房屋托管業(yè)務(wù)員培訓(xùn)

1、業(yè)務(wù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要是針對業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)工作培訓(xùn)，包括房屋托管市場了解，市場開拓，托房， 租房的方法，業(yè)務(wù)談判技巧等一、 什么是房屋托管？房屋托管最早興起于京滬廣一線城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)， 大量大學(xué)畢業(yè)生以及外 地農(nóng)民工涌入集聚地帶， 租房成了這部分人口的首要問題。 正所謂有市場需求， 就 衍生出商業(yè)模式， 房屋托管屬于房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)中的一種模式， 只是不同于房屋一般 中介， 它主要是租賃和房屋維護(hù)管理服務(wù)， 而一般中介是租賃和買賣中介服務(wù)！ 這 些城市原居民擁有兩套以上的住房， 其中空置的房屋用于出租， 業(yè)主工作繁忙無暇 顧及，房屋托管將業(yè)主房屋長期租賃，并負(fù)責(zé)房屋租賃，租客管理，房屋維護(hù)等職

2、 責(zé)，而業(yè)主只需要按時收租即可！房屋托管最早在重慶出現(xiàn)也不過五年左右， 目前在此行業(yè)做得比較好的是新凱托管， 該公司主要涉及步行街商圈高端白領(lǐng)住房、 辦公寫字間租賃管理， 旗下的東牧房產(chǎn) 已試點(diǎn)房屋全托，半托，房產(chǎn)買賣咨詢業(yè)務(wù)。二、 房屋托管的廣告形式房屋托管是重慶最近五年才出現(xiàn)的房產(chǎn)中介服務(wù)公司， 很多市民還不了解， 一定的 廣告營銷可增加公司的知名度，擴(kuò)充業(yè)務(wù)儲備1、網(wǎng)絡(luò)營銷，公司合法注冊后，需要一個公司網(wǎng)站，通過百度搜索，其他網(wǎng)絡(luò) 鏈接等讓更多的業(yè)主了解；2、車身廣告， 汽車是最好的活體廣告， 汽車馳騁于主城各大區(qū)， 讓更多客戶留3、小區(qū)樓盤電梯消防栓廣告， 小區(qū)大門展架， 廣告條幅宣傳

3、主要是針對特定樓 盤客戶群；4、步行街商圈公共區(qū)域，如鄉(xiāng)村基，肯德基，西餐廳，咖啡廳，電影院，辦公 寫字樓等地是面向高端業(yè)主客戶群。如何托房？托房就是將業(yè)主房屋長期租賃過來， 一般合同期是兩年至五年， 最短一年， 每年業(yè) 主少收一個月租金作為租賃空置期或家電維護(hù)管理費(fèi)用1、通過廣告營銷，業(yè)主客戶群主動聯(lián)系公司，公司業(yè)務(wù)員前往看房商議；2、業(yè)務(wù)員在網(wǎng)絡(luò)交流平臺， 如重慶豬頭三房產(chǎn)網(wǎng)查詢出租房源， 篩選優(yōu)質(zhì)房源， 與業(yè)主電話聯(lián)系前往看房商議；3、業(yè)務(wù)員前往重點(diǎn)樓盤小區(qū)張貼求租廣告， 或?qū)ふ覙I(yè)主出租廣告， 找出優(yōu)質(zhì)房 源，與業(yè)主電話聯(lián)系前往看房商議；4、現(xiàn)有房源續(xù)簽，如果是業(yè)務(wù)員以前托的房，由業(yè)務(wù)員

4、負(fù)責(zé)與業(yè)主商議續(xù)簽；5、現(xiàn)有業(yè)主客戶轉(zhuǎn)介紹其他房源， 篩選目標(biāo)地址房源， 與業(yè)主電話聯(lián)系前往看房商議，為了維護(hù)現(xiàn)有業(yè)主客戶關(guān)系，這部分房源可以適當(dāng)降低要求；6、樓盤小區(qū)物管、保安、小賣部、麻將館，中介公司必定掌握一定業(yè)主出租房源，可以采取支付他們 100 至 300 中介費(fèi)獲取業(yè)主房源。四、如何租房？租房很簡單，主要是勤奮加方法，勤發(fā)信息，勤看房，弄清客戶需求，促成收定金1、在重慶豬頭三房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布租房信息，主要是在 58 同城，趕集網(wǎng)，搜房網(wǎng)， 好租網(wǎng)， 百姓網(wǎng)，這幾個網(wǎng)站客戶瀏覽量較大， 注意經(jīng)常換新手機(jī)號在網(wǎng)吧 發(fā)個人信息；2、在樓盤小區(qū)，車站，步行街商圈等人流量較大區(qū)域張貼出租廣告；3、

