考研詳規(guī)原理11第十一章

1、第十一章 控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃 regulatory plan 以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用和地位產(chǎn)生背景：從規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的靈活性和“彈性”要求提出 從方案的產(chǎn)生和最終的實(shí)施完成，往往經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期，而在較長(zhǎng)的時(shí)間中，很多問(wèn)題會(huì)因條件變化而發(fā)生改變，將規(guī)劃作為最終實(shí)施的結(jié)果，顯然是不合理的。實(shí)例說(shuō)明，如：某城市編制了一個(gè)城市中心區(qū)的（修建性）詳細(xì)規(guī)劃，并已經(jīng)作了規(guī)劃設(shè)計(jì)模型，效果很轟轟烈烈，但最后并沒(méi)有按此實(shí)現(xiàn)。是規(guī)劃不對(duì)嗎？并不是。 這

2、是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺乏靈活性和彈性。城市建設(shè)管理的需要而提出 城市規(guī)劃是城市建設(shè)管理的依據(jù)?？傮w規(guī)劃的管理著重于宏觀，對(duì)城市的細(xì)部不能具有指導(dǎo)意義，而（修建性）的詳細(xì)規(guī)劃又太具體，對(duì)下一步的建筑設(shè)計(jì)，限制太大，要么按規(guī)劃實(shí)施，要么就不按規(guī)劃實(shí)施，仍然缺乏靈活性，缺乏指導(dǎo)意義。并似乎規(guī)劃的工作在替代了建筑設(shè)計(jì)的工作。 這樣，規(guī)劃管理的人員總覺(jué)得規(guī)劃落后于實(shí)際，或者規(guī)劃具有很大的隨意性，因?yàn)樵敿?xì)規(guī)劃沒(méi)有直接的指導(dǎo)作用。最終規(guī)劃成為紙上畫(huà)畫(huà)，墻上掛掛的裝飾品。例：蘇州古城的改造，如果直接編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，既不可能有這么多的資金進(jìn)行改造建設(shè)，也難以對(duì)古城風(fēng)貌特色進(jìn)行切實(shí)的保護(hù)。因此蘇州古城很早就進(jìn)行了古

3、城的控制性規(guī)劃，使古城在逐步的改造過(guò)程中，得到規(guī)劃指導(dǎo)控制的要求。這些控制要求主要是：道路、建筑層數(shù)、保留、控制保留、和可以拆除的建筑物等進(jìn)行控制。應(yīng)該肯定，原來(lái)編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃發(fā)揮了一定的作用。改革開(kāi)放，土地有償使用的要求而提出 隨著我國(guó)的改革開(kāi)放的逐步深入，我國(guó)將城市土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行分離。城市土地的使用權(quán)可以有償使用，也就是說(shuō)，城市土地使用權(quán)可以進(jìn)行批租。（國(guó)家規(guī)定，土地批租最高年限為年，不同的土地使用性質(zhì)有不同的批租年限。）這樣，為了適應(yīng)城市城市開(kāi)發(fā)土地的批租，首先需要提出規(guī)劃要求，以控制土地使用的科學(xué)性和合理性。借鑒國(guó)外“區(qū)劃”編制的方法和作用，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。這是控制

4、性詳細(xì)規(guī)劃與國(guó)外的“區(qū)劃”Zoning類似的重要方面。但“區(qū)劃”與控制性詳細(xì)規(guī)劃有本質(zhì)的區(qū)別。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是伴隨中國(guó)城市規(guī)劃理論及實(shí)踐的變革而出現(xiàn)的，它代表了一種新的規(guī)劃理念，表明中國(guó)城市規(guī)劃管理從終極形態(tài)走向法制的過(guò)程，表明城市規(guī)劃是立足于城市發(fā)展的客觀過(guò)程，是向著預(yù)定的規(guī)劃目標(biāo)不斷漸進(jìn)的決策程序。 與以形體設(shè)計(jì)為特征的傳統(tǒng)的修建性詳細(xì)規(guī)劃相比，它代表了一種新的技術(shù)手段，也是規(guī)劃管理的一大進(jìn)步。具體作用有：(1)(1)承上啟下的作用承上啟下的作用 總體規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的整體戰(zhàn)略框架，由于它面對(duì)未來(lái)，跨越時(shí)空，不可確定因素很多，具有很大程度上的原則性和靈活性，是一種粗線條的框架規(guī)劃

