某地塊市場分析與產(chǎn)品打造

1、某地塊市場分析與產(chǎn)品打造用市場和客戶的角度談設(shè)計(jì)的專業(yè)問題用市場和客戶的角度談設(shè)計(jì)的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身而非用建筑專業(yè)本身第一卷：市場分析及前期回顧第二卷：產(chǎn)品打造建議定位定位產(chǎn)品產(chǎn)品2007年宏觀政策法規(guī)政策方向法律政策名稱目的影響時(shí)效性影響時(shí)效說明貨幣政策六次加息吸納存款，控制資金流向資本投資市場；短期加息并未有影響五次提高準(zhǔn)備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例商品房中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入者居住問題長期政策性調(diào)控每個(gè)項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)適用房比例，在未來兩年對市場的影響才會顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟(jì)房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價(jià)格哄抬上漲限外令 限制規(guī)范外商直接投資長期

2、產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起指導(dǎo)作用 ，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響 深圳市閑置土地處置工作方案加快已批用地盡早開發(fā)長期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時(shí)間，開發(fā)商集中在未來某個(gè)時(shí)間集中放量提高第二套住房貸款首付針對個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為長期對于市場上的以投資客為主的小戶型項(xiàng)目極為不利，對于一人購買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅 個(gè)人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房必須交納土地使用稅 短期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然較之前的土地使用費(fèi)有較大的增加，但納稅人實(shí)際承擔(dān)的費(fèi)用仍較少 A A20072007新政一覽新政一覽A A20072007新政分析新政分析房地產(chǎn)新政策主要加強(qiáng)對房地產(chǎn)

3、市場的打擊力度，特別是規(guī)范住宅市場，限制住宅市場開發(fā)，增加投資住宅市場的困難，從而避免價(jià)格上漲。政策法規(guī)對市場的影響時(shí)效性是長短之分，時(shí)效較短的政策會在一段時(shí)間后被市場規(guī)避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時(shí)間顯現(xiàn)出影響。* 房地產(chǎn)新政分析房地產(chǎn)新政分析 *A A20072007新政分析新政分析國土局規(guī)范外資購房政策釋疑國土局規(guī)范外資購房政策釋疑 境外個(gè)人想要購買商業(yè)或辦公或者境外機(jī)構(gòu)想要購買住宅，應(yīng)該符合的條件： 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個(gè)是外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，一個(gè)是營業(yè)執(zhí)照，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。限制境外個(gè)人購買商業(yè)用房 由于成立外商投資房地產(chǎn)企

4、業(yè)流程復(fù)雜，并且受到的限制頗多，故境外個(gè)人包括港澳臺、華僑購買商業(yè)用房壁壘很高，因而這條政策對境外人士購買商業(yè)用房起到了極大的限制作用。A A20072007新政分析新政分析新政前新政后首付比例借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60，首付不得低于40% 商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過年 貸款期限最長不得超過年 貸款利率基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定商住房實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不

5、得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行對商業(yè)用房貸款的規(guī)定對商業(yè)用房貸款的規(guī)定A A20072007新政分析新政分析* * 2007 2007年年底出臺的政策奠定了年年底出臺的政策奠定了0808年政策的基調(diào)年政策的基調(diào)* *年度第六次加息明顯反映政府對房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定年度第六次加息明顯反映政府對房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定2008年貸款增量與年貸款增量與07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定對深圳普通商品住宅目前的價(jià)格水平對深圳普通商品住宅目前的價(jià)格水平（福田18000、南山和羅湖17000、寶安12000、龍崗11000），政府是認(rèn)同的政府是認(rèn)同的，它與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和

6、土地供應(yīng)狀況是相適應(yīng)的，不希望它漲，也不希望它漲，也不要奢望下跌不要奢望下跌。支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價(jià)上漲趨勢不可避免支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價(jià)上漲趨勢不可避免B B寫字樓市場分析寫字樓市場分析2007供應(yīng)特點(diǎn)分析:供應(yīng)格局被打破、出現(xiàn)供應(yīng)新形式供應(yīng)格局被打破、出現(xiàn)供應(yīng)新形式 供應(yīng)格局被打破：供應(yīng)格局被打破：福田區(qū)供應(yīng)絕對霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索 ：已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營項(xiàng)目锘鉑廣場和眾鑫科技大廈通過重新進(jìn)行裝修，轉(zhuǎn)而對外出售 ；挑戰(zhàn)“住宅禁商”，宏發(fā)中

