房地產(chǎn)經(jīng)營管理方略

1、膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆

2、莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀

3、膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄

4、肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈

5、芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃

6、膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀

7、莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄

8、膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈

9、肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃

10、羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇

11、聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁

12、莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈

13、膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂

14、肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇

15、艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈

16、肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅

17、莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿

18、膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄

19、荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁

20、芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅

21、肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿

22、蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃

23、膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈

24、荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂

25、芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿

26、肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃羀膂薆螅螃膈薅薅肈肄薄蚇袁莃薄蝿肇艿薃袂衿膅薂薁肅肁蟻蚄袈荿蝕螆肅

27、芅蠆羈袆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅芄袂膀莂芃薂羃羋節(jié)蚄膈膄莁螇羈肀莁衿螄荿莀蕿罿蒞荿螁螂芁莈袃肇膇莇薃袀肅莆蚅肆莁莆螈袈芇蒅袀肄膃蒄薀袇聿蒃螞肂肅蒂襖羅莄蒁薄膁芀蒀蚆羃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀薈薀螄芆薇蚃 *房地產(chǎn)經(jīng)營管理方案理清秩序、正本清源、找準坐標、明確定位（第二篇） 依據(jù)2011年4月27日向董事長、總裁提交的：*地產(chǎn)發(fā)展的指導思想，結(jié)合目前狀態(tài)的剖析，找出體制不健全，提出三大項小八條問題，并列舉了管理存在問題的3條事例，本月29日晚經(jīng)過與董事長的對話、溝通，圍繞董事長提出的四點要求：本次提交*房地產(chǎn)經(jīng)營管理方案進行審核；首先解決用人機制問題。 一、用人機制首先以職業(yè)設崗，專業(yè)人才是制度創(chuàng)新，科技創(chuàng)

28、新，產(chǎn)品創(chuàng)新，管理創(chuàng)新的主體，是企業(yè)最重要的生產(chǎn)要素和戰(zhàn)略性資源。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型和知識密集型企業(yè)，需要大量決策性、經(jīng)營性、技術(shù)開發(fā)型和組織管理型的高層次人才，需要大量的既懂高新技術(shù)，又善于經(jīng)營管理的復合型人才；而我們*房地產(chǎn)的人力資源配備存在極大的錯誤組成：不懂專業(yè)，濫竽充數(shù)，在其職不謀其政，對口用人不當；對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展無從談起；沒有職業(yè)操守的團體，怎能持續(xù)發(fā)展壯大？圍繞第一篇我提到的房地產(chǎn)特性問題，現(xiàn)剖析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作的主要內(nèi)容：隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)又細分為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)，房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢服務，房地產(chǎn)物業(yè)管理等相關(guān)企業(yè)。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營上主

29、要有四個體系內(nèi)容：（一）前期操盤職業(yè)經(jīng)理人，主要辦理五證齊全，確保在短時間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)合法化。目前我國是以法律約束、政策規(guī)范、行政管理、企業(yè)自律的房地產(chǎn)市場形態(tài)，逐步完善房地產(chǎn)手續(xù)合法化，審批規(guī)范化，審批流程化是開發(fā)企業(yè)共同面對的重大課題。目前行業(yè)行政管理，金融服務和購房業(yè)主普遍認可的合法規(guī)范手續(xù)是五證齊全。從審報、審批流程來講，五證的具體要求是：1、國有土地使用權(quán)證2、建設用地規(guī)劃許可證3、建設工程規(guī)劃許可證4、建設工程施工許可證5、商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前三個證由市國土資源局和市規(guī)劃管理部門核發(fā)建設工程施工許可證由市城建管理部門核發(fā)，商品房預售許可證由市房屋管理局核發(fā)。國

30、有土地使用證取得的前提是首先取得該宗土地在本城市中控規(guī)、詳規(guī)的定位和指標；應著眼于關(guān)于土地的區(qū)位和容積率，以此可推斷出土地的樓面地價和市場價格的定位，前期工作重點應放在開發(fā)項目成本核算預測。做出項目的可行性研究方案。重點研發(fā);房地產(chǎn)產(chǎn)品市場定位和成本測算核定。市場的剛性需求和項目所在地的城市發(fā)展規(guī)劃，是項目的產(chǎn)品定位的重要因素。經(jīng)過開發(fā)總成本的測算核定，是決定投資規(guī)模和資金需求的基本要素（經(jīng)營計劃的重要依據(jù)）。開發(fā)總成本應涵蓋以下內(nèi)容：A土地取得成本；B開發(fā)成本：（1）勘探設計和前期工程費用，（2）基礎設施建設費（3）建安工程費（4）公共配套設置建設費，（5）開發(fā)過程中的稅費；C管理費用；D財

