小區(qū)業(yè)委會(huì)2014年度述職報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 小區(qū)業(yè)委會(huì)2014年度述職報(bào)告公文小區(qū)業(yè)委會(huì)2014年度述職報(bào)告本屆業(yè)委會(huì)2012年12月8日經(jīng)上級批準(zhǔn)成立，至2014年12月屆滿。目前已兩年有余。鑒于上次換屆選舉整整歷時(shí)一年半的過程，因此本屆業(yè)委會(huì)討論后決定，提前向上級申請換屆選舉。在行將屆滿前，現(xiàn)對任期兩年余的工作進(jìn)行回顧總結(jié)，便于廣大業(yè)主在參與下屆業(yè)委會(huì)換屆選舉時(shí)予以參考。本屆業(yè)委會(huì)自成立起，就確立了“公平、公正、公開、透明”的理念，并主導(dǎo)創(chuàng)辦了漓江之聲小報(bào)。第一個(gè)月起就依托小報(bào)，宣傳本屆業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)思想、工作方法、處事原則。堅(jiān)持公開化與透明化，便于全體業(yè)主了解與監(jiān)督。兩年來，本屆業(yè)委會(huì)按月將工作情況向全體

2、業(yè)主開誠布公進(jìn)行匯報(bào)，整個(gè)過程應(yīng)該可以一目了然?，F(xiàn)作歸納如下：一，按有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)文件為要求，本屆業(yè)委會(huì)特點(diǎn)：1.嚴(yán)格遵照物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”等規(guī)定行事。2.本屆業(yè)委會(huì)沒有“拍板權(quán)”，最終決定事務(wù)的可行性是在有依據(jù)的基礎(chǔ)上按程序確立。3.充分依靠與發(fā)動(dòng)全體業(yè)主，予以業(yè)主知曉權(quán)與參與權(quán)；4.建立并保持個(gè)人對小區(qū)事務(wù)判斷的表達(dá)渠道暢通。（每月小報(bào)辟專欄回復(fù)業(yè)主反饋）5.本著厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)，以慎重為原則，以小區(qū)確實(shí)迫切需要維修改造的問題為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格把好小區(qū)維修基金與活動(dòng)經(jīng)費(fèi)支出關(guān)。6.一切討論決定均文書記錄存檔。二，在兩個(gè)方面替全體業(yè)主承擔(dān)了義務(wù)與職責(zé)：

3、（1）小區(qū)的日常管理。重點(diǎn)對小區(qū)的秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔；公共部位與設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；俗稱“四?！?；其次車輛停放管理；違章問題等相關(guān)業(yè)主利益的事。采取方法是：1.依靠三方合作為前提，重視業(yè)主信息反饋；2.每月一次例會(huì)；3.每月三次巡視檢查；4.特殊情況及時(shí)商討處理辦法。（2）涉及迫切需要.動(dòng)用維修基金維修與改造共用設(shè)施的部分。任期內(nèi)對車輛管理系統(tǒng)、攝像頭更新、東西島貫通工程與大功率水泵的安裝、打撈水景漂浮物的用船、橋欄桿銹蝕更換、監(jiān)控室靜電地板腐蝕更換；電腦巡視軟件、電路板、顯示器陳舊性故障更換、南北大門銹損維修與油漆；道路減速帶與反光鏡等禁示標(biāo)志安裝、為物業(yè)保安添置辦公用椅與巡

4、邏用自行車、南門修建停非機(jī)動(dòng)車雨棚等確立維修改造項(xiàng)目。采用方法是：1.對各方反饋的問題梳理，確實(shí)需要維修改造的在小報(bào)上確立為議題；2.提供一個(gè)充分醞釀的過程，通過座談會(huì)或走訪中房等相關(guān)部門或請教專業(yè)人士；3.走全體業(yè)主征詢或業(yè)主代表征詢程序后業(yè)委會(huì)再作確定；4.結(jié)果均在小報(bào)上予以告知并在宣傳欄公示一周拍照留存，之后還會(huì)待成熟后落實(shí)。三，組織開展的主要幾次征詢活動(dòng)的意義：1.2011年石材馬路改造。其實(shí)中房出資，只要求業(yè)委會(huì)出具證明同意施工方進(jìn)場。根據(jù)規(guī)則，業(yè)委會(huì)沒有哪條依據(jù)可出此證明，因此組織了第一次全體業(yè)主的征詢活動(dòng)，取得了大多數(shù)業(yè)主的同意，使小區(qū)道路改造得以實(shí)現(xiàn)。此次征詢，業(yè)主當(dāng)中存在不同

