房開(kāi)企業(yè)預(yù)交增值稅和土地增值稅的區(qū)別

1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅與預(yù)繳增值稅的差異預(yù)售時(shí)的差異首先是預(yù)繳（征）計(jì)稅依據(jù)的差異。 增值稅預(yù)繳方面，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅 征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)） 規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+ （1 +適用稅率或征收率）X 3%,則預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款+（ 1 +適用稅率或征收率）。而根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年70號(hào)）規(guī) 定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地 產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照

2、以下方法計(jì)算土地增值稅：土地增值稅 預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。結(jié)合應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款的計(jì)算公式，對(duì)于簡(jiǎn)易項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 =預(yù)收款-預(yù)收款+ （1+5% ） X 3%=預(yù)收款+ （1+5%） X 1.02, 比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)比例大2% ;對(duì)于一般項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 =預(yù)收款-預(yù)收款+（ 1+10% ） X 3%=預(yù)收款+（ 1+10% ）X 1.07,比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)比例大7%。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)米取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的 房地產(chǎn)老項(xiàng)目取得了10.5億元的預(yù)收款，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，

3、此時(shí)增值稅預(yù)繳依據(jù)為10億元10.5+（ 1+5% ） ，土地增值稅預(yù)征依據(jù)為 10.2億元（10.5-0.3）,相應(yīng)預(yù)繳增值稅 0.3 億元（10X 3%）,預(yù)征土地增值稅 0.306億元（10.2X 3%） o 其次是預(yù)繳（征）范圍的差異。增值稅方面，只要是 采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均需預(yù)繳增 值稅。對(duì)于土地增值稅，根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施 細(xì)則第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú) 法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng) 目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦 法由各地稅務(wù)部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r

4、制定。最后是預(yù)繳（征）率的差異。采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)繳增值稅的預(yù)繳率一律為3%o 土地增值稅預(yù)征率則并不唯一，存在地區(qū)和不同類(lèi)型房地產(chǎn) 之間的差異。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工 作的通知（國(guó)稅發(fā)201053號(hào)）要求科學(xué)合理制定預(yù) 征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。交房時(shí)的差異預(yù)繳增值稅的房地產(chǎn)應(yīng)按適用稅率或征收率計(jì)算當(dāng)期 應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后申報(bào)納稅，此時(shí)計(jì)算當(dāng)期應(yīng) 納稅額的計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)是一致的。 如上例，在交房時(shí)

5、增值稅應(yīng)納稅額0.5億元10.5- (1+5% )X 5%，抵減預(yù)繳增值稅 0.3億元，補(bǔ)繳應(yīng)納稅額0.2億元(0.5-0.3),計(jì)稅依據(jù)和預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)均為10億元。因增值稅已經(jīng)確認(rèn)收入，故此時(shí)原先的預(yù)收款10.5億元中，已經(jīng)含了 0.5億元的增值稅。 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù) 問(wèn)題的通知(財(cái)稅201643號(hào))及國(guó)家稅務(wù)總局2016年70號(hào)公告文件規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土 地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。就上例而言，在交房時(shí)點(diǎn)，原土地增值稅預(yù)征依據(jù)含了0.2億元的增值稅，理應(yīng)把此部分增值稅從預(yù)征依據(jù)中剔除，也就是說(shuō)要對(duì)土地增值稅預(yù) 征

6、收入進(jìn)行調(diào)整或進(jìn)行負(fù)數(shù)申報(bào)。當(dāng)然在稅務(wù)部門(mén)未對(duì)此 予以明確之前，納稅人應(yīng)謹(jǐn)慎合規(guī)操作。清算后的差異土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的制度，清算后預(yù)繳增值稅 與預(yù)征土地增值稅的差異主要有兩方面：第一，“多退少補(bǔ)”規(guī)定不同。土地增值稅暫行條例實(shí) 施細(xì)則明確，清算后多退少補(bǔ)，即預(yù)征土地增值稅超過(guò) 清算應(yīng)納稅額的，可以退稅。對(duì)于增值稅預(yù)繳稅款，國(guó)家 稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)僅是規(guī)定未抵減完的預(yù)繳稅 款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但沒(méi)有規(guī)定可以退稅。對(duì)于預(yù) 繳（征）性質(zhì)的稅款，從原理來(lái)講更多的屬于納稅人在最 終應(yīng)納稅額不確定的情況下考慮稅款入庫(kù)均衡預(yù)先繳納的 稅款，應(yīng)允許納稅人“多退”，在存在預(yù)繳（征）稅款的 稅種中如土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種中也是采用這種“多退少補(bǔ)”的方式，建議稅務(wù)部門(mén)應(yīng)允許納稅人 “多退” 第二，預(yù)繳（征）截止期限不同。對(duì)于增值稅，是否預(yù)繳 與采取的銷(xiāo)售形式有關(guān)，只要采取預(yù)