31、務費用；E銷售費用；F銷售稅金等等。規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的依據(jù)，它在很大程度上決定著開發(fā)項目建設能否做到：布局合理，景觀協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)先進，設備設施完善，造價低廉，省地節(jié)能，并取得較好的經(jīng)濟效益，環(huán)境效益，詳細規(guī)劃尤為重要，通過招標投標，多種方案比較，專家論證，從而選擇優(yōu)秀的規(guī)劃設計方案。規(guī)劃設計工作依據(jù)城市規(guī)劃法依據(jù)開發(fā)建設項目的審批程序，必須完善以下幾項工作：一是，選址意見書二是，建設用地規(guī)劃許可證三是，建設工程規(guī)劃許可證即“一書兩證”。房地產(chǎn)開發(fā)的前期規(guī)劃設計主要圍繞申請辦理這樣的“一書兩證”開展工作。（二）項目開工和竣工，管理體系（簡稱：工程部）首先選定；有豐富經(jīng)驗的工民建專業(yè)科班人才

32、，并配置齊全：（項目經(jīng)理、土建工程師、水暖工程師、強弱電工程師、專職資料員，按項目規(guī)模配備人數(shù)）熟悉掌握設計、施工、規(guī)范操作規(guī)程，驗收規(guī)范標準又精通項目開工、竣工階段管理流程，并做出項目推進計劃和階段發(fā)展控制措施，更具備現(xiàn)場監(jiān)督、協(xié)調(diào)、組織調(diào)度能力的職業(yè)經(jīng)理（簡稱項目經(jīng)理）。具體工作：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前的準備工作和工程建設招投標。重點工作應放在施工圖設計和優(yōu)化，工程造價編制和推行清單報價，優(yōu)選監(jiān)理和施工企業(yè)，配套手續(xù)的申報和三通一平。2、開發(fā)企業(yè)中的工程管理人員應著眼于成本控制、質(zhì)量控制、工期調(diào)度，各分包協(xié)調(diào)和工程簽證審查。3、強化工程監(jiān)理的監(jiān)督，工程監(jiān)理分為三控兩管一協(xié)調(diào)；充分發(fā)揮各專

33、業(yè)工程、監(jiān)理師的作用。注重現(xiàn)場旁站和工作月報的管理。充分實行現(xiàn)場施工動態(tài)管理、過程控制，支持和協(xié)調(diào)監(jiān)理程序正常運行。4、開發(fā)項目的竣工驗收分為單體驗收，分項驗收和綜合驗收。重點放在過程監(jiān)控，單體驗收和配套驗收。做好向物業(yè)部門，購房業(yè)主交房的工作重要接點。（三）營銷策劃體系，開盤和清盤：實現(xiàn)市場化推廣定價和營銷目標。1、前期市場調(diào)研，提交可行性調(diào)研報告和建議書；為項目產(chǎn)品研發(fā)和專業(yè)設計提供依據(jù)。規(guī)模企業(yè)通常采取產(chǎn)品復制的做法推廣產(chǎn)品。2、產(chǎn)品定價、儲客、低開高走；產(chǎn)品推廣根據(jù)市場要求，針對不同需求，分級推行廣告和組織退剛蓄客，適時擇機開盤，主要采取低開高走。3、調(diào)整折價，適時放量產(chǎn)品。根據(jù)產(chǎn)品特

34、性，結(jié)合市場變化和購房業(yè)主的特征適當調(diào)整價格，有計劃的放量銷售。（四）綜合驗收物業(yè)接管及客服項目后期管理體系：具體工作目標：成立業(yè)主委員會，聘請物業(yè)公司管理。1、綜合驗收交付同時，客服人員做好產(chǎn)品的售后服務。出現(xiàn)因質(zhì)量投訴事件及時做好維修、維保工作。2、成立業(yè)主委員會，逐步實現(xiàn)業(yè)主自治和業(yè)主權(quán)益的合法保障。3、考察聘請專業(yè)物業(yè)公司，全面做好各項物業(yè)接管和下步管理工作，為項目開發(fā)工作做好后續(xù)支撐工作。樹立*房地產(chǎn)的社會形象。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營實施過程中，以上四大體系是必須設置和必須擁有的，這是開發(fā)企業(yè)的主線！以上四大體系的體制構(gòu)成，在項目運作的成功與否、效益的大小、品牌的打造，企業(yè)社會形象的樹

