房開公司銷售精裝修房子涉及的稅收問題分析

1、房地產(chǎn)公司銷售精裝房”，4大稅收怎么繳?隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展， 房產(chǎn)公司在進 行商品房銷售時也形式多樣，如：銷售精裝 房、購房送車位、購房送家電等等，為了促 進銷售，開發(fā)商也是絞盡腦汁。實務案例：嘉誠房地產(chǎn)公司在某市開發(fā)一樓盤，2016年 7月份動工建設，預計2018年5月對外開始 對外預售。為了促進銷售，公司決定將商品 房打造成精裝房，精裝房包含部份家電及家 具，如：廚柜、熱水器、油煙機等。精裝房在銷售時，商品房買賣合同中注 明的裝修費用（含裝飾、家具、家電等費用）， 已經(jīng)包含在房價中。那么與商品房銷售有關 的稅收怎么繳納？一、增值稅根據(jù)財政部、國家稅務總局關于全面推開 營業(yè)稅改征增值稅

2、試點的通知（財稅2016 36號）附件1:營業(yè)稅改征增值稅試點實 施辦法第十四條條規(guī)定，下列情形視同 銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個 人無償提供服務， 但用于公益事業(yè)或者以社 會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償 轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 但用于公益事業(yè) 或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情 形。根據(jù)以上規(guī)定，嘉誠房地產(chǎn)公司銷售精裝修 房，已在商品房買賣合同中注明的裝修 費用 （含裝飾、設備等費用 ），已包含在房價 中。因此，不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需 視同銷售，不單獨計價，與銷售房地產(chǎn)一并 按

3、照 11%稅率計算繳納增值稅。但是，如果嘉誠房地產(chǎn)公司將銷售精裝修房 和房中的家具、家電等分別進行開票的，則 精裝修房按銷售不動產(chǎn)適用 11%的稅率， 房 中的家具、 家電等按銷售貨物適用 17%的稅 率。二、土地增值稅 根據(jù)國家稅務總局 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費用可以計入 房地產(chǎn)開發(fā)成本。 同時，根據(jù)建設部關于印發(fā)商品住宅裝 修一次到位實施細則的通知（ 建住房2002190 號）規(guī)定，住宅裝修工程中不含 住宅不能構成不動產(chǎn)附屬設施和附著物的 家具、電器等動產(chǎn)設施。 因此，嘉誠房地

4、產(chǎn)公司銷售精裝修房，裝修 費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本， 并作為土地 增值稅的扣除項目，但是住宅裝修工程中， 不含不能構成不動產(chǎn)附屬設施和附著物的 家具、電器等動產(chǎn)設施。也就是說， 嘉誠房地產(chǎn)公司在計算土地增值 稅時，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本， 并可以加計 20%的扣除。但是，對于裝修中 所使用的家具、電器等動產(chǎn)設施，計算土地 增值稅時可以扣除，但不得加計 20%。三、契稅 根據(jù)國家稅務總局 關于承受裝修房屋契稅 計稅價格問題的批復 （國稅函 2007 606 號）相關規(guī)定，房屋買賣的契稅計稅價格為房 屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝 修費用應包括在內。因此，客戶在購買嘉誠房地產(chǎn)公司銷售的精 裝修房時，應以商品房買賣合同中注明 的銷售總價 （ 含裝飾、設備等費用 ）作為計算 契稅的計稅價格。四、印花稅根據(jù)財政部 國家稅務總局 關于印花稅若 干政策的通知財稅 2006 162 號第四條 規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù) 征收印花稅。因此，房地產(chǎn)公司銷售的精裝修房時，