7、心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓 B B寫字樓市場分析寫字樓市場分析07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因?yàn)楣?yīng)不足而使得成交下滑 ；進(jìn)入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑 ；年底在新量刺激下成交有所回升 ；B B寫字樓市場分析寫字樓市場分析07年全年的成交價(jià)格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；價(jià)格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進(jìn)入了“有價(jià)無市”的時(shí)代 ；財(cái)富大廈，43578江勝大廈，35000蔡屋圍北商圈，205000華強(qiáng)廣場，80000中航苑改造項(xiàng)目，230000明年廣場，800

8、00天利中央廣場2期，61800港中旅地塊，54000星河發(fā)展中心，38000天虹中心地塊，100000和記黃埔高交會地塊，80000嘉里寫字樓地塊，100000卓越世紀(jì)中心地塊，120000中洲地產(chǎn)項(xiàng)目，68000榮超紅荔路地塊，84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈，30000金地崗廈西綜合體，100000地業(yè)后海項(xiàng)目，80000綠景大廈，95481蒙蒂大廈，30000金運(yùn)大廈金谷號中心區(qū)中心區(qū)中心西區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)南山區(qū)海岸城西座，000其他其他20082008年將是繼年將是繼0505年后的又一次供應(yīng)高峰期，競爭將主要集中于福田中心區(qū)年后的又一次供應(yīng)高峰期，競爭將主要集中

9、于福田中心區(qū)* 寫字樓未來供應(yīng)格局寫字樓未來供應(yīng)格局 *B B寫字樓市場分析寫字樓市場分析區(qū)域區(qū)域競爭項(xiàng)目競爭項(xiàng)目總建面總建面 規(guī)劃信息規(guī)劃信息入市時(shí)間入市時(shí)間租售方式福田福田 中心區(qū)中心區(qū)星河發(fā)展中星河發(fā)展中心心100000100000麗姿卡爾頓酒店約麗姿卡爾頓酒店約3 3萬平米，甲級寫字樓約萬平米，甲級寫字樓約6 6萬平米，萬平米，商業(yè)裙樓約商業(yè)裙樓約2 2萬平米，只租不賣萬平米，只租不賣20082008年底年底只租不售只租不售江勝大廈江勝大廈143329143329計(jì)容積率面積計(jì)容積率面積100207平米，辦公面積平米，辦公面積55207平米，平米，酒店面積酒店面積39823平米平米,A

10、棟棟39層，層，B棟棟30層層20092009年年銷售銷售大中華新天大中華新天地地148000148000四棟建筑呈四棟建筑呈L L形排布，辦公形排布，辦公4.54.5萬平米，公寓萬平米，公寓4.54.5萬平米，萬平米，商業(yè)商業(yè)3 3萬平米，萬平米， 20092009年年銷售銷售嘉里發(fā)展大嘉里發(fā)展大廈廈20082008年年只租不售只租不售港中旅地塊港中旅地塊20082008年年只租不售只租不售華強(qiáng)北華強(qiáng)北中航廣場中航廣場 180000180000總高總高280280米，米，5858層，包括寫字樓、精品住宅、大型主層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。其中，寫字樓題式商場等。其中，寫字樓4

11、545層，精品豪華住宅層，精品豪華住宅3939層，層，大型主題商場大型主題商場7 7層。層。 20082008年底年底銷售銷售羅湖羅湖京基金融中京基金融中心心380000380000共共8888層，辦公及商務(wù)公寓層，辦公及商務(wù)公寓20.520.5萬平米，商業(yè)萬平米，商業(yè)6.56.5萬平米，萬平米，住宅及住宅配套設(shè)施住宅及住宅配套設(shè)施1111萬平米萬平米20082008年年銷售銷售南山南山海岸大廈西海岸大廈西座座8500085000寫字樓面積約寫字樓面積約5 5萬平方米萬平方米, ,總高度總高度155155米米20072007年年銷售銷售寶安寶安濱海國際濱海國際- -榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個(gè)甲級寫

