普羅旺斯可研報告成果范文

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告第一部分；項目概況；1，項目名稱；普羅旺斯2，項目建設(shè)單位；綿陽市圣鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3，項目規(guī)模及性質(zhì)；該項目總用地25286.15（約38畝）是政府城市建設(shè)規(guī)劃中“濕地公園”建設(shè)的配套居住項目“水韻生態(tài)家園”的主要項目之一4，項目研究工作依據(jù)； ，土地使用權(quán)出讓文件，建設(shè)項目規(guī)劃方案，建設(shè)規(guī)劃審查意見，項目可行性分析報告，安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測5，項目研究工作概況；研究工作由綿陽市圣鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主持，于2010年9月10日開始，于2010年9月30日結(jié)束。參加人員有；公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)、房地產(chǎn)、工程造價、房地產(chǎn)營銷、市場

2、調(diào)研等相關(guān)人員。項目研究從市場前景分析、項目可行性分析、多方案綜合評價三個方面進行。通過研究對項目的可行性有了一個理性的認(rèn)識和客觀把握。第二部分；項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析1，城市建設(shè)總體規(guī)劃描述安縣新縣城位于江秀路花荄段，江秀路從花荄新城區(qū)穿城而過。距綿陽城區(qū)經(jīng)遼寧大道13公里，經(jīng)綿安快速通至綿陽道8公里。安縣花荄鎮(zhèn)城區(qū)已納入綿安同城化規(guī)劃管理。安縣城市建設(shè)總體規(guī)劃是在安縣縣城異地遷建的背景下在安縣花荄鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上按縣級城市規(guī)模重新編制的。新縣城建設(shè)規(guī)劃功能分區(qū)共分為老城區(qū)（原花荄鎮(zhèn)城區(qū)）、新城區(qū)（新縣城主城區(qū)）、工業(yè)開發(fā)區(qū)三大板塊。新縣城主城區(qū)是新縣城城市建設(shè)規(guī)劃核心部分，規(guī)劃立意創(chuàng)新

3、，脫離了傳統(tǒng)街市舊俗。主城區(qū)分為行政服務(wù)區(qū)、文化休閑活動區(qū)、居住區(qū)、濱河景觀綠地等功能分區(qū)，商業(yè)主要以日用商品、餐飲休閑娛樂、菜市場等社區(qū)服務(wù)呈點狀分布。居住區(qū)以江秀路（銀河大道）為主軸，行政中心為圓心呈扇狀輻射。凸顯了綿陽后花園宜居城市特點。2，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 項目所在地屬新興縣域經(jīng)濟，地震前其經(jīng)濟主體主要是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟，工業(yè)主要有建材、化工、造紙業(yè)。安縣旅游資源豐富，有一定旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。安縣礦產(chǎn)資源豐富，是礦產(chǎn)資源輸出大縣。隨著綿安同城化建設(shè)提速、震后工業(yè)援建項目啟動，震后援建資金輸入，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和小城鎮(zhèn)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)等，為安縣產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展開創(chuàng)了史無前例的歷史機遇，加速

4、了新縣城城市化建設(shè)進程。也同時加快了安縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3，項目所在地住宅市場及區(qū)域分布情況 從商品房增長情況看；2003年縣城搬遷開始?xì)v時8年，已開發(fā)的大型住宅小區(qū)共22個（期）。開發(fā)面積突破，近6000套。平均增加750套/年、開發(fā)量95800/年，年增長近10萬平米。從商品房分布情況來看；住宅小區(qū)以江秀路（銀河大道）為主軸，行政中心為圓心呈扇狀分布。前階段開發(fā)的小區(qū)主要集中在銀河大道以北地區(qū)，內(nèi)環(huán)線主要有長興現(xiàn)代城、廣廈景園、恒豐苑、宏豐苑、千佛小區(qū)、新城花園、益豐小區(qū)、華豐苑、電力小區(qū)、銀都寶座和安江花園。外環(huán)線主要有華西世紀(jì)苑、麗景云天、發(fā)豪桂苑、安州花園、格蘭春天、新盛名城、龍康花

