地動(dòng)態(tài)測(cè)算模型無(wú)特殊條件含融資

1、項(xiàng)項(xiàng)目目初初步步規(guī)規(guī)劃劃開開發(fā)發(fā)指指標(biāo)標(biāo)一一用用地地規(guī)規(guī)劃劃要要求求1用地面積8 80 00 00 00 0合1 12 20 0. .0 00 0畝另道路代征合畝綠化代征合畝防護(hù)綠地合畝2建設(shè)用地指標(biāo)面積8 80 00 00 00 01 12 20 0. .0 00 0畝3用地性質(zhì)4用地使用強(qiáng)度總?cè)莘e率2 2. .2 20 05用地覆蓋率總覆蓋率24.0%基層建筑面積19200二建筑高度：三綠地率30% 四起拍單價(jià)：667667萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)4 45 54 45 5元/起拍樓面8200起拍總價(jià)：8000080000萬(wàn)元五可建面積(含地下室)235114（一） 規(guī)劃計(jì)容總面積1760001住宅

2、139080住宅總戶數(shù)約1389戶均面積/戶數(shù)（1） 平層高層7064640.1%9 90 0785785（2） 躍層高層2743415.6%1 10 00 0274274（3） 平層洋房2100011.9%1 15 50 0140140（4） 躍層洋房120006.8%8 80 0150150（5） 疊拼80004.5%2 20 00 040402公寓2250012.8%477戶均面積/戶數(shù)（1） SOHO120004 45 5267267（2） 寫字樓55005 50 0110110（3） 酒店50005 50 01001003商業(yè)132007.5%其中臨街商業(yè)1F800臨街商業(yè)2F600

3、臨街商業(yè)3F300獨(dú)棟商業(yè)1F1200獨(dú)棟商業(yè)2F1100獨(dú)棟商業(yè)3F1000獨(dú)棟商業(yè)4F900獨(dú)棟商業(yè)5F800集中商業(yè)1F1500集中商業(yè)2F1400集中商業(yè)3F1300集中商業(yè)4F1200集中商業(yè)5F11004公建及配套12200.7%（1） 社區(qū)用房600（2） 物管用房450（3） 消防控制室50（4）（5） 其他120（二） 地上不計(jì)容總面積12001架空層12002社區(qū)用房32（三） 地下室面積57914地下室單層可建面積68000按每車位31計(jì)算地下物業(yè)管理用房450應(yīng)配置機(jī)動(dòng)車位1685個(gè)地下停車場(chǎng)面積 46352地下車位1685個(gè)(0%地面停車)非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積5511其中：

4、商業(yè)應(yīng)配置294設(shè)備用房1300住宅應(yīng)配置1391蓄水池300應(yīng)配置非機(jī)動(dòng)車位3674地下商業(yè)4000地下非人防停車位1269地下人防面積19200扣除人防不可銷售車位416地上停車位大大建建安安成成本本表表序序號(hào)號(hào)成成本本科科目目工工程程量量建建安安單單價(jià)價(jià)精精裝裝單單價(jià)價(jià)總總單單價(jià)價(jià)建建安安成成本本一一前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)2 23 35 51 11 14 44 40 00 0 元元/ /元元/ /4 40 00 0元元/ /9 94 40 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元1行政及經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)2351142 21 13 3 元/元/2 21 13 3元/5 50 00 00 0萬(wàn)元2展示區(qū)2351146 64

5、 4 元/元/6 64 4元/1 15 50 00 0萬(wàn)元3設(shè)計(jì)費(fèi)2351143 38 8 元/元/3 38 8元/9 90 00 0萬(wàn)元4其他前期工程費(fèi)2351148 85 5 元/元/8 85 5元/2 20 00 00 0萬(wàn)元二二配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)2 23 35 51 11 14 43 30 0 元元/ /元元/ /3 30 0元元/ /7 70 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元三三基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)2 23 35 51 11 14 41 12 28 8 元元/ /元元/ /1 12 28 8元元/ /3 30 00 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元四四建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)2 23 32 26 69 94

6、42 24 40 00 0 元元/ /2 27 70 0 元元/ /2 26 67 70 0 元元/ /5 55 58 84 45 5萬(wàn)萬(wàn)元元(一) 地上面積1747802234 元/360 元/2 25 59 94 4 元/39050萬(wàn)元1平層高層706461 19 90 00 0 元/0 0 元/1 19 90 00 0 元/13423萬(wàn)元2躍層高層274342 22 20 00 0 元/1 10 00 00 0 元/3 32 20 00 0 元/6035萬(wàn)元3平層洋房210002 21 10 00 0 元/1 10 00 00 0 元/3 31 10 00 0 元/4410萬(wàn)元4躍層洋房