12、字樓榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個(gè)甲級寫字樓,2006,2006年年1010月奠月奠基基20082008年年銷售銷售以高檔寫字樓高檔寫字樓為主，中心區(qū)仍將是主力供應(yīng)區(qū)中心區(qū)仍將是主力供應(yīng)區(qū)。數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心* *未來近兩年推售項(xiàng)目未來近兩年推售項(xiàng)目* *B B寫字樓市場分析寫字樓市場分析C C項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧中心區(qū)寫字樓是深圳寫字樓最高檔次的代表，寫字樓配置越來越高，超甲級寫字樓成為未來發(fā)展趨勢；中心區(qū)寫字樓一般為大面積供應(yīng)，以半層、一層銷售為主；中心區(qū)未來供應(yīng)量依然巨大，競爭激烈，但只租不售的物業(yè)逐漸增多；本項(xiàng)目推出時(shí)中心區(qū)寫字樓以大面積寫字樓為主本項(xiàng)目推出時(shí)中心區(qū)寫字樓以

13、大面積寫字樓為主中心區(qū)寫字樓缺乏小面積單位物業(yè)供應(yīng)中心區(qū)寫字樓缺乏小面積單位物業(yè)供應(yīng)物業(yè)定位物業(yè)定位 CBDCBD陽光生態(tài)型陽光生態(tài)型高端商務(wù)平臺高端商務(wù)平臺區(qū)位區(qū)位 產(chǎn)品產(chǎn)品物業(yè)打造物業(yè)打造：“超甲級超甲級”形象、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中高檔配置形象、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中高檔配置 檔次檔次C C項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧C(jī) C項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧目標(biāo)消費(fèi)群的特征：目標(biāo)消費(fèi)群的特征：有較為雄厚的資金實(shí)力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)不再局限于本地市場，而是以全國、亞洲、全球作為未來的目標(biāo)市場！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時(shí)期，對于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)為吸引更

14、多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感。*目標(biāo)客戶檔次定位目標(biāo)客戶檔次定位*目標(biāo)客戶檔次定位：目標(biāo)客戶檔次定位：C C項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧* 目標(biāo)客戶研判目標(biāo)客戶研判 *口碑貢獻(xiàn)口碑貢獻(xiàn)利潤口碑利潤口碑利潤貢獻(xiàn)利潤貢獻(xiàn)費(fèi)用貢獻(xiàn)費(fèi)用貢獻(xiàn)l利潤口碑型：利潤口碑型：位于中心區(qū)一級輻射區(qū)域，享受景田的成熟生活配套；l口碑貢獻(xiàn)型：口碑貢獻(xiàn)型：作為深圳成熟CBD的中心區(qū)，吸引大量中低端企業(yè)；l利潤貢獻(xiàn)型：利潤貢獻(xiàn)型：中心區(qū)的中低端客戶；l費(fèi)用貢獻(xiàn)型：費(fèi)用貢獻(xiàn)型：具有資金實(shí)力較強(qiáng)的投資客，同時(shí)也有較強(qiáng)的議價(jià)能力。波士頓矩陣客戶價(jià)值分析模型波

15、士頓矩陣客戶價(jià)值分析模型C C項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧1 1、對價(jià)格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式，、對價(jià)格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式，2 2、對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配、對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配 ，3 3、看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?，、看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危? 4、重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，、重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，5 5、希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，、希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，6 6、看重入伙后物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理費(fèi)敏感度高。、看重入伙后物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理費(fèi)敏感度高。1 1

16、、對價(jià)格的敏感度高，、對價(jià)格的敏感度高，2 2、要求有靈活的付款方式，、要求有靈活的付款方式，3 3、充分考慮周邊寫字樓的租金價(jià)格，、充分考慮周邊寫字樓的租金價(jià)格， 作為未來投資回報(bào)率的參照，作為未來投資回報(bào)率的參照，4 4、看重項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，、看重項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，5 5、看好未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?。、看好未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?目標(biāo)客戶置業(yè)特征分析目標(biāo)客戶置業(yè)特征分析 *C C項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧* 項(xiàng)目檔次、定位建議項(xiàng)目檔次、定位建議 *【產(chǎn)品品質(zhì)】【產(chǎn)品品質(zhì)】項(xiàng)目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)在泛A 區(qū)造純A樓（即在泛CBD區(qū)域以甲級的標(biāo)準(zhǔn)造樓）【配

