房地產(chǎn)形勢與趨勢聶梅生

1、1房地產(chǎn)形勢與趨勢房地產(chǎn)形勢與趨勢全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2011年10月2總體而言中國仍是發(fā)展中國家總體而言中國仍是發(fā)展中國家 IMFIMF公布的數(shù)據(jù)：公布的數(shù)據(jù)：20102010年中國人均年中國人均GDP 4382GDP 4382美元，列全球第美元，列全球第9494名名050001000015000200002500030000193019401950196019701980200020102020美國日本西德英國法國中國中國20002020年美元/人發(fā)達國家19501980年增長階段31959-20021959-2002年美國房地產(chǎn)業(yè)增加值年美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占占GDPGDP的比例的比例 8

2、.59.09.510.010.511.011.512.01959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999%（目前中國房地產(chǎn)約占GDP 8%）4 GDPGDP和城鎮(zhèn)化同步快速互動和城鎮(zhèn)化同步快速互動是未來房地產(chǎn)長期發(fā)展的推動力是未來房地產(chǎn)長期發(fā)展的推動力 中國和西方發(fā)達國家所處的發(fā)展階段不同，它們大部分是在二戰(zhàn)之前完成了城鎮(zhèn)化進程（50%以上），二戰(zhàn)之后30年完成了工業(yè)化進程（人均GDP從3000增加到15000美元）。 和發(fā)達國家所不同的是中國經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化同步快速推進互動（2010年人均GDP超過3000美元的省直轄市已經(jīng)達到17

3、個，超過2500美元為24個）. 2009年大力用“鐵、公、機”基礎設施投資拉動經(jīng)濟進一步刺激了GDP和城鎮(zhèn)化，結果是助推房地產(chǎn)。 以上三者結伴同行必定是未來房地產(chǎn)發(fā)展的長期推動力，但是不同階段的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)差別。5房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)1998-20091998-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻注：資料來源：2010年REICO專題報告 1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟增長平均為1個百分點。在最為關鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經(jīng)濟增長1.77

4、個百分點。 62 2009-2011009-2011年房地產(chǎn)總體情況年房地產(chǎn)總體情況2022-3-207商品房銷售面積商品房銷售面積同比回落趨勢形成同比回落趨勢形成8房地產(chǎn)投資增長房地產(chǎn)投資增長逐月放緩逐月放緩%2022-3-209全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下降全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下降8月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.12，比7月份下降0.38個百分點，相當于相當于20082008年年9 9月的指數(shù)月的指數(shù)。2022-3-2010評判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)評判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù) 下半年中國經(jīng)濟走勢與國際經(jīng)濟大背景密切相關，美國國債危機的后續(xù)影響將使我國宏觀經(jīng)濟政策增加了不確定性 房價不能脫離中國經(jīng)

5、濟的基本面 下半年調(diào)控效果不能脫離貨幣政策 下半年調(diào)控效果取決于房地產(chǎn)投資走勢 下半年調(diào)控效果取決于保障房完成進度11調(diào)控效果顯現(xiàn)房價回調(diào)調(diào)控效果顯現(xiàn)房價回調(diào)二季度主要經(jīng)濟指標二季度主要經(jīng)濟指標上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP同比增長9.6%9.6%上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除價格因素，實際增長7.6%7.6%。8月居民消費者價格指數(shù)CPI漲6.2%6.2%，8月工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)PPI漲同比上漲7.3%7.3%。8 8月份月份7070個大中城市新建商品住宅價格變動情況個大中城市新建商品住宅價格變動情況環(huán)比：環(huán)比：價格下降的城市有16個，持平的城市有30個。環(huán)比價格下降和持平的城市增加了15個。環(huán)

6、比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%0.4%同比：同比：同比漲幅回落的城市有40個，比7月份增加了14個。同比漲幅在5.0%5.0%以內(nèi)的城市有45個。二季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3000元平方米，同比漲幅為8.85%8.85%2022-3-2012國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)1320112011年年8 8月十大城市住宅價格指數(shù)月十大城市住宅價格指數(shù)2022-3-2013中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)城市城市環(huán)比漲跌環(huán)比漲跌同比漲跌同比漲跌樣本平均價格樣本平均價格（元（元/平方米）平方米）樣本價格中位數(shù)樣本價格中位數(shù)（元（元/平方米）平方米）廣州廣州0.60%10.31%15429 13050 武漢武漢0

