貸款使用的房地產(chǎn)可行性報(bào)告

1、 吉安匯金實(shí)業(yè)有限 公司“匯金商業(yè)城項(xiàng)目”可行 性研究報(bào)告分析日期： 2016年8月 目 錄一、工程概況二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措四、經(jīng)濟(jì)影響分析 一、工程概況1）工程名稱： 2）建設(shè)地點(diǎn)： 武漢市東西湖區(qū)環(huán)湖路3）建設(shè)單位： 4）抗震設(shè)防烈度： 6度5）功能項(xiàng)目及相關(guān)配套：幼兒園、商業(yè) 6）工程規(guī)模：47800m2（一期用地）總建筑面積 59418.84m2。其中：商業(yè)294.70m2；住宅44248.26m2;物業(yè)及其他建筑面積 3461.00m2 ；地下室 11309.88m2。7）建筑工程設(shè)計(jì)等級(jí)分類(lèi)及耐火等級(jí)：建筑工程設(shè)計(jì)等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為 二級(jí)。8）建筑設(shè)計(jì)

2、使用年限：50年9）建筑高度：16米商業(yè)：9米(二層)；住宅：16 米，住宅層高3.0米。10）容積率：1.61（整體）11）建筑覆蓋率：21.2%（整體）12）綠地面積：37469m2（整體）13）綠地覆蓋率：40%（整體）14）總戶數(shù)：360（一期）15）機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)量：216 （一期）16）非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)量：360（一期）2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期18個(gè)月，擬用 8個(gè)月時(shí)間完成項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作（包括項(xiàng)目申請(qǐng)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)工作等），用 10個(gè)月時(shí)間完成地下及地上房屋建筑施工及竣工驗(yàn)收工作。項(xiàng)目初步實(shí)施進(jìn)度詳見(jiàn)下表工期項(xiàng)目2010年2011年2012年2013

3、年1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季前期準(zhǔn)備工作地下土建施工地上土建施工水、電、通風(fēng)安裝裝修工程室外工程住宅預(yù)（銷(xiāo)）售三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措（1）商業(yè)用房投資估算1）土地征用（出讓?zhuān)┘安疬w補(bǔ)償費(fèi)。總地價(jià)（凈地價(jià)）：709.95萬(wàn)2）前期工程費(fèi)：79.09萬(wàn)包括：新建房屋白蟻防治費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、工程勘察測(cè)繪費(fèi)用、工程設(shè)計(jì)費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等。3）建筑安裝工程費(fèi)商業(yè)用房（公共部分裝修）：666.14萬(wàn)地下室： 30.05萬(wàn)（人防地下室分?jǐn)偅┖嫌?jì)： 696.19萬(wàn)4）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化

4、、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。暫估算75.11萬(wàn)元5）管理費(fèi)用。（1）+（2）+（3）+（4）×2=31.21萬(wàn)元 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）+（2）+（3）+（4）×30×2×8.28= 77.52萬(wàn)元7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）×5= 83.45萬(wàn)元商業(yè)項(xiàng)目總投資：1752.52萬(wàn)元 （2）住宅用房投資估算1）土地征用（出讓?zhuān)┘安疬w補(bǔ)償費(fèi)?？偟貎r(jià)（凈地價(jià)）：4264.11萬(wàn)元2）前期工程費(fèi)： 1251.30萬(wàn)元。包括：新建房屋白蟻防治費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、工程勘察測(cè)繪費(fèi)用、工程設(shè)計(jì)費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等。3）建筑安裝工程

5、費(fèi)住宅用房：6440.78 萬(wàn)元。4）附屬公共配套設(shè)施費(fèi)。指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用等。 暫按 400萬(wàn)元估算。5）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。暫估算1188.38萬(wàn)元 6）管理費(fèi)用。 （1）+（2）+（3）+（4）+（5）×2=270.89萬(wàn)元 7）銷(xiāo)售費(fèi)用。（1）+（2）+（3）+（4）+（5）×2=270.89萬(wàn)元 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）+（2）+（3）+（4）+（5）×30×2×8.28=672.89萬(wàn)元9

6、）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）×5= 737.96萬(wàn)元住宅用房投資：15497.21萬(wàn)元一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資：17249.73萬(wàn)元 資金籌措項(xiàng)目所需資金：17249.73萬(wàn)元，來(lái)源 公司自籌解決 0.52億，銀行貸款0.60個(gè)億，住宅房屋預(yù)售收入0.61億。四、經(jīng)濟(jì)影響分析 （1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1）項(xiàng)目收入估算住宅：25200.54萬(wàn)元 2）銷(xiāo)售稅金：1398.63萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅及附加為銷(xiāo)售額的5.55 土地增值稅暫按4%估計(jì)：1008.02萬(wàn)元3）開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：15226.32萬(wàn)元4)企業(yè)管理費(fèi)用估算: 270.89萬(wàn)元4）盈利能

7、力及經(jīng)濟(jì)影響分析預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為7296.68萬(wàn)元；按25%所得稅稅率計(jì)算。應(yīng)交所得稅 1824.17萬(wàn)元，該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為5472.51萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率（所得稅后）：35.31%（2）商業(yè)用房經(jīng)濟(jì)效益分析1）營(yíng)業(yè)收入估算錯(cuò)誤！未找到引用源。商業(yè)租賃年平均收入：90.14萬(wàn)元錯(cuò)誤！未找到引用源。年物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)包括空調(diào)費(fèi)和公共區(qū)域水電費(fèi)、衛(wèi)生綠化費(fèi)、保安費(fèi)等，室內(nèi)電費(fèi)按電表另行收取。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和有關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)暫估為9.01萬(wàn)元項(xiàng)目年收入合計(jì)：99.15 萬(wàn)元2）運(yùn)營(yíng)成本管理費(fèi)：根據(jù)商業(yè)用房規(guī)模及同類(lèi)項(xiàng)目管理情況，年管理費(fèi)暫按5.63萬(wàn)元估計(jì)。錯(cuò)誤！未找到引用源。能源消耗費(fèi)：根據(jù)同類(lèi)商業(yè)用房的耗能情況，年耗能約為2.00萬(wàn)元（不含出租區(qū)域的內(nèi)部用電）。錯(cuò)誤！未找到引用源。維修保養(yǎng)費(fèi)：維修保養(yǎng)費(fèi)暫按總投資的0.5%計(jì)算，年維修保養(yǎng)費(fèi)：8.76萬(wàn)元。錯(cuò)誤！未找到引用源。保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)暫按總投資的0.3%計(jì)算，每年 5.26萬(wàn)元。錯(cuò)誤！未找到引用源。稅金及附加：主要包括營(yíng)業(yè)稅金與附加、房產(chǎn)稅等。商業(yè)租賃年平均稅金及附加：5.00萬(wàn)元年物業(yè)管理費(fèi)稅金：0.50萬(wàn)元稅金及附加小計(jì)：5.50萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)成本合計(jì)：27.15萬(wàn)元3）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-運(yùn)營(yíng)成本=72.00萬(wàn)元4）盈利能力及經(jīng)濟(jì)影響分析預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為72.00萬(wàn)元；按25%