房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn)資料1

1、表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（100分）說(shuō)明：標(biāo)準(zhǔn)中黑體顯示條款為強(qiáng)制性條款，主要包括“重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤和嚴(yán)重質(zhì)量缺陷”三方面內(nèi)容，這是估價(jià)報(bào)告必須遵守不得違反的原則性標(biāo)準(zhǔn)，所評(píng)審估價(jià)報(bào)告違反其中任一條即可判定整個(gè)估價(jià)報(bào)告不合格。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)報(bào)告序號(hào)評(píng)審人序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明標(biāo)準(zhǔn)分扣分扣分說(shuō)明1封面（1）封面內(nèi)容包括：標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、報(bào)告編號(hào)，缺少項(xiàng)目之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完：（2）表述不準(zhǔn)確、不清楚的，酌情扣分。12目錄有下列之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完：（1）沒(méi)有標(biāo)明“目錄”二字；（2）結(jié)果報(bào)告缺二級(jí)標(biāo)

2、題的；（3）技術(shù)報(bào)告缺二級(jí)標(biāo)題的；（4）組成內(nèi)容名稱前后不一致的；（5）附件具體內(nèi)容未列示或不詳細(xì)的；（6）頁(yè)碼沒(méi)有標(biāo)注，或頁(yè)碼標(biāo)注前后不一致的。13*致估價(jià)委托人函報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）致函內(nèi)容包括：致函對(duì)象、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告有效期及估價(jià)責(zé)任期、致函單位、致函日期。缺少其中之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完；（2）表述不準(zhǔn)確的，酌情扣分。24*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）未列明現(xiàn)場(chǎng)查看估價(jià)人員姓名的，扣0.5分：（2）重要專業(yè)幫助內(nèi)容、人員未說(shuō)明的，扣0.5分。15*估價(jià)假設(shè)和限制條件報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬

3、于重要內(nèi)容缺失。（1）假設(shè)條件沒(méi)按“必要、充分、合理、有依據(jù)”要求列明的，扣12分；（2）限制條件針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。36*估價(jià)委托人報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。缺少委托人單位辦公地址或個(gè)人身份證號(hào)的，扣1分。1委托人單位名稱或個(gè)人姓名一般都會(huì)有，否則就缺項(xiàng)了。7*估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。估價(jià)方內(nèi)容包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)，缺少其中之一的，每項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。1組織代碼證號(hào)是否也需要列上？8*估價(jià)目的報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）估價(jià)目的表述不準(zhǔn)確，扣1分；（2）估價(jià)目的表述模糊，未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為，扣1分。29*估價(jià)對(duì)象

4、詳見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析。不重復(fù)計(jì)分10*估價(jià)時(shí)點(diǎn)報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定不正確，扣1分；111*價(jià)值類型與定義報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）價(jià)值類型不準(zhǔn)確或未明確的，扣2分；（2）價(jià)值定義內(nèi)涵（價(jià)值構(gòu)成、使用條件限制）表述不完整、不規(guī)范的，扣0.52分。312*估價(jià)依據(jù)報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）法律依據(jù)不完整，扣0.51分，法律法規(guī)名稱表述不準(zhǔn)確，扣0.5分；（2）估價(jià)技術(shù)依據(jù)不完整，扣0.51分，技術(shù)依據(jù)名稱表述不準(zhǔn)確，扣0.5分；（3）委托方提供資料不完整、不具體的，扣0.5分；（4）估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握依據(jù)

5、資料不完整、不具體的，扣0.5分。213*估價(jià)原則報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）估價(jià)原則包括獨(dú)立客觀公正的總原則和合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，每缺少一項(xiàng)扣.5分；（2）估價(jià)原則表述不準(zhǔn)確，扣0.5分。114*估價(jià)方法詳見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)方法適用性分析。不重復(fù)計(jì)分15*估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果確定。216*估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（單獨(dú)土地或單獨(dú)建筑物的此項(xiàng)計(jì)4分）土地實(shí)物狀況描述與分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（單獨(dú)建筑物估價(jià)不作此要求）（1）土地實(shí)物狀況包括：名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水

