房開企業(yè)其他扣除項(xiàng)目審核

1、房開企業(yè)其他扣除審核方法1房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，是否需進(jìn)行調(diào)整。方法：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，已列 入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，所以不應(yīng)再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，應(yīng)作調(diào)整，否則會(huì)造成印花稅的 重復(fù)扣除。2、在土地增值稅清算時(shí)，各類代收費(fèi)用扣除項(xiàng)目扣除， 應(yīng)如何調(diào)整。方法：對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí) 代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并 收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng) 目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而

2、是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú) 收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額對(duì)，代收 費(fèi)用不允許在收入中扣除。按照上述原則對(duì)企業(yè)代收費(fèi)用的 核算情況進(jìn)行審核，并對(duì)企業(yè)土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目作 相應(yīng)調(diào)整。3、納稅人混淆代收費(fèi)用與政府行政性收費(fèi)。方法：在審核時(shí)，注重區(qū)分政府 行政性收費(fèi) 與政府代收 費(fèi)。政府行政性收費(fèi)包括在辦理各類許可證照過程中繳納的 各項(xiàng)費(fèi)用。要注意收集相關(guān)許可證照的復(fù)印件，為后續(xù)工作 提供資料。據(jù)目前了解情況，企業(yè)代收費(fèi)用主要是指代收房 屋維修基金和代收購(gòu)房者繳納的契稅。4、房地產(chǎn)企業(yè)在同一時(shí)間不同地區(qū)有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，或 者同一地區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，成片開發(fā)，合作開發(fā)等，如 何確定清算單位

3、。方法：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的 核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。清算時(shí)，以國(guó)家有關(guān)部門 審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng) 目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因房地產(chǎn)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目由發(fā) 改委、經(jīng)發(fā)局審批立項(xiàng)的，重點(diǎn)審核發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā) 局的立項(xiàng)批文。5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未全部竣工完成銷售的，但有部分出 租自用，是否可進(jìn)行清算。方法：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要 求進(jìn)行土地增值稅清算。具體鑒別時(shí)，包括二種情況：一種是已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比在85%以上

4、的，無論出租自用占比多少，均可以要求納稅 人進(jìn)行清算；另一種是雖然已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達(dá)到85%，但是未轉(zhuǎn)讓部分全部用于出租或自用的，可要求納稅人進(jìn)行清算。即對(duì)已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達(dá)到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建議要求納稅人進(jìn)行清算。6、同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得多張銷售（預(yù)售）許可證， 有的滿三年，有的未滿三年，如何確定是否達(dá)到土地增值稅 清算條件。方法：房地產(chǎn)項(xiàng)目符合“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三 年仍未銷售完畢的”情形的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn) 行土地增值稅清算。 重點(diǎn)審核：一是該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否完全 銷售完畢，如全部銷售完成，該項(xiàng)目必須要進(jìn)行土地增值稅 清算；二是該項(xiàng)目

5、未全部銷售完結(jié)的，查驗(yàn)其最后一張預(yù)售 證是否滿三年，如已滿三年的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行清 算。7、條例規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未 超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅”，該普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅如何鑒別和掌握。方法：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、 直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于 做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）制定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。我省“普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅”，暫定為按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定和建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按 商品房住宅價(jià)格管理的要求實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)，為安排住 房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實(shí)私改房等。鑒別時(shí)注意五個(gè)方面： 一是政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二是限 定的建筑標(biāo)準(zhǔn)，三是限定的住宅價(jià)格，四是限定的購(gòu)房對(duì)象， 五是限定的房屋類型。&企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時(shí)，扣除 項(xiàng)目如何分?jǐn)傆?jì)算。方法：審核清算項(xiàng)目是否符合清算單位的條件規(guī)定，尤 其關(guān)注分期開發(fā)項(xiàng)目。 計(jì)算扣除項(xiàng)目分?jǐn)倳r(shí)，