宋城國際可行性研究報(bào)告不做修改

1、肇慶肇慶宋城國際宋城國際項(xiàng)目規(guī)劃可行性研究報(bào)告項(xiàng)目規(guī)劃可行性研究報(bào)告2014.03目 錄1.項(xiàng)目概況2.改造方案3.規(guī)劃調(diào)整必要性4.規(guī)劃調(diào)整影響分析與對(duì)策研究5.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 1 項(xiàng)目概況前言三舊”政策解讀 根據(jù)關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見（粵建規(guī)函2011304號(hào)）、肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃和肇慶市城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)辦法中有關(guān)容積率的指導(dǎo)要求。改造項(xiàng)目申請(qǐng)容積率高于控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率10%的項(xiàng)目，開發(fā)單位應(yīng)委托具有相應(yīng)規(guī)劃編制資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位按照規(guī)劃部門提出的“三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃編制要點(diǎn)，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告通過

2、論證，在滿足公共配套設(shè)施、公共空間用地安排并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下可以作為“三舊”改造單元規(guī)劃編制的參考依據(jù)。對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造單元規(guī)劃，可視為已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃的修編或修改程序。規(guī)劃依據(jù)1、肇慶市城市總體規(guī)劃（2010-2020）2、肇慶市中心城區(qū)“三舊”改造規(guī)劃（2010-2015）3、肇慶市蕉園崗周邊地段控制性詳細(xì)規(guī)劃4、肇慶市端州城區(qū)中小學(xué)布點(diǎn)規(guī)劃（2006-2025）5、肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定6、關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號(hào)）7、肇慶市城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)辦法（試行）現(xiàn)狀用地情況場(chǎng)地南北分別與城市發(fā)展軸線（端州六路）、城

3、市商業(yè)軸線（宋城二路）相連。南部緊鄰宋城歷史文化保護(hù)區(qū)，周邊分布有護(hù)云樓、三朝遺址等主要?dú)v史文化節(jié)點(diǎn)，東部受天寧路商業(yè)中心的商業(yè)輻射，往東北方向可前往星湖景區(qū)。項(xiàng)目位置與研究范圍場(chǎng) 地城市發(fā)展軸天寧路商業(yè)中心宋城歷史文化保護(hù)區(qū)城市商業(yè)軸披云樓三朝遺址城門體育中心星湖景區(qū) 本項(xiàng)目位于端州城區(qū)中心地帶登高片區(qū)，東至人民中路，西至康樂中路，北至端州二路，南至宋城二路。緊鄰宋城歷史文化保護(hù)區(qū)以及天寧路商業(yè)中心。N0 20 50m土地利用現(xiàn)狀圖零售商業(yè)用地圖例其他商務(wù)設(shè)施用地中小學(xué)用地三類居住用地二類工業(yè)用地其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地行政辦公用地旅館用地現(xiàn)狀用地多為三類居住用地，地塊中心位置有一所小學(xué)，沿

4、路分布有若干商業(yè)設(shè)施用地。西北側(cè)沿端州六路有一處二類工業(yè)用地。用地代碼用地類型用地面積（ha）占城市建設(shè)用地百分比 A33中小學(xué)用地0.884%B11零售商住用地0.553%B14旅館用地0.814% B29其他商務(wù)設(shè)施用地0.322%B49其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地0.261%M2二類工業(yè)用地0.904%R3三類居住用地13.8368%S1城市道路用地2.7714 % 合計(jì)城市建設(shè)用地20.32100%現(xiàn)狀用地匯總表三舊改造重點(diǎn)項(xiàng)目 上位規(guī)劃肇慶市城市總體規(guī)劃（2010-2020）SITE肇慶市城市總體規(guī)劃土地用地規(guī)劃圖用地功能：沿端州六路、人民中路和康樂中路布置沿街商業(yè)，其余為居住。商業(yè)軸線