7、120002 25 50 00 0 元/1 12 20 00 0 元/3 37 70 00 0 元/3000萬(wàn)元5疊拼80002 24 40 00 0 元/0 0 元/2 24 40 00 0 元/1920萬(wàn)元6SOHO120002 28 80 00 0 元/0 0 元/2 28 80 00 0 元/3360萬(wàn)元7寫字樓55002 28 80 00 0 元/0 0 元/2 28 80 00 0 元/1540萬(wàn)元8酒店50003 35 50 00 0 元/0 0 元/3 35 50 00 0 元/1750萬(wàn)元9臨街商業(yè)17002 26 60 00 0 元/0 0 元/2 26 60 00 0 元

8、/442萬(wàn)元10獨(dú)立商業(yè)50002 27 70 00 0 元/0 0 元/2 27 70 00 0 元/1350萬(wàn)元11集中商業(yè)65002 28 80 00 0 元/0 0 元/2 28 80 00 0 元/1820萬(wàn)元120 0 元/0 0 元/0 0 元/0萬(wàn)元(二) 地下面積579142900 元/0 元/2 29 90 00 0 元/16795萬(wàn)元1地下物業(yè)管理用房4502 29 90 00 0 元/0 0 元/2 29 90 00 0 元/131萬(wàn)元2地下停車場(chǎng)面積 463522900 元/0 0 元/2 29 90 00 0 元/13442萬(wàn)元3非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積55112900 元/

9、0 0 元/2 29 90 00 0 元/1598萬(wàn)元4設(shè)備用房13002900 元/0 0 元/2 29 90 00 0 元/377萬(wàn)元5蓄水池3002900 元/0 0 元/2 29 90 00 0 元/87萬(wàn)元6地下商業(yè)40002900 元/0 0 元/2 29 90 00 0 元/1160萬(wàn)元五五其其他他工工程程費(fèi)費(fèi)2 23 35 51 11 14 42 26 6 元元/ /元元/ /2 26 6 元元/ /6 60 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元六六維維修修基基金金2 23 35 51 11 14 43 38 8. .5 5 元元/ /元元/ /3 38 8. .5 5元元/ /9 90 05 5

10、萬(wàn)萬(wàn)元元七七物物業(yè)業(yè)配配合合費(fèi)費(fèi)2 23 35 51 11 14 42 2. .5 5 元元/ /元元/ /2 2. .5 5元元/ /5 59 9萬(wàn)萬(wàn)元元八八不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)6 62 21 12 29 9萬(wàn)萬(wàn)元元1 1. .0 0% % % %1 1. .0 00 0% % %6 62 21 1萬(wàn)萬(wàn)元元匯匯總總2 23 35 51 11 14 43 30 02 25 5 元元/ /2 26 67 7 元元/ /3 32 29 93 3元元/ /7 71 11 13 30 0萬(wàn)萬(wàn)元元精精裝裝成成本本總總成成本本備備注注萬(wàn)萬(wàn)元元9 94 40 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元萬(wàn)元5000萬(wàn)元填總金額萬(wàn)元15

11、00萬(wàn)元填總金額萬(wàn)元900萬(wàn)元填總金額萬(wàn)元2000萬(wàn)元填總金額萬(wàn)萬(wàn)元元7 70 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元填填總總金金額額萬(wàn)萬(wàn)元元3 30 00 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元填填總總金金額額6 6, ,2 28 83 3萬(wàn)萬(wàn)元元6 62 21 12 29 9萬(wàn)萬(wàn)元元6283萬(wàn)元45334萬(wàn)元0萬(wàn)元13423萬(wàn)元填單價(jià)2743萬(wàn)元8779萬(wàn)元填單價(jià)2100萬(wàn)元6510萬(wàn)元填單價(jià)1440萬(wàn)元4440萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元1920萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元3360萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元1540萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元1750萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元442萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元1350萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元1820萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元0萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元16795萬(wàn)元0萬(wàn)元13

12、1萬(wàn)元填單價(jià)0萬(wàn)元13442萬(wàn)元0萬(wàn)元1598萬(wàn)元0萬(wàn)元377萬(wàn)元0萬(wàn)元87萬(wàn)元0萬(wàn)元1160萬(wàn)元- -萬(wàn)萬(wàn)元元6 60 00 0萬(wàn)萬(wàn)元元填填總總金金額額- -萬(wàn)萬(wàn)元元9 90 05 5萬(wàn)萬(wàn)元元填填單單價(jià)價(jià)- -萬(wàn)萬(wàn)元元5 59 9萬(wàn)萬(wàn)元元填填單單價(jià)價(jià)- -萬(wàn)萬(wàn)元元6 62 21 1萬(wàn)萬(wàn)元元填填單單價(jià)價(jià)6 6, ,2 28 83 3萬(wàn)萬(wàn)元元7 77 74 41 14 4萬(wàn)萬(wàn)元元大大建建安安成成本本表表投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程量量售售價(jià)價(jià)合合價(jià)價(jià)可可售售樓樓面面費(fèi)費(fèi)用用( (含含地地下下) )樓樓面面費(fèi)費(fèi)用用（不不含含地地下下）比比重重備備注注一銷售收入225132 97

