?？谏虡I(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2015.8城市概況。1城市概況u 海口市，中國(guó)海南省省會(huì)，轄秀英、龍華、瓊山、美蘭4個(gè)區(qū)（縣級(jí)）；u 全市土地面積2304.84平方公里。地處海南島北部，北瀕瓊州海峽；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。u 2014年末全市常住人口220.07萬(wàn)人，戶籍人口165.31萬(wàn)人。u 2014年GDP為1005.51億元，比上年增長(zhǎng)9.2%。三產(chǎn)比例為5.5：21.4：73.1。美蘭機(jī)場(chǎng)?？谡拘阌⒏踰 高速公路：西線高速、中線高速、東線高速、海文高速四條高速及各條國(guó)道、省道、鐵路連接?？谑兄梁Ｄ鲜「鲄^(qū)域，交通便利。u 港口碼頭：?？谑袚碛行阌⒏?、南港、新港三個(gè)客貨運(yùn)輸港口碼

2、頭，擔(dān)負(fù)著海南全島800萬(wàn)人口所需生產(chǎn)、生活資料的80%的調(diào)入任務(wù)。u 航空：?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)共開(kāi)通航線95條，其中國(guó)內(nèi)航線84條、地區(qū)航線2條、國(guó)際航線9條，與56個(gè)城市通航，旅客吞吐量平均每年都以約12%的速度快速增長(zhǎng)。 2014年，美蘭機(jī)場(chǎng)完成旅客吞吐量1385.39萬(wàn)人次，增長(zhǎng)16.1%。城市概況海口東站南港新港城市概況 ?？谑袑?shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1005.51億元，比上年增長(zhǎng)9.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值54.58億元，下降2.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值215.67億元，增長(zhǎng)5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值735.26億元，增長(zhǎng)11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的6.5：2

3、4：69.5調(diào)整為5.5：21.4：73.1。人均地區(qū)生產(chǎn)總值46000元，比上年增長(zhǎng)7.7%，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率較高。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.6%、 14.1%和 87.5%。其中，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率比上年提高14.2個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。2011年-2014年三次產(chǎn)業(yè)比例 ?？谑械胤焦藏?cái)政收入突破100億元，提前一年完成“十二五”規(guī)劃制定的收入目標(biāo)。2014年，來(lái)自?？诘墓藏?cái)政預(yù)算收入累計(jì)完成267.74億元，比上年增長(zhǎng)11.2%。其中，全市地方公共財(cái)政收入完成100.12 億元，增長(zhǎng)15.4%。稅收收入占地方公共財(cái)政收入的比重達(dá)79.1%。城

4、市概況城市概況2012年-2014年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增長(zhǎng)速度u ?？谑芯用窨芍涫杖虢陙?lái)也是日益提高，年增長(zhǎng)率在10%左右，居民生活水平的提高得到基礎(chǔ)保障。u ?？谑猩鐣?huì)消費(fèi)品零售額隨著居民收入的提高也穩(wěn)步增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率保持在10%以上，消費(fèi)需求旺盛。在限額以上批發(fā)和零售企業(yè)中，糧油、食品、飲料、煙酒類(lèi)零售額20.71億元，比上年增長(zhǎng)20.4%；服裝、鞋帽、針紡織品類(lèi)零售額17.44億元，增長(zhǎng)11.7%；日用品類(lèi)零售額11.14億元，增長(zhǎng)29.2%；汽車(chē)類(lèi)零售額120.44億元，增長(zhǎng)20.7%。城市概況?？谑懈黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南省將近三分之一的經(jīng)濟(jì)由?？谑胸暙I(xiàn)，?？谑性诤Ｄ鲜≌冀^對(duì)核心