5、見解得以充分表達(dá)，顯現(xiàn)出智慧的、專業(yè)的，方法上的思維相當(dāng)活躍，看到了業(yè)主當(dāng)中蘊(yùn)藏的才智與力量，對業(yè)委會(huì)工作啟發(fā)很大。事實(shí)證明，能讓數(shù)據(jù)說話，是幫助業(yè)委會(huì)推動(dòng)民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。2.道閘改造。道路改造同時(shí)，小區(qū)車輛進(jìn)出系統(tǒng)問題提上日程。原道閘年久失修關(guān)系到小區(qū)安全問題。中房提出：道閘與道路同時(shí)改造，或以后業(yè)委會(huì)自己組織全體業(yè)主討論改造，成本代價(jià)不同，要求業(yè)委會(huì)速作決定，以免延誤道路鋪設(shè)。這是一項(xiàng)技術(shù)系數(shù)很高、專業(yè)性很強(qiáng)的項(xiàng)目，要求更新或以舊修舊，不同主張均有合理性的一面。對本屆業(yè)委會(huì)是個(gè)難題。于是向不少業(yè)主上門討教，向相關(guān)部門咨詢，匯集到不少不同廠家、不同品牌、不同方案與不

6、同報(bào)價(jià)，組織了第二次全體業(yè)主的征詢。同時(shí)組織業(yè)主參加由廠家用幻燈片形式介紹產(chǎn)品的講座，并開展面對面討論；還組織業(yè)主去不同廠家實(shí)地考察，與廠長交換意見。本屆業(yè)委會(huì)本著慎之又慎的精神，前后整整研討了半年之余。最后完全依仗業(yè)主的參于與支持，以專業(yè)知識(shí)，使費(fèi)用比最初報(bào)價(jià)得以合理精簡與節(jié)約，才使道閘改造得到實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明大多數(shù)業(yè)主的判斷與社會(huì)住宅小區(qū)安全型的封閉式管理的趨勢是一致的。從招聘到選聘。本屆業(yè)委會(huì)體現(xiàn)“組織與協(xié)調(diào)”的功能，讓業(yè)主自主決定小區(qū)事務(wù)的實(shí)踐，對今后凡決定涉及全體業(yè)主利益的事項(xiàng)，尊重每個(gè)業(yè)主應(yīng)有的行事權(quán)力，保障決定動(dòng)用維修基金過程的透明度是一個(gè)參照。3.綠化養(yǎng)護(hù)問題。是業(yè)委會(huì)上任后碰到

7、的群眾反響最大最棘手的事情。在熱心業(yè)主的幫助下，曾聘請專業(yè)單位與專門人士對小區(qū)綠化進(jìn)行過多次評估與討論，對每月四萬元承包小區(qū)那么大面積的綠化養(yǎng)護(hù)均認(rèn)為“難”。對于“難”的事如何想辦法做好？業(yè)委會(huì)面向全體業(yè)主討教方法，組織了全體業(yè)主對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)問題專門征詢。這次征詢得到了出乎意料多的反饋意見（小報(bào)辟專版進(jìn)行過連續(xù)刊登），促使了物業(yè)下決心改變綠化養(yǎng)護(hù)不力的面貌，積極采取措施，重新選聘了新的綠化隊(duì)。由于業(yè)主在征詢表上的獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，幫助了業(yè)委會(huì)的操作，做到了把業(yè)主對綠化養(yǎng)護(hù)的看法及時(shí)反饋給綠化隊(duì)；在合同約定上注意體現(xiàn)對全體業(yè)主整體利益的保護(hù)（即不準(zhǔn)入私家攬活等條款）。此次綠化養(yǎng)護(hù)征詢，是大多數(shù)業(yè)主的力

8、量，幫助小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作步上規(guī)范化軌道。4.車輛收費(fèi)征詢。本屆業(yè)委會(huì)借鑒社會(huì)上住宅小區(qū)的普遍做法，出于對小區(qū)現(xiàn)有公共資源的利用與開發(fā)來用于小區(qū)管理的需要，在車輛管理系統(tǒng)完成更新具備條件的基礎(chǔ)上，組織了全體業(yè)主關(guān)于車輛是否收費(fèi)與如何收費(fèi)的大規(guī)模征詢。由業(yè)委會(huì)組織、居委會(huì)監(jiān)督，業(yè)主參與三結(jié)合的方式，征詢同樣得到了大多數(shù)業(yè)主對于小區(qū)公共事項(xiàng)的關(guān)心與對管理問題的重視。征詢是成功的，數(shù)據(jù)已作公示。目前限于小區(qū)欠物業(yè)費(fèi)問題突出，影響到車輛收費(fèi)管理的落實(shí)。但是征詢的意義顯示：在全體業(yè)主共同生活的區(qū)域里，可以就共同面對的問題，暢所欲言表達(dá)自己的觀點(diǎn)，以大多數(shù)人的公共認(rèn)同感來決定小區(qū)事務(wù)，是最客觀公正的。希望本

