房地產行業(yè)會計核算中的成本分攤與所得稅處理

1、房地產行業(yè)會計核算中的成本分攤與所得稅處理會計成本分攤與所得稅處理是房地產企業(yè)會計核 算的重要內容，本文圍繞房地產行業(yè)會計核算中的成本分攤和所得稅 處理，介紹了核算的內容以及核算方法等。一、相關概述對于房地產行業(yè)會計核算來講，要想確保成本會計核算的準確性, 首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應當遵照以下幾個方面的 原則來實施：對于單體開發(fā)項目而言，在成本核算對象的確定上一般 都是以每一個獨立的編制設計概算或者是施工圖所列示的單體開發(fā) 工程項目來作為其會計成本核算的對象。 而在開竣工時間基本接近或 者相同、開發(fā)地點位置相同、同時施工單位或者總包開發(fā)、開發(fā)項目 的結構類型也一致的開發(fā)項目，在進

2、行成本會計核算時也可以將它們 合并為一個同一成本核算對象。對于成片開發(fā)的項目，可以按照建設 項目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進行成本會計核算。房地產行業(yè)在成本的確認上一般都是按照稅收成本來進行會計 核算結果的確認，一方面成本作為房地產行業(yè)的消耗， 在成本計量的 會計方法選擇上會對成本造成直接影響。 折舊方法、存貨發(fā)出計價方 法、成本結轉方法以及成本分配方法等都可能導致企業(yè)在資產計價、 所得稅以及成本等各個方面計量出現(xiàn)偏差。 同時，房地產企業(yè)的成本 還需要得到足額的補償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其 完整性和合理性。一般情況下，房地產行業(yè)的成本主要包括六個主要內容， 分別是 前期工

3、程款、拆遷補償費及土地征用費、基礎設施建設費、建筑安裝 工程費、開發(fā)間接費以及公共配套設施費等。 其中土地征用費以及拆 遷補償費主要是指房地產企業(yè)為了獲得土地的使用權以及開發(fā)權所 需要付出的各項費用支出，如土地出讓金、土地使用費、耕地占用稅、 契稅等。前期工程費則是指房地產企業(yè)在項目開發(fā)前期圍繞項目測繪、 項目可行性研究、場地平整、項目規(guī)劃、項目設計、水文地質勘察以 及項目籌建等所花費的各項費用支出。二、房地產行業(yè)會計成本分攤分析對于房地產行業(yè)成本分攤，主要有以下幾種分攤方法，分別是占 地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法以及層高系數(shù)建筑 面積法等。其中，占地面積法是按照已經動工的建筑

4、項目所占的土地面積占 整個開發(fā)利用總面積的比重進行成本的分攤。 建筑面積法則是按照已 經動工的建筑項目所占的面積占整個建筑項目總建筑面積的比重進 行成本的分攤。直接成本法則是按照某一期建筑開發(fā)項目所具有的直 接開發(fā)成本占當期全部開發(fā)成本的比重進行分配。 而預算造價法則是 按照期內某一個建筑項目的預算造價占整個期間內所有的對象預算 造價的比重進行成本的分配。而對于同一個建筑項目，其中既包含住 宅項目，又包含其他類型房地產項目時，房地產企業(yè)在進行成本分攤 時就可以采用層高系數(shù)建筑面積分攤法進行成本的計量和分攤。具體來講，對于房地產行業(yè)成本分攤的對象主要包括土地成本的 分攤、公共配套設施費的分攤、其

5、他成本項目的分攤以及利息費用的 分攤等。對于土地成本，房地產企業(yè)財務人員大都是按照占地面積法 進行成本的分攤。假如房地產企業(yè)在進行土地成本計量和分攤時需要 結合其他的分攤方法，則應當會同稅務機關進行協(xié)商。假如房地產企 業(yè)在進行土地開發(fā)時，同時也將房地產開發(fā)一并進行，則這一開發(fā)模 式屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產，此時的房地產企業(yè)土地成本 需要在征得稅務機關批準的情況下首先按照土地的整體預算成本進 行土地的成本分攤，等到整個土地項目都開發(fā)完成之后在對土地成本 的分攤進行必要的調整。對于公共配套設施費用的分攤，假如將它們單獨作為過渡性質的 成本對象，則對于此時的公共配套設施開發(fā)成本需要按照建筑面

6、積法對公共配套設施費進行合理的分配和處理。 對于其他的相關成本項目， 房地產企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內， 自行合理選擇合適的成 本分攤方法進行成本的分攤。而房地產行業(yè)利息費用的分攤主要有預 算造價法和直接成本法兩種方式，同時房地產企業(yè)也可以根據(jù)自身需 求使用借款費用資本化方法進行成本的分攤。而對于開發(fā)間接費用，稅收制度中有著專門的規(guī)定，房地產行業(yè) 企業(yè)為了管理和直接組織相關的開發(fā)項目而發(fā)生的間接費用，并且此費用不能夠直接歸屬到某個特定的成本對象時， 此類費用支出就屬于 成本費用類支出。在這其中，開發(fā)間接成本主要包含了職工福利費、 修理費、管理人員工資、水電費、工程管理費、項目營銷設施建筑

7、費、 折舊費、勞動保護費、辦公費等。三、房地產行業(yè)所得稅處理分析房地產企業(yè)所得稅是針對從事房地產開發(fā)、 經營、管理以及服務 的房地產行業(yè)企業(yè)生產經營所得以及其他相關所得所征收的一種稅 收。對于房地產企業(yè)所得稅來講，進行季度預繳所得稅時，應當按照 企業(yè)的會計利潤加上預售收入所計算出來的企業(yè)預計利潤，并在此基 礎上扣除掉房地產企業(yè)之前年度的待彌補虧損之后的余額來作為所 得稅應納稅額的基礎，以此來計算出房地產企業(yè)預繳的所得稅額。盡管稅法中有規(guī)定， 對于企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實 際企業(yè)利潤進行所得稅的繳納， 但是由于房地產企業(yè)一般項目周期時 間都比較長，同時都會對房屋進行預先銷售，并提前收取銷售款。所 以對于此類銷售收入， 房地產企業(yè)需要實現(xiàn)按照預計的計稅毛利率進 行所得稅的預繳。 與此同時， 房地產企業(yè)在預繳所得稅時