5、地位u ?？谑蟹康禺a(chǎn)投資較旺盛，2014年雖有下滑，但仍有16.6%的增長(zhǎng)速度。u ?？谑猩唐贩夸N(xiāo)售受市場(chǎng)供需雙方影響，2013年以來(lái)增長(zhǎng)緩慢。u ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展后，目前進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，市場(chǎng)波動(dòng)較小。城市概況2010年-2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增長(zhǎng)率2010年-2014年商品房銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)率2014年8月-2015年7月住宅均價(jià)走勢(shì) ?？谑兄饕?guī)劃為主城區(qū)長(zhǎng)秀片區(qū)、金貿(mào)片區(qū)、金牛嶺片區(qū)、舊城片區(qū)、大同片區(qū)、南渡江西岸片區(qū)、海甸島片區(qū)、西海岸新區(qū)南片區(qū)8個(gè)片區(qū)城市概況西海岸新區(qū)海甸島片區(qū)南渡江西岸片區(qū)長(zhǎng)秀片區(qū)金貿(mào)片區(qū)金牛嶺片區(qū)舊城片區(qū)大同片區(qū)長(zhǎng)秀片區(qū)：一心三軸四區(qū)四節(jié)點(diǎn)功

6、能定位：以中高檔居住為主導(dǎo)，配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施的宜居生活社區(qū)。金貿(mào)片區(qū)：綜合性城市功能片區(qū)功能定位：?？谑猩虅?wù)中心之一，集居住、商貿(mào)、都市娛樂(lè)休閑服務(wù)為一體的綜合性城市功能片區(qū)。金牛嶺片區(qū)：商務(wù)配套城市居住片區(qū)功能定位：以居住為主，商業(yè)服務(wù)配套的城市居住片區(qū)。舊城片區(qū)：兩心兩廊八區(qū)六節(jié)點(diǎn)功能定位：體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵和傳統(tǒng)特色的綜合型生活片區(qū)。大同片區(qū)：以商貿(mào)居住文化功能為主功能定位：以商貿(mào)、居住、文化功能為主的綜合型片區(qū)。南渡江西岸片區(qū)：城市中心濱水活力區(qū)功能定位：濱江休閑產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一的城市中心濱水活力區(qū)海甸島片區(qū)：宜居品位生活區(qū)功能定位：海甸島的公共服務(wù)中心、綠化景觀中

7、心和宜居品位生活地區(qū)。西海岸新區(qū)南片區(qū)：綜合發(fā)展區(qū)功能定位：西海岸新區(qū)的公共中心、文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以及綠色宜居社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)。城市概況城市概況 ?？谥鞒菂^(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為帶狀組團(tuán)式。在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”發(fā)展原則?！爸袕?qiáng)”即強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境;“西拓”指鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地西向拓展，注重長(zhǎng)流組團(tuán)、老城組團(tuán)專(zhuān)業(yè)性開(kāi)發(fā)和規(guī)模積聚;“東優(yōu)”指選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)，擇優(yōu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有選擇性開(kāi)發(fā)江東組團(tuán);“南控”即抑止城市向南發(fā)展。1.?？谑械乩砦恢脙?yōu)越，是海南省重要的交通樞紐2.?？谑薪?jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯高

8、于全國(guó)平均水平3.海南省經(jīng)濟(jì)主要由?？谑胸暙I(xiàn)，?？谑薪?jīng)濟(jì)地位突出4.海口市未來(lái)延海岸線東西向發(fā)展速度較快市場(chǎng)概況。2住宅市場(chǎng)金貿(mào)板塊是?？谑袇^(qū)傳統(tǒng)核心板塊，隨著對(duì)老城區(qū)改造開(kāi)發(fā)的加大，“容積高、價(jià)格高”是該板塊顯著特征。均價(jià)在11000-14000元/平米金牛嶺板塊是?？谑袇^(qū)傳統(tǒng)板塊，數(shù)量較多，售價(jià)適中。均價(jià)在8000-9000元/平米解放路、龍華路板塊作為?？诘暮诵睦蠀^(qū)，除臨海區(qū)域外，樓盤(pán)建造時(shí)間一般較早，檔次較低。均價(jià)在7000-10000元/平米城市的核心，成長(zhǎng)速度快，潛力較大。大英山、長(zhǎng)堤路板塊是?？谑行屡d板塊，臨近省政府，可能發(fā)展為未來(lái)均價(jià)在8000-10000元/平米濱江板塊是?？?/p>