13、00 元/218369 萬(wàn)元9700 (元/)11714 (元/)100.0%1住宅139080 11236 元/156267 萬(wàn)元6941 (元/)8383 (元/)71.56%2公寓22500 8578 元/19300 萬(wàn)元857 (元/)1035 (元/)8.84%3臨街商業(yè)1700 22588 元/3840 萬(wàn)元171 (元/)206 (元/)1.76%4獨(dú)立商業(yè)5000 16960 元/8480 萬(wàn)元377 (元/)455 (元/)3.88%5集中商業(yè)6500 16738 元/10880 萬(wàn)元483 (元/)584 (元/)4.98%6地下商業(yè)4000 10000 元/4000 萬(wàn)元

14、178 (元/)215 (元/)1.83%4車位1685 個(gè)9.3 萬(wàn)/個(gè)15602 萬(wàn)元693 (元/)837 (元/)7.14%二開發(fā)費(fèi)用225132 8985 元/202292 萬(wàn)元8985 (元/)10851 (元/)92.6%1土地120.00 畝720 萬(wàn)元/畝86345 萬(wàn)元3835 (元/)4632 (元/)39.5%(1)土地出讓價(jià)120.00 畝667 萬(wàn)元/畝80000 萬(wàn)元3553 (元/)4291 (元/)36.6%(2)契稅80000 萬(wàn)元3.00%2400 萬(wàn)元107 (元/)129 (元/)1.1%(3)服務(wù)費(fèi)80000 萬(wàn)元0.06%47 萬(wàn)元2 (元/)3

15、(元/)0.0%(4)指標(biāo)證書120.00 畝30 萬(wàn)元/畝3618 萬(wàn)元161 (元/)194 (元/)1.7%(5)土地印花稅80000 萬(wàn)元0.05%40 萬(wàn)元2 (元/)2 (元/)0.0%(6)耕地占用稅20000 120 元/240 萬(wàn)元11 (元/)13 (元/)0.1%(7)其他120.00 畝萬(wàn)元/畝萬(wàn)元(元/)(元/)2前期工程費(fèi)235114 187元/4400 萬(wàn)元195 (元/)236 (元/)2.0%3配套設(shè)施費(fèi)235114 30元/700 萬(wàn)元31 (元/)38 (元/)0.3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)235114 128元/3000 萬(wàn)元133 (元/)161 (元/)1.4

16、%5建筑安裝工程費(fèi)235114 2642元/62129 萬(wàn)元2760 (元/)3333 (元/)28.5%6其他工程費(fèi)235114 26元/600 萬(wàn)元27 (元/)32 (元/)0.3%7開發(fā)期稅費(fèi)(報(bào)建)235114 213元/5000 萬(wàn)元222 (元/)268 (元/)2.3%8維修基金235114 38.5元/905 萬(wàn)元40 (元/)49 (元/)0.4%9物業(yè)配合費(fèi)235114 2.5元/59 萬(wàn)元3 (元/)3 (元/)0.0%10不可預(yù)計(jì)費(fèi)62129 萬(wàn)元1.0%621 萬(wàn)元28 (元/)33 (元/)0.3%11財(cái)務(wù)費(fèi)86345 萬(wàn)元10.92%9428 萬(wàn)元419 (元/

17、)506 (元/)4.3%12銷售費(fèi)用198868 萬(wàn)元2.50%4972 萬(wàn)元221 (元/)267 (元/)2.3%13管理費(fèi)198868 萬(wàn)元2.00%3977 萬(wàn)元177 (元/)213 (元/)1.8%14銷售增值稅及附加198868 萬(wàn)元3.56%7087 萬(wàn)元315 (元/)380 (元/)3.2%15土地增值稅198868 萬(wàn)元2.7%5398 萬(wàn)元240 (元/)290 (元/)2.5%16其他稅費(fèi)198868 萬(wàn)元0.2%367 萬(wàn)元16 (元/)20 (元/)0.2%17所得稅198868 萬(wàn)元3.7%7305 萬(wàn)元324 (元/)392 (元/)3.3%按稅前利潤(rùn)的25