5、：從區(qū)域來看，沿端州六路及宋城二路是重要的城市商業(yè)軸線。公共配套：需配套一所小學(xué)。地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃10米米19米米19米米22米米16米米舊城控規(guī)土地利用規(guī)劃圖SITE上位規(guī)劃本項(xiàng)目改造范圍凈用地161227平方米,地塊呈不規(guī)則四邊。根據(jù)功能分區(qū)的劃分，端州六路，人民中路，康樂中路和宋城二路圍合的區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)單元。本次研究的范圍為控規(guī)確定的這個(gè)功能單元，研究面積為17公頃。本次研究范圍如下圖所示。上位規(guī)劃根據(jù)肇慶市城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)辦法（試行）規(guī)定：n地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為居住用地的：地塊面積1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過4.2；地塊面積1公頃且5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上

6、不超過3.8；地塊面積5公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過3.5。n地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公用地的：地塊面積1公頃，容積率指標(biāo)原則上不超過6.5；地塊面積1公頃，容積率上限指標(biāo)原則上不超過6.0。n屬舊城區(qū)改造的項(xiàng)目地塊容積率=（基準(zhǔn)容積率+現(xiàn)狀建筑容積率的50%）調(diào)整系數(shù)。n擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，基準(zhǔn)容積率為2.0。擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，基準(zhǔn)容積率為4.0。n調(diào)整系數(shù)按改造項(xiàng)目改造后用地（項(xiàng)目）性質(zhì)類別確定：擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，調(diào)整系數(shù)為1.15；擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的，調(diào)整系數(shù)為1.25。 n為了鼓勵(lì)大面積改造，對(duì)

7、整體連片的舊城區(qū)改造項(xiàng)目且單個(gè)項(xiàng)目地塊面積10公頃并提供公共服務(wù)設(shè)施，可給予增加10%的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。容積率測(cè)算依據(jù)上位規(guī)劃容積率核算n根據(jù)肇慶市城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)辦法該改造地塊為舊城區(qū)用地，現(xiàn)改造為商住用地。n當(dāng)凈用地面積5公頃，地塊容積率最高上限調(diào)整為居住用地：3.5；調(diào)整為商業(yè)、辦公用地：6.0n地塊計(jì)算容積率調(diào)整為居住用地：（2.0+2.762）1.15=3.89調(diào)整為商業(yè)、辦公用地：（4.0+2.762）1.25=6.73因此，該地塊的居住容積率取上限值：3.5；商業(yè)、辦公用地容積率可取上限值：6.0。根據(jù)容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，居住及商業(yè)的容積率分別可做到3.85及6.6。n用

8、地面積：居住用地面積97591.2平方米(含配套小學(xué)15000.6，幼兒園5400），商業(yè)用地面積63631.3平方米，容積率核算n用地面積：居住用地面積97591.2平方米(含配建小學(xué)15000.0 ，幼兒園5400），商業(yè)用地面積63631.3平方米，根據(jù)規(guī)劃地塊面積計(jì)算，總用地面積161227平方米, 總計(jì)容建筑面積可達(dá)795692.7平方米，不計(jì)容建筑面積23萬平方米 地塊平均容積率可達(dá)4.94。其中:商業(yè)建筑面63631.3*6.6=419966.6平方米; 居住建筑面積為97591.2*3.85=375726.1平方米 (含配套小學(xué)建筑面積為1.8萬平方米,含配套 幼兒園為0.3萬

9、平方米) 容積率轉(zhuǎn)移與調(diào)整建議容積率轉(zhuǎn)移經(jīng)驗(yàn)借鑒在歷史文化風(fēng)貌區(qū)的建設(shè)控制范圍內(nèi)，因保護(hù)需要而使開發(fā)的建筑容積率受到限制的部分，在符合城市規(guī)劃的條件下，可以轉(zhuǎn)移到其他非保護(hù)地區(qū)，適當(dāng)提高建筑容積率的補(bǔ)償開發(fā)策略。n美國舊金山市：1985年通過“城市中心區(qū)規(guī)劃”，指定251棟歷史保護(hù)建筑，其所在土地可作為送出基地，受限制的未開發(fā)的建筑面積可轉(zhuǎn)移至同一土地使用分區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地上使用，或轉(zhuǎn)移至規(guī)劃所指定的“特別發(fā)展區(qū)”。n上海新天地廣場(chǎng)及太平橋地區(qū)開發(fā)：太平橋地區(qū)采用整體規(guī)劃的方式，在保證容積率總體平衡的基礎(chǔ)上，通過實(shí)施轉(zhuǎn)移政策，將新天地廣場(chǎng)和中心開敞人工湖上的容積率轉(zhuǎn)移到周邊相鄰地塊，實(shí)現(xiàn)了舊區(qū)面