5、現(xiàn)有租客轉(zhuǎn)介紹，或換房，弄清新租客的租房需求，聯(lián)系客戶看房，在公司 收益保證下可適當(dāng)配置房屋設(shè)備以滿足客戶；4、租客續(xù)簽，每年房屋到期租客租金上調(diào) 50至 150之間，業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)與租客 商議；5、廣告營銷， 當(dāng)公司托房量達(dá)到一定要求時， 需要增加托房要求， 降低托房廣 告營銷，增加租房廣告，促進(jìn)快速租房，降低房屋空置期，以及房屋囤積資 金緊迫壓力；6、樓盤小區(qū)物管、保安、小賣部、麻將館，中介公司可以幫助出租房屋，在保 證房屋利潤情況下，采取支付他們 100至 300中介費(fèi)以輔助快速出租房屋。五、托房小技巧1、通過廣告營銷接到的客戶， 比較好談托管費(fèi)， 可以以比較正式的公司托管談判方法，合同期

6、1至 5年，每年 1個月托管費(fèi)；2、對托管費(fèi)敏感的業(yè)主，可以采取優(yōu)惠托管費(fèi)，增加合同期的方法，比如，兩 年一個月托管費(fèi)，三年一個月托管費(fèi)，或者租金每年逐增 50 的方法；3、對一些租金較低的房屋， 可以采取免托管費(fèi)， 減低租金，增加差價，降押金， 增加押金差價的方法；4、托管費(fèi)談判方法， 可以從以下幾個方面著手： 強(qiáng)調(diào)方便， 對于業(yè)主雖然付了 一個月托管費(fèi)，但是不用跑來跑去看房自己租賃， 不用自己來維修管理房屋； 強(qiáng)調(diào)空置期和維修費(fèi)， 作為業(yè)主不僅要跑來跑去租房， 還不一定租得出去房 子，一樣要空置，東西壞了還要親力親為維修， 一樣要產(chǎn)生費(fèi)用； 強(qiáng)調(diào)安全， 業(yè)主長期不在主城區(qū)， 作為托管公司需

7、要長期經(jīng)營合作， 不可能像租客損壞 東西跑了，房屋出現(xiàn)問題， 托管公司完全可以代業(yè)主處理， 退房時業(yè)主可以 迅速找到托管公司； 強(qiáng)調(diào)專業(yè)， 托管公司有專業(yè)租賃業(yè)務(wù)員， 投入了大量資 金做廣告，能為業(yè)主找到比較高端的客戶租賃，對房屋維護(hù)有利5、押金差價談判方法： 一般一室一廳、 單配押一付三， 兩室三室押金為押一付 三或 2000，裝修好的新房可以適當(dāng)調(diào)高押金。強(qiáng)調(diào)安全，房屋托管公司需 要跟業(yè)主長期合作， 一般會續(xù)簽， 所以押金只是個形式， 托管公司不會違約 的，押金多少早晚退房都是要退還的； 強(qiáng)調(diào)市場需求，市場價押金就是如此， 一般租客也是這樣付押金，如果業(yè)主要調(diào)高押金，作為托管公司既要多租

8、100至 200以增加利潤收入，還要提高押金，這樣房屋租賃難度大大增加， 空置期增大， 很難經(jīng)營； 強(qiáng)調(diào)托管公司的專業(yè)性， 如此支付押金是公司統(tǒng)一 規(guī)定，如果押金太高，公司墊付的資金太大，房源量多了，公司的資金壓力很大，很難經(jīng)營， 托管公司是注重誠信的， 主旨是在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 同時謀得利潤和公司發(fā)展，希望業(yè)主體諒支持六、租房小技巧1、廣告張貼在顯眼位置， 可以采取支付小賣部， 路邊餐館 20至 30元廣告費(fèi)長 期張貼；2、房源較遠(yuǎn)，不方便看房，可以放一把鑰匙在物管、保安、中介公司處，支付100 元中介費(fèi)，讓客戶自己去看房；3、租房得抓住租客需求， 在維護(hù)大利益前提下， 可適當(dāng)滿足租客需求， 配置部 分生活設(shè)備，也可優(yōu)惠降價，可以優(yōu)惠部分物管費(fèi)，收視費(fèi)，或者一個季度 房租少 50 至 100，立即促成收定金，當(dāng)收到 2000 押金和租客身份證復(fù)印件 時可提供住房鑰匙；4、租房大部分是年輕人， 剛畢業(yè)的學(xué)生， 這部分人群收入較低， 往往房租就占 了其收入大部分。 這部分人群工作極易變動， 交不起房租， 存在很大的違約 潛在空間， 押金絕對不可少收， 可以采取收取租客大部分房租， 一般是總租 金的三分之二，另外欠款寬限不超過 20