物權(quán)法第六章介紹

1、物權(quán)法第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、物權(quán)法中涉及到物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定在物權(quán)法中涉及到的物業(yè)管理方面的內(nèi)容主要集中在本法的第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，其中第七十條是對(duì)此方面作以總的概述： 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?？偨Y(jié)起來物權(quán)法主要從法律層面界定了建筑物所有權(quán)所包括的三項(xiàng)權(quán)利，即業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有專有權(quán)；業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)；業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。其主要作用在于劃分業(yè)主和物業(yè)公司之間的權(quán)利關(guān)系的同時(shí)也使住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)權(quán)利、義務(wù)劃分而變得清晰。下面我便

2、從這三個(gè)方面作具體的分析、闡述。二、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有專有權(quán)1建筑物專有部分的含義所謂專有部分指的是具有相對(duì)獨(dú)立的建筑構(gòu)造和使用價(jià)值的建筑物部分，對(duì)該部分所有權(quán)人擁有專門的所有權(quán)。我認(rèn)為對(duì)于業(yè)主來說他的專有部分的衡量尺度主要指業(yè)主所擁有該建筑物建筑面積的所有權(quán)及相應(yīng)土地的使用權(quán)，其中建筑面積包括公攤面積及套內(nèi)面積，它們分別以房產(chǎn)證和土地證上的權(quán)限面積為根據(jù)。2建筑物專有部分專有權(quán)的含義建筑物專有部分專有權(quán)的含義主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）在專有權(quán)中建筑專有部分的規(guī)定我國物權(quán)法第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害

3、其他業(yè)主的合法權(quán)益?！痹摋l款前半部分規(guī)定了專有部分所有權(quán)的內(nèi)容，后半部分對(duì)行使專有部分所有權(quán)進(jìn)行了限制?！皹I(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全”是指不得濫用專有部分所有權(quán)、“不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”，這意味著專有部分所有權(quán)也要接受不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。例如，業(yè)主在入住裝修時(shí)為了室內(nèi)格局美觀砸壞承重墻，樓體承重方式遭到人為破壞，導(dǎo)致室內(nèi)或鄰居家的墻體、梁產(chǎn)生大面積的裂縫；業(yè)主私改水電管線不當(dāng)，造成水管跑水，樓體大面積停電等等，這些就是危及建筑物的安全、損害其他業(yè)主的合法權(quán)益的典型案例。其中物權(quán)法中尤其對(duì)現(xiàn)階段比較常見、突出的問題將住宅改為經(jīng)營型用房給予明確的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)我們經(jīng)常會(huì)看到有些業(yè)主將

4、住宅改裝為營利性店鋪，比如百貨店、棋牌室、臺(tái)球室、小面館、房屋中介室等等。物權(quán)法第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！蔽艺J(rèn)為物權(quán)法規(guī)定“將住宅改為商業(yè)用房”需要具備兩個(gè)條件：規(guī)定中的“法律、法規(guī)以及管理規(guī)約”指依照法律辦理相關(guān)的工商登記和稅務(wù)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，接受工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、環(huán)保、公安等部門的監(jiān)督管理，不能逃避法定的義務(wù)；規(guī)定中的“須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”應(yīng)當(dāng)理解為足以受到經(jīng)營行為影響的業(yè)主，一般是指離經(jīng)營者住宅較近的業(yè)主，如果影響范圍較大或者對(duì)影響范圍有

5、爭(zhēng)議，可以提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)討論，由他們來決定是否同意經(jīng)營，或者由他們來確定需要經(jīng)由其同意的業(yè)主范圍。（2）專有權(quán)在共有部分所占份額的表述物權(quán)法第七十六條決定：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?？梢娫谖餀?quán)法中專有部分所有權(quán)的量化標(biāo)準(zhǔn)是所有權(quán)所占的面積，面積大小決定了共有部分持有份額的多少以及在共同管理中所擁有的表決權(quán)的大小。三、業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)1建筑物共有部分的含義

6、及范圍建筑物共有部分指除專有部分以外的為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共享的、 與區(qū)分所有建筑物不可分離的、不能獨(dú)立存在的全部空間。物業(yè)小區(qū)中共有部分包括的范圍：（1）同幢建筑、同一單元建筑物所共用的墻壁、梁柱、天花板、地板等境界部分、與本單元建筑物所有權(quán)人共用的樓道、 走廊、 管線及其他共用的相關(guān)部分。（2）同幢建筑物所有權(quán)人所共享土地使用權(quán)、基腳、建筑物頂或屋頂花園、電梯、出入口、地下室、以及與該幢建筑有關(guān)的屬于該幢建筑物所有權(quán)人共享的部分。（3）住宅小區(qū)內(nèi)建筑物所有權(quán)人享有的公共設(shè)施， 如住宅小區(qū)內(nèi)的花、草、樹、木、屬于共有部分的游泳池、相應(yīng)的用于住宅小區(qū)內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)人休閑的樓臺(tái)亭榭、健身設(shè)施