18、%計(jì)三項(xiàng)目利潤(rùn)225132 714 元/1 16 60 07 77 7 萬(wàn)元714 (元/)862 (元/)7.36%四合作方收益萬(wàn)元(元/)(元/)五凈利潤(rùn)1 16 60 07 77 7 萬(wàn)元714 (元/)862 (元/)7.36%六啟動(dòng)資金95745 萬(wàn)元七靜態(tài)現(xiàn)金流-3424 萬(wàn)元總投資回報(bào)率7.95%7.95%項(xiàng)目跟投計(jì)劃：土地投資回報(bào)率20.10%20.10%跟投比例5.0%5.0%銷售利潤(rùn)率7.36%7.36%自有資金比例30.0%30.0%自有資金利潤(rùn)率16.79%跟投金額1568 萬(wàn)元跟投收益804 萬(wàn)元跟投收益率51.3%51.3%投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目一

19、銷售收入1住宅2公寓3臨街商業(yè)4獨(dú)立商業(yè)5集中商業(yè)6地下商業(yè)4車位二開發(fā)費(fèi)用1土地(1)土地出讓價(jià)(2)契稅(3)服務(wù)費(fèi)(4)指標(biāo)證書(5)土地印花稅(6)耕地占用稅(7)其他2前期工程費(fèi)3配套設(shè)施費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)6其他工程費(fèi)7開發(fā)期稅費(fèi)(報(bào)建)8維修基金9物業(yè)配合費(fèi)10不可預(yù)計(jì)費(fèi)11財(cái)務(wù)費(fèi)12銷售費(fèi)用13管理費(fèi)14銷售增值稅及附加15土地增值稅16其他稅費(fèi)17所得稅三項(xiàng)目利潤(rùn)四合作方收益五凈利潤(rùn)六啟動(dòng)資金七靜態(tài)現(xiàn)金流總投資回報(bào)率土地投資回報(bào)率銷售利潤(rùn)率自有資金利潤(rùn)率車庫(kù)可售面積投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)備備注注按稅前利潤(rùn)的25%計(jì)起始價(jià)起始總價(jià)凈用地面積計(jì)容面積增幅0454580

20、000120176000100100樓面價(jià)土地成交價(jià)土地總成本總投利潤(rùn)率地價(jià)占收入比凈利潤(rùn)靜態(tài)現(xiàn)金流4,54580,00086,3457.95%39.5%16,077-3,4240454580000863458.28%39.5%16691-2810100464581760881607.62%40.4%15458-4043200474583520899746.97%41.2%14222-5279300484585280917886.32%42.0%12976-6525400494587040936025.68%42.9%11730-7771500504588800954165.04%43.7%1

21、0484-9017600514590560972314.42%44.5%9238-10263700524592320990453.76%45.4%7908-115938005345940801008593.06%46.2%6491-130109005445958401026732.35%47.0%5017-1448410005545976001044871.56%47.8%3348-1615311005645993601063020.78%48.7%1680-17821120057451011201081160.00%49.5%4-1949713005845102880109930-0.76%

22、50.3%-1677-2117814005945104640111744-1.51%51.2%-3358-2285915006045106400113559-2.26%52.0%-5039-2454016006145108160115373-2.99%52.8%-6727-2622817006245109920117187-3.71%53.7%-8421-2792218006345111680119001-4.43%54.5%-10115-2961619006445113440120815-5.13%55.3%-11815-3131620006545115200122630-5.85%56.2

23、%-13570-3307121006645116960124444-6.73%57.0%-15760-3526122006745118720126258-7.69%57.8%-18184-3768523006845120480128072-8.63%58.6%-20634-4013524006945122240129886-9.57%59.5%-23120-4262125007045124000131701-10.51%60.3%-25644-4514526007145125760133515-11.44%61.1%-28199-4770027007245127520135329-12.36%

24、62.0%-30792-5029328007345129280137143-13.27%62.8%-33421-5292229007445131040138957-14.18%63.6%-36088-5558930007545132800140772-15.09%64.5%-38798-5829931007645134560142586-15.99%65.3%-41548-6104932007745136320144400-16.86%66.1%-44299-6380033007845138080146214-17.73%67.0%-47049-665503400794513984014802

25、8-18.57%67.8%-49800-6930135008045141600149843-19.40%68.6%-52550-7205136008145143360151657-20.21%69.4%-55301-7480237008245145120153471-21.00%70.3%-58051-7755238008345146880155285-21.78%71.1%-60802-8030339008445148640157099-22.54%71.9%-63552-8305340008545150400158914-23.29%72.8%-66303-8580441008645152