7、.35%8.29%7382 6850 北京北京0.25%5.82%22953 18150 上海上海-0.12%2.85%23826 19600 南京南京-0.22%2.80%12255 11100 杭州杭州-0.27%3.56%20597 17800 成都成都-0.36%6.66%8023 7150 深圳深圳-0.47%7.62%25687 21600 天津天津-0.49%1.85%12033 11300 重慶（主城區(qū)）重慶（主城區(qū)）-1.12%3.66%6616 5700 2022-3-20142022-3-2015房價環(huán)比趨穩(wěn)，同比漲幅接近調(diào)控目標房價環(huán)比趨穩(wěn)，同比漲幅接近調(diào)控目標房企銷售

8、業(yè)績下滑，存量上升房企銷售業(yè)績下滑，存量上升北京市房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)，今年1至8月，北京新建普通住房成交均價為每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米下降了973元。8、9月份多家房企銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑萬科8月銷售金額同比降12.6%，9月降12%。 今年前9個月，萬科新增項目權益地價約占同期銷售金額的26。2010年萬科全年土地款相當于銷售金額的53%。中海地產(chǎn)8月銷售面積和銷售額同比下降分別為 11.2%和12.9%。保利地產(chǎn)8月銷售面積和銷售額同比下36.45%和11.99%?！叭f、保、金、招”存量房二季度分別環(huán)比增長13.60%、9.60%、15.97%、9

9、.05%。上半年同比增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%2022-3-2016資金鏈全線緊張，房企負債創(chuàng)資金鏈全線緊張，房企負債創(chuàng)1010年最高年最高136家上市房企整體資產(chǎn)負債率，在2011年上半年達到近10年來最高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，上半年行業(yè)資產(chǎn)負債率已經(jīng)高達71.28%?？傌搨鶠?.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元。上半年末，在申萬一級所屬的136家房地產(chǎn)企業(yè)共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過50%，16家已超過80%的高位。其中，ST興業(yè)和ST園城已資不抵債，其資產(chǎn)負債率為939.99%和109.65%據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，去年

10、至2011年9月下旬實施的305例增發(fā)中，僅有7例來自于房地產(chǎn)。2011年前8個月，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款為8889億元，同比僅增長5.1%。除此之外，房企通過信托和海外基金籌錢的路也先后遭到嚴格監(jiān)管。標準普爾9月27日表示，中國房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，未來612個月房產(chǎn)開發(fā)商面臨的流動性壓力將加大。2022-3-2017改革建議之一：改革建議之一：房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)重新定位行業(yè)重新定位 國民經(jīng)濟三駕馬車作用調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展轉向內(nèi)需拉動，投資拉動力逐步下降。 產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整力度加大 城鎮(zhèn)化內(nèi)涵注重城鄉(xiāng)均衡發(fā)展 避免落入中等發(fā)達陷阱，減少貧富差距必須堅持產(chǎn)業(yè)結構和城市化進程的調(diào)整 房地產(chǎn)角色變化:由投資拉動轉

11、向對經(jīng)濟和社會發(fā)展的承載作用,與其它新興產(chǎn)業(yè)融合共生。2022-3-2018房地產(chǎn)業(yè)轉型房地產(chǎn)業(yè)轉型 住房：雙軌制正式開動城鎮(zhèn)居民住房自有率達86%，保障房1000萬套（約占當年銷售量的50%），商品房空置率不容忽視，人口結構未來變化后的住房趨勢等，提前考慮商品住宅類開發(fā)商的轉型。 商業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化并軌城鎮(zhèn)布局隨著基礎設施格局變化而極大地影響未來城市化模式。東西部地區(qū)的均衡發(fā)展將形成新的經(jīng)濟板塊。城市運營、城市綜合體、城鄉(xiāng)一體化等 新型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)承載產(chǎn)業(yè)結構轉型新區(qū)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)轉型基地等； 內(nèi)需型、消費型產(chǎn)業(yè)成為未來經(jīng)濟主角旅游、服務業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等2022-3-2019企業(yè)面臨重整企業(yè)面臨

12、重整 商品房市場將面臨與保障性住房平分秋色，積極參與建設保障性住房是必然選擇； 從單一的商品房開發(fā)轉向復合業(yè)態(tài)，形成多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 從開發(fā)銷售物業(yè)轉向銷售與持有型并舉； 房企從單純的規(guī)模擴張型發(fā)展轉向整合集成式發(fā)展2022-3-2020重組產(chǎn)業(yè)板塊，重組產(chǎn)業(yè)板塊，增強產(chǎn)業(yè)鏈的集成增強產(chǎn)業(yè)鏈的集成美國發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)新能源、綠色低碳、新一代信息與網(wǎng)絡技術、生物技術、航天航空及海洋等新興產(chǎn)業(yè)，搶占國際金融危機催生下的世界新一輪科技與產(chǎn)業(yè)革命的制高點，努力實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的戰(zhàn)略轉型。物聯(lián)網(wǎng)每一次大危機，都會催生一些新技術，而新技術也是使經(jīng)濟，特別是工業(yè)走出危機的巨大推動力。席卷全球的金融危機也不例外，