6、文狀況、規(guī)劃限制條件等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；（2）實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。2建筑物實(shí)物狀況描述與分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（單獨(dú)土地估價(jià)不作此要求）（1）實(shí)物狀況包括：名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施（水、電、氣等）、室外公共配套設(shè)施完備程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；（2）實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.5分；（3）維護(hù)使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）描述與分析不全面、不具體的，扣0.51分；（4）功能折舊與外部折舊描述與分析不全面、不具體的，扣0.51

7、分。217*估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其它權(quán)益設(shè)立情況描述不全面、不翔實(shí)的，扣0.51分；（2）土地所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用情況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其它權(quán)益設(shè)立情況描述不全面，使用年限界定不合理的，扣0.51分。218*估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）位置狀況包括坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；（2）交通狀況包括道路狀況、可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；5（3）周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、

8、規(guī)劃環(huán)境、景觀等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；（4）外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分；（5）區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分；219*市場(chǎng)背景描述與分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）未對(duì)國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素進(jìn)行分析或此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分；（2）未進(jìn)行國(guó)家及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分；（3）未對(duì)本地本類房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況進(jìn)行分析的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分；（4）估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值沒(méi)有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持的，扣1分；市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持不充分的，扣0.5

9、分。220*最高最佳使用分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）未進(jìn)行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入的，扣1分；（2）未進(jìn)行五個(gè)最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；（3）未進(jìn)行三個(gè)原理應(yīng)用表述、分析的，扣0.5分；（4）未進(jìn)行四個(gè)估價(jià)方法應(yīng)用分析或分析不具體的，扣0.51分。221*估價(jià)方法適用性分析報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）技術(shù)路線未表述的或表述不清晰的，扣1分；（2）已選用估價(jià)方法的理由未表述或表述不充分的，扣12分；（3）未選用估價(jià)方法的理由未表述或表述不充分的，扣12分。422*估價(jià)測(cè)算過(guò)程報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。詳見(jiàn)表1-11-5，按估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)

10、準(zhǔn)評(píng)審。6023*估價(jià)結(jié)果確定報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）估價(jià)結(jié)果（包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫(xiě)）表述不完整的，扣1分。（2）估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設(shè)限制條件一致，土地使用權(quán)出讓金、稅費(fèi)等是否扣除）不清晰的，扣1分。不重復(fù)計(jì)分24*附件報(bào)告中缺此項(xiàng)的，屬于重要內(nèi)容缺失。（1）附件包括估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)證明、估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況圖片等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分；（2）估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況圖片不完整，扣0.5分。225文字表述及版面要求（1）報(bào)告專業(yè)術(shù)語(yǔ)及用詞用語(yǔ)不規(guī)范，扣0.51分；（2）文字表述邏輯混亂、不通暢，不夠客觀、平實(shí)的，扣0.5

11、1分；（3）報(bào)告中出現(xiàn)病句、錯(cuò)別字、漏字等，扣0.5分；（4）報(bào)告各部分之間描述不一致，扣1分；（5）排版不符合規(guī)定要求，序號(hào)使用不規(guī)范及順序錯(cuò)誤等，扣1分；（6）裝訂質(zhì)量不符合規(guī)定要求的，扣0.5分。1100得分表11市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1可比實(shí)例真實(shí)性可比實(shí)例3個(gè)。來(lái)源真實(shí)可靠、依據(jù)充分。4（1）可比實(shí)例名稱、坐落不明確的，扣3分；（2）可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵不清楚的，扣13分；（3）可比實(shí)例狀況描述不完整、不清晰的，扣36分；（4）可比實(shí)例可比性不強(qiáng)的，扣13分?？陀^性成交價(jià)格內(nèi)涵清楚。4信息完備性信息翔實(shí)、齊全，內(nèi)容清楚。6可比性區(qū)位、權(quán)益

12、、實(shí)物狀況差異性小，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔12個(gè)月內(nèi)（理由合理充分下可延長(zhǎng)到2年內(nèi)）。42交易情況修正交易情況清楚；與正常交易情況價(jià)格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。4（1）交易情況表述不清楚的，扣2分;（2）修正系數(shù)確定合理性較差的，扣2分；（3）修正系數(shù)確定較合理，但理由不充分的，扣1分。3市場(chǎng)狀況調(diào)整成交日期準(zhǔn)確、價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況一致，取值客觀、合理。6（1）成交日期（至少到月）表述不明確的，扣3分；（2）價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致的，扣3分；（3）調(diào)整系數(shù)確定無(wú)理由的，扣3分；（4）調(diào)整系數(shù)確定理由不充分的，扣13分。4區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價(jià)對(duì)

