益陽住房公積金管理中心

1、精品益陽市住房公積金管理益陽房地產(chǎn)（住宅）及居民住房消費市場分析住房公積金“一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生” ，從政策定位和現(xiàn)實作用來看，它同時具有住房金融和住房保障兩大功能。職工通過長期的資金積累和較低的融資成本，有效增強了住房消費能力；住房公積金管理機構(gòu)通過貸款發(fā)放和資金提取， 客觀推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。本文試圖通過具體數(shù)據(jù)分析 2016年益陽房地產(chǎn)（住宅）及居民住房消費市場情況，來更加科學(xué)、全面地認(rèn)識住房公積金制度。一、我市房地產(chǎn)（商品住宅）市場基本情況（一）住宅是我市房地產(chǎn)投資、銷售的主陣地2016年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 108.20億元。其中，住宅完成投資 66.95億元，投資

2、占比為 61.88%。圖1：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況41.25,38.12%66.95,61.88%住宅非住宅可修改編輯精品全市實現(xiàn)商品房屋銷售面積 324.50萬。其中，住宅銷售面積288.32萬，銷售面積占比為 88.85%。36.18,圖2：全市商品房屋銷售面積情況11.15%住宅非住宅288.32,88.85%全市實現(xiàn)商品房屋銷售金額 120.41億元。其中，住宅銷售金額93.53億元，銷售金額占比為 77.68%。26.88, 圖3：全市商品房屋銷售金額情況22.32%住宅非住宅93.53,77.68%（二）通過住房公積金個貸實現(xiàn)的住宅消費比重較大2016 年，通過住房公積金個人住

3、房貸款實現(xiàn)住宅銷售面積110.58萬，住宅銷售面積占比為 38.35%。圖4：全市住宅消費面積情況表110.58,38.35%通過住房公積金貸款實現(xiàn)通過自籌或銀行貸款實現(xiàn)177.74,61.65%可修改編輯精品通過住房公積金個人住房貸款實現(xiàn)住宅銷售金額36.01 億元，住宅銷售金額占比為 38.50%。圖5：全市住宅消費金額情況表36.01,38.50%通過住房公積金貸款實現(xiàn)通過自籌或銀行貸款實現(xiàn)57.52,61.50%通過住房公積金個人住房貸款實現(xiàn)住房消費融資19.99 億元，占全市新發(fā)個貸市場的比例為49.39%。住房公積金貸款成為我市居民購房融資的重要途徑。圖6：全市住宅消費融資情況表1

4、9.99,49.39%20.48,50.61%通過住房公積金貸款實現(xiàn)通過自籌或銀行貸款實現(xiàn)（三）房價收入比、房價租金比在合理區(qū)間商品住宅銷售價格是否合理， 目前比較通用的考核指標(biāo)是房價收入比（商品住宅總價與家庭年可支配總收入的比值）和房價租金比（商品住宅每平方米價格與每平方米月租金的比值） 。2016 年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24745元，商品住宅均價3244 元/m 2，家庭戶均人數(shù) 3.29人（2015年數(shù)據(jù)），商品住宅月均租金 16.66可修改編輯精品元/ 。按 2016年住房公積金個人住房貸款抵押房產(chǎn)戶均 120.10計算（商品住宅戶均總價為 389604.40元），我市房價收

5、入比為 4.79，房價租金比為 194.72。1.房價收入比低，市場少泡沫。房價收入比低大致反映了家庭實現(xiàn)購房行為的難易。當(dāng)某個區(qū)域商品住宅的房價收入比在 4-6 之間時，該區(qū)域的商品住宅銷售價格即處于合理范圍。我市商品住宅的房價收入比為 4.79（去年同期為 4.73），表明房價合理，家庭易實現(xiàn)購房行為，房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)大規(guī)模炒房現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫少。圖7：房價收入比6.5665.5峰值54.79房價收入比4.5低值443.532.房價租金比小，投資有空間。房價租金比大致反映了房屋以出租方式取得投資回報的大小。如果房價租金比超過300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，房價高估；如果房價租金比