17、置設(shè)施】【配置設(shè)施】處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等【附加值】【附加值】引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備/超常服務(wù)（會所、物管）/環(huán)保健康【市場效果】【市場效果】吸引中心區(qū)中低檔的客戶群體，使客戶以較低的價(jià)格水平享受中心 區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。第一卷：市場分析及前期回顧第二卷：產(chǎn)品打造建議定位定位產(chǎn)品產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)條件：現(xiàn)實(shí)條件：樹立項(xiàng)目形象樹立項(xiàng)目形象成本有效控制成本有效控制資金快速回籠資金快速回籠實(shí)操考慮：實(shí)操考慮：找到最核心的成本投入找到最核心的成本投入實(shí)現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出平衡實(shí)現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出平衡攻略攻略產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略80801515+5 5=100100中高檔硬件配置中高檔硬件配置人有我

18、有，配置水平人有我有，配置水平要求一般要求一般優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)我有人無，從產(chǎn)品我有人無，從產(chǎn)品上提升附加值上提升附加值拔高項(xiàng)目形象拔高項(xiàng)目形象從最能體現(xiàn)項(xiàng)目檔從最能體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的地方著手（大次的地方著手（大堂堂/外立面外立面/服務(wù)等）服務(wù)等）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化價(jià)值最大化A A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1. 標(biāo)準(zhǔn)平面優(yōu)化 優(yōu)秀案例參考結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向2.標(biāo)準(zhǔn)層高度建議地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；項(xiàng)目規(guī)模：辦公建筑面積26999，商業(yè)建筑面積3026；項(xiàng)目概況：4層為商務(wù)會所;28層為健康會所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧中西餐廳美容美發(fā)廳；戶型設(shè)計(jì)：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計(jì)，為客

19、戶提供了面積從68-1134的“百變”“X”辦公空間，空間可隨意組合；項(xiàng)目推出“會呼吸的寫字樓”概念；案例借鑒：銀座國際案例借鑒：銀座國際產(chǎn)品成功：首次提出產(chǎn)品成功：首次提出“綠色辦公綠色辦公”概念。在全新區(qū)域概念。在全新區(qū)域取得市場關(guān)注取得市場關(guān)注空中花園設(shè)計(jì)空中花園設(shè)計(jì)生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)高爾夫球推桿練習(xí)場高爾夫球推桿練習(xí)場空中花園空中花園成功原因分析成功原因分析首推首推“生態(tài)健康辦公生態(tài)健康辦公”概念概念項(xiàng)目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品項(xiàng)目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，片區(qū)市場不成熟，市場競成熟，片區(qū)市場不成熟，市場競爭激烈，引入了全新寫字樓概念，爭激烈，引入了全新寫字樓概念，提升了項(xiàng)目

20、的品質(zhì)；提升了項(xiàng)目的品質(zhì)；首次在深圳寫字樓市場推出“生態(tài)健康辦公”的概念；“生態(tài)健康辦公”是寫字樓發(fā)展的新趨勢，項(xiàng)目順應(yīng)其趨勢，并概念深入到項(xiàng)目中；項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出部分躍式辦公間；10、22、26層送層送空中花園空中花園產(chǎn)品成功：生態(tài)花園，陽光空間，外側(cè)回廊產(chǎn)品成功：生態(tài)花園，陽光空間，外側(cè)回廊位于深南大道以北，麒麟路以西。項(xiàng)目用地面積 4978平方米，總建筑面積30709平方米 ，商業(yè)建筑面積7800多平方米，東南翼高20層，西北翼低16層，停車數(shù)200多輛，用地容積率為4.5，覆蓋率為45%采取雙L合抱型格局設(shè)計(jì)。錯(cuò)落有次，總體形象清新挺拔。西北翼與東南翼各

21、在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院，使標(biāo)準(zhǔn)層在任何一層均有迷你庭院供休息交流，并通過外側(cè)的回廊外側(cè)的回廊獲得了中國傳統(tǒng)庭院的審美意景。 案例借鑒：新豪方大廈案例借鑒：新豪方大廈陽光中庭陽光中庭電梯廳電梯廳產(chǎn)品亮點(diǎn)：陽光中庭，陽光走廊，陽光辦公產(chǎn)品亮點(diǎn)：陽光中庭，陽光走廊，陽光辦公回廊回廊陽光中庭陽光中庭案例借鑒：新豪方大廈案例借鑒：新豪方大廈項(xiàng)目位置：中心區(qū)占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率： 20 % 樓層狀況： 35層 總 戶 數(shù)： 207 通過花園，將一層分割為通過花園，將一層分割為1/41/4雙衛(wèi)生間雙衛(wèi)生間高區(qū)空