35、立上起到關(guān)鍵性地作用?？偨?jīng)理辦公室、財務部、設備材料部、等屬于項目運營的后勤保障體系。二、*房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，一定要正本清源。房地產(chǎn)開發(fā)是一項風險較大的系統(tǒng)工程，只有精心策劃，科學管理才能減少失誤，保證決策正確。目前*地產(chǎn)在經(jīng)營管理上存在的問題很多，主要反映在：組織架構(gòu)、人才配置、開發(fā)計劃粗放（銷售未實行低開高走之法則）造成決策失誤；建設過程招、投標人為因素大，工程施工合同，商砼合同、監(jiān)理公司選擇及合同簽訂存在大量問題，造成成本失控（例如：盲目開工，手續(xù)不齊，準備不充分，合同簽訂沒有明確開、竣工日期，組織施工隊進場，因開工日期滯后的明確，2010年3月份施工隊伍進場，7月16日下開工令，又沒有

36、及時辦理補充協(xié)議的約定。造成總包單位在主體還沒完工階段就出現(xiàn)施工方向*房地產(chǎn)提出經(jīng)濟索賠100多萬元（詳見施工方來函），商砼價格的上漲幾十萬！針對解決自身存在問題才會可持續(xù)發(fā)展，規(guī)模發(fā)展，只有全面強化*地產(chǎn)的管理，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，才能開創(chuàng)*房地產(chǎn)公司的改革和發(fā)展的新局面。（一） 建立科學完善的管理體系1、從*地產(chǎn)公司目前狀況，從建章建制入手，建立和完善各項管理制度，做到從事事有章可循，找準坐標，把胎坐正。要依據(jù),公司法和公司章程，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特征完善決策機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)和相關(guān)經(jīng)營班子，推行在集團領導下的總經(jīng)理負責制，改變目前決策、執(zhí)行相混淆的狀況，以制度來實現(xiàn)規(guī)范運作，并形成科學合理高

37、效的管理體系2（附組織架構(gòu)）總經(jīng)理董事長 融 資 管 理副總經(jīng)理前期專員工程副總經(jīng)理副總經(jīng)理財務總監(jiān) 物業(yè)客服部辦公室財務部材料供應部預結(jié)算部開發(fā)研發(fā)部總工辦工程管理部營銷策劃部專員 合同管理員營銷房貸策劃辦公室文員司機檔案管理員出納員結(jié)算會計主管會計土建預算員安裝預算員土建工程師一人安裝電氣工程師安裝水暖工程師 ·一個上級的原則·責權(quán)一致的原則·既無重疊，又無空缺的原則計25崗人，尚缺：前期專員2人、總工1人、項目經(jīng)理或工程副總1人、材料1人、營銷策劃專員1人，急缺共計6名專業(yè)人才。（二）建立*地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究體系房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略是在復雜的市場競爭中找準方向和坐標

38、的關(guān)鍵，也是發(fā)展和樹立良好的*地產(chǎn)形象的重要條件。適應市場經(jīng)濟的要求，加強戰(zhàn)略環(huán)境分析，對國內(nèi)外市場、國家政策的向?qū)?、進行深入、持續(xù)的研究。有針對性的制定產(chǎn)業(yè)方向，商品房開發(fā)，市場研發(fā)，資本營運等戰(zhàn)略，形成一個高效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究體系。（*國際商務中心路北項目方案定位極為缺乏細致的研發(fā)，路南商住項目急于回籠資金，低價出手，主體沒完就銷售一空，沒實行低開高走哦的法則，造成附加值降低的主要原因）（三） 建立項目全過程管理體系1、 建立完善的項目投資管理和成本管理體制。（1） 建設用地成本：土地有償使用費，征地拆遷費等（2） 工程建設成本;土地費，水電設備安裝費，市政永久水電、電信燃氣、監(jiān)控、人防