13、象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。10（1）因素選擇不全或針對(duì)性差的，扣48分；（2）因素差異分析不足的，扣48分；（3）調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣48分；（4）子因素權(quán)重值不合理的，扣36分。5權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。6（1）因素（土地使用權(quán)剩余年限、容積率等）不全或不明確的，扣24分；（2）因素差異分析不足的，扣24分；（3）調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣24分；（4）子因素權(quán)重值不合理的，扣24分。6實(shí)物狀況調(diào)整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)

14、象實(shí)物狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。10（1）因素選擇不全或針對(duì)性差的，扣48分；（2）因素差異分析不足的，扣48分；（3）調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣48分；（4）子因素權(quán)重值不合理的，扣36分。7公式運(yùn)用與計(jì)算公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計(jì)算正確。6（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；（4）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。8小計(jì)60表12收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分

15、值及說(shuō)明1有效毛收入出租型1.1租金水平確定選取的出租實(shí)例真實(shí)、客觀、可比，信息詳實(shí)、完備；實(shí)例選取可比性強(qiáng)；租金收入分析深入。10（1）選取的租賃實(shí)例狀況描述的真實(shí)性依據(jù)不充分的，扣12分；（2）選取的租賃實(shí)例狀況內(nèi)容描述不詳實(shí)的，扣12分；（3）選取的租賃實(shí)例可比性較差的，扣24分；（4）租金取值較合理，但未充分說(shuō)明理由的，扣14分。1.2租約限制租約限制處理合理，理由充分。2（1）有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣12分；（2）有租約，考慮了租約限制，但處理方式錯(cuò)誤的，扣12分；（3）無(wú)租約但未說(shuō)明的，扣1分。1.3有效出租面積或可出租面積比率有效出租面積或可出租面積比率確定過(guò)程清

16、楚，數(shù)據(jù)合理。2（1）有效出租面積或可出租面積比率數(shù)據(jù)基本合理，但依據(jù)不充分或確定過(guò)程不清楚的，扣1分；（2）可出租面積比率依據(jù)不合理的，扣2分；（3）可出租面積比率市場(chǎng)依據(jù)不充分的，扣1分。1.4空置率與租金損失空置率與租金損失確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場(chǎng)依據(jù)充分。4（1）空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不合理的，扣4分；（2）空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分的，扣2分。有效毛收入自營(yíng)型1.5經(jīng)營(yíng)收入確定商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營(yíng)收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；經(jīng)營(yíng)收入確定合理。18（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確或生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣6分；（2）經(jīng)營(yíng)或生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)不充分的，扣

17、610分；（3）經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算過(guò)程粗略的，扣6分；（4）經(jīng)營(yíng)收入水平偏離正常，且理由不充分的，扣610分；。2其他收入確定其他收入來(lái)源說(shuō)明2其他收入來(lái)源未明確的，扣2分。3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全；費(fèi)用估算或確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正?？陀^費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定要求。14（1）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的，扣610分；（2）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平基本合理，但理由不充分的，扣46分；（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算過(guò)程粗略的，扣4分；（4）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用數(shù)額偏離正常的，且理由不充分的，扣24分。4變化趨勢(shì)分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。6（1）未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣6分；

18、（2）雖進(jìn)行變化趨勢(shì)分析，但依據(jù)不充分或不合理的，扣24分。5報(bào)酬率（或資本化率）報(bào)酬率確定方法和確定過(guò)程正確；數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；針對(duì)估價(jià)對(duì)象類型、檔次、區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況等合理取值。10（1）報(bào)酬率（或資本化率）確定無(wú)過(guò)程的，扣6分；（2）報(bào)酬率確定有過(guò)程，但方法不正確的，扣4分；（3）報(bào)酬率確定過(guò)程不完善的，扣24分；（4）報(bào)酬率取值不合理的，扣24分。6收益年限收益年限確定正確，依據(jù)充分。6（1）收益年限確定錯(cuò)誤的，扣6分；（2）收益年限確定正確，但未說(shuō)明理由或說(shuō)明不充分的，扣4分。7公式應(yīng)用與計(jì)算計(jì)算公式選用正確；有必要的分析和測(cè)算過(guò)程；測(cè)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4（1）計(jì)算公式選用