9、次征詢待條件成熟后仍有意義。四，本屆業(yè)委會(huì)起到的作用1.景觀河水臭。本屆業(yè)委會(huì)上任之時(shí)，水質(zhì)有異味成為小區(qū)居民報(bào)怨的突出問題。尤其看到依水而居業(yè)主的煩惱，立刻成為本屆業(yè)委會(huì)首要解決的問題。經(jīng)業(yè)主提供的信息，組織了一次日本專家上門講解水為何發(fā)臭與治理原理的座談會(huì)，受到啟發(fā)。同時(shí)主動(dòng)去有水景的別墅小區(qū)了解水治理的方法；又與物業(yè)、中房多渠道探討，終于決定用挖涵洞裝大功率抽水泵來促使水流循環(huán)達(dá)到減少水質(zhì)異味。運(yùn)行后，確實(shí)以花費(fèi)較少達(dá)到了使水臭狀況改善的目的。2.綠化垃圾堆場成為小區(qū)臟亂差突出問題。三方不斷為之尋求解決方法。申請?jiān)僭炖鴰旆课垂?；用綠化垃圾粉碎機(jī)來減少綠化垃圾占地面積，費(fèi)用較貴，效果與使

10、用壽命未決。請求鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所幫忙及時(shí)清運(yùn)，又面臨四年前欠款未付問題；雖然經(jīng)討論決定同意拿本屆業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)償還債務(wù)，但物業(yè)費(fèi)還是無法承受每月大量垃圾的清運(yùn)費(fèi)用。業(yè)委會(huì)通過數(shù)期小報(bào)探討對策。終于有心的業(yè)主主動(dòng)提供信息并建議“長華路橋下面有個(gè)園林所，是否上門請教綠化垃圾處理問題？”經(jīng)一起前往，和負(fù)責(zé)人溝通。業(yè)委會(huì)委托居委尋求鎮(zhèn)政府幫助，終于促使小區(qū)解決了綠化垃圾清運(yùn)問題，綠化垃圾堆場臟亂差面貌改觀。3.違章問題突出。尤其是擴(kuò)占公共綠地讓群眾義憤填膺。在業(yè)主建議下，本屆業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主向中央巡訪辦、區(qū)政府、鎮(zhèn)政府、城建辦寫信反映，要求政府治理本小區(qū)違章現(xiàn)象。區(qū)社會(huì)辦上門座談。但表達(dá)的態(tài)度群眾不了解。鑒

11、于上通下達(dá)不暢，當(dāng)區(qū)拆違辦下小區(qū)時(shí)，業(yè)委會(huì)組織愿意參加的業(yè)主一起與政府機(jī)構(gòu)的人員進(jìn)行座談，讓業(yè)主的訴求直接與有關(guān)部門溝通。不管違章處理今后趨勢如何，本屆業(yè)委會(huì)為大家謀求對違章問題的治理，是在努力尋求方向。4.恪盡職守，立足本職。兩年里本屆業(yè)委會(huì)受理業(yè)主反饋的問題不少。安全方面：周界報(bào)警系統(tǒng)缺失；西涇港電子監(jiān)控設(shè)備虛設(shè)；家庭安防系統(tǒng)失靈；周界報(bào)警因大風(fēng)影響遭樹枝刮損；監(jiān)控盲區(qū)；攝像頭缺失；小區(qū)草坪、大會(huì)所、河堤有外來閑散人員逗留；門衛(wèi)管理上有漏洞；快遞問題；陌生人入私家花園摘果實(shí)，業(yè)主辦班。車輛管理：車輛亂停放；車位缺失；車輛劃損；車速不減；車輛緩行標(biāo)志缺失；車輛超噸位入小區(qū)；車輛進(jìn)出系統(tǒng)的遠(yuǎn)近

12、刷卡不靈；道閘屢次被撞損壞。環(huán)境衛(wèi)生：南草坪河堤、東、南圍墻邊與大會(huì)所周邊垃圾堆積；東西島水質(zhì)異味、河道死角漂浮物、空房戶建筑與生活垃圾亂堆放、垃圾箱周邊日日臟亂差、狗糞、大會(huì)所水道淤塞溢滿惡臭熏天；違章問題：侵占公用綠地與公共道路；占公共水域違章搭建私家親水平臺(tái)與涼亭、私辟車庫、違章搭建改變住房外觀面貌；私拔公共綠化；欠繳物業(yè)費(fèi)。綠化養(yǎng)護(hù)：東涇港堤岸未修整缺石砌與綠化缺失；綠化廢枝亂堆放，綠化“霉污病”、“滴粘液”、樹枝蟲害；綠化樹枝修剪不到位；東西島綠化養(yǎng)護(hù)沒有主干道好；路旁綠化影響駕駛員視線；綠化垃圾堆場南門東西兩處蔓延亂象；綠化帶斑禿黃土朝天。石材道路：疊加小路低洼濕滑；半年的石材道路