39、、消防、暖氣、道路、綠化等配套工程費，設計、監(jiān)理費，向政府交納的配套設施建設費，檔案保證金，勞動保險金等。（3） 銷售費用：銷售營業(yè)，售樓中介費，廣告宣傳費等（4） 財務費用；貸款利息、資金運作利息等。（5） 工程計量控制：主要負責工程的預算與結(jié)算工作，審核施工方、監(jiān)理方報來的工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制控制工程款支付計劃，制定撥付流程。計劃工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識；逐步推行清單報價和加大現(xiàn)場監(jiān)控措施，杜絕盲目簽證。2、 建立項目進度計劃、質(zhì)量管控體制; 項目在取得用地條件后，有效的設計管理和施工進度管理，可提高產(chǎn)品質(zhì)量和成本控制程度

40、。通常采用設計管理和成本控制雙管措施。（6） 設計報建進度計劃;主要包括規(guī)劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度，單體施工圖設計及報建進度，市政園林設計及報建進度。（7） 施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括監(jiān)理招標、工程招標、設備材料，專項分項工程招標，施工臨時水電安裝，道路場地平整施工，臨時設施進度計劃，辦理施工前的各項手續(xù)工作計劃。（8） 施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備進場安裝，門窗安裝等工程進度計劃。（9） 配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工，電信工程，防盜監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視工程，燃氣，暖氣，市政工程和綠化工程進度計劃等。（10） 建立項目質(zhì)量、安全管理體系

41、，制定一套切實可行、科學合理的項目質(zhì)量安全管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)參與市場競爭的根本。房地產(chǎn)企業(yè)必須在選擇設計、監(jiān)理、施工單位上嚴格把關(guān)，選出優(yōu)秀、專業(yè)、精干，職業(yè)道德良好的監(jiān)理總監(jiān)和施工項目負責人。實踐證明，規(guī)模相同的投資項目，由于不同的質(zhì)量控制管理措施，目標產(chǎn)品的成果必將會有重大差異。所以作為房地產(chǎn)公司在項目實施管控上，生產(chǎn)一線的項目負責人必須具有職業(yè)道德，專業(yè)性強，組織協(xié)調(diào)能力強的職業(yè)經(jīng)理人來承擔，作為項目實施中的質(zhì)量、進度、安全第一責任人。三、*房地產(chǎn)經(jīng)營管理內(nèi)部銜接制度：（一）經(jīng)營開發(fā)部;1、組織各部室對所開發(fā)的項目進行前期研討、論證，拿出可行性報告及投資預

42、算。進行辦理土地取得手續(xù)。前期的“一書兩證”，即：項目選址意見書及國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證。然后辦理建設工程規(guī)劃許可證及報建證。建筑工程施工許可證和商品房預售許可證辦理好水、電、暖、氣、弱電、消防等相關(guān)部門的開口、引進手續(xù)。2、與各部門的工作關(guān)系：（1）辦公室：為辦公室提供各種開發(fā)項目的存檔資料“前期一切報告和批文”每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點。（2）財務部：提前向財務部提出辦理各種手續(xù)的資金計劃。（3）工程部：開發(fā)項目定案后，移交項目實施前的相關(guān)文件和主管部門的前期要求，項目周邊環(huán)境的注意事項，召開開工前的工作交底專題會；形成會議紀要。配合工程部進行規(guī)劃設計圖紙的會審工

43、作。（4）總工辦：配合總工辦做好項目規(guī)劃設計論證，單體設計的技術(shù)論證，向總工辦提交規(guī)劃設計要求和相關(guān)部門對該項目的具體要求。（5）策劃營銷部：提供營銷過程中需要的合法證件及數(shù)據(jù)。（6）物業(yè)客服部：為物業(yè)管理提供整個小區(qū)的配套情況和規(guī)劃方案。（二）工程管理部：1、參與經(jīng)營開發(fā)部、總工辦組織的對項目前期的規(guī)劃論證，設計方案的研究論證，配合開發(fā)部辦理施工許可證，做好完成向城建各部門辦理施工許可證前的交費及合同備案、質(zhì)監(jiān)委托等工作。2、組織總工辦、預算部、設備材料部對招標代理公司、監(jiān)理公司、建筑公司企業(yè)的考察招、投標工作，并制定招投標文件、評標標準和評標辦法。3、配合材料部做好設備、材料的考察及招、投