9、市新興板塊，右側(cè)臨海、左側(cè)臨近省政府，目前熱銷(xiāo)的為中高端項(xiàng)目。均價(jià)在7000-9000元/平米麗晶路板塊是?？谑信R海板塊，東南側(cè)臨近市中心區(qū)，主要依靠海景優(yōu)勢(shì)。均價(jià)在8000-12000元/平米?？谧≌袌?chǎng)主要分為十大板塊市政府板塊是海口市郊區(qū)板塊，價(jià)位較高，開(kāi)發(fā)速度很快，主要依賴(lài)二線海景資源和新市政府所在地為賣(mài)點(diǎn)。均價(jià)在8000-10000元/平米西海岸板塊目前熱度最高的板塊；北部接鄰瓊州海峽已形成海口中高品質(zhì)住宅集中區(qū)，一線海景資源為主要賣(mài)點(diǎn)。均價(jià)在18000-25000元/平米Back住宅市場(chǎng)海甸島、新埠島板塊是?？谑信R海板塊，大量新項(xiàng)目云集，售價(jià)較高，入住率低。均價(jià)在10000-130

10、00元/平米東海岸板塊是海口市較早開(kāi)發(fā)的地段。以一線海景別墅為賣(mài)點(diǎn)，建筑質(zhì)量低，項(xiàng)目現(xiàn)狀不佳。均價(jià)在10000-13000元/平米住宅市場(chǎng)?？谑袌?chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)處于第一梯度（均價(jià)高于12,500元/平方米）的項(xiàng)目主要集中在西海岸板塊，海甸島北部及?？谑袇^(qū)中北部等擁有一線海景的區(qū)域；本項(xiàng)目所處的大英山區(qū)域，僅為第二價(jià)格梯度區(qū)域（均價(jià)9,000-12,500元/平方米之間）。住宅市場(chǎng)第一價(jià)格梯度項(xiàng)目（銷(xiāo)售均價(jià)高于12,500元/平方米）第二價(jià)格梯度區(qū)域（銷(xiāo)售均價(jià)9,000-12,500元/平方米之間）濱海大道西海岸板塊本項(xiàng)目大英山板塊住宅市場(chǎng)2014年8月-2015年7月商品住宅供應(yīng)及成交情況?？谑?0

11、14年商品住宅整體市場(chǎng)供應(yīng)量較大，庫(kù)存壓力較大2015年?？谑猩唐纷≌袌?chǎng)供應(yīng)量較小，成交量穩(wěn)中有升，主要在清庫(kù)存供求關(guān)系受市場(chǎng)環(huán)境影響影響，?？谑凶≌袌?chǎng)整體成交量穩(wěn)中有升，市場(chǎng)價(jià)格較穩(wěn)定，主要以清庫(kù)存為主。?？谑袌?chǎng)近年主力產(chǎn)品面積段集中在90-120m2，主力成交價(jià)格段集中在7000-12500元/m2，市場(chǎng)投資熱度有所下降。海口住宅市場(chǎng)高價(jià)段產(chǎn)品均集中在擁有“海景”區(qū)域，對(duì)于產(chǎn)品力與服務(wù)附加值打造關(guān)注度較低，因資源缺失與政策影響所產(chǎn)生的城市住宅市場(chǎng)發(fā)展滯緩較為明顯。市場(chǎng)主力市場(chǎng)特性住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)秀英區(qū)金貿(mào)商圈狀態(tài)：成長(zhǎng)期檔次：中高檔目標(biāo)客戶：周邊區(qū)域居民入住率：65%首層租金：5元/天

12、秀英商圈狀態(tài)：起步期檔次：中低檔目標(biāo)客戶：秀英區(qū)本地居民入住率：40%首層租金：10-15元/天國(guó)貿(mào)商圈狀態(tài)：成熟期檔次：中高檔目標(biāo)客戶：本地消費(fèi)入住率：70-95%首層租金：5-8元/天海秀商圈狀態(tài)：成熟期檔次：中檔為主目標(biāo)客戶：城市中端消費(fèi)者入住率：70-95%首層租金：11-20元/天解放路商圈狀態(tài)：成熟期檔次：中檔為主目標(biāo)客戶：本地年輕消費(fèi)者入住率：100%首層租金：13-16元/天海口商業(yè)市場(chǎng)分為五大商圈：海秀、解放路、國(guó)貿(mào)、金貿(mào)和秀英商圈。3241海秀東路海府路7佳心百貨明珠廣場(chǎng)萬(wàn)國(guó)大都會(huì)南亞廣場(chǎng)興潤(rùn)達(dá)廣場(chǎng)海秀商圈商業(yè)市場(chǎng)5望海國(guó)際廣場(chǎng)6DC商業(yè)城8匯佳商業(yè)廣場(chǎng)9香港城123泰龍商

