存量房（二手房）與新建商品房登記面積同比均有所增加，尤其以存量房增幅較大。（5）他項權(quán)利登記1246件，同比增加11.75%。（6）房屋銷售價格穩(wěn)步增長；具體情況如下：一、商品房預(yù)售情況一季度經(jīng)市城市管理局（房管局）批準(zhǔn)頒發(fā)商品房預(yù)售許可證10份。符合預(yù)售條件可上市銷售的商品房1.08萬平方米，可預(yù)售面積較上季度46萬平方米大幅減少，與上年同期相比增長-86%，其中：符合預(yù)售條件的可上市住

15、宅76套，面積1.08萬平方米；商業(yè)營業(yè)房0.27萬平方米。具體情況見附表1、4。二、商品房初始登記情況一季度共有銀川宏建、石嘴山新業(yè)等三家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在市產(chǎn)權(quán)所對大武口區(qū)公安小區(qū)16、8、9#，永欣園等五處地段的房屋進(jìn)行初始登記，登記面積3.55萬平方米，環(huán)比增加522%，同比增加10.94%。其中，登記住宅224套，面積2.31萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房0.59萬平方米；其他用房0.12萬平方米。具體情況見附表2。三、拆遷許可證辦理情況一季度經(jīng)市城市管理局（房管局）簽發(fā)拆遷許可證1份，拆遷房屋總建筑面積約1.93萬平方米，占地面積3.53萬平方米，涉及拆遷戶227戶。具體情況見附表3。四

16、、房屋轉(zhuǎn)移登記情況1.存量房（二手房）年初自治區(qū)配合中央出臺了自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見，在個人首次購買90平方米以下、個人購買出售房屋在稅費征收和貸款等方面都出臺了優(yōu)惠政策。受此政策影響一季度在市房屋產(chǎn)權(quán)管理所辦理存量房（二手房）登記大幅增加。一季度登記交易面積6.75萬平方米，成交金額8633.05萬元，交易面積環(huán)比增加37.47%，與上年同期相比增加83.42%。其中：住宅交易共698套；交易面積5.22萬平方米，交易套數(shù)環(huán)比增加20.14%，與上年同期相比增加67.79%；交易金額5166.1萬元（再上市房交易296套，交易面積2.72萬平方米，交易金額281

17、0.49萬元）。商業(yè)營業(yè)用房交易面積1.29萬平方米，環(huán)比增長65.38%，同比增長193.18%，交易金額2832.88萬元。具體情況見附表4。2.新建商品房一季度在市房屋產(chǎn)權(quán)管理所共辦理轉(zhuǎn)移登記的新建商品房房交易面積8.27萬平方米，交易金額11753.9萬元。登記面積環(huán)比增加-25.3%，同比增加16.15。一季度新建商品房轉(zhuǎn)移登記其中：住宅共計登記749套，登記面積7.85萬平方米，金額10425.31萬元，套數(shù)環(huán)比增加-13.51%，同比增加21.39；一季度商業(yè)營業(yè)用房交易面積0.67萬平方米，環(huán)比增加-34.28%，同比增加-58.88%，交易金額1328.61萬元。具體情況見附

18、表4。3受理情況一季度我市房屋產(chǎn)權(quán)所大武口區(qū)共受理轉(zhuǎn)移登記1187套，環(huán)比增加7.13%，其中存量房（二手房）受理登記480套，新建商品房登記707套?；蒉r(nóng)區(qū)受理轉(zhuǎn)移登記共315套，環(huán)比增加-32.84%，其中存量房（二手房）受理登記227套，新建商品房登記88套。由圖例數(shù)據(jù)可看出：一季度我市兩地區(qū)房屋受理登記中大武口區(qū)明顯高于惠農(nóng)區(qū)占全部受理量的79%；其中新建商品房受理量占全市受理登記的48%；惠農(nóng)區(qū)二手房受理量與上月基本持平，新建商品房受理減少50%左右。五、他項權(quán)利登記情況一季度我市房屋產(chǎn)權(quán)管理所共辦理房屋抵押登記1246件，抵押登記面積19.34萬平方米，抵押登記金額22246.5萬

19、元，登記件數(shù)環(huán)比增加-19.51%，同比增加11.75%。其中：現(xiàn)房抵押登記746件，登記面積12.61萬平方米，登記金額14746.5萬元，登記件數(shù)環(huán)比增加-8.24%，同比增加15.66%；預(yù)購商品房貸款抵押登記（預(yù)登記）498件，登記面積4.61萬平方米，登記金額5430萬元，登記件數(shù)環(huán)比增加-31.4%，同比增加6.18%。在建工程抵押登記2件，登記面積2.12萬平方米。本季度住宅抵押登記937件，登記面積9.01萬平方米，抵押登記金額10106萬元，環(huán)比增加-25.46%，同比增加2.52%；占全部抵押登記的75.2%。具體情況見附表4。六、房屋交易價格預(yù)計2009年我市住房供求差距

20、將進(jìn)一步縮小，而房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。2009年以來我市普通商品住房銷售價格增幅較大。大武口區(qū)普通商品住房銷售價格2580元/平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；二手住房平均交易價格2000元/平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %?；蒉r(nóng)區(qū)商品住房銷售價格2000元/平方米，環(huán)比上漲8.1%，同比上漲25%；二手住房平均交易價格1400元/平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。目前影響商品住房價格的因素主要有兩大塊。第一是客觀因素即成本。包括土地成本、拆遷補償費用、鋼材水泥等建造成本、開發(fā)融資成本、相關(guān)稅費、營銷成本。建造成本在全國各地相差得不是特別多。稅費是統(tǒng)一規(guī)定的，也沒有太大