44、標工作。4、組織總工辦、預算部、營銷部、物業(yè)部（提前介入）進行項目設計圖紙會審工作。5、工程竣工后、組織總工辦、策劃營銷部，物業(yè)部進行對工程驗收，向物業(yè)公司進行交接。6、與各部門的工作關(guān)系：（1）辦公室：為辦公室提供工程完成各種上報數(shù)據(jù)，配合總工辦對竣工資料及時進行歸檔，與辦公室每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點。（2）財務部：提前向財務部提供工程資金需求計劃，按工程款撥付流程做好審核支付申請工作。（3）預算部：提供乙方自供材料設備的單價確認單，甲供材料及設備供應計劃單（復審），及時提供工程變更簽證和現(xiàn)場各種經(jīng)濟簽證，及時提供形象進度、工程完成產(chǎn)值、監(jiān)理費、工程款撥付申請，進行復審。（4

45、）總工辦：參與總工辦對項目規(guī)劃設計、單體設計、室外配套設計及布局的方案論證。接受總工辦對項目的總技術(shù)交底并貫徹與監(jiān)理和施工方；邀請總工辦參加圖紙會審，接受總工辦對項目各階段的質(zhì)量檢查及整改意見，向總工辦提報月產(chǎn)值，工程款的支付申請由總工辦現(xiàn)場驗收形象進度和工程質(zhì)量，合格后簽批，提供竣工歸檔資料。（5）材料設備部：提交工程所需材料、設備計劃，參與設備、材料的考察和招、投標活動。乙方自購材料的價格確認單，由材料部進行市場詢價，接受材料部、總工辦、預算部共同確認的材料設備樣品封樣負責保存，以此現(xiàn)場對比驗貨。（6）向營銷策劃部：為營銷部提供配套說明書商品房質(zhì)量保證書商品住宅定位使用說明書及時將各種變更

46、通知營銷策劃部，配合營銷部組織向業(yè)主交房工作。（7）物業(yè)客服部：為物業(yè)客服部提供各種竣工資料，特別是竣工后的各種管線圖的提供，辦理好配套設施的交接交底工作。提供各施工方的資料及聯(lián)系方式，對交付后的各種維修、保修相關(guān)事實交底。配合物業(yè)客服部做好保修期內(nèi)與施工方的督導工作。（三）營銷策劃部：1、對項目的戶型設計，結(jié)合市場要求，向總工辦提出建議，參與對規(guī)劃設計，單體設計方案的研討、論證。據(jù)此選代理公司或制定代理銷售方案。2、審核、制定推廣方案，確定開盤和清盤方案。3、配合工程部、物業(yè)客服部進行竣工后房屋驗收、接受工作并組織好向業(yè)主交房工作。4、制定銷售合同、提交公司各部門進行對銷售合同評審，評審后實

47、施并做好合同管理歸檔工作。5、按合同約定、及時給業(yè)主辦理房屋確權(quán)工作，做好與房管局相關(guān)部門的上報與對接。6、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：提供各種銷售數(shù)據(jù)，每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點。（2）財務部：對銷售資金要當天收集，當天到位財務，并與財務核對各種數(shù)據(jù)，提供業(yè)主辦理銀行按揭所需要材料，提供經(jīng)審批過的各階段推廣資金計劃。做好售房資金收賬流程。（3）工程部：對頂工程款的房屋，配合工程部做好購房合同的簽訂，對工程部現(xiàn)場發(fā)生的圖紙變更及時以書面形式通知業(yè)主、（4）總工辦：提供業(yè)主對戶型和套內(nèi)功能的需求建議。（5）物業(yè)客服部：提供每位業(yè)主的詳細情況和有關(guān)資料，將業(yè)主意見及時反饋給客服部

48、落實。（四）物業(yè)客服部1、定期組織銷售部、工程部和總工辦對入住業(yè)主進行工程回訪，虛心聽取有關(guān)建議和意見并提出合理化改進方案報領導批準實施。2、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：及時將各種資料交辦公室存檔，向辦公室申請辦公用品計劃，對公司收到的業(yè)主投訴給予及時處理，并接受監(jiān)督，每月30日前提供工作總結(jié)和次月工作重點。（2）財務部：及時提交各種審批的資金需求計劃，及時將各種回收資金交與財務部，嚴禁坐支。（3）營銷部：對房屋交接給業(yè)主時，配合營銷部進行驗收，如存在質(zhì)量問題及時組織維修，對營銷部提交的業(yè)主意見及時處理、答復、并接受監(jiān)督。（4）工程部、總工辦：從物業(yè)管理的角度對工程部召集的圖紙會審提出積極