10、貌的轉(zhuǎn)變，居民居住條件的改善，同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商的最終盈利。深圳城市更新經(jīng)驗(yàn)借鑒根據(jù)深圳市長(zhǎng)期以來相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為使開發(fā)主體能獲得較佳收益，同時(shí)促使拆遷改造工作順利進(jìn)行，拆建比達(dá)到1:22.5相對(duì)適宜，按照前面所計(jì)總拆遷量46萬平方米，則算得拆遷后建設(shè)總量適宜為92115萬平方米。容積率轉(zhuǎn)移與調(diào)整建議容積率轉(zhuǎn)移使得地塊建筑高度變化趨向合理 支撐城市地標(biāo)的形象塑造綜合以上因素，以平衡政策要求以及項(xiàng)目開發(fā)需求為前提，在保障總體建設(shè)量合理的前提下，將高度受限區(qū)的容積率轉(zhuǎn)移到規(guī)劃區(qū)北部商務(wù)辦公、商住及居住地塊，集中打造城市地標(biāo)。根據(jù)初步測(cè)算：根據(jù)規(guī)劃地塊面積計(jì)算，總用地面積16.122萬平方米,總建

11、筑面積79.569萬平方米，地塊平均容積率可達(dá)4.94。其中居住建筑面積為35.472萬平方米，商業(yè)建筑面積為41.997萬平方米，配套建筑面積為2.1萬平方米。01綜合容積率=4.04總量： 76.028萬平方米（ 4.47）調(diào)整前（計(jì)算容積率）：總量： 79.569萬平方米（4.94）調(diào)整后（本次規(guī)劃容積率）：02綜合容積率=6.603綜合容積率=1.204綜合容積率=4.6805綜合容積率=6.6商業(yè)6.6商業(yè)6.6住宅總用地, 16.122萬平方米按照三舊政策住宅容積率3.85計(jì)算，住宅面積為35.472萬平方米 ，幼兒園0.3萬，配套小學(xué)1.8萬平方米 ，控高部分商業(yè)除轉(zhuǎn)移到住宅區(qū)域

12、底商外，部分已經(jīng)用于loft辦公和商業(yè)綜合體。容積率轉(zhuǎn)移與調(diào)整建議地塊綜合控制圖地塊編碼用地面積（m2）土地使用性質(zhì)代碼土地使用性質(zhì)用地使用兼容性地面以上建筑面積容積率 建筑密度塔樓建筑覆蓋率綠地率 建筑限高公共服務(wù)設(shè)施停車位備注B3-53-0156774.7RB商住混合 A2/B1/G1 218582.63.85 24%13%30%100.00 文化活動(dòng)站、居民健身設(shè)施、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)居委會(huì)、幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、垃圾收集站1513 B3-53-0236008.6B2商務(wù)辦公A1/B1/G3/G1237656.8 6.6 53%24%20%230.00 2878鼓勵(lì)屋頂綠化B3-53-0

13、3 15000.00 R2/A33居住/小學(xué)-居住/小學(xué)57750.03.85 22%-35%24.00 含小學(xué)面積18000平方米 40 B3-53-0425815.9 RB商住混合B1/B2/B3/G1/G399391.23.8546%20%25%100.00 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站；文化活動(dòng)站、居民健身設(shè)施、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)居委會(huì)1037鼓勵(lì)屋頂綠化B3-53-0527622.7 B1商業(yè)A2/B2/B3/G1/G3182309.86.651%-20%30.00 市場(chǎng)202分區(qū)建筑限高嚴(yán)格按肇慶歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃控制要求 2 改造方案改造目標(biāo)本項(xiàng)目以優(yōu)化城市功能布局、改善人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，積極

