房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-第2章

1、房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 理 論 與 方 法楊海娟 & 李 飛QQ：2940098908第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論第二章 房地產(chǎn)及其描述第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用第七章 收益法及其運(yùn)用第八章 成本法及其運(yùn)用第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟谑?房地產(chǎn)估價(jià)程序目 錄第二章 房地產(chǎn)及其描述第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性第三節(jié) 房地產(chǎn)的分類第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述4第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。5

2、一、房地產(chǎn)的定義 n 土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。田地地表自然綜合體自然資源6n 土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一、房地產(chǎn)的定義 7n 建筑物的含義 廣義：建筑物=房屋+構(gòu)筑物 狹義：建筑物=房屋房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道

3、、水壩等一、房地產(chǎn)的定義 8n 其他定著物的含義 建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一同轉(zhuǎn)讓的物。 埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施； 地上的圍墻、假山、水池； 種植在地上的樹(shù)木、花草； 鑲嵌或者直接畫(huà)在墻上的畫(huà)。一、房地產(chǎn)的定義 9一宗房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益區(qū)位二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義10二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義n 房地產(chǎn)實(shí)物的含義 房地產(chǎn)中看得見(jiàn)摸得著的部分。 土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度。 建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條

4、件（例如：道路、給排水、電力、燃?xì)狻崃?、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。 房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為：(1)有形的實(shí)體；(2)該實(shí)體的質(zhì)量；(3)該實(shí)體組合完成的功能。11n 房地產(chǎn)權(quán)益的含義 是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。 房地產(chǎn)的各種權(quán)利:(1)所有權(quán)；(2)建設(shè)用地使用權(quán)；(3)宅基地使用權(quán)；(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；(5)地役權(quán)；(6)抵押權(quán)；(7)租賃權(quán)。 受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。 受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

5、如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。 額外的利益或好處房頂（蓋）或外墻租給別人做廣告。二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義12n 房地產(chǎn)權(quán)益的含義 二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有單獨(dú)所有房屋所有權(quán)土地所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)私人所有權(quán)共同共有按份共有13n 房地產(chǎn)權(quán)益的含義 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時(shí)被稱為通行權(quán)。 在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)

6、價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值；一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義14n 房地產(chǎn)區(qū)位的含義 一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義坐落方位與重要場(chǎng)所的距離臨街（路）狀況朝向樓層自然環(huán)境、人文環(huán)境景觀可及性進(jìn)來(lái)便捷性出去道路通達(dá)度：道路等級(jí)、通達(dá)方向；路網(wǎng)密度公交便捷度：公交類型、站點(diǎn)、流量外部的基礎(chǔ)設(shè)施外部的公共服務(wù)設(shè)施 房地產(chǎn)區(qū)位16LOCATIONLocationlocation投資房地產(chǎn)的三大秘訣17第一節(jié) 房地產(chǎn)的含

7、義三、房地產(chǎn)的其他名稱 不動(dòng)產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例：“是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！?物業(yè)：中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。 land 強(qiáng)調(diào)自然屬性 real estate強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性 real property 強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。 18第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)19n 土地形態(tài) 空地 有建筑物的土地： 無(wú)視建筑物的存在；考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。 四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)20n 建筑物形態(tài) 一是無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”； 二是考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。 四、房地產(chǎn)的

8、基本存在形態(tài)21n 房地形態(tài) 在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地專指土地與建筑物的綜合體，如說(shuō)房地價(jià)值時(shí)。建筑物僅指建筑物部分，如說(shuō)建筑物價(jià)值。房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)值。不同情況下對(duì)房地產(chǎn)的用詞23五、房地產(chǎn)概念的總結(jié)24一、不可移動(dòng) 也稱位置固定性，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。二、獨(dú)一無(wú)二 也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)

9、的獨(dú)一無(wú)二性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性25三、壽命長(zhǎng)久 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年 綜合或則其他用地50年第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性26四、供給有限 土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上固定不變。五、價(jià)值較大 與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。六、用途多樣 也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。 在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式

10、；現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)用途并不是可以隨意決定的；商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性27七、相互影響 與周圍的房地產(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相互影響； 外部性分為有利的外部性和有害的外部性； 有利的外部性：某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)； 有害的外部性：某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。八、易受限制 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性28九、難以變現(xiàn) 由于具有價(jià)值量大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)比較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多，同一宗房地