6、低于200，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資潛力較大，房價泡沫不大。我市商品住宅的房價租金比為 194.72（全年同期為 178.33），表明房價處于正常水平，居民投資房地產(chǎn)市場能取得一定的回報?？尚薷木庉嬀穲D8：房價租金比300300280260房價租金比240風(fēng)險參考線220投資參考線200200180194.72二、住房公積金在居民住房消費中的作用（一）住房公積金貸款融資率住房公積金貸款融資率=( 住房公積金貸款金額÷家庭購房款總額)×100%。該百分比越大，購房家庭自籌資金越少，住房公積金貸款對居民住房消費的支持作用越明顯，居民越容易實現(xiàn)購房行為。2016年，住房公積金個人住房

7、貸款抵押房產(chǎn)戶均120.10，按市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)（全市住宅均價3244元/ ）計算，每套住房總價約為 38.96萬元。 2016年，我市住房公積金個人住房（組合）貸款平均額度為 28.64萬元，住房公積金貸款融資率為73.51%，職工家庭只需首付 10.32萬元。圖9：住房公積金貸款融資率10.32,26.49%自籌住房公積金貸款融資28.64,73.51%（二）住房公積金繳存還貸率住房公積金繳存還貸率 = （住房公積金月繳存額÷住房公積金貸款還款額） ×100%。該百分比越大， 住房公積金繳存對居民住房可修改編輯精品消費的支持作用越明顯。2016年，我市住房公積金人均月繳

8、存額為946元，人均月還款額 1148元。住房公積金在單職工繳存家庭的繳存還貸率為 82.40%，借款家庭只需補充還貸 202元/ 月；在雙職工繳存家庭的繳存還貸率為 164.80%，借款家庭通過按月繳存和對沖即可實現(xiàn)輕松還貸。圖10：住房公積金繳存還貸率（單職工繳存家庭）202,17.60%自籌資金還貸住房公積金對沖還貸946,82.40%（三）家庭月收入還貸率家庭月收入還貸率 = （住房公積金貸款還款額 -住房公積金月繳存額）÷家庭月收入 ×100%。該百分比越小， 住房公積金對居民住房消費的支持作用越明顯。2016年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24745元，以夫妻雙方

9、收入計算家庭月收入為 4124元。根據(jù)住房公積金繳存還貸率的測算數(shù)據(jù)，單職工繳存家庭每月需補充還貸202元，家庭月收入還貸率為 4.90%，雙職工繳存家庭月收入還貸率為0%。圖11：家庭月收入還貸率（單職工繳存家庭）202,4.90%月用于還貸收入月實際可支配收入3922,95.10%可修改編輯精品（四）住房公積金貸款利息節(jié)省率住房公積金貸款利息節(jié)省率 =（與住房公積金等額的商業(yè)貸款利息額-住房公積金貸款利息額）÷等額商業(yè)貸款利息額× 100%。該百分比越大，住房公積金貸款對居民住房消費的支持作用越明顯。按 2016年住房公積金貸款平均額度 28.64萬元，平均借款年限16

10、.02年計算，商業(yè)銀行個人住房貸款利息總額（利率4.90%）12.75萬元，住房公積金個人住房貸款 （利率 3.25%）利息總額 8.14萬元。住房公積金貸款利息節(jié)省率為36.16%。圖12：住房公積金貸款與商業(yè)貸款利息總額對照情況（以 28.64 萬元， 16.02 年計算）150000127522.0681376.76100000住房公積金貸款利息總額50000商業(yè)貸款利息總額0（五）住房公積金提取首付支付率住房公積金提取首付支付率 = 購房提取總額÷（家庭購房款總額-住房公積金貸款金額）× 100%。該百分比越大，住房公積金對居民住房消費的支持作用越明顯。2016年，全市購建房提取平均每筆 5.38萬元。根據(jù)貸款貢獻度的分析，職工家庭只需首付10.32萬元。若單職工繳存家庭購房，住房公積金提取首付支付率為52.13%，實際支付首付 4.94萬元；若雙職工繳存家庭購房，住房公積金提取首付支付率為100%（同一套商品住房的提取加貸款金額不能超過房屋總價） ，實際支付首付 0可修改編輯精品萬元。圖13：住房公積金提取首付支付率（單職工繳存家庭）5.38,4.94,52.13%47.87%提取住房公積金支付首付自籌資金支付首付從以上分析，我們可以看到住房公積金制度，不僅能有效保障