基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法模板

1、（一）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理和公式基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取得待估宗地在估價期日價格的方法。其公式為：地價=基準(zhǔn)地價X （1士綜合修正系數(shù)）X期日修正系數(shù)X年期 修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)士開發(fā)程度修正2、鄭州市基準(zhǔn)地價成果鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價的通知（鄭政文 201437 號） 于 2014年 8月 29日公布實施，文件中附的鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價表適用范圍為鄭

2、州市市區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵如下：（ 1） 基準(zhǔn)地價是指不同級別區(qū)域的平均地價，是由征地及有關(guān)費用、土地開發(fā)費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、利息、利潤、管理費、級差地價等部分構(gòu)成，即由土地取得費、出讓金、開發(fā)費等部分構(gòu)成；（ 2）基準(zhǔn)地價估價期日為2013 年 1 月 1 日；（ 3）土地用途劃分：分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂）、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂）、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地八種用途；（ 4）土地等級劃分：商服用地、住宅用地九個級別，工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用五個級別，特

3、殊用地、水域及 水利設(shè)施用地三個級別；（5） 土地使用年限：均為法定最高出讓年限（即商服用地 40年、工 礦倉儲用地50年、住宅用地70年、公共管理與公共服務(wù)用地（不含 旅游、娛樂）50年、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂）40年、 特殊用地50年、交通運輸用地50年、水域及水利設(shè)施用地50年）；（6） 土地開發(fā)程度：宗地外部“七通”（即供電、供水、排水、通訊、通路、通氣、通暖），內(nèi)部土地平整；（7）鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價成果。鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米類型商服用地住宅用地工礦倉儲用地公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂）公共管理與 公共服務(wù)用 地（旅游、娛 樂）交通運輸用地

4、特殊用地水域及 水利設(shè) 施用地一級90008400112530005100270016501050二級75006750915232537501800975675三級63005550720172527001200450420四級5250465054012001950825五級435039003847501275525六級35253300七級28502700八級21752100九級150018003、測算過程（1）確定估價對象土地級別及基準(zhǔn)地價待估宗地位于天軒街東、綠城路南，規(guī)劃用途為二類居住用地（R2）。根 據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價文件及鄭州市市區(qū)住宅用地土地級別與基準(zhǔn)地價 圖，估價對象不在鄭州市現(xiàn)行的

5、城鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價級別范圍內(nèi), 本次評估參照鄭州市城鎮(zhèn)住宅基準(zhǔn)地價九級，即基準(zhǔn)地價為城鎮(zhèn)住宅1800元/平方米。根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價更新成果，其用地影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表如下：鄭州市城區(qū)九級住宅用地宗地地價影響因素指標(biāo)說明表影響 因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條件距商服中心距 離距小區(qū)級商服 中心小于500m距小區(qū)級商 服中心小于5001000m距小區(qū)級商 服中心小于 10001500m距小區(qū)級商服 中心小于15002000m距小區(qū)級 商服中心 大于2000m街道等級生活型主干道混合型主干 道交通主干道生活次干道支路交通 條件距主干道距離>2000m15002000m120

6、01500m8001200m<1000m距公共交通設(shè) 施距離有4路以上路 公交車通有3-4路公交 車通有2-3路公交 車通有1-2路公交車通有1路以 下公交車 通距汽車站距離<2500m25003000m30003500m35004000m>4000m基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低排水條件排水暢通排水較暢排水一般排水較差排水不暢供氣保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低供暖保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低公用設(shè) 施條件距中學(xué)距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距

7、小學(xué)距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距幼兒園距離<300m300600m600900m9001300m>1300m距醫(yī)院距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距菜市場距離<800m8001300m13001800m18002500m>2500m距公園距離<1000m10001500m15002000m20002500m>2500m距文化設(shè)施距離<1500m15002000m20002500m25003000m>3000m自然環(huán) 境

8、優(yōu)劣 度自然環(huán)境優(yōu)劣 度工程地質(zhì)條件 優(yōu)越無災(zāi)害影 響工程地質(zhì)條 件較好無災(zāi) 害影響工程地質(zhì)條 件一般，無災(zāi) 害影響臨近存在地質(zhì) 災(zāi)害隱患的區(qū) 域，工程地質(zhì)較 差位于地質(zhì) 災(zāi)害易發(fā) 區(qū)，工程地 質(zhì)條件差環(huán)境質(zhì) 量條件大氣環(huán)境好較好一般較差差聲環(huán)境無污染輕微污染一般污染較重污染嚴(yán)重污染綠地覆 蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環(huán)境 好綠地率較高， 環(huán)境較好綠地率一般， 環(huán)境一般綠地率較低，環(huán) 境較差綠地率低， 環(huán)境差宗地自身條件臨近道路類型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街臨支路宗地形狀矩形規(guī)則多邊形較規(guī)則不規(guī)則極不規(guī)則宗地面積無影響略有影響有一定影響