5、，需要下一層次規(guī)劃深化； 修建性詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)小范圍內(nèi)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行總平面布局和空間形體組織，需要上一層次規(guī)劃對(duì)用地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等控制，對(duì)開(kāi)發(fā)模式和城市景觀進(jìn)行引導(dǎo)。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是兩者之間的有效過(guò)度和銜接，起到深化前者和控制后者的作用，確保規(guī)劃體系的完善和連續(xù)。(2)(2)管理的依據(jù)和建設(shè)的引導(dǎo)管理的依據(jù)和建設(shè)的引導(dǎo) 規(guī)劃編制和規(guī)劃實(shí)施脫節(jié)，需要加強(qiáng)管理。A管理法制化，提高管理人員素質(zhì)；B事先確定公開(kāi)的、適當(dāng)?shù)墓芾硪罁?jù)和建設(shè)指導(dǎo)。 控制性詳細(xì)規(guī)劃采用管理語(yǔ)言表述規(guī)劃原則和目標(biāo)，明確控制什么，避免主觀和盲目性，同時(shí)，控制性詳細(xì)規(guī)劃自身的法律效力和相應(yīng)的規(guī)劃法規(guī)，也使規(guī)劃管理的權(quán)威性得到

6、保證。有利于社會(huì)整體的可持續(xù)發(fā)展。（3 3）城市政策的載體）城市政策的載體 城市政策是一定時(shí)期內(nèi)為實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的某種目標(biāo)而采取的特別措施，相對(duì)于城市規(guī)劃原則來(lái)說(shuō)，城市政策的針對(duì)性更強(qiáng)。控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和實(shí)施過(guò)程中都包含諸如城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。如：適當(dāng)放開(kāi)規(guī)劃地區(qū)土地使用強(qiáng)度控制，可以更多的吸引開(kāi)發(fā)者的投資意向，從而帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展。 作為城市政策的載體，控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)傳達(dá)城市政策方面的信息，在引導(dǎo)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展方面具有綜合能力。市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中各類經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人可以通過(guò)規(guī)劃所提供的政策以及社會(huì)經(jīng)過(guò)

7、充分協(xié)調(diào)的關(guān)于城市未來(lái)發(fā)展的政策和相關(guān)信息來(lái)消除這些組織在決策時(shí)所面對(duì)的未來(lái)不確定性，從而促進(jìn)資源的有效配置和合理利用。二、了解“區(qū)劃”的起源、發(fā)展背景及與“控詳”的不同1用地區(qū)劃（Zoning）產(chǎn)生于歐美發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家城市，他最初源于19世紀(jì)末的德國(guó)（普魯士），本世紀(jì)在北美得到了很大的發(fā)展。當(dāng)時(shí)的用地區(qū)劃主要采用高度分區(qū)方法，將城市分為不同高度區(qū)，用以控制建筑物的絕對(duì)高度，并規(guī)定了在工業(yè)區(qū)中不準(zhǔn)建造住宅等內(nèi)容。以后，美國(guó)幾大城市完成了各自的城市規(guī)劃（區(qū)劃），但主要針對(duì)公共建筑，對(duì)私有土地和建筑仍缺乏控制和管理。 用地區(qū)劃在美國(guó)真正有了立法并得到極大的發(fā)展還是在紐約1916年建立了“用地區(qū)

8、劃條例”（Zoning Resolution）之后。該條例對(duì)建筑高度和基地面積占用比例以及土地使用性質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定，作為一項(xiàng)綜合控制方法，區(qū)劃法實(shí)現(xiàn)了分地區(qū)對(duì)城市進(jìn)行管理和建設(shè)，使區(qū)劃工作走向了正規(guī)，從而使規(guī)劃不僅成為控制城市建設(shè)的工具，而且也成為指導(dǎo)人口增長(zhǎng)、土地利用、區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的手段之一。2美國(guó)區(qū)劃的幾項(xiàng)典型控制技術(shù) 早期的區(qū)劃是為了阻止城市中心過(guò)度開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的，其目的在于增進(jìn)公眾福利，避免私人之間的相互干擾，以及維護(hù)居民的健康與安全。到60、70年代許多規(guī)劃控制規(guī)劃逐漸富有彈性，既不一味“限制不應(yīng)該做什么”，而是“確定應(yīng)該做什么”。由消極控制轉(zhuǎn)向積極引導(dǎo)，使控制體系更加完善。1961年推