11、產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，即使發(fā)生交易，其交易時(shí)間也較長(zhǎng)。十、保值增值 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良； 外部經(jīng)濟(jì)，如交通設(shè)施、公園的修建，城市發(fā)展方向改變等； 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加； 通貨膨脹； 房地產(chǎn)使用管制改變。第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性29一、按立法用語(yǔ)的分類二、按房地產(chǎn)用途的分類三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類五、按房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類七、按是房地產(chǎn)否產(chǎn)生收益的分類第三節(jié) 房地產(chǎn)的分類30一、按立法用語(yǔ)的分類土地房屋土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。其他不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)特別指集體所有的土地。土地、房屋以外的林木等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。31二、按照房地產(chǎn)用途的分類 (1

12、)居住房地產(chǎn) (2)商業(yè)房地產(chǎn) (3)辦公房地產(chǎn) (4)旅館房地產(chǎn) (5)餐飲房地產(chǎn) (6)體育和娛樂(lè)房地產(chǎn) (7)工業(yè)房地產(chǎn) (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) (9)特殊用途房地產(chǎn) (10)綜合用途房地產(chǎn)32三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類生地不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地熟地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。 三通一平 五通一平 七通一平按照形象進(jìn)度分為：基礎(chǔ)某層， 正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等在建工程新房舊房新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房精裝修房現(xiàn)房33n 土地 空地 有建筑物的土地n 建筑物 已建造完成的建筑物：新建筑物

13、、舊建筑物 尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停緩建的建筑物n 土地與建筑物的綜合體 現(xiàn)房 在建工程n 房地產(chǎn)的局部n 未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) 期房四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類34n 已滅失的房地產(chǎn) 例如已被拆除的房屋。n 現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分 例如后來(lái)增加的裝修。n 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn) 例如正在運(yùn)營(yíng)的賓館、商場(chǎng)、加油站等。n 整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn) 例如一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋。四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類35 （1）“干凈”的房屋所有權(quán)+出讓土地使用權(quán) （2）“干凈”的房屋所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán) （3）“干凈”的房屋所有權(quán)+集體土地使用權(quán)五、

14、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類36 （4）共有的房地產(chǎn)：按份共有、共同共有 （5）部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) （6）有租約限制的房地產(chǎn) 。 （7）)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。 （8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。 （9）有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。 （10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 （11）被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)。五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類37 （12）手續(xù)不全的房地產(chǎn)。 （13）產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。 （14）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。 （15）違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)。 （16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益。 （1

15、7）地役權(quán)。 （18）房地產(chǎn)的抵押權(quán)。 （19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。 （20）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類38六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類銷售的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)出租的房地產(chǎn)39n 收益性房地產(chǎn) 直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。n 非收益性房地產(chǎn) 是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等七、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類40第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析房地產(chǎn)的描述與分析41n 名稱 說(shuō)明估價(jià)對(duì)

16、象的名字。n 坐落 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。n 范圍 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。一、房地產(chǎn)基本狀況描述42n 規(guī)模 對(duì)于土地，說(shuō)明土地面積。對(duì)于建筑物，一般說(shuō)明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營(yíng)業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。n 用途 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和登記用途。n 權(quán)屬 對(duì)于土地，主要說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及權(quán)利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說(shuō)明是出讓方式取得的還是

17、劃撥方式取得的。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說(shuō)明房屋所有權(quán)人。一、房地產(chǎn)基本狀況描述431.土地實(shí)物狀況n 面積n 形狀n 地形地勢(shì) 該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。n 地基（地質(zhì)） 地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)（成分和污染情況）、有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象（崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶）等。n 土壤 土壤類型，是否受到過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址。n 土地開(kāi)發(fā)程度n 其他二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述442.建筑物實(shí)物狀況n 建筑規(guī)模 面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積。 體積 開(kāi)間 進(jìn)深 室內(nèi)凈高二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

18、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 成套建筑面積套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 452.建筑物實(shí)物狀況 層數(shù)和高度二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述低層住宅1-3層為多層住宅4-6層中高層住宅7-9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過(guò)24m超高層建筑建筑總高度超過(guò)100m46二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況n 建筑結(jié)構(gòu) 是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。 鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 墻體；框架；深梁；筒體；拱；網(wǎng)架；空間薄壁；懸索；艙體n 設(shè)施、設(shè)備 包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)狻?/p>

19、 電力、照明、電梯、通信、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。47二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況n 裝飾裝修 粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。n 防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照n 外觀n 空間布局n 竣工日期n 維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況n 其他48三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況n 土地所有權(quán) 說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，說(shuō)明土地所有權(quán)由誰(shuí)行使。n 土地使用權(quán) 說(shuō)明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。 說(shuō)明是單獨(dú)所有還是共有。n