49、的建議，在施工過程中提前介入，存在問題及時提出建議，配合總工辦、工程部、營銷部進行竣工后的驗收，對驗收合格的房屋、設施接受、管理。（五）總工辦：1、對工程部技術(shù)負責和保障。2、處理和解決各項目的重大技術(shù)問題。3、負責項目的規(guī)劃設計方案研討，單體設計、配套設計審核工作，主持簽訂設計合同。做好各項圖審工作，及時取得合格手續(xù)。4、做好設計成本的分析，給決策提供依據(jù)。5、主持工程圖紙會審、技術(shù)交底，設計單位工作對接及工程驗收工作。6、審批項目工程施工組織設計。7、按照設計規(guī)范要求，制定各項目的材料、設備選用材準，做好材料、設備進場檢驗、監(jiān)督工作。8、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：及時將各種資料、證件

50、交辦公室存檔登記，每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點。（2）開發(fā)部：提供技術(shù)數(shù)據(jù)，配合開發(fā)部做好建設工程規(guī)劃許可證的取得工作，配合開發(fā)部做好土地、規(guī)劃技術(shù)論證工作，共同制定項目可行性分析報告。配合做好前期手續(xù)辦理工作。（3）工程部：向工程部做好總技術(shù)交底和解決技術(shù)問題，配合工程部做好圖紙會審。工程部各階段驗收，材料設備進場檢驗工作。確保技術(shù)保障。（4）財務部：提供規(guī)劃、設計、勘探所需的資金計劃。（5）營銷策劃部：提供建筑標準配套說明書、商品住宅質(zhì)量保證書、商品住宅使用說明書。（6）材料設備供應部：提供設備、材料的選用標準、規(guī)格、型號和其他參數(shù)，審核材料、設備的招標文件；評標標準和評標辦法

51、，參與招、投標活動。（六）財務部：1、對各部門提供的資金計劃進行綜合平衡，分輕重緩急分配調(diào)度；確保工程款按合同支付，盡最大融資能力滿足合理的資金要求，為各部室創(chuàng)造一個良好的資金供求關(guān)系，做好各項收支審核工作。2、與各部門的工作關(guān)系（1）辦公室：每月30日前提供工作總結(jié)和次月的工作重點。（2）開發(fā)部：及時提供開發(fā)部辦理各項手續(xù)所需的資金。（3）營銷部：指導營銷部資金回收工作，建立業(yè)主資金繳納情況檔案，做好銀行按揭工作，組織營銷部對工程款頂房款進行賬務核對和審查調(diào)整工作。（4）工程部、材料設備部：組織兩部做好工程款、材料設備款兌付使用計劃的審核工作，施工過程中按合同約定保障進度款的正常撥付，對竣工

52、結(jié)算按合同約定其及時組織施工方核賬，對甲供材預交的水電費回扣上一定及時準確，資金緊張時三部門共同做好債權(quán)方安撫工作。（5）總工辦：配合總工辦做好項目規(guī)劃，技術(shù)論證等所需的經(jīng)費開支支持。（6）物業(yè)客服部：指導物業(yè)客服部各種費用收取工作及賬務建立，提供相關(guān)的政策指導，監(jiān)督。（7）預算部：對各項的資金計劃進行審核，依據(jù)工程結(jié)算審查報告及時內(nèi)部核賬匯總，按撥款流程監(jiān)督執(zhí)行。（七）、預算部1、執(zhí)行公司制定的造價管理決策，為工程前期、工程設計提供造價數(shù)據(jù)，對項目工程投資進行概算。負責編制招標工程量清單和預算書，審核投標報價，建議確認工程合理價格，為領導提供合理的造價數(shù)據(jù)和參數(shù)。2、與各部門的工作關(guān)系（1）