9、出了一個(gè)全新的區(qū)劃法規(guī)。有以下幾項(xiàng)技術(shù)：容積率(Floor Area Ratiao簡(jiǎn)寫(xiě)FAR)對(duì)建筑體積的控制，規(guī)定建筑物的樓板面積及高度，以此方法提供建筑物的通風(fēng)，采光要求，同時(shí)兼顧設(shè)計(jì)的靈活性。天空暴露面(Sky Exposure Plance簡(jiǎn)寫(xiě)SEP)這一規(guī)定取代了原有“建筑高度和退縮”規(guī)定，它規(guī)定建筑物正墻面不得突破這個(gè)面的界限。曝光面是一個(gè)規(guī)定的斜面，它是在街道范圍上空的某一特定高度以上按一定斜率所形成的一個(gè)控制面，這里的高度與斜率值是由某地一定時(shí)間內(nèi)的日照條件來(lái)確定的?？盏芈?Open Space Ratio簡(jiǎn)寫(xiě)OSR)為一地塊上所留空地面積與地塊內(nèi)實(shí)際建造樓板面積之比。這一規(guī)定

10、多用于居住區(qū)的控制，以鼓勵(lì)在用地上獲得較多的開(kāi)敞空間。要求留出的空地面積是隨地塊內(nèi)FAR的變化而不同，在控制的限度內(nèi)，建筑物FAR越大，空地要求越高。操 作 標(biāo) 準(zhǔn) ( P e r f o r m a n c e Standards)這是在原有區(qū)劃規(guī)劃中加入量化的控制標(biāo)準(zhǔn)，以控制噪聲、廢氣、煙霧、強(qiáng)烈閃光、工業(yè)廢氣物等因素，從而可在一定條件下在城市中保持一定量工業(yè)項(xiàng)目，而不是絕對(duì)限制工業(yè)，保持工業(yè)區(qū)與城市其他區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃單元(Planned Unit Development簡(jiǎn)寫(xiě)P.U.D)在較大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商只要滿足基本的規(guī)劃控制要求（如人口密度等），其他項(xiàng)目可由開(kāi)發(fā)商自由安排。這

11、為區(qū)劃提供了可變更的選擇，在特別的開(kāi)發(fā)區(qū)，一般的區(qū)劃暫時(shí)不起作用，而由投資者根據(jù)全區(qū)法定密度，為保持土地的自然特點(diǎn)，因地制宜，做出有利于保護(hù)自然環(huán)境的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，創(chuàng)造特色。獎(jiǎng)勵(lì)性區(qū)劃(Incentive Zoning)通過(guò)提高FAR的獎(jiǎng)勵(lì)措施，取得開(kāi)發(fā)者的合作，在新開(kāi)發(fā)地塊上提供公共設(shè)施，來(lái)實(shí)現(xiàn)良好的規(guī)劃目標(biāo)。如：商業(yè)區(qū)FAR為15，開(kāi)發(fā)商如能提供一定面積的公共廣場(chǎng)的話，可得原FAR20%的獎(jiǎng)勵(lì)（Bonus),即FAR可達(dá)18。這一規(guī)定鼓勵(lì)和促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商，豐富了城市公共活動(dòng)空間?？罩虚_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓(Air Right Transfer)為了保護(hù)城市中有價(jià)值的歷史性地段，讓歷史性建筑、標(biāo)志性建筑和特色