13、改造出現(xiàn)的許多問題（小報(bào)已作報(bào)道）；完工后窨井蓋開裂不平響動(dòng)；石塊碎裂；下水道淤堵積水；南北大門人行坡道太陡；業(yè)主反響大還有：房屋滲漏水，蘆笛會(huì)所、大會(huì)所游泳池、小區(qū)沒會(huì)所可以活動(dòng)；美容院卡善后處理、房屋地基沉降大門開裂、管弄井開裂倒塌、不明異味污染、圍墻墻體開裂、路燈不在適當(dāng)時(shí)開關(guān)；西涇港西岸工廠噪音大、裝潢房屋過度；裝潢工人不安時(shí)操作影響鄰居休息；養(yǎng)雞；遛狗不纖繩；狗叫聲擾民、藏獒問題、公共親水平臺(tái)桌椅陽傘舊損；住戶維修基金賬單疑問。各類糾紛：鄰居綠籬糾紛；電信埋線糾紛；道閘被撞理賠糾紛，車輛碰擦劃損糾紛。5.監(jiān)督物業(yè)管理：1.按合同規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)對照，通過每月例會(huì)與每月三次巡視以書面記錄提出

14、改進(jìn)意見，并每季度進(jìn)行考核（小報(bào)已作匯報(bào)）。2.從制度上著手，要求建立有依據(jù)管理。如：幫助物業(yè)在管理上制定門衛(wèi)管理規(guī)定、道閘管理規(guī)定、私家養(yǎng)護(hù)人員與家政人員憑卡出入制度、制作保安巡視記錄、違章管理記錄、建議確立物業(yè)經(jīng)理接待日制度、以及物業(yè)廢棄物品清理清單。3.對被引進(jìn)的燈箱廣告牌，作為公共收益的新項(xiàng)目，雙方協(xié)商制定了補(bǔ)充合同。4.根據(jù)本屆業(yè)委會(huì)續(xù)聘時(shí)增訂的雙方合同條款中“業(yè)委會(huì)要對物業(yè)員工表現(xiàn)出色予以獎(jiǎng)勵(lì)”的規(guī)定，兩年當(dāng)中業(yè)委會(huì)予以落實(shí)。增加夏季高溫毛巾等小禮品慰問，年終對員工與表現(xiàn)突出予以鼓勵(lì)。代全體業(yè)主表示對物業(yè)員工的關(guān)心與支持，業(yè)委會(huì)認(rèn)為激勵(lì)方式對促進(jìn)物業(yè)公司加強(qiáng)管理是雙向需要。以上這些

15、措施在物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)與員工的共同配合與協(xié)作下，也確實(shí)體現(xiàn)出小區(qū)物業(yè)管理逐步朝規(guī)范化方向進(jìn)步與提高。值此，感謝業(yè)主與本屆業(yè)委會(huì)的溝通，使本屆業(yè)委會(huì)有機(jī)會(huì)為大家奔走，多方協(xié)調(diào)，尋求辦法，為小區(qū)推動(dòng)了一些事情的解決。如：周界報(bào)警系統(tǒng)、攝像頭的高清度、道閘問題、圍墻開裂修復(fù)、欄桿修復(fù)、南北大門維修養(yǎng)護(hù)、窨井蓋與路面損壞、安裝道路警示標(biāo)志與反光鏡與減速帶；添置打撈水面漂浮物用船；解決綠化垃圾堆場；疊加小路改造、添置遮陽傘等。對不能解決的事情也作了再三努力。如：監(jiān)控盲區(qū)；攝像頭缺失；安防系統(tǒng)；車輛亂停放；車位缺失；大會(huì)所游泳池、親水平臺(tái)與桌椅修建、車輛停放小區(qū)公共道路的收費(fèi)等，相信為以后解決可能是個(gè)鋪墊。還

16、有一些問題限于目前的客觀原因，只能留待以后條件成熟后解決，如業(yè)主大會(huì)的規(guī)則議事機(jī)制業(yè)主公約與物業(yè)合同完善等。本屆業(yè)委會(huì)被半數(shù)以上業(yè)主推薦，從而有機(jī)會(huì)為全體業(yè)主義務(wù)管理小區(qū)一個(gè)任期。承擔(dān)的職責(zé)與壓力很大，困難重重。本屆業(yè)委會(huì)能堅(jiān)持下來的成員竭盡所能，克服困難，不計(jì)得失，放棄自己時(shí)間為大家服務(wù)。事實(shí)上小區(qū)確實(shí)需要有人替大家承擔(dān)起與物業(yè)的協(xié)調(diào)和督促物業(yè)管理等一系列工作。而這些工作又必須通過在實(shí)踐中不斷摸索，逐步熟悉后才得以累積成經(jīng)驗(yàn)。本來的愿望很想為全體業(yè)主服務(wù)好，但由于受一定的條件局限與工作能力的局限，本屆業(yè)委會(huì)未能達(dá)到當(dāng)初被業(yè)主推薦時(shí)的期望程度，謹(jǐn)此深表歉意！再次感謝大多數(shù)業(yè)主的支持。本屆業(yè)委會(huì)

