警惕開發(fā)商變相拉高房價滬正式叫停買房送面積

1、警惕開發(fā)商變相拉高房價滬正式叫停買房送面積日前，上海出臺上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定，就地下室、陽臺、飄窗等面積計算做出了新的規(guī)定，叫停開發(fā)商“偷面積”現(xiàn)象，住宅面積計算越來越規(guī)范成為趨勢。上海禁止開發(fā)商“偷面積”有的樓盤把飄窗設(shè)計成“倒立”的，這樣一來，原本應(yīng)高出地板幾十厘米的窗臺面積就變成了地板面積，再配以超大落地玻璃窗，不僅實用而且更為寬敞。因為，飄窗是不計入銷售面積的。在此之前，這樣的“空間魔術(shù)”被開發(fā)商所熱衷。但從 10 月 1 日起，開發(fā)商所有“偷面積”行為將被禁止。也就是說，與之有關(guān)的“贈送超大陽臺”、“免費贈送地下室”、“買一層送一層”等促銷方式，也行將壽終正寢。在近日舉

2、行的上海建設(shè)規(guī)劃管理工作大會上，正式公布了上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定( 以下簡稱暫行規(guī)定) ，針對目前一些開發(fā)商售房贈送“超大陽臺”、“買一層送一層”、 “贈送地下室”等私自變相提高容積率行為做出規(guī)定，明確如違反規(guī)定，將追究法律責(zé)任。據(jù)了解，暫行規(guī)定將從今年10 月 1 日起開始執(zhí)行。記者了解到，在房價不斷攀高的背景下，開發(fā)商為了能夠讓項目具備足夠多的賣點，便在容積率方面下功夫，利用建筑設(shè)計管理規(guī)定存在的漏洞，利用各種手段“偷面積”。比如盡可能擴大陽臺、飄窗面積，或者將地下室一面挖空，與庭院相連從而提高地下室的使用價值。記者曾在松江區(qū)看到這樣一種戶型，雖然建筑面積僅95 平方米，但通過

3、對飄窗、陽臺、露臺以及地下室等各個空間的充分挖掘，使用面積達(dá)到了150 平方米，“偷面積”技巧用到了極致。暫行規(guī)定針對開發(fā)商“偷面積”行為，主要在地下室、陽臺、露臺、層高等四個方面制定了新的面積計算規(guī)則。比如就地下室而言， 暫行規(guī)定明確，地下室房間地平面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高的 1/2 ；地下室在室外地面以上部分的高度，不超過 1 米；除地下車庫外，只能通過垂直交通 ( 電梯、樓梯 ) 進(jìn)入地下室。這樣的變化使得此前開發(fā)商通過開挖地下庭院的處理方式，使地下室變?yōu)椤暗厣鲜摇钡姆绞綗o法實現(xiàn)。此外，暫行規(guī)定在陽臺進(jìn)深、面積，飄窗與地面的高度以及飄窗本身的高度，以及商業(yè)、辦公建筑的層高如

4、何確定等方面，都做了詳細(xì)規(guī)定，而這些地方，無一例外也都是經(jīng)常被開發(fā)商所利用的地方 ( 具體可見表 ) 。項目面積計算規(guī)則影響地下室房間地平面低于室外地平面的高度，超過該房間凈 半地下室、帶庭院地高的 1/2 ；地下室在室外地面以上部分的高度，不下室將不復(fù)存在， 地超過 1 米；除地下車庫外， 只能通過垂直交通（電 下室的實用功能受梯、樓梯）進(jìn)入地下室到影響陽臺陽臺的設(shè)計進(jìn)深（取陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的在陽臺進(jìn)深被限制最大垂直距離）不超過 1.8 米（含），且其水平投 在 1.8 米的前提下，影面積小于或等于 8 平方米的，可以按 1/2 面積計 其改造余地減小入容積率。超過該標(biāo)準(zhǔn)必須按全面積