14、配合政府開通大橋路等市政公共設(shè)施建設(shè)、致力將原本布局分散、土地利用率不高的舊物業(yè)用地進(jìn)行整合、改造，規(guī)劃建設(shè)成集現(xiàn)代商貿(mào)、居住于一體的大型綜合服務(wù)社區(qū)。項(xiàng)目策劃定位?總體定位依托宋城文化資源，打造集特色商業(yè)、文化娛樂、旅游服務(wù)、商務(wù)辦公、品質(zhì)居住于一體的文化娛樂綜合體，提供宋文化的體驗(yàn)平臺(tái)以及地標(biāo)性城市空間。精彩文化客廳，活力城市地標(biāo)規(guī)劃改造方案1 . 原規(guī)劃南側(cè)商業(yè)街和住宅南側(cè)道路接康樂中路部分拉直;正對(duì)三朝遺址,使小學(xué)用地和商業(yè)用地規(guī)整,提高土地利用率;2 .端州六路到宋城二路規(guī)劃路調(diào)整正對(duì)披云樓,形成城市景觀節(jié)點(diǎn);3 .小學(xué)保持臨路布局,交通便利;住宅商業(yè)價(jià)值增大. 宋韻天街 城市地標(biāo)高

15、檔生態(tài)住區(qū) 小學(xué) 經(jīng)濟(jì)生態(tài)住區(qū) 整體空間意向圖 公寓式酒店 品質(zhì)生態(tài)住區(qū) 幼兒園 市場(chǎng) 技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 規(guī)劃用地 平方米 161227總建筑面積 平方米 1025692計(jì)算容積率面積 平方米 795692.7商業(yè)平方米 419966.6住宅 平方米 375726.1其中 學(xué)校 平方米 18000幼兒園平方米 3000不計(jì)算容積率面積 平方米 230000其中 地下商業(yè) 平方米 35000地下停車 平方米 195000容積率 4.94基底面積平方米60267總建筑密度%50%其中裙樓覆蓋率%50%塔樓覆蓋率%18%停車數(shù) 個(gè) 5700居住用地:97591.2平方米 容積率:3.85

16、商業(yè)用地:63631.3平方米 容積率:6.6住宅建筑日照滿足日照要求第一階段地上建筑面積18.7萬,依照配套先行的原則,一期開發(fā)南側(cè)回遷較少的商業(yè)街組團(tuán),開發(fā)高檔居住和soho 公寓街區(qū)前排, 其中前排為住宅,對(duì)外銷售,率先打造沿街城市展示面, 形成商業(yè)氛圍,聚集人氣.第二階段地上建筑面積15.6萬，開發(fā) 品質(zhì)居住組團(tuán)后排和36班重點(diǎn)小學(xué),其中居住組團(tuán)主要供回遷安置,第三階段北側(cè)經(jīng)濟(jì)居住組團(tuán),地上建筑面積19.8萬,包括酒店式公寓,普通高層住宅和12班幼兒園. 第四階段重點(diǎn)打造現(xiàn)代超高層辦公和酒店,地上建筑面積25.5萬,打造城市地標(biāo)中心.形成點(diǎn)線面一體的商業(yè)文化綜合體分期開發(fā)策略 3 規(guī)劃

17、調(diào)整必要性N0 20 50m17公頃7-9層圖例10層以上4-6層1-3層類型建筑面積辦公95150商鋪9850住宅364800其中：村民101870居民262930合計(jì)469800現(xiàn)狀建筑面積匯總表城市更新難度大根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，需拆遷的量為46.98萬平方米，現(xiàn)狀地塊平均容積率約為2.76。n 提升城市區(qū)域的品牌形象n 彰顯肇慶宋城文化圈的獨(dú)特文化魅力n 旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展n 綜合平衡保持區(qū)域內(nèi)社會(huì)和諧綜合平衡保持區(qū)域內(nèi)社會(huì)和諧穩(wěn)定穩(wěn)定 n 規(guī)劃項(xiàng)目的可操作性可操作性n 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利最大化與可持續(xù)性發(fā)展n 打造企業(yè)品牌，提高企業(yè)形象n居住環(huán)境的改善n短期的拆遷補(bǔ)償利益收獲n