26、160160728-24.02%73.6%-69053-8855442008745153920162542-24.75%74.4%-71804-9130543008845155680164356-25.45%75.3%-74554-9405544008945157440166171-26.15%76.1%-77305-9680645009045159200167985-26.83%76.9%-80055-9955646009145160960169799-27.49%77.8%-82806-10230747009245162720171613-28.15%78.6%-85556-1050574

27、8009345164480173427-28.79%79.4%-88306-10780749009445166240175242-29.43%80.3%-91057-11055850009545168000177056-30.05%81.1%-93807-11330851009645169760178870-30.66%81.9%-96558-11605952009745171520180684-31.26%82.7%-99308-11880953009845173280182498-31.85%83.6%-102059-12156054009945175040184313-32.43%84.

28、4%-104809-124310550010045176800186127-33.00%85.2%-107560-127061560010145178560187941-33.56%86.1%-110310-129811570010245180320189755-34.11%86.9%-113061-132562580010345182080191569-34.66%87.7%-115811-135312590010445183840193384-35.19%88.6%-118562-138063600010545185600195198-35.71%89.4%-121312-14081361

29、0010645187360197012-36.23%90.2%-124063-143564620010745189120198826-36.74%91.1%-126813-146314630010845190880200640-37.24%91.9%-129564-149065640010945192640202455-37.73%92.7%-132314-151815650011045194400204269-38.22%93.5%-135065-154566660011145196160206083-38.69%94.4%-137815-15731667001124519792020789

30、7-39.16%95.2%-140566-160067680011345199680209712-39.62%96.0%-143316-162817690011445201440211526-40.08%96.9%-146067-165568700011545203200213340-40.53%97.7%-148817-168318710011645204960215154-40.97%98.5%-151568-171069720011745206720216968-41.41%99.4%-154318-173819730011845208480218783-41.84%100.2%-157

31、069-176570740011945210240220597-42.26%101.0%-159819-179320750012045212000222411-42.68%101.9%-162570-182071760012145213760224225-43.09%102.7%-165320-184821770012245215520226039-43.49%103.5%-168071-187572780012345217280227854-43.89%104.3%-170821-190322790012445219040229668-44.29%105.2%-173572-19307380

32、0012545220800231482-44.67%106.0%-176322-195823810012645222560233296-45.06%106.8%-179073-198574820012745224320235110-45.43%107.7%-181823-201324830012845226080236925-45.81%108.5%-184574-204075840012945227840238739-46.17%109.3%-187324-206825850013045229600240553-46.54%110.2%-190075-20957686001314523136

33、0242367-46.89%111.0%-192825-212326870013245233120244181-47.25%111.8%-195576-215077880013345234880245996-47.60%112.7%-198326-217827890013445236640247810-47.94%113.5%-201076-220577900013545238400249624-48.28%114.3%-203827-223328910013645240160251438-48.61%115.1%-206577-226078920013745241920253253-48.9

34、4%116.0%-209328-228829930013845243680255067-49.27%116.8%-212078-231579940013945245440256881-49.59%117.6%-214829-234330950014045247200258695-49.91%118.5%-217579-237080960014145248960260509-50.22%119.3%-220330-239831970014245250720262324-50.53%120.1%-223080-242581980014345252480264138-50.84%121.0%-225

35、831-245332990014445254240265952-51.14%121.8%-228581-2480821000014545256000267766-51.44%122.6%-231332-2508331010014645257760269580-51.74%123.5%-234082-2535831020014745259520271395-52.03%124.3%-236833-2563341030014845261280273209-52.32%125.1%-239583-2590841040014945263040275023-52.60%125.9%-242334-261

36、8351050015045264800276837-52.88%126.8%-245084-2645851060015145266560278651-53.16%127.6%-247835-2673361070015245268320280466-53.43%128.4%-250585-2700861080015345270080282280-53.71%129.3%-253336-2728371090015445271840284094-53.97%130.1%-256086-2755871100015545273600285908-54.24%130.9%-258837-278338111

37、0015645275360287722-54.50%131.8%-261587-2810881120015745277120289537-54.76%132.6%-264338-2838391130015845278880291351-55.02%133.4%-267088-2865891140015945280640293165-55.27%134.3%-269839-2893401150016045282400294979-55.52%135.1%-272589-2920901160016145284160296794-55.77%135.9%-275340-294841117001624

38、5285920298608-56.01%136.7%-278090-2975911180016345287680300422-56.26%137.6%-280841-3003421190016445289440302236-56.50%138.4%-283591-3030921200016545291200304050-56.73%139.2%-286342-3058431210016645292960305865-56.97%140.1%-289092-3085931220016745294720307679-57.20%140.9%-291843-311344123001684529648