5、園和華泰小區(qū)。2010年商品房開發(fā)區(qū)域隨濕地公園建成向東（水韻生態(tài)家園）發(fā)展，形成水韻生態(tài)家園與銀都寶座、華西世紀(jì)苑東、北呼應(yīng)競爭發(fā)展的局面。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r看；商品房開發(fā)無論是量還是價格、品質(zhì)、土地出讓價格和拍賣競爭程度都呈穩(wěn)定上升趨勢，商品住宅由多層向高層發(fā)展，商品房的品質(zhì)由滿足一般居住需求向改善居住環(huán)境方向發(fā)展。隨著遼安大道建成、江秀公路貫通、綿安快速通道開工建設(shè)，綿安同城化建設(shè)提速、城市公共基礎(chǔ)設(shè)施在震后有了跨越式的提升，安縣新縣城(花荄)作為綿陽城市后花園的宜居區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，由此可以展望，在未來5-10年內(nèi)安縣新縣城的房地產(chǎn)業(yè)還將繼續(xù)保持較好的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)市場需求將保持一定

6、的增長速度。第三部分；項目地塊分析；1、 項目區(qū)位分析該項目位于縣城核心區(qū)東面，是政府城市建設(shè)規(guī)劃重點項目“水韻生態(tài)家園”的主要項目之一，位于該區(qū)域A區(qū)，是唯一緊臨行政中心的地塊，也是距濕地公園主景區(qū)最近、接觸面最寬的地塊。該地塊東臨安昌河于濕地公園緊鄰；南臨擬開發(fā)B地塊；西臨規(guī)劃道路與D地塊和廣播電視中心相鄰；北臨已建成道路與安縣衛(wèi)生局辦公樓相鄰。項目北側(cè)行政中心辦公區(qū)、道路、濕地公園、濱河路等基礎(chǔ)設(shè)施已全部建成，濕公園住宅區(qū)地開發(fā)用地已全部出讓即將開發(fā)。該地塊從北順濕地公園向南環(huán)抱，與濕地公園溶為一體，得天獨厚，自然天成。盡享園林風(fēng)光與遠(yuǎn)離喧囂的寧靜。2，項目交通分析；該地塊位于新縣城主城

7、區(qū)，東面距有江秀路和綿安快速通道500米、西面距遼寧大道1500米、行政區(qū)道路貫通至該地塊，1路公交線路及站點已建成投入營運，道路暢通、寬敞，整潔。車輛、行人出入方便，是一個交通發(fā)達、成熟的地塊。3，項目人流分析；該項目位于江秀路（銀河大道）南側(cè)。由于緊鄰行政區(qū)，上班時間人流多以辦公、辦事人員為主，車流量相對集中。假期時間人員和車流相對稀少。隨著“韻生態(tài)家園”項目啟動，將徹底改變這一現(xiàn)狀。該項目規(guī)劃用地263畝，住宅建設(shè)規(guī)模達56萬，將增加居住人口2.6萬人，7600戶，達到新城區(qū)規(guī)劃居住人口總量的26 %。屆時將形成居住人員、辦公辦事人員、游玩休閑人員（濱河休閑帶、濕地公園）相對集中的區(qū)域。

8、人員日流量將達到 30000人次，車流量將達到日500輛次。第四部分；項目開發(fā)條件分析 該項目是城市建設(shè)規(guī)劃重點項目，區(qū)域景觀（濕地公園），基礎(chǔ)配套設(shè)施（道路）基本完成，道路暢通，公交線路和站點已投入營運，施工用水電正在落實，。項目建設(shè)規(guī)劃方案已通過綿陽市規(guī)劃局專家評審，前期開發(fā)資金已基本落實。目前擬進入辦理土地出讓手續(xù)、立項、地勘、施工圖方案細(xì)化、施工圖設(shè)計、施工招標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作環(huán)節(jié)，開發(fā)條件基本成熟。第五部分；市場分析1，競爭對手分析； 在同期開發(fā)或已先期開發(fā)尚未開始預(yù)售的項目中，有競爭潛力的樓盤主要有銀都寶座高層、華西世紀(jì)苑兩個項目，其它樓盤均已售完。華西世紀(jì)苑在環(huán)境和品質(zhì)方面不具備可