19、正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。8小計(jì)60表131成本法（房地）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)置土地取得土地取得方式明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理9（1）未說(shuō)明土地取得方式的，扣2分；（2）成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣36分；（3）成本取值依據(jù)不充分的，扣24分；（4）土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣24分；（4）土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣2分。征收集體土地取得征收

20、國(guó)有土地取得2開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。3（1）費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣3分；（2）費(fèi)率確定不合理的，扣2分；（3）費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。4（1）建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的，扣12分；（2）建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣13分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi)用額度依據(jù)充分。3（1）費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；（2）費(fèi)率確定不合理的，扣2分；（3）費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。公共配套設(shè)施

21、建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。3（1）費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；（2）費(fèi)率確定不合理的，扣2分；（3）費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。2（1）稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；（2）稅率確定不合理的，扣1分。（3）稅率確定依據(jù)不充分的，扣1分。3管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。3（1）費(fèi)率取值不合理的，扣3分；（2）費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。6（1）費(fèi)用構(gòu)成不合理或未說(shuō)明發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，扣4分；（2）費(fèi)率取值不合理的，扣3分；（3）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。5投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期

22、限確定合理。6（1）利率計(jì)算基數(shù)構(gòu)成不合理的，扣4分；（2）利率選擇不正確的，扣3分；（3）開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣2分。6開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀、合理，理由充分。6（1）利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)構(gòu)成不合理的，扣4分；（2）利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣2分；（3）利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分；7銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定合理。3（1）稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣2分；（2）稅率不符合規(guī)定的，扣2分。8建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。8（1）物質(zhì)折舊計(jì)算依據(jù)不充分或計(jì)算有誤的，扣3分；（2）維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新

23、率的，扣1分；（3）維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。（4）未考慮經(jīng)濟(jì)折舊也未作相關(guān)說(shuō)明的，扣2分；（5）經(jīng)濟(jì)折舊計(jì)算依據(jù)不充分或計(jì)算有誤的，扣1分；（6）未考慮外部折舊也未作相關(guān)說(shuō)明的，扣2分；（7）外部折舊計(jì)算依據(jù)不充分或計(jì)算有誤的，扣1分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計(jì)60表132成本法（建筑物）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)

24、明1開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。3（1）費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣3分；（2）費(fèi)率確定不合理的，扣3分。（3）費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。8（1）建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的，扣14分；（2）建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣15分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。3（1）費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；（2）費(fèi)率確定不合理的，扣2分；（3）費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。公共配套設(shè)施

25、建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。3（1）費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；（2）費(fèi)率確定不合理的，扣2分。（3）費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。3（1）稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2分；（2）稅率確定不合理的，扣2分；（3）稅率確定依據(jù)不充分的，扣1分。2管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。4（1）費(fèi)率取值不合理的，扣3分；（2）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。3銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。6（1）費(fèi)用構(gòu)成不合理或未說(shuō)明發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，扣4分；（2）費(fèi)率取值不合理的，扣3分；（3）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。4投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期

26、限確定合理。6（1）利率計(jì)算基數(shù)構(gòu)成不合理的，扣4分；（2）利率選擇不正確的，扣3分；（3）開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣2分。5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀、合理，理由充分。6（1）利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)構(gòu)成不合理的，扣4分；（2）利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣3分；（3）利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣3分。6銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定合理。4（1）稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣2分；（2）稅率不符合規(guī)定的，扣2分。7建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。10（1）物質(zhì)折舊計(jì)算依據(jù)不充分或計(jì)算有誤的，扣4分；（2）維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成

27、新率的，扣2分；（3）維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。（4）未考慮經(jīng)濟(jì)折舊也未作相關(guān)說(shuō)明的，扣3分；（5）經(jīng)濟(jì)折舊計(jì)算依據(jù)不充分或計(jì)算有誤的，扣2分；（6）未考慮外部折舊也未作相關(guān)說(shuō)明的，扣3分；（7）外部折舊計(jì)算依據(jù)不充分或計(jì)算有誤的，扣2分。8公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小計(jì)60表133成本法（土地）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1