17、至換屆選舉完成之前仍會(huì)義不容辭替大家繼續(xù)盡職。期望全體業(yè)主共同配合，因?yàn)槔旖剿^(qū)是大家共同的家！漓江山水花園第二屆業(yè)委會(huì)2013-11-31報(bào)：房辦、居委、物業(yè)附件：本屆業(yè)委會(huì)主任體會(huì)：現(xiàn)作為一個(gè)業(yè)主，來反觀在業(yè)委會(huì)工作兩年余的經(jīng)歷。上任前我剛?cè)胱⌒^(qū)，對小區(qū)與鄰居沒有實(shí)際接觸與了解。上任伊始就面臨困難，無論在業(yè)主、業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)中，都有蓄積了“激憤”情緒的人要“拍案而起”！經(jīng)了解，現(xiàn)在社會(huì)上大多任職業(yè)委會(huì)的，都猶如坐在火山口上，確實(shí)是個(gè)“吃力不討好的生活”。但我的驅(qū)動(dòng)力是，很想了解作為一個(gè)普通業(yè)主，究竟會(huì)涉及到哪些利益層面的問題需要維護(hù)？感謝半數(shù)以上并不認(rèn)得我的業(yè)主推薦，使我有機(jī)會(huì)替業(yè)

18、主“潛伏”了一次。從不了解到了解，明白了之所以存在“激憤”的內(nèi)外因諸多合理與不合理又不可避免的因素。其實(shí)“主任”做得成不成功并不重要，受內(nèi)外諸多因素制約。重要的是讓我有機(jī)會(huì)真正深入調(diào)查研究了一次，獲益匪淺。現(xiàn)通過對一些相關(guān)政策的了解，結(jié)合小區(qū)實(shí)際狀況作個(gè)分析。從業(yè)主的立場與角度出發(fā)，供愿意了解的業(yè)主互通信息、增進(jìn)認(rèn)識(shí)；供關(guān)心小區(qū)和諧發(fā)展的業(yè)主有所思考、供業(yè)主在分析判斷作出選擇時(shí)有所幫助。從而不失自己任期內(nèi)做的真正有點(diǎn)意義的事。（以下個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考）一，作為商品住宅小區(qū)漓江山水花園自主化管理應(yīng)該構(gòu)建的基礎(chǔ)1，業(yè)主大會(huì)自從國家改革開放實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制后，房屋住宅商品化。原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)代房管

19、所管理房屋住宅的模式，發(fā)生了重大變革。政府下放商品住宅管理的經(jīng)營權(quán)。享有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，按樓盤的規(guī)模（區(qū)域），共同締結(jié)參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)體業(yè)主大會(huì)。而每戶繳納的物業(yè)費(fèi)與維修基金就是業(yè)主大會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。依據(jù)這個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，小區(qū)參與市場經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)性操作，按質(zhì)價(jià)相等的原則，聘用物業(yè)公司（俗稱“管家”）為小區(qū)進(jìn)行日常管理，實(shí)現(xiàn)住宅商品化后的民間自主化管理。而房管部門則作為規(guī)則上與技術(shù)上操作的指導(dǎo)部門。漓江山水小區(qū)作為商品住宅，其實(shí)是一個(gè)具有相當(dāng)鮮明經(jīng)濟(jì)特征的實(shí)體，但與國企與私企的性質(zhì)是有區(qū)別的。這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體不分行政級別大小與資本份額大小享有話語權(quán)，對涉及小區(qū)經(jīng)濟(jì)利益的事務(wù)，每個(gè)業(yè)主享有共同與相等的

20、話語權(quán)！而業(yè)委會(huì)就是為這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體參與市場經(jīng)濟(jì)體制下的市場活動(dòng)而設(shè)立的機(jī)構(gòu)，它的性質(zhì)是受全體業(yè)主委托，代為操作各項(xiàng)事務(wù)或代為行使發(fā)言權(quán)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，屬日常處理事務(wù)與發(fā)言人的性質(zhì)。因?yàn)闃I(yè)委會(huì)本身沒有明確的法律地位，它的權(quán)力就一定要在以業(yè)主為主體的“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)實(shí)體授權(quán)范圍之內(nèi)。因?yàn)槭且悦繎舻慕?jīng)濟(jì)利益為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，所以強(qiáng)調(diào)“公平性”、“公開性”、“公正性”、“透明性”是重要特征。2，業(yè)主代表業(yè)主大會(huì)是業(yè)委會(huì)的基礎(chǔ)。是小區(qū)決定重大事項(xiàng)的主體。當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)的小區(qū)業(yè)主不可能全部參與共同討論決定小區(qū)事務(wù)時(shí)，應(yīng)該有一個(gè)階梯式的議事程序，即在限定的相鄰戶數(shù)內(nèi)，先推舉產(chǎn)生業(yè)主代表，推舉業(yè)主代表的正確方式，影