22、中花園高區(qū)空中花園通過花園，將一層通過花園，將一層分割為分割為1/21/2，各自獨(dú)享，各自獨(dú)享中低區(qū)空中花園中低區(qū)空中花園案例借鑒：安聯(lián)大廈案例借鑒：安聯(lián)大廈關(guān)鍵字：關(guān)鍵字： “肺空間肺空間”、人性化生態(tài)化辦公、人性化生態(tài)化辦公產(chǎn)品成功：贈(zèng)送空中花園，各單元獨(dú)立辦公產(chǎn)品成功：贈(zèng)送空中花園，各單元獨(dú)立辦公以綠色辦公、以綠色辦公、“肺空間肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設(shè)計(jì)理念計(jì)理念綠色辦公。在建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了28個(gè)空中花園和1個(gè)屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。 由兩座建筑實(shí)體和中庭構(gòu)成，其中中庭為150米

23、，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動(dòng)空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨(dú)特的建筑“肺”空間。結(jié)合板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個(gè)角落都能享受自然的新鮮空氣。 案例借鑒：安聯(lián)大廈案例借鑒：安聯(lián)大廈項(xiàng)目位置：福田區(qū) 車公廟深南大道南側(cè)占地面積：3308.30平米建筑面積：32400.00平米標(biāo)準(zhǔn)層面積:1044平米綠化率：20 % 樓層狀況：28層 總 戶 數(shù)： 48戶形象定位:別墅感商務(wù)空間案例借鑒：本元大廈案例借鑒：本元大廈中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個(gè)200平米空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開間的辦公空間 每層兩戶 超寬柱距最長達(dá)14.4米，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，

24、又使大廈達(dá)到72%的高實(shí)用。走道少，增加使走道少，增加使用率用率共享錯(cuò)層空中共享錯(cuò)層空中花園花園案例借鑒：本元大廈案例借鑒：本元大廈產(chǎn)品成功：透空中庭，每三層送露臺花園，各單元獨(dú)立辦公，高使用率產(chǎn)品成功：透空中庭，每三層送露臺花園，各單元獨(dú)立辦公，高使用率案例借鑒小結(jié)：案例借鑒小結(jié)：項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)成功點(diǎn)成功點(diǎn)規(guī)劃排布規(guī)劃排布可借鑒點(diǎn)可借鑒點(diǎn)銀座國際銀座國際項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出部分躍式辦公間；在當(dāng)年的非熱點(diǎn)片區(qū)中，首推“生態(tài)健康辦公”概念。引領(lǐng)寫字樓市場非熱點(diǎn)片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)非熱點(diǎn)片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新新,引領(lǐng)市場引領(lǐng)市場新豪方大廈新豪方大廈西北翼與東南翼各在奇

25、數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園采取雙L合抱型格局設(shè)計(jì)回廊設(shè)計(jì)、空中花園回廊設(shè)計(jì)、空中花園安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了28個(gè)空中花園和1個(gè)屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。 板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)，保證了大廈的每一個(gè)角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計(jì)本元大廈本元大廈本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個(gè)空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開間的辦公空間帶花園的情況下實(shí)現(xiàn)高使用率透頂中空，贈(zèng)送花園，獨(dú)透頂中空，贈(zèng)送花園，獨(dú)立辦公，高使用率立辦公，高使用率1.結(jié)構(gòu)

26、優(yōu)化方向：陽光走廊；陽光走廊；陽光電梯廳；陽光電梯廳；錯(cuò)層送露臺花園錯(cuò)層送露臺花園 ；回廊設(shè)計(jì)，有效利用走道；回廊設(shè)計(jì)，有效利用走道；自由分割與組合；自由分割與組合；使用率達(dá)使用率達(dá)70%70%以上以上A A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)A A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)回廊設(shè)計(jì)，人行通回廊設(shè)計(jì)，人行通道更便捷道更便捷錯(cuò)層露臺花園，陽光走廊錯(cuò)層露臺花園，陽光走廊進(jìn)深進(jìn)深2.8米以內(nèi)不計(jì)容積率米以內(nèi)不計(jì)容積率建議將現(xiàn)有空間進(jìn)行劃分，適應(yīng)目標(biāo)客戶需求劃分后單位面積區(qū)間在95-1951361899519514014695195140項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積走廊寬走廊寬度度層高層高凈高凈高江蘇大廈江