20、 土地使用管制 說(shuō)明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：(1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)綠地率；(6)其他要求；49三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況n 土地利用現(xiàn)狀 說(shuō)明土地上有無(wú)建筑物、林木等土地附著物。n 出租或占用情況 說(shuō)明有無(wú)出租或占用情形。n 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。n 其他特殊情況 所有權(quán)或使用權(quán)是否明確 手續(xù)是否齊全 是否為臨時(shí)用地或違法占地 是否被依法查封、征收征用50三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述2.建筑物權(quán)益狀況描述n 房屋所有權(quán)狀況 說(shuō)明房屋所有權(quán)人；

21、 說(shuō)明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人。對(duì)于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。n 出租或占用情況 說(shuō)明有無(wú)出租、占用情行。對(duì)于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限、租金水平等。n 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。n 其他特殊情況51四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述1.位置n 坐落 除了說(shuō)明具體地點(diǎn)，還應(yīng)附上位置圖。n 方位 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。n 與相關(guān)場(chǎng)所的距離 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。n 臨街狀況n

22、朝向 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。n 樓層52四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述2.交通n 道路狀況 說(shuō)明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無(wú)過(guò)路費(fèi)過(guò)橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。n 出入可利用的交通工具 說(shuō)明附近經(jīng)過(guò)的公共交通數(shù)量，到公共交通站點(diǎn)的距離。n 交通管制情況 說(shuō)明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的情況。n 停車方便程度 說(shuō)明有無(wú)停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。n 交通收費(fèi)情況53四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述3.外部配套設(shè)施說(shuō)明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。說(shuō)明一定距離內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體

23、育、事業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。 54四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述4.周圍環(huán)境說(shuō)明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無(wú)污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)利用狀況等。海景江景河景湖景山景歷年真題歷年真題1、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為2000萬(wàn)元，出租人權(quán)益價(jià)萬(wàn)元，出租人權(quán)益價(jià)值為值為1600萬(wàn)元，則承租人權(quán)益價(jià)值為（萬(wàn)元，則承租人權(quán)益價(jià)值為（ B ）萬(wàn)元。）萬(wàn)元。 A40 B400 C1800 D36002、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄痢⒛车貐^(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常使用費(fèi)

24、用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣?，分別為道路地上，分別為道路20元、燃?xì)庠?、燃?xì)?8元、供水元、供水14元、排水元、排水16元、元、熱力熱力12元、供電元、供電25元、通信元、通信8元、場(chǎng)地平整元、場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)元，則該地區(qū)五通一平五通一平的正常費(fèi)用為（的正常費(fèi)用為（ D ）元）元/ A98 B102 C108 D1163、某居民于、某居民于2008年年1月購(gòu)買了一套建筑面積為月購(gòu)買了一套建筑面積為100的住宅，的住宅，單價(jià)為單價(jià)為5000元元/。若。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價(jià)格月遞增年當(dāng)?shù)赝愖≌x價(jià)格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為，年通貨膨脹率為5%，則，則2008年年12月該套住宅的

25、自然月該套住宅的自然增值額為（增值額為（ C ）元。）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.914 4、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)不同，是（不同，是（ ）的結(jié)合體。）的結(jié)合體。A A實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位 B B實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 C C實(shí)物、權(quán)利、位置實(shí)物、權(quán)利、位置 D D實(shí)體、權(quán)益、位置實(shí)體、權(quán)益、位置5.5.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是( )( )A.A.土地的總量有限土地的總量有限 B.B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.

26、C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性D.D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大房地產(chǎn)的價(jià)值量大6 6下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（D D）。）。A A了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B B了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值值C C了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D D了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額7 7、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)

27、為房地產(chǎn)的產(chǎn)的( )( )。A A相互影響性相互影響性 B B壽命長(zhǎng)久性壽命長(zhǎng)久性 C C數(shù)量有限性數(shù)量有限性 D D保值增值性保值增值性8 8、某人年初以、某人年初以30003000萬(wàn)元購(gòu)買一間商鋪，年末將該商鋪售出，萬(wàn)元購(gòu)買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金收回資金38003800萬(wàn)元，當(dāng)年通貨膨脹率萬(wàn)元，當(dāng)年通貨膨脹率5%5%，該商鋪實(shí)際增值，該商鋪實(shí)際增值額為額為( C )( C )萬(wàn)元。萬(wàn)元。A A610.00 B610.00 B619.05 C619.05 C650.00 D650.00 D761.90761.909 9下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（A A）。）。A A在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值 B B投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值屬