7、、住宅小區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施、 圍墻、 大門等以及該些設(shè)施所占之土地使用部分。2建筑物共有部分享有共有權(quán)的含義物權(quán)法第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。我認(rèn)為可以從兩個(gè)方面進(jìn)行理解：（1）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，它包括：對(duì)于使用權(quán)，業(yè)主對(duì)公共的樓道、綠地等以上所列舉的部分享有使用權(quán)。對(duì)于知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、收益權(quán)來說。例如我們物業(yè)公司經(jīng)常會(huì)同意小區(qū)內(nèi)的電梯廣告、樓頂廣告、樓面廣告和路邊廣告進(jìn)入小區(qū)。對(duì)于這筆費(fèi)用每年應(yīng)與物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)一起在小區(qū)的布告欄中予以公布。對(duì)于處分權(quán)來說。例如我

8、們經(jīng)常會(huì)看到有部分業(yè)主利用共有用地來非法亂搭、亂建；由于此類房屋占用的是小區(qū)公用部分，因此從物權(quán)法的引申含義中我們可以得出：業(yè)主對(duì)共有部分享有處分權(quán)，建造之前違建的業(yè)主必須征得住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)總表決權(quán)的三分之二以上同意，未經(jīng)同意的物業(yè)公司可以責(zé)令予以拆除。( 2) 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，履行義務(wù)業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分履行的義務(wù)包括：對(duì)共有部分保持現(xiàn)狀的義務(wù)，不得分割共有部分（如一樓的業(yè)主分割一層地面綠地為其所用）、 業(yè)主有不得侵占共有部分的義務(wù)（如樓道內(nèi)業(yè)主亂堆、亂放雜物，這對(duì)消防安全造成極大隱患；小區(qū)內(nèi)業(yè)主亂搭、亂建對(duì)交通造成不便）、 業(yè)主應(yīng)具有不得改動(dòng)共有部分設(shè)

9、置和結(jié)構(gòu)的義務(wù)（如業(yè)主在裝修期間改變集中的給水、排水、供電、供氣管線；改變梁、板的搭設(shè)位置）。按照共有部分的本來用途使用共有部分的義務(wù)（煙道與風(fēng)道不可合二為一；不能將管道供暖改為地?zé)峁┡鹊龋?。費(fèi)用的負(fù)擔(dān)義務(wù)（如業(yè)主應(yīng)該按時(shí)、按數(shù)額的交納物業(yè)管理費(fèi)）。若業(yè)主不按時(shí)繳納，物業(yè)公司可提起訴訟，但不得終止服務(wù)或斷水?dāng)嚯姟?四、業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有共同管理權(quán)各國的立法一般都規(guī)定建筑物的區(qū)分所有權(quán)人必須組成管理團(tuán)體，以解決因建筑物共有部分而產(chǎn)生的各種問題，我國也是如此。因而，共同管理權(quán)指的是某管理團(tuán)體對(duì)建筑共有部分享有共同管理的權(quán)力。我國物權(quán)法第七十五條到第八十三條對(duì)共同管理權(quán)做出了詳

10、細(xì)的規(guī)定，它強(qiáng)調(diào)了全體業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為管理團(tuán)體，在物業(yè)管理中負(fù)有共同管理建筑共有部分的職責(zé)。同時(shí)本物權(quán)法也對(duì)住房維修基金的問題做以詳細(xì)的規(guī)定，例如，第七十九條“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第4條：業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約

11、，損害他人合法權(quán)益的除外。第14條：建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。1、對(duì)于業(yè)主違反相關(guān)禁止性規(guī)定的違章搭建、改建行為的處罰權(quán)在有關(guān)行政管理部門。對(duì)于業(yè)主的違章搭建行為，物業(yè)公司的法定義務(wù)是勸阻、制止業(yè)主的相關(guān)行為并及時(shí)報(bào)告有關(guān)房屋行政管理部門。2、業(yè)主違反法律規(guī)定及物業(yè)管理公約擅自建筑違章建筑，其應(yīng)該對(duì)自己的行為直接負(fù)責(zé)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)管理主體，對(duì)小區(qū)內(nèi)安全負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)其未盡到監(jiān)督管理職業(yè)的不作為行為負(fù)責(zé)。案例：賈某及家人嫌鎖住別

12、墅一樓廚房太小，計(jì)劃在廚房外建一間平房。2004年10月，賈某開始建房。2004年10月16日、10月24日，物業(yè)服務(wù)公司分別向賈某送達(dá)通知，要求被告停止建房。賈某未予理睬，繼續(xù)施工。2004年11月17日，鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃環(huán)保局通知物業(yè)公司，稱該公司有未辦理有關(guān)規(guī)劃手續(xù)而進(jìn)行建設(shè)的現(xiàn)象，已違反了城市規(guī)劃法。后該房建成投入使用，物業(yè)服務(wù)公司便以賈某違約建房為由訴至人民法院，要求賈某拆除違規(guī)建筑，恢復(fù)原狀。法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中有關(guān)裝修管理的規(guī)定，不違背法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方都應(yīng)遵守。被告在一樓廚房外搭建房屋的行為已違反了自己承諾的義務(wù)，也違反物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理規(guī)定，侵害了其他業(yè)主的利益，被告應(yīng)承擔(dān)