28、土地取得費(fèi)用市場(chǎng)購(gòu)置土地取得土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理。20（1）未說(shuō)明土地取得方式的，扣5分；（2）成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣510分；（3）成本取值依據(jù)不充分的，扣510分；（4）土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣510分；（5）土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣5分。征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2土地取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確定合理。4（1）稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣4分；（2）稅率不符合規(guī)定的，扣2分。3土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理；土地開(kāi)發(fā)周期確定合理。6（1）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不

29、完整的，扣24分；（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用取值依據(jù)不充分的，扣24分。（3）土地開(kāi)發(fā)周期確定不合理的，扣3分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。4（1）費(fèi)率取值不合理的，扣2分；（2）費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。5銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。6（1）費(fèi)用構(gòu)成不合理或未說(shuō)明發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，扣4分；（2）費(fèi)率取值不合理的，扣3分；（3）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。6投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。6（1）利率計(jì)算基數(shù)構(gòu)成不合理的，扣4分；（2）利率選擇不正確的，扣3分；（3）開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣2分。7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理

30、。6（1）利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)構(gòu)成不合理的，扣4分；（2）利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣3分；（3）利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分；8銷售稅金稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅率確定合理。4（1）稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣2分；（2）稅率不符合規(guī)定的，扣2分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計(jì)60表141假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DCF法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1最

31、高最佳開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案明確、符合規(guī)劃條件；符合最高最佳使用要求。4（1）開(kāi)發(fā)方案不明確的，扣2分；（2）缺少最高最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的，扣12分。2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值價(jià)格分析價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表11（市場(chǎng)法）、表12（收益法）的要求，確定開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值。8（1）按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的，扣24分；（2）按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣24分；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、計(jì)息期限取值不合理的，扣12分。趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定分析透徹，確定合理。4（1）未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣4分；（2）變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，扣13分。

32、3折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤(rùn)率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。8（1）折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯(cuò)誤的，扣48分；（2）折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分的，扣4分；4建造成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。6（1）建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的，扣13分；（2）建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2（1）其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12分；（2）取值依據(jù)不充分的，扣1分。5管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。4（1）費(fèi)率取值不合理的，扣4分；（2）費(fèi)率取

33、值理由不充分的，扣2分。6銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。8（1）費(fèi)用折現(xiàn)周期不同時(shí)未區(qū)分或區(qū)分不合理的，扣6分；（2）費(fèi)用構(gòu)成不合理的，扣4分；（3）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。7銷售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。8（1）稅金計(jì)算錯(cuò)誤的，扣8分；（2）稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣4分；（3）稅率不符合規(guī)定的，扣4分。8購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。4（1）稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣4分；（2）稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰

34、的，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計(jì)60表142假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案明確、符合規(guī)劃條件；符合最高最佳使用要求。4（1）開(kāi)發(fā)方案不明確的，扣2分；（2）缺少最高最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，扣12分。2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值價(jià)格分析價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表11（市場(chǎng)法）、表12（收益法）的要求，確定開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值。8（1）按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的，扣24分；（2）按收益法的，計(jì)

35、算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣24分；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、計(jì)息期限取值不合理的，扣12分。趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定分析透徹，確定合理。4（1）未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣4分；（2）變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，扣13分。3建造成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。6（1）建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的，扣13分；（2）建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2（1）其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12分；（2）取值依據(jù)不充分的，扣1分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理

36、，費(fèi)率確定依據(jù)充分。4（1）費(fèi)率取值不合理的，扣4分；（2）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。5銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。4（1）費(fèi)率取值不合理的，扣4分；（2）費(fèi)率取值理由不充分的，扣2分。6投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。8（1）利率選擇不正確的，扣4分；（2）開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣4分。7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀合理，理由充分。8（1）利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣4分；（2）利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣4分；8銷售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。4（1）稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣4分；（2）稅率不符合規(guī)定

37、的，扣2分。9購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。4（1）稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣4分；（2）稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。10公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。11小計(jì)60表1-5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（60分）序號(hào)評(píng)審內(nèi)容評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1基準(zhǔn)地價(jià)確定基準(zhǔn)地價(jià)為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價(jià)內(nèi)涵明確，取值依據(jù)充分。10（1）地價(jià)內(nèi)涵未說(shuō)明的，扣6分；（2）地價(jià)取值依據(jù)不充分的，