13、城東方廣場(chǎng)友誼商業(yè)廣場(chǎng)解放路商圈商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)1宜欣購(gòu)物公園2生生百貨3上邦百匯城4玉沙京華城5金龍路美食街6美源商業(yè)廣場(chǎng)金貿(mào)、國(guó)貿(mào)商圈1秀英時(shí)代廣場(chǎng)秀英商圈商業(yè)市場(chǎng) ?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)中，零售業(yè)態(tài)在數(shù)量上占絕對(duì)主導(dǎo)，達(dá)到91%，其他業(yè)態(tài)在數(shù)量上相近；在面積上，零售業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，休閑娛樂(lè)高于餐飲和配套服務(wù)。商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)?？谑形磥?lái)幾年時(shí)間內(nèi)，商業(yè)供應(yīng)量預(yù)計(jì)在800萬(wàn)方左右商業(yè)市場(chǎng)2?？谑泻诵膮^(qū)域商業(yè)氛圍良好，邊緣地區(qū)缺乏規(guī)?；纳虡I(yè)項(xiàng)目，總體檔次不高。?？谑形磥?lái)幾年商業(yè)供應(yīng)量較大，發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻。3?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)處于穩(wěn)固革新階段，大部分商業(yè)形態(tài)陳舊，部分商圈氛圍濃厚，總體能級(jí)和檔次具備提升空間。1

14、Back辦公市場(chǎng)海墾大廈純寫(xiě)字樓出售型物業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)商住樓出售型物業(yè)天邑國(guó)際大廈純寫(xiě)字樓出售型物業(yè)南洋大廈商住樓出售型物業(yè)瓊泰大廈純寫(xiě)字樓出售型物業(yè)國(guó)貿(mào)中心商住樓出售型物業(yè)珠江廣場(chǎng)商住樓出售型物業(yè)華銀大廈商住樓出售型物業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)純寫(xiě)字樓租賃型物業(yè)龍昆路海秀路海鋼大廈商住樓出售型物業(yè)北京大廈純寫(xiě)字樓出售型物業(yè)新達(dá)商務(wù)大廈商住樓出售型物業(yè)濱海大道丘海大道華貿(mào)大廈商住樓出售型物業(yè)純寫(xiě)字樓商住樓?？诘膶?xiě)字樓主要集中于龍華區(qū)的國(guó)貿(mào)區(qū)域，也是?？谑兄懈咂焚|(zhì)樓宇的集中地。海府路藍(lán)天路龍華路金都大廈商住樓出售型物業(yè)首力大廈商住樓出售型物業(yè)萬(wàn)國(guó)大都會(huì)寫(xiě)字樓出售型物業(yè)華發(fā)大廈寫(xiě)字樓出售型物業(yè)松濤大廈商住樓出售型物業(yè)財(cái)富中心寫(xiě)字樓出售型物業(yè)海秀路海孚大廈寫(xiě)字樓出售型物業(yè)大同路新海航大廈純寫(xiě)字樓自用型物業(yè)新安中心寫(xiě)字樓出售型物業(yè)美舍大廈商住樓出售型物業(yè)廣南大廈商住樓出售型物業(yè)銀都大廈商住樓租賃型物業(yè)純寫(xiě)字樓商住樓辦公市場(chǎng)大英山區(qū)域和毗鄰的海秀區(qū)域也有部分辦公產(chǎn)品，但均以中低端商住樓為主。市場(chǎng)描述?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)從第一次地產(chǎn)泡沫中逐漸復(fù)蘇，商住樓為主的市場(chǎng)格局仍未完全變，少量純寫(xiě)字樓主要集中