39、0309493-57.43%141.7%-294593-3140941240016945298240311307-57.66%142.6%-297344-3168451250017045300000313121-57.88%143.4%-300094-3195951260017145301760314936-58.10%144.2%-302845-3223461270017245303520316750-58.32%145.1%-305595-3250961280017345305280318564-58.54%145.9%-308346-327847129001744530704032037

40、8-58.76%146.7%-311096-3305971300017545308800322192-58.97%147.5%-313847-3333481310017645310560324007-59.18%148.4%-316597-3360981320017745312320325821-59.39%149.2%-319347-3388481330017845314080327635-59.60%150.0%-322098-3415991340017945315840329449-59.80%150.9%-324848-3443491350018045317600331263-60.0

41、0%151.7%-327599-3471001360018145319360333078-60.20%152.5%-330349-3498501370018245321120334892-60.40%153.4%-333100-3526011380018345322880336706-60.60%154.2%-335850-3553511390018445324640338520-60.79%155.0%-338601-3581021400018545326400340335-60.99%155.9%-341351-3608521410018645328160342149-61.18%156.

42、7%-344102-3636031420018745329920343963-61.37%157.5%-346852-3663531430018845331680345777-61.55%158.3%-349603-3691041440018945333440347591-61.74%159.2%-352353-3718541450019045335200349406-61.92%160.0%-355104-3746051460019145336960351220-62.10%160.8%-357854-3773551470019245338720353034-62.28%161.7%-360

43、605-3801061480019345340480354848-62.46%162.5%-363355-3828561490019445342240356662-62.64%163.3%-366106-3856071500019545344000358477-62.81%164.2%-368856-3883571510019645345760360291-62.99%165.0%-371607-3911081520019745347520362105-63.16%165.8%-374357-3938581530019845349280363919-63.33%166.7%-377108-39

44、66091540019945351040365733-63.50%167.5%-379858-3993591550020045352800367548-63.66%168.3%-382609-4021101560020145354560369362-63.83%169.1%-385359-4048601570020245356320371176-63.99%170.0%-388110-4076111580020345358080372990-64.16%170.8%-390860-4103611590020445359840374804-64.32%171.6%-393611-41311216

45、00020545361600376619-64.48%172.5%-396361-4158621610020645363360378433-64.64%173.3%-399112-4186131620020745365120380247-64.79%174.1%-401862-4213631630020845366880382061-64.95%175.0%-404613-4241141640020945368640383875-65.10%175.8%-407363-4268641650021045370400385690-65.25%176.6%-410114-42961516600211

46、45372160387504-65.41%177.5%-412864-4323651670021245373920389318-65.56%178.3%-415615-435116經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)銷售參數(shù)項(xiàng)目銷售占比總投占比分類產(chǎn)權(quán)銷售均價(jià)產(chǎn)權(quán)銷售面積土地拍賣價(jià)6 66 67 7 萬(wàn)元/畝競(jìng)價(jià)漲幅0.00%平層高層1 10 00 00 00 0元/7.06土地總價(jià)8 86 63 34 45 5 萬(wàn)元40%躍層高層1 12 20 00 00 0元/2.7439.5%平層洋房1 11 10 00 00 0元/2.10成交樓面4 45 54 45 5 元/0躍層洋房1 14 40 00 00 0元/1.20

47、土地成本3 38 83 35 5 元/39.5%42.7%疊拼1 16 60 00 00 0元/0.80建安成本3 34 43 39 9 元/35.5%38.3%住宅小計(jì)1 11 12 23 36 6元/1 13 3. .9 91 1三費(fèi)成本8 81 16 6 元/8.4%9.1%SOHO8 80 00 00 0元/1.20稅金成本8 89 95 5 元/9.2%10.0%寫字樓9 90 00 00 0元/0.55股東分成0 0 元/0.0%0.0%酒店9 95 50 00 0元/0.50綜合成本8 89 98 85 5 元/92.6%100.0%公寓小計(jì)8 85 57 78 8元/2 2.