13、相關國家正在試圖通過“物聯(lián)網(wǎng)”走出經(jīng)濟的泥沼。房地產(chǎn)原有的發(fā)展模式與產(chǎn)業(yè)板塊需要重新整合，與新興產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)（建筑部品采購聯(lián)盟的基礎平臺）加快整合，這是一次新的跨越式發(fā)展機會。商會已成立房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，正與有關組織策劃成立建筑部品采購聯(lián)盟。21改革建議之二：改革建議之二：“土地財政土地財政”的改革的改革 土地財政包含兩部分。土地財政包含兩部分。 一是與土地有關的稅收，如耕地占用稅、房地產(chǎn)和建筑業(yè)等的營業(yè)稅、土地增值稅，等等。目前地方政府重點征收的是房地產(chǎn)稅和建筑稅。 二是與土地有關的政府非稅收入，如土地出讓金、土地租金、新增建設用地有償使用費，等等。目前地方政府看重的主要是土地出讓

14、金。2122土地財政的內(nèi)涵土地財政的內(nèi)涵土地金融土地金融u 地方政府用征收和儲存的土地，向銀行抵押融資，是現(xiàn)在很普遍的做法。但這已不屬于土地財政范疇，而屬于土地金融。u 地方政府土地金融的融資額，有研究認為，可能已高于土地財政的收入。u 根據(jù)相關法律規(guī)定，以出讓方式獲取的土地使用權，可以抵押。而對未經(jīng)出讓的土地，能否抵押，法律并無明確規(guī)定。按照行政許可法的原則，凡法律沒有明確許可的，地方政府都不能做。因此，嚴格說來，地方政府的土地融資活動，大多并不合法。u 土地金融是地方融資平臺的基礎，數(shù)額巨大。222323年年 份份財政收入財政收入地地 方方土地出土地出讓收入讓收入土地出讓收入與地土地出讓收

15、入與地方財政收入比重方財政收入比重（% %）199911444.085594.87514.339.19200013395.236406.06595.589.30200116386.047803.31295.8916.61200218903.6485152416.7928.38200321715.259849.985421.3155.04200426396.4711893.376412.1853.91200531649.2915100.765883.8238.96200638760.218303.587676.8941.94200751321.7823572.621300055.15200861

16、330.3527703.42960034.65200968476.8832580.741590048.8020108308040609.82939772.38土地出讓收入的增長土地出讓收入的增長及在地方財政中的地位及在地方財政中的地位24數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。地價領跑房價，越跑越快地價領跑房價，越跑越快25地根和銀根已綁定地根和銀根已綁定房地產(chǎn)鐵三角形成地根吸住了銀根之一開發(fā)商：2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積4.1億平方米之二政府：2010年全國土地出讓總價款達2.9萬億元之三金融機構：以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億

17、元 2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。 開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需要經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進入市場交易進而參與經(jīng)濟社會發(fā)展。如果這期間市場形勢發(fā)生大的變化，這部分巨額資金將直接關聯(lián)到地方政府和金融層面。 土地出讓制度不改變，調(diào)控局限于表層操作，難免又一次輪回反復。26房產(chǎn)稅和土地出讓金不可兼得房產(chǎn)稅和土地出讓金不可兼得 據(jù)中國指數(shù)研究院專題報告指出：如果只針對高端物業(yè)征稅，預計全國針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億； 如果對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但是在近期這種征收方式是不現(xiàn)實的。 房產(chǎn)稅并非能直接降低房價，但是對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。 應征收存量房的房產(chǎn)稅，以逐步取代土地出讓金，這一步遲早要走，應及早進行。 房地產(chǎn)調(diào)控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的房地產(chǎn)調(diào)控觸及到土地、稅收、政府與市場在住房上的分工責任等體制性問題，這是房地產(chǎn)長治久安的根本。分工責任等體制性問題，這是房地產(chǎn)長治久安的根本。2022-3-2027改革建議之三：改革建議之三：建立多元化的房地產(chǎn)金融體系建立多元化的房地產(chǎn)金融體系2022-3-2028通脹與資產(chǎn)泡沫起因通脹與資產(chǎn)泡沫起因貨幣供應量超過美國，增速勢猛貨幣供應量超過美國，增速勢猛202