27、蘇大廈170017001.81.83.453.452.52.5航天大廈航天大廈148214821.81.83.83.83.03.0安聯(lián)大廈安聯(lián)大廈200020002.02.03.953.952.82.8新華保險(xiǎn)大廈新華保險(xiǎn)大廈180018001.81.83.63.62.82.8興業(yè)銀行大廈興業(yè)銀行大廈120012001.51.53.503.502.62.6新世界中心新世界中心171017101.61.64.024.022.82.8萬軒國際萬軒國際172017201.91.93.73.7天利中央廣場天利中央廣場3.63.62.62.6海岸城海岸城200020003.753.75現(xiàn)代國際現(xiàn)代國際4

28、.2/6.64.2/6.6江勝大廈江勝大廈4.24.2港中旅港中旅4.24.2目前高端寫字樓層高基本為目前高端寫字樓層高基本為3.95-43.95-4.2 2米米保證辦公空間凈高保證辦公空間凈高2.82.8米以上米以上2. 標(biāo)準(zhǔn)層高度建議：A A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層高建議：本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層高建議：3.6-4.03.6-4.0米米保證辦公空間凈高為：保證辦公空間凈高為：2.82.8米以上米以上B B形象提高建議形象提高建議1.1. 外立面：外立面：建筑形象建筑形象、立面色彩、材料選擇、立面色彩、材料選擇2.2. 公共空間：大堂、電梯間、公共走道、衛(wèi)生間、架空層等公共空間：大堂、電梯間

29、、公共走道、衛(wèi)生間、架空層等3.3.車位建議車位建議4.4. 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)p 符合建筑物本身的功能需要;p是一種文化的特征;p注重的是美感,而不要強(qiáng)調(diào)某種風(fēng)格;p它是寫字樓的“臉面”;p需要與周邊的環(huán)境相融合，新洲路沿線建筑的協(xié)調(diào)感。對寫字樓購買客戶而言，外立面是考慮是否購買的第一位主要因素（僅排在地理位置這一客觀因素之后） 希望英龍集團(tuán)能在后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)中采用白派白派建筑建筑作為自己品牌的象征，逐漸創(chuàng)立自己的品牌形象。 圖片是悉尼的一些建筑，由建筑大師Harry Seidler（已故）設(shè)計(jì)，是典型的澳大利亞風(fēng)格。深圳的氣候與之相近，日照光線也比較強(qiáng)，更能反映白色建筑在光線下明暗面所產(chǎn)生

30、的對比。東面新洲路百葉的做法是希望在立面上形成三角形的有韻律感的效果節(jié)能及環(huán)保深圳正在興建生態(tài)城市，政府不鼓勵(lì)全玻璃幕墻形式的建筑。沿新洲路方向的玻璃建議甲方采用沿新洲路方向的玻璃建議甲方采用Low-e中中空玻璃，此面有三角形遮陽百葉，沿西側(cè)設(shè)空玻璃，此面有三角形遮陽百葉，沿西側(cè)設(shè)挑板，也起到遮擋西曬的功能。挑板，也起到遮擋西曬的功能。商業(yè)外立面與寫字樓整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)加強(qiáng)裙樓使用材料的處理， 營造高端商業(yè)氛圍沿街面落地玻璃處理，增加昭示性二樓預(yù)留統(tǒng)一的廣告位燈飾等外立面細(xì)節(jié)處理利用夜間照明體現(xiàn)利用夜間照明體現(xiàn) 考慮因素：考慮因素：城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒出建筑的線條與靈

31、魂。建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：不可以影響建筑的白天景觀物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動(dòng)態(tài)變化光色；光色方面建議采用：黃、白兩種光色選擇燈具的原則是必須符合設(shè)計(jì)的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配、品牌及質(zhì)量安全 選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在2050%以上。p 寫字樓的第二門面;p高度是最能反映氣派的元素;p一般大面積采用玻璃幕墻來營造舒適感;p地面、墻面鋪設(shè)高級花崗石或大理石體現(xiàn)檔次 ;p編制企業(yè)水牌營造商務(wù)氛圍 樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（）航天大廈1499.614.06 諾德中心12193.26.21 卓越大廈1087.211.47 國際商會中