18、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)利益共享，居民經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)利益共享，居民經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)n長(zhǎng)期社會(huì)利益共享，包括就業(yè)、教育、培訓(xùn)、公共設(shè)施分享等多方面n舊村的傳統(tǒng)文化和生活習(xí)慣在改造中得以適舊村的傳統(tǒng)文化和生活習(xí)慣在改造中得以適當(dāng)?shù)难永m(xù)當(dāng)?shù)难永m(xù)政府層面：政府層面：以市場(chǎng)為主導(dǎo)的開發(fā)主體：以市場(chǎng)為主導(dǎo)的開發(fā)主體： 區(qū)內(nèi)原住民：區(qū)內(nèi)原住民：項(xiàng)目面臨的難題 4 規(guī)劃調(diào)整影響分析與對(duì)策研究根據(jù)幼兒的千人指標(biāo)為1215座/千人，需設(shè),12班幼兒園，占地面積需3000平方米，建筑面積需3000平方米。規(guī)劃采用獨(dú)立占地的方式，位于B3-53-01地塊。幼兒園配套人口n根據(jù)上位控規(guī)測(cè)算二類居住用地79952平方米，商住混合用

19、地54870平方米（按居住70%測(cè)算）。折合居住用地面積：118360平方米，人口約3382人。n改造方案規(guī)劃居住建筑面積35.472萬平方米平方米，約3320戶，人口約10956人，屬于居住小區(qū)規(guī)模。由上可得：新增居住配套人口=10956-3382=7574人幼兒園中小學(xué)配套n小學(xué)(小區(qū)配套)按照控規(guī)和中小學(xué)布點(diǎn)規(guī)劃要求，需設(shè)置市六小用地面積15543m，建筑面積18652m，規(guī)模為24個(gè)班。根據(jù)教育局對(duì)小學(xué)的每班人數(shù)的安排要求，現(xiàn)端州城區(qū)小學(xué)每班50-60人，則建議將規(guī)劃的市六小按照每班50人控制，則可提供1200個(gè)學(xué)位。 本項(xiàng)目回遷住宅總面積不超過36萬平米(商業(yè)辦公不計(jì)學(xué)位商業(yè)辦公不計(jì)

20、學(xué)位),按照小學(xué)6575座/千人的指標(biāo)測(cè)算，規(guī)劃居住人口需要880個(gè)座位 。考慮到區(qū)域內(nèi)中小學(xué)學(xué)位整體平衡，安排共36班小學(xué)，用地面積15000 m2 ，建筑面積18000，滿足規(guī)劃區(qū)的小學(xué)服務(wù)配套要求。n中學(xué)（區(qū)域配套）根據(jù)初中生的千人指標(biāo)為3540座/千人，高中生的千人指標(biāo)為3540座/千人測(cè)算，本方案初中新增人口156個(gè)學(xué)位，高中新增人口156個(gè)學(xué)位。中學(xué)配套建議利用周邊地區(qū)豐厚的教育基礎(chǔ)，在區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌安排。小學(xué)原規(guī)劃小學(xué)幼兒園用地規(guī)劃學(xué)校幼兒園用地150005400停車設(shè)施依據(jù)肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定計(jì)算，確定停車位總量為5669個(gè)。規(guī)劃區(qū)以地下停車為主，營造舒適的地面步行環(huán)境。各

21、分地塊以內(nèi)部解決為主，居住于商業(yè)地塊地下室相連,可分時(shí)段實(shí)現(xiàn)車位共享.地下車庫總面積185500平方米，停車位5300個(gè),地上停車位400個(gè)滿足停車需求。市場(chǎng)（一）控規(guī)要求根據(jù)控規(guī)及現(xiàn)狀回遷要求,配套一個(gè)肉菜市場(chǎng)。（二）規(guī)劃對(duì)策小學(xué)南側(cè)多層獨(dú)立用地用作市場(chǎng)。其它公共配套設(shè)施按照技術(shù)規(guī)定在住宅底層設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心,文化活動(dòng)中心,垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,社區(qū)居委會(huì),戶外活動(dòng)廣場(chǎng)等道路交通方面肇慶 宋城國際 項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)（初步報(bào)告）（初步報(bào)告）深圳市都市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院二一四年三月評(píng)價(jià)范圍項(xiàng)目位于肇慶市端州區(qū)中心地帶登高片區(qū)，占地面積16.12萬平方米，現(xiàn)有建筑面積約46.98萬平方米，改建后建筑面積79