38、扣4分；2宗地修正內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實(shí)；修正方法明確。8（1）修正內(nèi)容依據(jù)不充分的，扣36分；（2）修正內(nèi)容不完整的，扣24分；（3）修正方法不明確的，扣24分。3宗地因素條件說(shuō)明宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素針對(duì)性強(qiáng)、完整，符合宗地特點(diǎn)。10（1）宗地狀況界定不準(zhǔn)確的，扣48分；（2）修正因素針對(duì)性不強(qiáng)的，扣48分；（3）修正因素不完整的，扣36分。4宗地修正系數(shù)修正系數(shù)選取客觀、合理，符合法律法規(guī)要求；修正計(jì)算正確10（1）修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或理由不充分的，扣48分；（2）修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣36分。32期日修正期日修正系數(shù)確定依據(jù)充分；期日修正測(cè)算過(guò)程正確6（1）期日修正系數(shù)

39、確定依據(jù)不充分的，扣4分；（2）期日修正計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤，扣3分。2容積率修正容積率修正系數(shù)確定依據(jù)充分；容積率修正測(cè)算過(guò)程正確6（1）容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣4分；（2）容積率修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣3分。2年期修正土地剩余使用年限確定正確；資本化率確定依據(jù)充分，符合法律法規(guī)要求；年期修正計(jì)算正確。6（1）土地使用權(quán)剩余年限確定依據(jù)不充分的，扣4分；（2）資本化率確定不合理的，扣3分；（3）年期修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣3分。8公式應(yīng)用與計(jì)算計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)；計(jì)算結(jié)果正確。4（1）計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分；（2）選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣2分；

40、（3）計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。9小計(jì)60表1-6抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（20分）序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1*估價(jià)假設(shè)和限制條件與實(shí)地查看日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行說(shuō)明。1與實(shí)地查看日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行說(shuō)明的，扣1分。2*估價(jià)原則應(yīng)列明謹(jǐn)慎原則。1未指出謹(jǐn)慎原則的，扣1分。3*估價(jià)結(jié)果披露披露完整。2包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值。未說(shuō)明其中之一的，扣1分。4*估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對(duì)性強(qiáng)。8（1）未進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析的，扣8分。（2）缺少

41、抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性說(shuō)明的，扣3分；（3）缺少假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度的，扣1分；（4）缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的，扣1分；（5）缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的，扣3分；（6）變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性的，扣14分。5*風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容完整，分析合理，針對(duì)性強(qiáng)。6（1）風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容包括：1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；2）評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明；3）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；4）合

42、理使用評(píng)估價(jià)值；5）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估；6）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)等。缺少上述內(nèi)容之一的，扣1分；（2）風(fēng)險(xiǎn)提示缺乏針對(duì)性的，扣13分。6*附件應(yīng)包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢資料和調(diào)查記錄。2缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢資料和調(diào)查記錄的，扣2分。7合計(jì)20房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不合格內(nèi)容重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤與嚴(yán)重質(zhì)量缺陷一、估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容缺失結(jié)果報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型與定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果所出現(xiàn)的缺失。技術(shù)報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括實(shí)物狀況描述

43、與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析、市場(chǎng)背景分析、最高最佳使用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定所出現(xiàn)的缺失。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)其他重要內(nèi)容缺失：包括致委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)與限制條件及附件所出現(xiàn)的缺失。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)二、估價(jià)基本事項(xiàng)出現(xiàn)的原則性錯(cuò)誤1、估價(jià)對(duì)象用途與產(chǎn)權(quán)界定出現(xiàn)錯(cuò)誤的；2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與法定估價(jià)時(shí)點(diǎn)或與委托協(xié)議中估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致的；3、價(jià)值類型選擇或價(jià)值定義出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的；4、虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例及其實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況的；5、濫用估價(jià)假設(shè)的；三、估價(jià)依據(jù)與運(yùn)用中的嚴(yán)重質(zhì)量缺陷6、必要的估價(jià)法律、法規(guī)依據(jù)和估價(jià)技術(shù)