48、.2 25 5平均售價(jià)9 97 70 00 0元/臨街商業(yè)1F3 30 00 00 00 0元/0.08單位利潤(rùn)7 71 14 4元/7.4%7.9%臨街商業(yè)2F1 18 80 00 00 0元/0.06利潤(rùn)總額1 16 60 07 77 7萬(wàn)元臨街商業(yè)3F1 12 20 00 00 0元/0.03總投利潤(rùn)率7.95%7.95%底商小計(jì)2 22 25 58 88 8元/0 0. .1 17 7土地利潤(rùn)率18.62%18.62%獨(dú)棟商業(yè)1F3 30 00 00 00 0元/0.12銷售利潤(rùn)率7.36%7.36%獨(dú)棟商業(yè)2F1 18 80 00 00 0元/0.11獨(dú)立商業(yè)3F1 12 20 00

49、 00 0元/0.10靜態(tài)現(xiàn)金流- -3 34 42 24 4萬(wàn)元獨(dú)立商業(yè)4F1 10 00 00 00 0元/0.09獨(dú)立商業(yè)5F1 10 00 00 00 0元/0.080 0 獨(dú)立商業(yè)小計(jì)1 16 69 96 60 0元/0 0. .5 50 0集中商業(yè)1F3 30 00 00 00 0元/0.15集中商業(yè)2F1 18 80 00 00 0元/0.14集中商業(yè)3F1 12 20 00 00 0元/0.13集中商業(yè)4F1 10 00 00 00 0元/0.12集中商業(yè)5F1 10 00 00 00 0元/0.11集中商業(yè)小計(jì)1 16 67 73 38 8元/0 0. .6 65 5地下商業(yè)

50、1 10 00 00 00 0元/0 0. .4 40 0產(chǎn)權(quán)車位1 10 00 00 00 00 0元/個(gè)1 1, ,2 26 69 9人防車位7 70 00 00 00 0元/個(gè)4 41 16 6合合計(jì)計(jì)9 97 70 00 0元/2 22 2. .5 51 1靜態(tài)現(xiàn)金流匯總表利潤(rùn)匯總表項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流(萬(wàn)元)當(dāng)前物業(yè)形態(tài)產(chǎn)生單方利潤(rùn)(元/)可售單方利潤(rùn)(元/)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)(萬(wàn)元)當(dāng)前物業(yè)形態(tài)產(chǎn)生單方利潤(rùn)(元/)整體-3424-152整體16077平層高層3335472148平層高層3335472躍層高層179965680躍層高層1799656平層洋房99947644平層洋房999476躍層洋房

51、24632053109躍層洋房24632053疊拼1889236184疊拼18892361SOHO-1663-1386-74SOHO-1663-1386寫字樓-4919-8944-218寫字樓3156酒店-4833-9665-215酒店-83-165臨街商業(yè)1479870266臨街商業(yè)14798702獨(dú)立商業(yè)24074815107獨(dú)立商業(yè)24074815集中商業(yè)29834589132集中商業(yè)29834589地下商業(yè)-1774-4434-79地下商業(yè)226566產(chǎn)權(quán)車位-5345-1540-237產(chǎn)權(quán)車位1000288人防車位-2246-1930-100人防車位-790-679合作方收益00合作

52、方收益0銷售比例可售總價(jià)銷售率銷售面積萬(wàn)70646萬(wàn)元100%7.06萬(wàn)萬(wàn)32921萬(wàn)元100%2.74萬(wàn)萬(wàn)23100萬(wàn)元100%2.10萬(wàn)萬(wàn)16800萬(wàn)元100%1.20萬(wàn)萬(wàn)12800萬(wàn)元100%0.80萬(wàn)萬(wàn)156267萬(wàn)元100%100%13.91萬(wàn)萬(wàn)9600萬(wàn)元100%1.20萬(wàn)萬(wàn)4950萬(wàn)元0%0.00萬(wàn)萬(wàn)4750萬(wàn)元0%0.00萬(wàn)萬(wàn)19300萬(wàn)元53%53%1.20萬(wàn)萬(wàn)2400萬(wàn)元100%0.08萬(wàn)萬(wàn)1080萬(wàn)元100%0.06萬(wàn)萬(wàn)360萬(wàn)元100%0.03萬(wàn)萬(wàn)3840萬(wàn)元100%100%0.17萬(wàn)萬(wàn)3600萬(wàn)元100%0.12萬(wàn)萬(wàn)1980萬(wàn)元100%0.11萬(wàn)萬(wàn)1200萬(wàn)元100%

53、0.10萬(wàn)萬(wàn)900萬(wàn)元100%0.09萬(wàn)萬(wàn)800萬(wàn)元100%0.08萬(wàn)萬(wàn)8480萬(wàn)元100%100%0.50萬(wàn)萬(wàn)4500萬(wàn)元100%0.15萬(wàn)萬(wàn)2520萬(wàn)元100%0.14萬(wàn)萬(wàn)1560萬(wàn)元100%0.13萬(wàn)萬(wàn)1200萬(wàn)元100%0.12萬(wàn)萬(wàn)1100萬(wàn)元100%0.11萬(wàn)萬(wàn)10880萬(wàn)元100%100%0.65萬(wàn)萬(wàn)4000萬(wàn)元50%50%0.20萬(wàn)個(gè)12690萬(wàn)元50%50%635個(gè)個(gè)2912萬(wàn)元50%50%208個(gè)萬(wàn)218369萬(wàn)元84%84%18.95萬(wàn)銷售參數(shù)產(chǎn)權(quán)銷售面積利潤(rùn)匯總表可售單方利潤(rùn)(元/)714148804410984-741-4661071321044-350匯匯總總：靜態(tài)現(xiàn)