21、響到整個(gè)小區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)體操作的規(guī)范性、公平性、實(shí)效性。業(yè)主代表應(yīng)該產(chǎn)生于周邊相鄰的以門號為單位的10戶左右內(nèi)的業(yè)主之中，必須有相鄰業(yè)主的推選委托依據(jù)，才能行使業(yè)主代表的職責(zé)，履行聽取意見與采集信息、表達(dá)小組意愿的義務(wù)，從而代表自己小組參與小區(qū)議事程序。業(yè)主代表制度的規(guī)范與實(shí)效，是確定業(yè)委會(huì)各項(xiàng)事務(wù)操作正確性與合理性的基礎(chǔ)，只有業(yè)主代表制度健全了，才能保障業(yè)委會(huì)的規(guī)范性。3，業(yè)委會(huì)業(yè)委會(huì)是通過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，確實(shí)是業(yè)主大會(huì)的核心部件，相當(dāng)于人體的“心臟”。但是它的功能，是要靠全體業(yè)主配合，經(jīng)絡(luò)血脈順暢了，才能有動(dòng)力。在一個(gè)群體性自主化管理的范圍里，性質(zhì)決定業(yè)委會(huì)沒有權(quán)力。性質(zhì)又決定業(yè)委會(huì)要善于調(diào)動(dòng)

22、全體業(yè)主運(yùn)用好自己的權(quán)力，作出業(yè)主大會(huì)的正確決定。確實(shí)比管理國企與私企有完全不同的難度。要合乎規(guī)范的代全體業(yè)主經(jīng)營小區(qū)物業(yè)管理，要讓業(yè)主大會(huì)的“心臟”跳動(dòng)正常，業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表、業(yè)主大會(huì)應(yīng)該是一個(gè)運(yùn)作密切的整體。4，制定規(guī)則業(yè)委會(huì)要為“業(yè)主大會(huì)”實(shí)施商業(yè)操作，就必須要有依據(jù)，這就需要小區(qū)首先制定出自己的“議事規(guī)則”。這個(gè)“議事規(guī)則”（包括“業(yè)主公約”）應(yīng)該出之于全體業(yè)主對小區(qū)管理制度的約定。它的作用是僅限于小區(qū)內(nèi)共同認(rèn)同與遵守的“法律”文件?！皹I(yè)主大會(huì)”、“業(yè)主代表”、“業(yè)委會(huì)”、“議事規(guī)則|”是構(gòu)建商品住宅小區(qū)自主化管理的基礎(chǔ)。（哪個(gè)環(huán)節(jié)不健全都會(huì)削弱小區(qū)自主管理的實(shí)際運(yùn)作能力）。二，業(yè)主大

23、會(huì)與物業(yè)公司作為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的關(guān)系構(gòu)建的基礎(chǔ)物業(yè)公司是經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與業(yè)主之間是平等的主體關(guān)系。業(yè)主花錢購買服務(wù)，其實(shí)形成的是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間的商業(yè)關(guān)系。在競聘與招聘階段，物業(yè)公司可以傾盡一切讓業(yè)主選擇的理由。但實(shí)際在聘用階段，處于市場經(jīng)濟(jì)體制下的生存要求，物業(yè)公司首先是個(gè)“商人”。（有受制于要對方買（服務(wù)）的需求，又有強(qiáng)烈的利益最大化的需求）。業(yè)主群體與物業(yè)公司關(guān)系，簡單等同于家庭主人與保姆之間的關(guān)系不妥。群體與個(gè)體變量數(shù)值的不等，意味著價(jià)值判斷與受利益顛簸的面積不等。決定兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體間服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，慎重性應(yīng)該大于個(gè)體之間的行為。從漓江山水第一個(gè)物業(yè)公司第一太平戴維

24、斯（Savills）中國公司（在全球范圍是排名第四房產(chǎn)咨詢企業(yè)）被淘汰的這段歷史，其中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得全體漓江業(yè)主深刻反思。兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間相掣肘的應(yīng)該是合同與相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制。光有合同沒有監(jiān)督機(jī)制是一紙空文；光有監(jiān)督?jīng)]有合同上的依據(jù)相互“不買賬”。當(dāng)一個(gè)物業(yè)公司接受業(yè)主大會(huì)委托，對小區(qū)實(shí)行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬的過程里，除依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，相當(dāng)重要的就是依據(jù)雙方合同的約定。而約定的核心應(yīng)該是雙方物業(yè)服務(wù)的付費(fèi)方式。圍繞這一核心，建立應(yīng)有的“業(yè)主花錢購買服務(wù)”這一商品質(zhì)量的安全體系。市場經(jīng)濟(jì)體制下，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)付費(fèi)方式有“包干制”與“酬金制”兩種。包干制是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)

25、費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)?！鞍芍啤迸c“酬金制”各有利弊。通俗的解釋，就像家庭裝潢時(shí)選擇“全包”還是“清包”。每個(gè)住戶會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際能力來選擇“全包”或“清包”。第二屆業(yè)委會(huì)通過全體業(yè)主投票選擇，是對第一屆業(yè)委會(huì)招聘東慧物業(yè)的續(xù)聘。是延續(xù)上一屆選擇的“酬金制”，就是一種“清包”形式，相當(dāng)需要技術(shù)“含金量”。（但本小區(qū)是否有此實(shí)力？）按理酬金制的好處是陽光財(cái)務(wù)，不會(huì)混淆物業(yè)與業(yè)主之間各自的收入。我們與物業(yè)按照合同約定，