12、風(fēng)貌免遭破壞，區(qū)劃允許將這些資源在地塊上未被開(kāi)發(fā)的空間權(quán)力轉(zhuǎn)向其他地塊中予以彌補(bǔ)，得到開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商將被允許在規(guī)定容積率控制之外增加一定的建筑面積。通過(guò)空中開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和容積率的補(bǔ)償，保護(hù)了城市特色，也保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益。3.其他國(guó)家和地區(qū)的用地區(qū)劃 加拿大：要求地方立法的用地區(qū)劃必須符合城市規(guī)劃。某些城市數(shù)十年致力于保護(hù)歷史建筑，用地區(qū)劃在某些內(nèi)容上控制得相當(dāng)嚴(yán)格，如建筑高度，在用途區(qū)范圍上也較美國(guó)小日本：有近似美國(guó)的“區(qū)域地區(qū)制度”。區(qū)域用途指定了不同區(qū)域的建筑用途規(guī)則，即不同用地功能區(qū)。形態(tài)規(guī)劃規(guī)定了各開(kāi)發(fā)地塊的形態(tài)規(guī)則，即控制指標(biāo)，包括容積率，建坪率（占地面積和建筑面積的比例）、墻壁后退

13、、高度限制、斜線限制（鄰地斜線和山地斜線）、陽(yáng)光規(guī)定等。環(huán)境保護(hù)、歷史風(fēng)貌、綠化保護(hù)、傳統(tǒng)建筑等也有具體要求。還有城市設(shè)施管理等。中國(guó)香港：1956年首次建立“建筑設(shè)計(jì)法規(guī)”，主要有基地系數(shù)（Plot Ratio）建筑覆蓋率（Lot Coverage),沿街建筑高度，開(kāi)敞空間等。香港土地使用控制是“分區(qū)計(jì)劃大綱”，是位于“次區(qū)域發(fā)展綱領(lǐng)”和“發(fā)展大綱圖則”之間的一個(gè)層次。是城市規(guī)劃唯一的立法圖紙。雖不如美國(guó)完整，但同樣發(fā)揮管理作用。4“控詳”與“區(qū)劃”的不同A本質(zhì)的不同。（制度不同）B國(guó)情的不同。（經(jīng)濟(jì)條件和思想觀念等）C內(nèi)容的借鑒。（有相同之處）控詳與區(qū)劃的本質(zhì)不同?！皡^(qū)劃”是在土地私有的前

14、提下編制的規(guī)劃，對(duì)私人的利益相對(duì)考慮較多，也是私人和城市居民參與較多的原因之一；“控制性詳細(xì)規(guī)劃”是針對(duì)我國(guó)土地國(guó)有的情況編制的，本質(zhì)上與土地私有不同，政府行為較為強(qiáng)烈，相對(duì)居民參與的熱情較小，這也與組織不力有關(guān)。國(guó)情不同。城市規(guī)劃師不能簡(jiǎn)單地引進(jìn)。城市規(guī)劃技術(shù)也不能簡(jiǎn)單地引進(jìn)。經(jīng)濟(jì)條件、觀念、文化意識(shí)等不同?！皡^(qū)劃”與“控制性詳細(xì)規(guī)劃”的主要相同點(diǎn)相同點(diǎn)是對(duì)城市土地進(jìn)行細(xì)分，確定土地使用強(qiáng)度，達(dá)到對(duì)城市土地進(jìn)行控制的作用。三、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的內(nèi)容和編制方法1、編制內(nèi)容： 確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)的用地面積與用地界線； 規(guī)定各地塊土地使用、建筑容量、建筑形態(tài)、交通、配套設(shè)施及其他要求

15、，提出建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標(biāo)；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型； 確定各級(jí)支路的紅線位置，控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，規(guī)定交通出入口方位，建筑后退紅線距離等。 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； 制定相應(yīng)的土地使用及建筑管理規(guī)定；2、編制方法（1）現(xiàn)狀調(diào)查、分析研究、確定規(guī)劃原則和目標(biāo)）等； 土地使用性質(zhì)調(diào)查。畫(huà)出土地利用現(xiàn)狀圖和統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)狀用地平衡表。用地分類按城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 人口。主要有總?cè)丝?、性別比、年齡構(gòu)成、文化構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、人口密度、人口分布等。 建設(shè)狀況。市政設(shè)施：給水排水電力電信有線電視煤氣；公共服務(wù)設(shè)施： 商業(yè)