9、影響較重嚴(yán)重影響規(guī)劃限 制條件規(guī)劃限制條件對土地的利用 類型利用強度 無限制對土地的利 用類型無限 制，但對利用 強度略有限 制對利用類型 無限制，利用 強度有一定 限制對利用類型基 本無限制，利用 強度限制較大改變了利 用類型鄭州市城區(qū)九級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表影響因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條 件距商服中心距離0街道等級0交通條件距主干道距離0距公共交通設(shè)施 距離0距汽車站距離0基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件0排水條件0供氣0供暖0公用設(shè)施條件距中學(xué)距離0距小學(xué)距離0距幼兒園距離0距醫(yī)院距離0距菜市場距離0距公園距離0距文化設(shè)施距離0自然環(huán)境優(yōu)劣度自然環(huán)境優(yōu)劣度0環(huán)境質(zhì)量條件大氣環(huán)境0聲

10、環(huán)境0綠地覆蓋度綠地覆蓋度0宗地自身條 件臨近道路類型0臨街狀況0宗地形狀0宗地面積0規(guī)劃限制條規(guī)劃限制條件0件(2)綜合修正系數(shù)的確定根據(jù)城鎮(zhèn)住宅用地地價影響因素指標(biāo)說明表和地價修正系數(shù)表，針對影響本次評估地塊的區(qū)域因素和個別因素分析， 并對其影響幅度進(jìn)行 評估，編制待估宗地地價修正系數(shù)表。最終確定待估價宗地綜合修正 系數(shù)如下表：待估宗地地價影響因素條件說明表和修正系數(shù)表(住宅)條件描述評定等級修正系數(shù)商服繁華條件距商服中心距離距小區(qū)級商服中心小于 5001000m較優(yōu)街道等級生活次干道較劣交通條件距主干道距離<1000m劣距公共交通設(shè)施 距離有1路以下公交車通劣距汽車站距離>4

11、000m劣基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件保證率高優(yōu)排水條件排水暢通優(yōu)供氣保證率高優(yōu)供暖保證率低劣公用設(shè)施條件距中學(xué)距離>2500m劣距小學(xué)距離<1000m優(yōu)距幼兒園距離<300m優(yōu)距醫(yī)院距離20002500m較劣距菜市場距離<800m優(yōu)距公園距離10001500m較優(yōu)距文化設(shè)施距離>3000m劣自然環(huán)境優(yōu)劣度自然環(huán)境優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件優(yōu)越無災(zāi)害影響優(yōu)環(huán)境質(zhì)量條件大氣環(huán)境好優(yōu)聲環(huán)境無污染優(yōu)綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環(huán)境好優(yōu)宗地自身條件臨近道路類型生活型次干道一般臨街狀況十字路口優(yōu)宗地形狀規(guī)則多邊形較優(yōu)宗地面積無影響優(yōu)規(guī)劃限制條件規(guī)劃限制條件對土地的利用類型利用強度無限制優(yōu)

12、綜合修正系數(shù)(3)確定期日修正系數(shù)本次估價期日為2016年7月14日，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不一致，需要進(jìn) 行期日修正。鄭州市屬于地價監(jiān)測城市，本次評估參考中國城市地價 動態(tài)監(jiān)測相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。經(jīng)分析待估宗地所處區(qū)域地價成交情 況，其地價變化情況與鄭州市整體地價變化情況一致，故采用鄭州市地價指數(shù)對估價對象進(jìn)行期日修正。根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測成果，鄭州市 2012年12月31日的居住用地地價 指數(shù)為253, 2016年6月30日的居住用地地價指數(shù)為338, 2016年 6月30日至估價期日，地價基本無變化，則估價期日的地價指數(shù)為 338。則：居住用地期日修正系數(shù)=338/253=鄭州市居住用地地價指數(shù)表年度

13、2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年二季 度居住用 地173178202240248253271293322338(4)確定土地使用年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=1-1/ (1+r) m/1-1/ (1+r) n式中：r土地還原率(確定方法采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。安全 利率根據(jù)中國人民銀行公布的估價期日一年期銀行定期存款利率確定， 即。風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)鄭州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及土地市場情況確定為 6%。最終確定土地還原率為%+6%=%詳見特殊事項的說明)； m-評估設(shè)定年期；n-基準(zhǔn)地價對應(yīng)年期。待估宗地評估設(shè)定年限為城鎮(zhèn)住宅用地 70年，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致, 故年期修正系數(shù)為1。(5)容積率修正本次評估容積率設(shè)定為，根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價更新成果，本次評估確 定估價對象城鎮(zhèn)住宅用地容積率修正系數(shù)為。鄭州市住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1315246(6)確定估價設(shè)定開發(fā)程度修正待估宗地開發(fā)程度為宗地外部“六通”( 通電、供水、排水、通訊、 通路、通氣)、內(nèi)部“場地平整”，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵宗地外部“七通”(通電、供水、排水、通訊、通路、供暖、通氣)、內(nèi)“場地平整”不一致，少了 “通暖”，故需要進(jìn)行開發(fā)程度修正，根據(jù)鄭州市土地