26、物業(yè)提取物業(yè)管理費(fèi)8%作為酬金，剩下92%的物業(yè)費(fèi)全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的，全部用于物業(yè)服務(wù)支出，決定權(quán)、支配權(quán)應(yīng)該全部在業(yè)主手中。根本不存在討要明細(xì)賬的問題但實(shí)際上，我們雙方之間的合同未體現(xiàn)符合“酬金制”特點(diǎn)的約定?，F(xiàn)在的“酬金制”象“包干制”，比“包干制”更不利。因此，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司的“合同”是基礎(chǔ)，監(jiān)督機(jī)制不能忽缺。在商品住宅小區(qū)自主化管理當(dāng)中，“議事規(guī)則”與“合同”屬于硬件建設(shè)，配置全不全直接影響到小區(qū)的整體管理水準(zhǔn)。三，小區(qū)現(xiàn)狀現(xiàn)小區(qū)無論是議事機(jī)制：“業(yè)主大會(huì)”、“業(yè)主代表”、“業(yè)委會(huì)”與依據(jù)文件：“議事規(guī)則|”、“合同”，缺乏規(guī)范與完善，是小區(qū)管理運(yùn)作的致命缺陷。表現(xiàn)為：

27、A機(jī)制不健全1業(yè)主代表產(chǎn)生欠規(guī)范性。拿到表格填寫就成為業(yè)主代表，拿不到就不是，沒有推薦程序。當(dāng)了業(yè)主代表，開會(huì)有的來一次或兩次；有的代表沒有一次為小區(qū)服務(wù)過，缺乏代表性。2業(yè)委會(huì)也有業(yè)主代表類似狀況。作為業(yè)主大會(huì)的核心部件，欠缺“規(guī)則”武裝大腦，就像上課不拿課本。業(yè)主的推舉與業(yè)委會(huì)成員的被推舉都有一定的盲然性。必然“心臟”先天不足，起步上的無序不可避免。B法規(guī)制度缺失1議事規(guī)則與業(yè)主公約是籌委會(huì)議論的，沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人無法對規(guī)則熟悉，更提不出制定與修改意見。雖然在業(yè)主代表會(huì)上通讀，在小區(qū)公示欄里公示，沒有一個(gè)全體業(yè)主總結(jié)與反思的過程，充分醞釀與探討的過程，沒有針對小區(qū)存在的具體問題制定規(guī)則，規(guī)

28、則只能停留在上級的“模板”程度上，實(shí)際發(fā)揮不了作用。僅僅走了一個(gè)程序就被“抽屜”化了。到現(xiàn)在沒有一個(gè)業(yè)主了解我們小區(qū)制定的共同規(guī)則是什么。2業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂的合同，從實(shí)踐來看，也僅僅停留在通用的“模板”程度上，沒有在細(xì)節(jié)上雙方約定條款。物業(yè)續(xù)聘后，第二屆業(yè)委會(huì)曾組織愿意參與的部分業(yè)主重新洽談合同細(xì)節(jié)，但是“商品”已經(jīng)被使用，失去重新更換的條件，所以在原有合同基礎(chǔ)上，沒法突破。c思想認(rèn)識(shí)誤區(qū)：1有些業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)就是開會(huì)。“阿拉這里從來不開業(yè)主大會(huì)咯”。其實(shí)“業(yè)主大會(huì)”有兩個(gè)層面的意思：一，是所有業(yè)主組成，是整個(gè)小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是一個(gè)代表經(jīng)濟(jì)實(shí)體的標(biāo)志；二，當(dāng)關(guān)系到對整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行

29、決議時(shí)，又是一種決議的表現(xiàn)方式。決議方式除集體討論（會(huì)議形式）外，還可以書面征詢，公示也是一種方式。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有些業(yè)主缺乏“主體“意識(shí)，沒看到自己投出的一票，可以累積為小區(qū)至高無上的最終決議。有些業(yè)主對業(yè)主代表與志愿者上門征詢不耐煩，不給“好面孔”，存在送上去的“民主權(quán)力不要”的現(xiàn)象。,2“業(yè)委會(huì)是權(quán)力機(jī)構(gòu)”，“業(yè)委會(huì)主任有權(quán)”。滋生這種認(rèn)識(shí)與社會(huì)大環(huán)境、習(xí)慣思維方式分不開、與以往常態(tài)化的行事習(xí)慣分不開。物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，上上下下都認(rèn)為“業(yè)委會(huì)是領(lǐng)導(dǎo)”，有“權(quán)力”。由此圍繞“權(quán)力”之爭在所難免。其實(shí)可以理解一些群眾對“業(yè)委會(huì)”尤其“主任”