32、心182168.33 世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55 項(xiàng)目高度項(xiàng)目高度:100:100米米p取樣本的平均比例取樣本的平均比例9.65%9.65%本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到:9.65 :9.65 米以上米以上p取標(biāo)準(zhǔn)層高度取標(biāo)準(zhǔn)層高度4.24.2米的米的2323倍倍本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到8.412.68.412.6米米因此因此, ,本項(xiàng)目大堂高度建議在本項(xiàng)目大堂高度建議在10121012米。米。建議將1、2層上下打通，增加大堂高度。樓盤名稱大堂面積（平米）華潤大廈800鳳凰大廈500嘉里中心 300新世界中心1200世界金融中心 400羅湖商務(wù)中心700 喜年中心7

33、00目前深圳甲級寫字樓的大堂面積最少在目前深圳甲級寫字樓的大堂面積最少在300300平米以平米以上上, ,主要面積段在主要面積段在500-1000500-1000平米。平米?？紤]因素：考慮因素：p底層商業(yè)價(jià)值大大于寫字樓底層商業(yè)價(jià)值大大于寫字樓 p自身?xiàng)l件限制自身?xiàng)l件限制建議項(xiàng)目大堂面積在建議項(xiàng)目大堂面積在300-500300-500平米平米本項(xiàng)目大堂面積約為180，建議將外部藍(lán)色部分通過設(shè)計(jì)上的處理與內(nèi)部大堂形成一體，視覺上增加大堂面積。樓盤名稱大堂功能配套大堂面積華潤大廈純商務(wù)大堂800鳳凰大廈會客廳,洽談室500嘉里中心面包屋300喜年中心票務(wù),休憩座700新世界中心純商務(wù)大堂1200諾

34、德中心純商務(wù)大堂800本項(xiàng)目大堂面與扶梯分隔開，避免商業(yè)人群對商務(wù)辦公氛圍造成破壞，使大堂功能傾向于純商務(wù)大堂。樓盤名稱天花地面墻面華潤大廈木板造型地磚墻磚（內(nèi)）玻璃（外）世界金融中心鋁板造型大理石大理石+涂料+不銹鋼鳳凰大廈鋁板造型進(jìn)口大理石大理石新世界中心鋁板造型黑色大理石意大利洞石安聯(lián)大廈玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墻諾德中心木板造型大理石、微晶石大理石項(xiàng)目裙樓為3層，高度有條件設(shè)計(jì)到10-12米內(nèi)，因此建議：p天花：p地面：大理石p墻面：大理石+玻璃幕墻 考慮因素：考慮因素：u大堂是客戶最能感知到物業(yè)價(jià)值、體驗(yàn)尊貴感的的地方，因此體現(xiàn)高品質(zhì)至關(guān)重要；u我們的目標(biāo)客戶處于蓬勃發(fā)展

35、階段，追求物業(yè)的形象所帶來的面子感，大堂整體調(diào)性應(yīng)符合他們的特點(diǎn)，體現(xiàn)品質(zhì)感建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：u裝飾適當(dāng)融入星級的裝飾標(biāo)準(zhǔn)，選用高檔材料，如水晶燈等、同時(shí)減少材料品種，設(shè)計(jì)簡約、大氣，體現(xiàn)尊貴感和豪華感；可引入、植物盆景、雕塑小品等室內(nèi)小品u大堂一側(cè)可考慮設(shè)置休息區(qū)，供來訪者使用，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化；：設(shè)置泛大堂，規(guī)避項(xiàng)目大堂面積偏小的缺陷，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。：需要注意雨篷的設(shè)置；將公共道路綠化與項(xiàng)目外小廣場進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，便于提升整體效果；將公共道路綠化與項(xiàng)目外小廣場進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，便于提升整體效果；設(shè)計(jì)：適當(dāng)運(yùn)用水景、綠化、地面圖案處理，設(shè)計(jì)：適當(dāng)運(yùn)用水景、綠化、地