16、網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)文教衛(wèi)生體育娛樂(lè)行政管理金融郵點(diǎn)其它（第三產(chǎn)業(yè)，公廁、垃圾站等）。 道路情況：綠化環(huán)境：建筑狀況： 規(guī)劃分析、規(guī)劃原則與規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃原則：一般規(guī)劃原則所要強(qiáng)調(diào)的是： 與城市總體規(guī)劃的一致性，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)域與城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)關(guān)系； 貫徹國(guó)家和地方的有關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際； 突出重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)； 合理運(yùn)用規(guī)劃技術(shù)手段，創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境，為人的生活和工作創(chuàng)造條件； 要求規(guī)劃方案既有原則性，又有彈性和靈活性，既有理論性，又有可操作性等； 保持生態(tài)環(huán)境的良性發(fā)展，注重環(huán)境保護(hù)的要求和可持續(xù)發(fā)展的要求；地方特色的保護(hù)等。規(guī)劃目標(biāo)：總目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的發(fā)

17、展和三者的統(tǒng)一；生產(chǎn)力的發(fā)展和生活水平、生活質(zhì)量的提高；文化和歷史的延續(xù)。具體目標(biāo)：一般與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相一致，有近期和遠(yuǎn)期。C 區(qū)域和環(huán)境的分析D總體構(gòu)思。對(duì)規(guī)劃方案的整體把握。首先確定用地的布局和用地結(jié)構(gòu)，尤其是道路系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。（2）地塊劃分和用地性質(zhì)的控制；A、地塊劃分是“控詳”的一項(xiàng)重要工作?！翱卦敗本褪峭ㄟ^(guò)對(duì)地塊提出控制建設(shè)要求而達(dá)到規(guī)劃目的的。地塊劃分的大小，與控制的要求直接相關(guān)。一般地塊劃分的原則主要有：根據(jù)用地部門，單位，用地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)分界劃分地塊；以同一性質(zhì)化定地塊,避免不相容使用性質(zhì)用地之間的干擾；考慮土地價(jià)值和區(qū)位級(jí)差劃分，保證地塊至少有一邊和道路相鄰；結(jié)合自然

18、，行政管轄分界劃分地塊；地塊形狀呈長(zhǎng)方形，短邊臨路；按一次開(kāi)發(fā)，改造的可能性劃分，用地大小符合建設(shè)開(kāi)發(fā)的要求；按規(guī)劃管理的方便和要求進(jìn)行劃分。等。B、用地性質(zhì)和控制指標(biāo)的確定是“控詳”的核心內(nèi)容。性質(zhì)確定應(yīng)考慮的主要因素有：城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對(duì)土地使用的控制要求；保證規(guī)劃的延續(xù)性。公共設(shè)施配套的要求；總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃不可能對(duì)低等級(jí)公建設(shè)施作安排，“控詳”應(yīng)根據(jù)性質(zhì)、規(guī)模和特點(diǎn)進(jìn)一步明確落實(shí)。市政設(shè)施配套建設(shè)的要求；一方面落實(shí)總體和分區(qū)規(guī)劃已確定的項(xiàng)目，另一方面完善規(guī)劃區(qū)內(nèi)市政設(shè)施的配套，如環(huán)衛(wèi)所，垃圾站等。調(diào)整因特殊原因，或上一級(jí)規(guī)劃不當(dāng)?shù)挠玫匦再|(zhì)。 用地性質(zhì)一般劃定到小類（國(guó)標(biāo)）。10

19、大類，46中類，73小類。C、用地劃分和用地性質(zhì)的確定要考慮土地使用的兼容性 土地使用的兼容性是指在細(xì)分土地并確定使用性質(zhì)后，為適應(yīng)城市建設(shè)靈活性的要求，在一定條件下，地塊用地性質(zhì)變更的特性。用地性質(zhì)更改分為同類更改和不同類更改。能否更改應(yīng)以總體目標(biāo)為原則。（3）開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制（土地使用強(qiáng)度的控制）； 這是控制性詳細(xì)規(guī)劃最關(guān)鍵的內(nèi)容之一。主要包括：容積率、建筑密度、平均層數(shù)（建筑限高）、允許居住人口等。 容積率容積率 plot ratio,floor area plot ratio,floor area ratioratio一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。一般不同性質(zhì)的用地，容積率