30、這個(gè)職務(wù)的高度敏感性和質(zhì)疑性。市場經(jīng)濟(jì)體制下，在“開放、搞活”的無限空間里，為小區(qū)操作的是“錢”+“權(quán)”（顯然）=“利”。這個(gè)職務(wù)可以將“權(quán)、錢、利”拒之于很遠(yuǎn)（做到清正廉潔），也可以操作的很近。當(dāng)制度不完善的情況下，值得質(zhì)疑無可厚非。3，有一些群眾認(rèn)為“叫業(yè)主征詢啥，許多人并不懂電子產(chǎn)品和石材性能，業(yè)委會(huì)組織點(diǎn)人弄弄決定算了”，這些“圖省事”或者說“好心”的想法，容易滋生“業(yè)委會(huì)集權(quán)化”?！皹I(yè)主大會(huì)”最大的特點(diǎn)就是權(quán)益相等。在經(jīng)濟(jì)層面上操作全體業(yè)主的錢，除“議事規(guī)則|”規(guī)定或被委托代理外，替代性的“決定”事務(wù)成為常態(tài)，勢必缺乏透明度，使“利益小集團(tuán)化”或者“小區(qū)管理私企化”。這種傾向在“業(yè)主

31、大會(huì)”為主體的規(guī)則范疇里有違公平。在小區(qū)自主化管理過程中，一種無情質(zhì)疑“業(yè)委會(huì)”操控權(quán)力，一種又任意姑息“業(yè)委會(huì)”養(yǎng)權(quán)，都對大多數(shù)業(yè)主帶來不安全感。在“業(yè)主大會(huì)”實(shí)體里，相互之間的關(guān)系，除“鄰居”的身份外，由于共同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而不可避免的形成“利益”關(guān)系。業(yè)委會(huì)應(yīng)該是個(gè)公益性的角色，但操作與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的事，勢必會(huì)產(chǎn)生兩種狀況：對業(yè)委會(huì)的所謂“利益”高度敏感，詆毀“公益性”；或以極度的“利益”觀，讓“公益性”不存在。這就是經(jīng)濟(jì)生活讓全體業(yè)主面對的現(xiàn)實(shí)。四，原因1,職能部門指導(dǎo)問題。小區(qū)籌委會(huì)是由房管部門與居委黨支部參與全過程的，但還是沒有完善。一方面：商品住宅自主化管理，屬于新生事物，還有待于摸

32、索。另一方面，事實(shí)上房管部門只負(fù)責(zé)“技術(shù)”問題，不參與對“受眾群體”的管理；而鎮(zhèn)綜合治理辦負(fù)責(zé)小區(qū)“受眾群體”范圍，但不管“業(yè)委會(huì)使用鈔票”（技術(shù)操作）。而小區(qū)自主化管理系統(tǒng)又恰恰是由群體與技術(shù)操作互為整體密不可分的。由此造成“業(yè)委會(huì)”陷于“政體”、“群體”、“業(yè)務(wù)”三部分的夾縫里，無所適從。作為業(yè)委會(huì)又要以“核心部件”擔(dān)負(fù)運(yùn)行，又缺乏維護(hù)保養(yǎng)；既要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草。自生自滅，缺失一體化程序性指導(dǎo)的關(guān)心。2業(yè)委會(huì)問題。作為市場化后的新生事物，確實(shí)是個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的核心問題。一方面業(yè)委會(huì)成員也是普通人，又不培訓(xùn)上崗，又無經(jīng)驗(yàn)，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)又不統(tǒng)一，不完善是必然的。事實(shí)上，業(yè)委會(huì)不是單靠熱心就可

33、以做好的，作為受群體委托的經(jīng)濟(jì)層面的操盤手，更需要學(xué)會(huì)弄懂政策條文；盡量弄懂項(xiàng)目的維修、更新、改造程序；包括審核方案、施工單位資質(zhì)、產(chǎn)品依據(jù)、費(fèi)用預(yù)算和計(jì)價(jià)方式；懂技術(shù)書、說明書、相關(guān)圖紙、實(shí)施工期、施工質(zhì)量、安全問題、后期維護(hù)事項(xiàng)；尤其弄懂合同制作相當(dāng)關(guān)鍵，能善于具備這一系列方面的相關(guān)知識(shí)，才不至于拿眾業(yè)主的錢買教訓(xùn)。另一方面大環(huán)境對業(yè)委會(huì)的成熟度制約性太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前業(yè)委會(huì)無法走出初級階段的水準(zhǔn)3,物業(yè)公司問題。作為私營企業(yè)進(jìn)入商品住宅小區(qū)管理，也是新生事物。摸索當(dāng)中，基本經(jīng)營艱難，生存尷尬，微利或不盈利。能否適應(yīng)市場走出困境，一方面受自身定位、目標(biāo)與經(jīng)營理念等因素制約。另一方面，物業(yè)公司受21個(gè)上級對口部門的管理，不斷調(diào)整的政策條款對小區(qū)管理有否支撐點(diǎn)？業(yè)主反映要求治理的熱點(diǎn)問題與政策條款和措施存在空間時(shí)，管與不管都與服務(wù)對象矛盾遂起，有損口碑；管理上選擇妥協(xié)和姑息不可避免。一個(gè)自負(fù)盈虧有生存需要的企業(yè)，同時(shí)為行政職能部門的管理范圍承擔(dān)部分管理，又