54、金流匯總平層高層躍層高層項(xiàng)目銷售率84%銷售率100%銷售率100%面積(平米)單價(jià)(元/平)總金額(萬(wàn)元)面積(平米)單價(jià)(元/平)總金額(萬(wàn)元)面積(平米)單價(jià)(元/平)一、收入189,45610,497198,86870,64610,00070,64627,43412,000二、成本費(fèi)用225,1328,985202,29270,6469,52867,31127,43411,344 1、開發(fā)成本225,1327,274163,75970,6467,65054,04227,4348,950 1土地225,1323,83586,34570,6464,83034,12027,4344,830

55、2報(bào)建費(fèi)225,1322225,00070,6462221,56927,434222 2前期工程225,1321954,40070,6462461,73927,434246 3配套設(shè)施225,1321282,89370,6461621,14327,434162 4基礎(chǔ)設(shè)施225,1321333,00070,6461681,18527,434168 5主體建安225,1322,66259,93670,6461,90013,42327,4343,200 6其他工程225,1322760070,6463423727,43434 7維修基金225,1324090570,6465135827,43451

56、 8物業(yè)費(fèi)用225,13235970,64632327,4343 9不可預(yù)見費(fèi)225,1322862170,6463524627,43435 2、期間費(fèi)用225,13281618,37770,6468886,27027,4341,065 1銷售費(fèi)用198,8682.50%4,97270,6462.50%1,76632,9212.50% 2管理費(fèi)用198,8682.00%3,97770,6462.00%1,41332,9212.00% 3財(cái)務(wù)費(fèi)用215,4574.38%9,42870,6464.38%3,09132,9214.38% 3、稅費(fèi)225,13289520,15670,6469916,

57、99827,4341,329 1銷售增值稅及附加198,8683.56%7,08770,6463.59%2,53532,9213.49% 2土地增值稅198,8682.71%5,39870,6462.86%2,02232,9214.26% 3其他稅費(fèi)198,8680.18%36770,6460.18%13032,9210.18% 4所得稅198,8683.67%7,30570,6463.27%2,31132,9213.14%三、凈現(xiàn)金流225,132-152-3,42470,6464723,33527,434656校驗(yàn)-3,424前前三三年年：修建率100%100%100%調(diào)整修建率-10%0

58、%0%調(diào)整后修建率90%100%100%銷售率84%100%100%調(diào)整銷售率1%0%0%調(diào)整后銷售率85%100%100%建安支付率 配套設(shè)施100% 基礎(chǔ)設(shè)施100% 主體建安95%稅費(fèi)支付率 增值稅3.4% 土增稅1.00%1.00% 其他稅費(fèi)0.2% 所得稅1.5%3.67% 銷售部分稅負(fù)率前前三三年年：靜態(tài)現(xiàn)金流匯總平層高層躍層高層項(xiàng)目銷售率85%銷售率100%銷售率100%面積(平米)單價(jià)(元/平)總金額(萬(wàn)元)面積(平米)單價(jià)(元/平)總金額(萬(wàn)元)面積(平米)單價(jià)(元/平)一、收入173,41111,125192,91270,64610,00070,64627,43412,00

59、0二、成本費(fèi)用202,9629,027183,21770,6469,03763,84227,43410,568 1、開發(fā)成本202,9627,540153,02970,6467,55553,37127,4348,790 1土地202,9624,25486,34570,6464,83034,12027,4344,830 2報(bào)建費(fèi)202,9622224,50870,6462221,56927,434222 2前期工程202,9622014,08370,6462461,73927,434246 3配套設(shè)施202,9621322,68470,6461621,14327,434162 4基礎(chǔ)設(shè)施202,

60、9621372,78470,6461681,18527,434168 5主體建安202,9622,49350,59870,6461,80512,75227,4343,040 6其他工程202,9622755770,6463423727,43434 7維修基金202,9624184070,6465135827,43451 8物業(yè)費(fèi)用202,96235570,64632327,4343 9不可預(yù)見費(fèi)202,9622857670,6463524627,43435 2、期間費(fèi)用202,96289218,10970,6468886,27027,4341,065 1銷售費(fèi)用192,9122.50%4,82