44、標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)沒(méi)有選取列明，且在估價(jià)報(bào)告分析中沒(méi)有體現(xiàn)的；（原則性錯(cuò)誤）7、估價(jià)法律、法規(guī)依據(jù)和估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的；（原則性錯(cuò)誤）8、拆遷估價(jià)報(bào)告法律依據(jù)中未列明城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)建住房2003234號(hào)，且未按該標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)的，或已列明城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，但實(shí)質(zhì)并未按該標(biāo)準(zhǔn)要求估價(jià)的；9、抵押估價(jià)報(bào)告法律依據(jù)中未列明房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)建住房20068號(hào)，并未進(jìn)行優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析說(shuō)明的，或已列明房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，但實(shí)質(zhì)并未進(jìn)行優(yōu)先受償款分析、變現(xiàn)分析說(shuō)明的；四、估價(jià)分析測(cè)算過(guò)程嚴(yán)重質(zhì)量缺陷10、估價(jià)技術(shù)路線確定與估價(jià)方法選擇出現(xiàn)錯(cuò)誤的；11、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、

45、技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的；12、估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括價(jià)格測(cè)算過(guò)程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的；13、估價(jià)基本數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)選取錯(cuò)誤或明顯偏離客觀實(shí)際的；五、估價(jià)結(jié)果表述與披露嚴(yán)重質(zhì)量缺陷14、致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)結(jié)果不一致的；15、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)限制條件與估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容自相矛盾的；16、對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響且存在一定不確定性的因素，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說(shuō)明或披露，且報(bào)告未就該因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說(shuō)明的；或雖在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說(shuō)明或披露，但報(bào)告未就該因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行說(shuō)明的；17、估

46、價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期不符合有關(guān)規(guī)定的；來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)六、估價(jià)報(bào)告中屬于估價(jià)行業(yè)管理負(fù)責(zé)審查的嚴(yán)重質(zhì)量缺陷18、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)執(zhí)業(yè)等級(jí)或期限不符合要求的；19、估價(jià)報(bào)告中無(wú)專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，或簽字的專職注冊(cè)估價(jià)師不足兩名，或簽字估價(jià)師超出注冊(cè)有效期，或冒用其他注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的；20、估價(jià)人員應(yīng)該回避而未回避或違反其他職業(yè)道德行為出具估價(jià)報(bào)告的；21、以個(gè)人、分支機(jī)構(gòu)名義和蓋分支機(jī)構(gòu)公章或蓋公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、部門(mén)印章出具估價(jià)報(bào)告的。三房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析學(xué)習(xí)方法及答題技巧房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析學(xué)習(xí)方法專題提問(wèn)1：我認(rèn)為案例考試與制度及知識(shí)教材聯(lián)系不大，能否不看或簡(jiǎn)單看一下這部分內(nèi)容??？史家之

47、言：本科考試中涉及房地產(chǎn)基本制度與政策和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)面廣且雜、在本科考試中點(diǎn)多且散，多見(jiàn)于問(wèn)答題、單項(xiàng)選擇題，在指錯(cuò)題和改錯(cuò)題也時(shí)有出現(xiàn)。根據(jù)以往考生學(xué)習(xí)反饋情況及考試情況分析，80%多的考生不重視此部分的學(xué)習(xí)，有的考生認(rèn)為此門(mén)是開(kāi)卷考試，可以在考場(chǎng)翻書(shū)查資料，就干脆不看此部分內(nèi)容，下功夫把房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法中的幾大基本估價(jià)方法學(xué)深學(xué)透就行了；有的考生有僥幸心理，認(rèn)為此部分在案例考試中涉及分值不高，不愿費(fèi)勁學(xué)習(xí)理解有關(guān)法律政策文件。事實(shí)證明，以上兩種想法在考試中都吃虧不小，有的臨時(shí)抱佛腳，手忙腳亂找不到資料；有的雖找到資料，但理解不深、不透，只知其一，不知其二，只知一點(diǎn)而不