9、比性。最具競爭潛力的項目是銀都寶座。就環(huán)境和樓盤品質(zhì)而言，銀都寶座雖不具可比性但其樓盤規(guī)模以及項目區(qū)位、土地成本占有一定優(yōu)勢，在市場競爭方面將占據(jù)一定的市場份額。其主要購買力是解決居住問題的中等收入消費群體和部分投資性消費群體。其購買欲望相對務(wù)實。區(qū)位、樓盤規(guī)模、售價是他（她）們決策的誘因，而環(huán)境、品質(zhì)居其次。 2，市場需求分析在未來5-10年內(nèi)安縣新縣城的房地產(chǎn)業(yè)還將繼續(xù)保持較好的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)市場需求將保持一定的增速。剛性需求、改善居住條件、居住環(huán)境的消費群體和投資性購買力將支撐和拉動房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)濟適用房、廉租房，普通住房消費，高品質(zhì)住宅將分割住房市場占有份額。本項目的主要目標(biāo)消

10、費群體是中高收入群體和投資性消費群體，將吸引本地和綿陽地區(qū)部分追求高品質(zhì)住房消費購買力。新婚單位員工；家庭支持首付，按揭購房。占10%改善居住環(huán)境和條件的城市高收入群體。占30%農(nóng)村離鄉(xiāng)致富高收入群體。占20%綿陽市區(qū)含高新區(qū)部分改善居住環(huán)境的多套自住后備住房。占10%其它投資性購房。占30%3，房屋價格分析從2003年縣城搬遷起安縣房地產(chǎn)市場經(jīng)由了政府干預(yù)下的被動畸形業(yè)態(tài)到逐步回歸理性走向成熟的過程。已開發(fā)竣工的樓盤先后清盤。8年內(nèi)商品房開發(fā)總量達到了88萬平米，年平均銷售量達到了11萬平米。住宅價格從低于成本價的600元/一路飄升至現(xiàn)在的3100元/左右，銷售價格上漲了5.1倍。商品房價格

11、年平均上漲300元/。以近三年市場成交狀況分析；銷售總量達到，年平均銷量80000。銷售價格由2400元增長到3100元，增幅700元/。年平均增長230元/土地成本由2003年每畝15萬元增長至2010年的200萬/畝。商品房的開發(fā)成本由2003年的800元/上升至2010年的3300元/，由此可以預(yù)測，商品房價格受土地出讓價格的影響，商品房銷售價格增幅不會減弱更不會降低。未來的3- 5年內(nèi)商品房的開發(fā)量和售價將保持現(xiàn)有的增速，年開發(fā)量保持在8到10萬平米左右、商品房售價年增長200 - 300元/,銷售價格達到3700元- 3900元/左右。第六部分；市場定位1，產(chǎn)品定位； 基于市場區(qū)隔和

12、市場細(xì)分原則和項目的優(yōu)勢資源，“普羅旺斯”項目擬定位于高檔生態(tài)園林社區(qū)2，價格定位； 均價3600元3800元/第七部分；機會與挑戰(zhàn)1， 項目優(yōu)勢分析；該項目位于新縣城核心區(qū)濕地公園住宅區(qū)內(nèi)。是新縣城建設(shè)總體規(guī)劃中建設(shè)和打造以濕地公園為依托的水韻生態(tài)家園的重要組成部分，該項目鄰江、臨園、鄰行政區(qū)、規(guī)模大、品質(zhì)高，交通方便，其環(huán)境不可替代，可以打造成不可復(fù)制的高品質(zhì)項目。2， 項目劣勢分析；該項目的劣勢是土地成本過高，經(jīng)濟效益低于房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤，投資成本高于其它項目。同先期取得土地資源的其它項目相比不在同一起跑線上，價格空間彈性受限制。3，項目機會分析 已開發(fā)的大部分樓盤均已清盤或僅剩尾盤

13、綿安同城建設(shè)提速將提升區(qū)域優(yōu)勢，促進住房消費 震后經(jīng)濟拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，致富群體增加，生活水平提高 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)超前，城市化功能日趨完善 上列表明，順應(yīng)發(fā)展勢頭，抓住機遇投資房地產(chǎn)業(yè)有其可行性和必要性。4，項目威脅分析；國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控力度直接影響投資性住房消費購買力，在一定程度上限制和制約投機性住房投資，增加了市場需求的不確定性，從而給房地產(chǎn)投資帶來威脅。5，風(fēng)險； 受政策影響，商品房銷售市場的不確定性增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度，增加了投、融資成本。增加了資金回籠的風(fēng)險和資金鏈安全風(fēng)險。第八部分；項目規(guī)劃方案；按照規(guī)劃設(shè)想，擬將該項目打造成川西北高品質(zhì)、高品位的居住社區(qū)，項目景