53、對開發(fā)部、總工辦：在項目前期，提供造價數(shù)據(jù)，重點參與項目可行性研究方案的分析制定。提出概算依據(jù)。（2）工程部：配合做好招標文件的制定，做好招標工程量清單或預算審核投標報價，參與擬定工程承包合同，參與施工單位、監(jiān)理單位的考察。做好工程進度產(chǎn)值報表的審核，審查工程款撥付，收集各種現(xiàn)場簽證并進行復審，做好工程結(jié)算審計工作。（3）設備材料部：依據(jù)圖紙工程量清單提供項目所需的材料、設備，用量計劃；依據(jù)圖紙設計和總工辦確定的規(guī)格、型號及材質(zhì)標準，配合設備材料部進行市場詢價、審核、確認。參與制定材料、設備招標文件，參加評標活動，審查工程部、材料部提交的用材計劃。對施工方提交的材料、設備價格，依據(jù)材料設備部的

54、市場詢價進行審核確認。（4）財務部：向財務部提供支付工程款，材料設備款審核依據(jù)，向財務部提交各項工程預、結(jié)算書及階段資金使用計劃。配合財務做好各項結(jié)算工作。（5）營銷策劃部：提供房屋的綜合平方造價，平衡銷售價的確定，依據(jù)市場動態(tài)，提出銷售放量，低開高走浮動價的指導建議。（八）、辦公室：1、與其他各部門相比，是一個綜合協(xié)調(diào)服務部室，受總經(jīng)理委托傳達有關(guān)指示，對上級安排的工作傳達、落實、督導、核查、集中反映各部門工作完成情況，起到上呈下達的作用。2、負責公司職員的考勤、考核、上報工作，制定公司年度工作計劃。3、對辦公用品、福利、贈品、接待、招待做好后勤保障工作。4、收集、匯總、編制、設立各種檔案。

55、建立印信、用章使用登記臺賬，做好簽批流程管理工作。5、做好公司員工聘用、辭退、安置工作。6、與各部門的工作關(guān)系：（1）財務部：每月向財務部提供公司所需辦公用品采購資金，福利發(fā)放采辦資金需求計劃。向財務提交每月考勤考核結(jié)果，提出曠工、超假處理意見。（2）開發(fā)部：提供辦理各項手續(xù)所需的各種文件資料，并及時回收政府各部門的批文及證件，做好上報件的留存歸檔。（3）營銷策劃部：協(xié)調(diào)售樓部現(xiàn)場辦公的用品配備和回收處理工作，配合該部銷售推廣，企業(yè)形象宣傳工作，配備制作宣傳用品使用管理工作。（4）總工辦、預算部、工程部、物業(yè)客服部：配備提供完整的辦公用品、通訊工具、相關(guān)文件、資料、證件等，收集整理各部門工作報

56、告、工作聯(lián)系單做好部門間的傳遞工作。*房地產(chǎn)公司部門職責及工作流程一、 辦公室職責及工作流程（一）工作職責：1、 為總經(jīng)理決策提供咨詢資料和建議2、 負責公司管理體系的建設，規(guī)章制度的建立和執(zhí)行3、 管理公司的辦公環(huán)境4、 管理公司的安全。杜絕火、盜、水、電各類事故發(fā)生5、 管理公司的印章和使用6、 管理公司文檔，做到分類明晰，查找便捷，杜絕丟失和損壞7、 管理公司固定資產(chǎn)，低置易耗辦公用品的采購、登記、出入庫和保管工作8、 管理好公司的車輛、制訂出使用辦法9、 管理公司的人力資源工作，做好招聘、合同簽訂與管理，轉(zhuǎn)正定級，薪資管理與接轉(zhuǎn)，合同解除、社保、醫(yī)保、檔案接轉(zhuǎn)保管，培訓工作。10、 做好公司接待，外樹公司形象，內(nèi)減總經(jīng)理負擔。11、 做好會議管理工作，為總經(jīng)理提供會議文件和會議紀要、會議文件，工作計劃的擬寫、審批、下發(fā)、存檔。12、 做好雙休日、節(jié)假日的值班工作13、 做好法律事務工作，簽訂合同，請集團律師審核把關(guān)，發(fā)生案件為集團律師提供資料，協(xié)調(diào)案件審理和結(jié)案后的善后工作及資料存檔14、 做好上呈下達工作和董事長總經(jīng)理交辦的事項（二）工作流程 考勤管理流程：1、 督促員工上、下班打卡2、 公司到工地或工地到公司的員工可在任何一方打卡3、 因工作需要不到公司而直接去市