48、會(huì)聯(lián)系貫通相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，在答題時(shí)表現(xiàn)為表述不準(zhǔn)確、解釋不到位，往往是寫(xiě)了一大篇也說(shuō)不到點(diǎn)上，不知所云。既消費(fèi)了時(shí)間也得不了分或得分很可憐。建議大家在學(xué)習(xí)時(shí)，要閱讀相關(guān)法律政策文件的原文，這樣才能從整體上把握該文件的實(shí)質(zhì)和核心，真正建立起系統(tǒng)全面的相關(guān)知識(shí)體系。這兩本教材與案例相關(guān)知識(shí)點(diǎn)較多，主要有以下內(nèi)容：一、房地產(chǎn)基本制度與政策中相關(guān)知識(shí)點(diǎn)：城市土地使用制度改革、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、城市房屋拆遷管理制度與政策、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、房地產(chǎn)抵押管理、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、相關(guān)稅收；二、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)中相關(guān)知識(shí)點(diǎn)：保險(xiǎn)合同、

49、房地產(chǎn)拍賣、建筑安裝工程費(fèi)用的內(nèi)容、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別；三、相關(guān)的法律行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章或文件如下：1.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；2.城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；3.關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房20068號(hào)）；4.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；6.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。提問(wèn)2：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估會(huì)考嗎？始終找不出哪塊是出題點(diǎn)，您幫著分析一下，能在哪個(gè)題型中出呢，哪種方式呢？來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)史家之言：這個(gè)問(wèn)題還真不好說(shuō)，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理結(jié)合的很緊密，應(yīng)重點(diǎn)看一下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

50、分析和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究這三章，重要是找到結(jié)合的知識(shí)點(diǎn)。只是可能會(huì)出題，也許就是一道單選題。提問(wèn)3：根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，在最后的15天應(yīng)該怎樣復(fù)習(xí)才能達(dá)到最佳效果？還用不用作練習(xí)題了？史家之言：找知識(shí)點(diǎn)，找可能要考的知識(shí)點(diǎn)，如何找？從理論教材上找，從規(guī)范上找，從案例教材上找，從政策與法規(guī)上找（尤其是我給大家提供的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，要看法律法規(guī)原文），古人云，溫故而知新，教材和規(guī)范是根本，有針對(duì)性地再靜下心來(lái)看一看教材和規(guī)范，我相信你會(huì)又有新的收獲的。另外，可以找一兩套規(guī)范的考試模擬題，嚴(yán)格按照考試要求的時(shí)間進(jìn)行模擬考試，不要一邊做一邊看答案，要按照考試要求，合理分配每道題的做題時(shí)間，全部完成后再對(duì)照

51、答案查找自已的不足，還有哪些知識(shí)點(diǎn)是模糊的，錯(cuò)誤的，有針對(duì)性地補(bǔ)強(qiáng)；這種考前強(qiáng)化訓(xùn)練很重要，能讓你進(jìn)入一種準(zhǔn)考試狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)自己平時(shí)沒(méi)注意到一些缺陷。案例考試答題技巧專題提問(wèn)1：自己這段時(shí)間總結(jié)了一下去年自己案例這門(mén)考試失敗的原因。覺(jué)得并不是自己不知道，如指錯(cuò)題：自己知道是那個(gè)地方錯(cuò)了，但總感覺(jué)自己的表達(dá)方式不對(duì)，或許說(shuō)是沒(méi)有捉住問(wèn)題的重點(diǎn)及審題者們的心思進(jìn)行回答問(wèn)題，所以很多地方自己懂的，但沒(méi)有得到分?jǐn)?shù)；所以在這里希望能不能對(duì)考試中一般出現(xiàn)的問(wèn)題，怎樣回答才是比較完整，能捉住問(wèn)題的重點(diǎn)和審題者的心思的回答方式？史家之言：琢磨出題者心思確實(shí)是一個(gè)難題。在這里給出大家一個(gè)方法：多揣摩近幾年的考試題，當(dāng)然試題中也有不嚴(yán)謹(jǐn)之處，但通過(guò)反復(fù)理解、多角度、多方面分析應(yīng)該會(huì)有所收獲的。提問(wèn)2：你能否根據(jù)考試的經(jīng)驗(yàn)，回復(fù)一下在答各種題型時(shí)，最好用多長(zhǎng)時(shí)間為宜？聽(tīng)說(shuō)考案例的時(shí)間很緊張。史家之言：一種方法是根據(jù)不同題的分值來(lái)分配時(shí)間，再一種我個(gè)人體會(huì)是根據(jù)你個(gè)人具體情況，對(duì)難度大的題適當(dāng)多分配一些時(shí)間，一定在考前做好這種時(shí)間分配，不要臨到考試中再去臨時(shí)分配