36、面圖案處理， 營造高檔的商務(wù)與商業(yè)氛圍。營造高檔的商務(wù)與商業(yè)氛圍。關(guān)鍵詞：商務(wù)性關(guān)鍵詞：商務(wù)性 休閑性休閑性 引導(dǎo)效果引導(dǎo)效果電梯間電梯間考慮因素：考慮因素： 電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)： 設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。關(guān)鍵詞：陽光、生態(tài)、寬敞、品質(zhì)樓盤名稱走道凈寬走道凈高有無中央空調(diào)裝修狀況華潤大廈1.22.7無地面：地毯（米色）墻面：墻紙深圳國際商會中心1.82.5有+新風(fēng)地面：大理石墻面

37、：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈1.62.4有地面：進(jìn)口石材墻面：乳膠漆 江蘇大廈1.42.6無地面：地磚墻面：ICI安聯(lián)大廈1.32.6無地面：地磚墻面：ICI諾德中心1.82.5有地面；微晶石墻面：藝術(shù)玻璃目前高檔寫字樓的公共走道大部分都有中央空調(diào)，但降低了走道的凈高；凈寬在1.21.8米之間。為突出本項(xiàng)目在層高上的優(yōu)勢，以及未來的發(fā)展趨勢，建議：中央空調(diào)：如能做到陽光電梯廳，則建議不采用 考慮因素：考慮因素： 與大堂、電梯間統(tǒng)一風(fēng)格。建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。注重頂部燈光的處理和造型的簡約公共走道作為接觸最多公共空間，選材考究，建議采用高檔大理

38、石墻紙，融合與大堂相協(xié)調(diào)的 裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)?？紤]因素：考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標(biāo)、TOTO等；預(yù)備4個(gè)蹲位以上的空間。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視系統(tǒng)考慮因素：考慮因素：體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國際商務(wù)感建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：指

39、位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)聘請名家塑造公共展示空間聘請名家塑造公共展示空間寫字樓的大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項(xiàng)目形象得要展示的重要部分；建議聘請專業(yè)設(shè)計(jì)公司（如諾德中心聘請香港梁志天）進(jìn)行塑造，可保證項(xiàng)目的檔次、品味在細(xì)微之處也得到體現(xiàn)。仲仲量量聯(lián)聯(lián)行行全球?qū)懽謽侨驅(qū)懽謽且痪€物業(yè)品牌一線物業(yè)品牌全球?qū)懽謽侨驅(qū)懽謽嵌€物業(yè)品牌二線物業(yè)品牌國內(nèi)寫字樓國內(nèi)寫字樓一線物業(yè)品牌一線物業(yè)品牌專業(yè)寫字樓物管公司，費(fèi)用高，品牌影響力大中檔物業(yè)管理公司，費(fèi)用較低，物管品牌影響力較小國內(nèi)最早涉及頂級寫字樓物管，費(fèi)用較低，國內(nèi)影響力較大考慮因素：考慮因素：良好的物管

40、形象有利于項(xiàng)目的保值及項(xiàng)目的銷售： 建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)： 物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問，確保大廈整體經(jīng)營管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供國際化的酒店式服務(wù)。 -前臺一站式服務(wù)，體貼周到的安排。 -高質(zhì)素的人員組成和嚴(yán)密的管理架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時(shí)間得到有效解決； -對業(yè)主使用的實(shí)際性服務(wù)和物業(yè)保值乃至升值的保障仲仲量量聯(lián)聯(lián)行行C C硬件配置設(shè)施硬件配置設(shè)施電梯電梯:品牌、轎廂尺寸、候梯時(shí)間品牌、轎廂尺寸、候梯時(shí)間空調(diào)空調(diào):品牌、系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式品牌、系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式智能化設(shè)施智能化設(shè)施:5A智能智能配套設(shè)施配套設(shè)施:會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生

41、活配套商店會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店樓盤名稱數(shù)量品牌容量內(nèi)飾華潤大廈9+2迅達(dá)1350KG 22人地面：大理石天花：玻璃、不銹鋼墻面：不銹鋼卓越時(shí)代廣場16進(jìn)口三菱1350KG18人地面：高檔石材天花：不銹鋼墻面：石材和不銹鋼鳳凰大廈10+2通力1350KG18人地面：微晶磚天花：不銹鋼墻面：不銹鋼+玻璃新世界中心21迅達(dá)1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：發(fā)紋不銹鋼安聯(lián)大廈12+2進(jìn)口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：不銹鋼諾德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不銹鋼墻面：鏡面不銹鋼考慮因素：考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：內(nèi)裝： 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，