14、觀環(huán)境與濕地公園景觀融為一體，車輛與地上園區(qū)內(nèi)景觀隔離，地下停車場漏空自然采光，舒適通暢。園區(qū)內(nèi)擬以薰衣草為主打綠地，著力打造歐式自然景觀和建筑品質(zhì)。做追求居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)的發(fā)動機和典范。項目擬開發(fā)26層電梯公寓7棟，建筑面積約68900共695套，4層景觀洋房（躍層）11棟，建筑面積約8192共44套，總戶數(shù)744套，住宅總面積77092.55。開發(fā)電梯公寓一層商業(yè)服務(wù)用房2406.77。商務(wù)會所1200。小區(qū)物業(yè)配套用房450。地上建筑總面積81149,32。地下車庫17200、可停放車輛499輛。第九部分；項目財務(wù)與經(jīng)濟指標(biāo)1，投資估算及資金籌措；該項目計劃總投資3.48億，資金來

15、源自籌（其中自有資金3000萬、借款2500萬、銷售收入2.93億投入）。2，項目測算房屋平均成本價3450/,可銷售面積81149,32/，暫定銷售價格，景觀洋房5000元/，電梯公寓3800元/,商鋪6500元/，地下車位5萬元/個，預(yù)計銷售總收入3.6億元。項目總成本3.48億元，可上交國家稅收1200萬元，實現(xiàn)稅后利潤900萬元。3，財務(wù)評價A.獲利性評價成本利潤率；7.08銷售利潤率；5.22B.信譽評價流動比率；1.08杠桿比率；1.1C.靜態(tài)獲利分析投資收益率(R)；104.64投資回收期(Pt)；1.5D.動態(tài)獲利分析財務(wù)凈現(xiàn)值（1C=20%）；3701.44財務(wù)凈現(xiàn)值率(FN

16、PVR)；770.35E，風(fēng)險評價盈虧平衡分析；當(dāng)投資成本和銷售價格不變的情況下，銷售達到73000為盈虧平衡點。敏感性分析；a變動因素一；當(dāng)投資增加5%，銷售減少5%，收益減少42%b變動因素二；當(dāng)銷售增加5%，投資減少5%，收益增加65%第十部分；項目綜合評價結(jié)論；該項目是城市建設(shè)規(guī)劃重點項目，區(qū)域景觀（濕地公園）等基礎(chǔ)配套設(shè)施（道路）基本完成，公交線路和站點已投入營運，開發(fā)條件基本成熟。項目建設(shè)規(guī)劃方案已通過綿陽市規(guī)劃局專家評審，前期開發(fā)資金已基本落實。項目規(guī)劃設(shè)想和方案，項目可行性分析、財務(wù)預(yù)算和項目評估表明；該項目的實施有其必要性和可行性，有一定的經(jīng)濟效益和社會效益。1.經(jīng)濟評價；一

17、般2.社會評價；優(yōu)3.環(huán)境評價；優(yōu)第十一部分；項目存在問題與建議1，存在的問題；該項目的實施還需要政府職能部門的高效支持；如城市大配套項目（供電、供氣、供水），這是任何一家開發(fā)企業(yè)都不能解決的問題。目前國家對房地產(chǎn)業(yè)特別是商品房市場的政策調(diào)控對投資性住房需求有重要影響，該項目有一定的銷售壓力和資金壓力。目前已開盤或已開工的其它項目不少，面臨同業(yè)競爭壓力。如華西世紀(jì)苑、銀都寶座等。2,建議；從項目規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)境、品位、營銷、定價、銷售策略、特別是戶型、材料、使用功能等方面全方位打造高品質(zhì)項目特色。注重營銷策略，加大宣傳力度，凸顯項目優(yōu)勢與特色。從性價比各方面確立競爭優(yōu)勢，提升市場競爭力。關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策，控制開發(fā)節(jié)奏，嚴(yán)密關(guān)注市場變化和銷售進度與預(yù)期的差異，適時調(diào)整開發(fā)計劃，避免出現(xiàn)資金斷鏈的局面。第十二部分；項目實施計劃1，項目開發(fā)進度項目計劃于1011年1月破土動工，分階段、分期實施，計劃兩年內(nèi)基本完成。第一期；啟動階段，開發(fā)景觀洋房1-5棟、商務(wù)會所、電梯公寓1-3棟。（2011年1月至2011年6月）第二期；突破階段，開發(fā)景觀洋房6-11棟、電梯公寓4-7棟。