5、計入容積率飄窗臺面與室內(nèi)地面的高差， 不應(yīng)小于 0.5 米，飄窗高 飄窗需高出地面 0.5度應(yīng)不超過 2.2 米，且自外墻墻體結(jié)構(gòu)外邊線， 至米，“偷”飄窗面積飄窗外邊線距離不超過 0.6 米。否則，應(yīng)按挑出外 已無可能墻部分的投影面積計算建筑面積，并計入容積率層高受 4.5 米層高限制，商業(yè)、辦公建筑的層高， 不宜高出 4.5 米。超 LOFT產(chǎn)品一房變兩出 4.5 米的，按每 2.8 米為一層、余數(shù)進(jìn)一的方法， 房的噱頭將難以兌折算建筑面積，并按折算建筑面積計入容積率。現(xiàn)不過商業(yè)、辦公建筑的門廳、大廳、回廊、走廊等公共部分，影院、劇場、體育館、博物館、展覽館等公共建筑， 大型商業(yè)建筑的層高

6、， 不受這一條款的限制上海、廣州先行買房送面積其實并非上海獨有，在全國各地都可以看得到。通過公開報道，記者發(fā)行全國大多數(shù)中心城市都存在這種促銷方式，尤其是在當(dāng)前國家實施宏觀調(diào)控，房產(chǎn)銷售速度減緩的前提下，買房送面積更是讓開發(fā)商樂此不疲。其實，買房送面積早已有之，但正是因為購房者對“白送”這種誘惑缺乏相應(yīng)的抵抗能力，因此往往碰到這種情形，心理防線便會自動瓦解。上海五合智庫副總經(jīng)理吳茂輝指出，所謂“偷面積”，是指開發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范，盡量多地設(shè)計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不會計入銷售面積或只計算一半面積的空間，以提高單位面積的使用效率，讓購房者感到“物超所值”。俗話說，天下沒有免費

7、的午餐，所謂的“買房送面積”，其實不見得能夠讓購房者得到多少實惠。比如有些贈送面積為公共部分，露臺、入戶花園等都屬于此類；或者贈送的面積并不實用，比如通風(fēng)、排濕狀況很差，或者加層層高過低，最終只能作為儲藏室；更有甚者，由于贈送面積并不會寫入購房合同，萬一違約，購房者無法維權(quán)，可謂是啞巴吃黃連，有苦說不出。由此可見，上海此舉在規(guī)范商品住宅設(shè)計的同時，同時也在一定程度上對市場銷售行為起到了約束作用。據(jù)了解，除上海之外，廣州在今年 6 月份也曾出臺“禁偷令”，嚴(yán)厲遏制贈送面積等行為。此外，包括北京、深圳、成都在內(nèi)的城市，也在逐步規(guī)范面積計算。比如北京停批陽臺等等，面積計算越來越規(guī)范肯定是趨勢。LOF

8、T公寓項目，深圳規(guī)范大飄窗、大對“贈送”面積要留意暫行規(guī)定的出臺，對于市場而言，會造成怎樣的影響呢？上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，暫行規(guī)定從另外一個角度暗示開發(fā)企業(yè)，在產(chǎn)品設(shè)計上可以按照這個規(guī)定進(jìn)行“偷面積”，原來沒有產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤現(xiàn)在都會向暫行規(guī)定中具體規(guī)定看齊，這將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)將“偷面積”按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行到底。也有開發(fā)商對向記者表示，對于越來越挑剔的購房者來說，如果不在“送面積”上動腦筋，如何能夠引起他們的注意？可見暫行規(guī)定可能無法完全禁止“偷面積”現(xiàn)象。吳茂輝表示，“偷面積”現(xiàn)象受到限制之后，將會促使開發(fā)商對產(chǎn)品的創(chuàng)新，由此會引導(dǎo)市場新一輪的產(chǎn)品更新?lián)Q代。他同時分析認(rèn)為，暫行規(guī)定并未針對露臺、入戶花園面積計算做出規(guī)定，可能會導(dǎo)致開發(fā)商從這些方面尋找突破口。就目前而言，最為直接的影響莫過于“送面積”項目會受到市場追捧。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，此類贈送面積的房源相對會減少，以前通過審批的此類贈送面積相對較多的項目會日益稀缺。據(jù)了解，目前位于外環(huán)線之外的部分經(jīng)濟型別墅項目，如徐房集團位于浦東的絲廬雅