22、.57萬平方米，新增建筑面積約32.59萬平方米，超過了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的 建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)啟動(dòng)閾值的要求（城鎮(zhèn)人口200萬人，啟動(dòng)閾值為38萬平方米），需對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)交通影響評(píng)價(jià)工作。本項(xiàng)目鄰近道路均為城市主干路，且建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模指標(biāo)與啟動(dòng)閾值之比R3，故根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定交通影響評(píng)價(jià)范圍是建設(shè)項(xiàng)目鄰近的第二條主干路或快速路圍合范圍。因此，本項(xiàng)目研究范圍是黃塘路-翠星路-星荷路-天寧路-江濱路-西江路所圍合區(qū)域。項(xiàng)目位置黃塘路翠星路江濱路西江路天寧路星荷路項(xiàng)目周邊道路交通現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊骨干路網(wǎng)呈現(xiàn)“四縱四橫”的方格網(wǎng)布局。“四縱”骨干路網(wǎng)包括

23、天寧北路-天寧南路、人民中路-人民南路、康樂北路-康樂南路、西江北路-西江南路；“四橫”骨干路網(wǎng)包括黃塘路、端州五路-端州六路、宋城一路-宋城二路、江濱三路-江濱四路。研究范圍內(nèi)道路網(wǎng)密度為8.32km/km2。項(xiàng)目位置黃塘路翠星路江濱三路江濱四路西江北路西江南路天寧北路天寧南路端州五路星荷路康樂北路端州六路宋城二路宋城一路城中路正西路正東路城北路豪居路八一路龍馬街芙蓉路瑤池路 圖 例主干道次干道支 路康樂中路康樂南路人民中路人民南路項(xiàng)目周邊公共交通現(xiàn)狀緊鄰項(xiàng)目有4個(gè)公交站點(diǎn)，分別是人民路站、人民中市場(chǎng)站、披云樓站、康樂中路站。公交站點(diǎn)途徑公交線路所在道路人民路站5a路、7路、9路、10路、1

24、1路、13路、14路、15路、16路、20路、22路端州六路人民中市場(chǎng)站5a路、9路、10路、21路、31路人民中路披云樓站 1路、2路、18路、30路宋城二路康樂中路站2路康樂中路現(xiàn)狀交通運(yùn)行情況經(jīng)過初步調(diào)研，使用TransCAD模型對(duì)路網(wǎng)進(jìn)行高峰小時(shí)的初步反映結(jié)論如下：除端州五路、端州六路、康樂北路飽和度接近0.6外，其余道路均在0.5以下?，F(xiàn)狀片區(qū)整體交通服務(wù)水平為A-B級(jí)，處于較好水平。項(xiàng)目地塊端州六路端州六路宋城二路宋城二路康樂路康樂路人民路人民路評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通常采用交通流量與通行能力的比值（飽和度）即V/C比值作為考察城市道路交通運(yùn)行狀況的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)

25、建設(shè)項(xiàng)目新生成交通使評(píng)價(jià)范圍內(nèi)機(jī)動(dòng)車交通量增加，導(dǎo)致項(xiàng)目出入口、道路交叉口任一進(jìn)口道服務(wù)水平發(fā)生變化，背景交通服務(wù)水平和項(xiàng)目新生成交通加入后的服務(wù)水平符合下表規(guī)定時(shí)，應(yīng)判定建設(shè)項(xiàng)目隊(duì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)交通系統(tǒng)有顯著影響。服務(wù)水平運(yùn)行狀況描述飽和度S每車信控延誤T（秒）A城市道路自由流S0.25T10B接近自由流0.25S0.510T20C交通暢通0.5S0.720T35D比較暢通0.7S0.8535T55E比較擁擠0.85S0.9555T80F交通擁堵0.95S80T服務(wù)水平項(xiàng)目新生成交通加入后的服務(wù)水平AD、E、FBCDE、FEFFF交通需求預(yù)測(cè)據(jù)初步調(diào)研，項(xiàng)目研究范圍內(nèi)的背景交通量增長(zhǎng)主要依靠交通