20、相差較大；容積率在市中心高，邊緣低，臨街高，不臨街低；容積率的確定，既要考慮開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益和積極性，也要考慮城市環(huán)境的綜合效益（景觀，通風(fēng)等）；容積率可以作為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的獎(jiǎng)勵(lì)條件。 建 筑 密 度建 筑 密 度 b u i l d i n g b u i l d i n g density,building coveragedensity,building coverage一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。建筑密度與用地性質(zhì)有關(guān)；與城市區(qū)位有關(guān)；一般容積率高，建筑密度宜低，環(huán)境要求高，密度宜低。 平均層數(shù)平均層數(shù) 地塊內(nèi)總建筑面積與建筑基地累計(jì)面積之比。容積率=平均層數(shù)建筑密度

21、。一般限制建筑高度限制建筑高度building height limit還有建筑限高、限制層數(shù)、和限制道路中心線至建筑頂端連線與地面的夾角的方法。 居 住 用 地 允 許 居 住 人 口 控 制居 住 用 地 允 許 居 住 人 口 控 制 recidentical capacity 指在不減少居住用地面積條件下，地塊內(nèi)允許居住的最大居民人口數(shù)量。允許居住人口=總居住用地/人均居住用地=住宅建筑用地/人均住宅建筑用地=總住宅建筑面積/人均住宅建筑面積。 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)確定的方法：有根據(jù)國(guó)家規(guī)范確定的，有根據(jù)實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、環(huán)境發(fā)展要求等確定的，有根據(jù)其它方案比較確定的等等。一般歸納有四種

22、方法：1.反饋法2.比較法3.標(biāo)準(zhǔn)法4.綜合法。（4）配套公共服務(wù)設(shè)施控制； 配套公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目項(xiàng)目的確定；參照公建定額指標(biāo)。 配套公共服務(wù)設(shè)施規(guī)模規(guī)模的確定；參照公建定額指標(biāo)。 配套公共服務(wù)設(shè)施定位定位的控制；要注意指令性控制和引導(dǎo)性控制的不同和相結(jié)合。 如文教設(shè)施，菜場(chǎng)等指令控制，個(gè)體商店引導(dǎo)控制。（5）道路交通設(shè)施控制； 道路網(wǎng)的控制（或稱道路系統(tǒng)控制）；道路網(wǎng)的定位控制（中心線控制點(diǎn)、坐標(biāo)和標(biāo)高。）；道路技術(shù)指標(biāo)控制；（機(jī)動(dòng)車出入口方位、交叉口視距三角形、轉(zhuǎn)彎半徑、停車場(chǎng)種類和面積要求（6）建設(shè)范圍控制； 即建筑紅線范圍控制。（ 建筑紅線建筑紅線 building lingbuild

23、ing ling城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。）控制方法：建筑后退（紅線）建筑后退（紅線） set back 為避免建筑與道路和建筑與建筑之間的相互影響，要求建筑后退用地界限。（即在建筑紅線內(nèi)。）某市建筑后退道路紅線距離規(guī)定（單位：米）道路紅線寬40-50 20-307-15建筑高度H15 4.0 2.5115H30 4.5-5.53.0-4.02.0-3.030H60 30米以上部分每增一層，后退遞增0.8米，45米以上部分，每增一層遞增0.7米30米以上部分每增一層，后退增加0.7米，45米以上每增一層后退遞增0.5米30米以上部分每增一層，后

24、退增加0.5米，45米以上每增一層后退遞增0.4米H60每增加一層后退遞增0.4米 每增加一層后退遞增0.3米每增加一層后退遞增0.2米備注：建筑物四面臨街按表中規(guī)定0.7倍計(jì)，三面臨街按表中規(guī)定0.8計(jì)，特殊地段另定。 建筑間距建筑間距 building building intervalinterval 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。（垂直距離或最小距離）。一般根據(jù)城市的日照間距為依據(jù)確定。特殊要求另定。建筑間距控制表類型建筑性質(zhì)建筑布置建筑高度(m)間距控制備注A住宅平行布置正南北向或偏東（西）小于30度30南向建筑高度的1.1倍60度南北向偏東（西）30度30南向建筑高度0.9