21、的差異。因此各地區(qū)影響房價的主要因素之一是土地成本。受08年下半年以來的經(jīng)濟危機影響，鋼材水泥等建材成本整體下降，國家在貸款、稅費征收上也出臺了優(yōu)惠政策，我市的舊城改造工程已接近尾聲，可以說影響房地產(chǎn)價格的成本因素均未出現(xiàn)造成我市房地產(chǎn)價格上漲因素。第二是人文環(huán)境因素。包括國家宏觀政策、開發(fā)商利潤、房地產(chǎn)市場行市。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍是2009年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一，政策繼續(xù)向社會保障性住房傾斜。我市房價上漲主要受周邊城市房地產(chǎn)環(huán)境影響。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，4月13日公布的調(diào)查結(jié)果，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，環(huán)比上

22、漲0.2%。新建住房銷售價格同比上漲的城市有29個，銀川上漲7.3%，連續(xù)7個月領(lǐng)漲全國，蘭州、西寧上漲4.6%。2010年房地產(chǎn)市場分析報告發(fā)布日期：2011年2月15日2010年，我市房地產(chǎn)市場從全國“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”中一路穩(wěn)健走來。雖然受到利率杠桿、外地人限購、多套房限購等一系列外部因素的影響，但正處于上升期的我市房地產(chǎn)市場，其自身運行的內(nèi)因還是起到了決定性的作用，取得了喜人的長足發(fā)展。一、房地產(chǎn)市場總體情況1、成交數(shù)量再創(chuàng)歷史新高2010年全年我市共成交商品房14440套，成交面積高達(dá)141.14萬平方米，成交房款金額38.35億元，分別同比增長29%、36%、42%，創(chuàng)下了歷史

23、新高。存量房成交量3264套，成交面積46.63萬平方米，分別同比增長15%、28%。2、商品房外銷數(shù)量穩(wěn)步提高2010年年度，外來人員購買商品房6676套，相比之下，比去年同期多銷售1453套，從總量上看，仍處于穩(wěn)步上升狀態(tài)，但細(xì)看四季度銷量數(shù)據(jù)，2009年四季度銷量分別為562套、837套、1859套、1965套，而2010年分別為1519套、2029套、1456套、1672套。今年上半年，作為房地產(chǎn)銷售旺期，外地購房的數(shù)量呈大幅度上升狀態(tài)，進(jìn)入下半年，受差別化的住房信貸政策的影響，外地購房數(shù)量相對減少 。 3、商品房成交價格平穩(wěn)上升2010年商品房的平均成交價格從1月份的2939元上升到

24、12月份的3884元，基本呈現(xiàn)逐月上升的趨勢，2009年平均成交價格在2500元到2800元的范圍內(nèi)浮動，與之相比，2010年度上升的幅度相對較大，出現(xiàn)的原因是多方面的，其一，土地增值稅的征管更加嚴(yán)格，土地出讓金價格提高；其二，建設(shè)施工所需原材料的價格都出現(xiàn)了一定幅度的上漲；其三，據(jù)2010年官方公布的通貨膨脹率已經(jīng)接近了3.7%，而銀行的同期存款利率在年底上調(diào)才達(dá)到2.75%，部分市民選擇將貨幣資產(chǎn)購買商品房以取代傳統(tǒng)的將其存入銀行，這也是推動房價上漲的一個重要原因。 二、房地產(chǎn)市場長足發(fā)展的原因1、發(fā)展承載力明顯提高，三大板塊聯(lián)動齊發(fā)。我市搶抓戰(zhàn)略機遇，高起點推動區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，形成了市區(qū)、

25、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南海新區(qū)三大板塊的區(qū)域藍(lán)圖，緊抓經(jīng)濟工作的著力點和主攻方向，集中全力抓項目引進(jìn)、落地及投入建設(shè)，并著重強調(diào)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和南海新區(qū)作為招商引資的主宰體、項目建設(shè)的主陣地、經(jīng)濟發(fā)展的主平臺，以充分發(fā)揮其主力軍的作用。通過突出三大板塊重要性，以及報紙、新聞等相關(guān)媒體進(jìn)行的必要宣傳，為活躍我市房地產(chǎn)市場起到“畫蛇點睛”之作用。外地開發(fā)商不斷涌入，市場規(guī)模不斷擴大。由于一二線城市房地產(chǎn)市場飽和度越來越高，市場游資在房地產(chǎn)“吸金”能力減緩的背景下，大量投資者選擇地理位置優(yōu)越、頗具發(fā)展前景的三、四線城市作為理想的投資寶地。僅2010年我市新增加的外地投資者就已超過20家，其中不僅有上海、深圳、福建、石家莊等大城市的投資商，也不乏來自煙臺、舟山等中小城市的開發(fā)商。特別是寶安、卓達(dá)等一些大開發(fā)商，因其先進(jìn)的設(shè)計理念，開闊的規(guī)劃視覺，打造了一批品味高、格局好、管理優(yōu)的精品樓盤，同時推出了別具風(fēng)格的海景洋房，擴大了房地產(chǎn)的市場規(guī)模，吸引了購房者的眼球。3、內(nèi)外購買力足夠旺盛，房產(chǎn)交易持續(xù)火爆。 隨著中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的加快，帶動縣域城市經(jīng)濟的發(fā)展，我市加緊步伐，大力促進(jìn)本市城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)剛性需求向現(xiàn)實購買力的轉(zhuǎn)化。走過2008年金融危機的陰霾，帶來2009年、2010年房地產(chǎn)市場銷售強力回暖，本市部分市民亦將多年的積蓄用來購置第二套住房，希望通