26、量的自然增長(zhǎng)。交通運(yùn)輸和國民經(jīng)濟(jì)存在著密切的相關(guān)關(guān)系，通過分析二者之間的定量關(guān)系，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，可以預(yù)測(cè)目標(biāo)年項(xiàng)目影響區(qū)域道路交通量。本報(bào)告采取彈性系數(shù)法預(yù)測(cè)周邊道路的交通量。彈性系數(shù)法是根據(jù)區(qū)域交通運(yùn)輸歷史增長(zhǎng)數(shù)據(jù)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史增長(zhǎng)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，來把握交通需求變化的規(guī)律，從而達(dá)到預(yù)測(cè)未來趨勢(shì)型交通量的目的。年份GDP增長(zhǎng)率（%）客運(yùn)量增長(zhǎng)率（%）彈性系數(shù)200913.610.50.77 201017.16.30.37 201114.713.90.95 2012113.40.31 201311.51.40.12 彈性系數(shù)取值0.50由上表可知，肇慶市各年份的彈性系數(shù)的均值為0.50。從

27、肇慶市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展趨勢(shì)分析，未來肇慶市客運(yùn)量彈性系數(shù)將維持在較為穩(wěn)定的水平，本次即取0.50作為本項(xiàng)目影響區(qū)域客運(yùn)量的彈性系數(shù)。根據(jù)肇慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（2011-2015年），“十二五”期間肇慶GDP年均增長(zhǎng)約10%左右。根據(jù)公式，本項(xiàng)目規(guī)劃期內(nèi)年交通量平均增長(zhǎng)率為5.0%。項(xiàng)目出行生成率項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)狀住宅建筑面積約為36.48萬平方米，商業(yè)建筑面積約為10.5萬平方米，學(xué)校建筑面積約為0.5萬平方米，地塊平均容積率為2.76；項(xiàng)目建成后，住宅建筑面積約為35.472萬平方米，商業(yè)建筑面積約為41.997萬平方米，學(xué)校建筑面積約為2.1萬平方米，地塊平均容積率為4.94。

28、依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并參考深圳市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行），還應(yīng)綜合考慮城市發(fā)展、容積率等因素對(duì)地塊晚高峰交通生成率、發(fā)生量比例、吸引量比例進(jìn)行取值，具體取值如下表。用地性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)生成率（pcu/百平方米）現(xiàn)狀項(xiàng)目建成后發(fā)生比例（%）吸引比例（%）建筑面積（萬平方米）生成率建筑面積（萬平方米）生成率商業(yè)0.40.810.50.541.9970.65050住宅0.160.536.480.2535.4720.352575學(xué)校0.50.12.10.15050項(xiàng)目建成前后交通量對(duì)比依據(jù)上述晚高峰交通生成率、發(fā)生量比例、吸引量比例取值計(jì)算項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀交通發(fā)生量、吸引量、生成量和項(xiàng)目

29、地塊建成后交通發(fā)生量、吸引量、生成量。由計(jì)算結(jié)果可知，地塊現(xiàn)狀交通生成量1442pcu/h，項(xiàng)目建成后地塊交通生成量為3619pcu/h，相比增加2177pcu/h，增長(zhǎng)151%。用地性質(zhì)現(xiàn)狀（pcu/h）項(xiàng)目建成后（pcu/h）商業(yè)發(fā)生量2621064吸引量2631064生成量5252128住宅發(fā)生量228368吸引量6841102生成量9121470學(xué)校發(fā)生量210吸引量311生成量521合計(jì)14423619交通模型測(cè)試依據(jù)項(xiàng)目交通需求預(yù)測(cè)和交通生成率，使用TransCAD模型對(duì)路網(wǎng)進(jìn)行測(cè)試，通過使交通量合理的分配到項(xiàng)目周邊相關(guān)路網(wǎng)上，進(jìn)而得到路段飽和度，確定服務(wù)水平。項(xiàng)目建成后，除端州五路、端州六路、人民中路、康樂北路、康樂中路飽和度接近0.75外，其余道路均在0.7以下。項(xiàng)目建成后片區(qū)整體交通服務(wù)水平仍屬于可以接受的程度。項(xiàng)目地塊消防分析根據(jù)管理技術(shù)規(guī)定，對(duì)建筑退讓用地界線、建筑退讓道路紅線和建筑間距有以下規(guī)定：n各類建筑物的離界距離，應(yīng)不少于自身