25、倍南北向偏東（西）60d度30南向建筑高度0.7倍南北向和東西向平行布置30山墻間距較高建筑高度0.5倍最小間距大于4.5米B住宅建筑山墻與另一建筑山墻垂直30山墻間距較高建筑高度0.5倍90度山墻夾角60度 30較高建筑高度0.6倍60度山墻夾角30度 30較高建筑高度0.8倍夾角60每增加一層，主要間距增加1.5米公建60D156米最小不小于4.5E中小學(xué)、幼托、醫(yī)院、圖書(shū)館等按A、B條款并各增加15%的間距 最小應(yīng)增加10%（7）環(huán)境景觀控制； 廣義上，城市環(huán)境景觀包括自然環(huán)境景觀、人工環(huán)境景觀和人文環(huán)境景觀。一般而言，是通過(guò)點(diǎn)、線、面的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。如控制比例尺度、色彩、體量、風(fēng)格等，一

26、般環(huán)境景觀控制為指導(dǎo)性控制；而對(duì)歷史文化地段的控制要求會(huì)更加嚴(yán)格，一般采用指令性控制。 空間形態(tài)的控制：在現(xiàn)有的控制性詳細(xì)規(guī)劃中，一般對(duì)空間形態(tài)的控制要求較少。其原因主要是空間形態(tài)的控制方法并不確定和成熟?？刂浦笜?biāo)中的指導(dǎo)性控制較多難以量化，是重要的原因。 一般控制方法有： 硬質(zhì)景觀和軟質(zhì)景觀的要求 所謂硬質(zhì)景觀是指由水泥和鋼筋混凝土等形成的城市景觀；所謂軟質(zhì)景觀是指由綠色植物、河道形成的景觀。 連續(xù)和非連續(xù)空間界面 所謂連續(xù)空間界面，是指連續(xù)的實(shí)景構(gòu)成的景觀；所謂非連續(xù)空間界面，就是構(gòu)成實(shí)景的景觀是非連續(xù)的。所謂空間界面是指兩個(gè)空間的交界面。主要指道路空間和建筑空間的界面。 勻質(zhì)和非勻質(zhì)空間

27、界面 所謂勻質(zhì)空間界面，是指構(gòu)成界面的物質(zhì)的材料，比例尺度相對(duì)均勻；非勻質(zhì)空間界面則相反。 也有的空間形態(tài)控制是直接對(duì)建筑物和構(gòu)作物的比例和尺度進(jìn)行規(guī)定從而達(dá)到控制的要求。（8）市政工程設(shè)施控制；容量估算用水量；污水量；用電量；用電負(fù)荷；能源消耗；電信設(shè)施需要量消防人防和防震減災(zāi)；環(huán)境衛(wèi)生工程等。管網(wǎng)及設(shè)施布置給水管線、雨水管線、污水管線；電力線、電信線、有線電視線、網(wǎng)絡(luò)線；雨、污水泵站、變電所、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、水廠等；工程管線之間的協(xié)調(diào)和銜接管線綜合；管線與建筑物、構(gòu)作物的協(xié)調(diào)；管線與道路、景觀的協(xié)調(diào)等。（9）規(guī)劃成果匯總。文本說(shuō)明書(shū)圖則其他（意向性設(shè)計(jì)、研究性報(bào)告等） 控制性詳細(xì)規(guī)劃的

28、文件和圖紙：A規(guī)劃文本包括土地使用與建筑管理細(xì)則，以條文形式重點(diǎn)反映規(guī)劃地段各類用地控制和管理原則和技術(shù)規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)后納入規(guī)劃管理法規(guī)體系。具體內(nèi)容如下：總則：指定規(guī)劃的目的、依據(jù)及原則、主管部門和管理權(quán)限；各地塊劃分及規(guī)劃控制的原則和要求；各地塊使用性質(zhì)劃分和適建要求（適建、不適建、有條件適建的建筑類型）；各地塊控制指標(biāo)一覽表；建筑物后退紅線距離的規(guī)定；相鄰地段的建筑規(guī)定；市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求；獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。 文本后附地塊控制圖則，規(guī)劃說(shuō)明書(shū)等；舊城改造需附基礎(chǔ)資料匯編。B主要圖紙包括：現(xiàn)狀圖；規(guī)劃圖；分析圖；意向性設(shè)計(jì)圖。 規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖（土地利用現(xiàn)狀圖、建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀等）；可分別繪制。 控制性規(guī)劃圖則 主要包括：用地現(xiàn)狀圖用地規(guī)劃圖道路交通及豎