第十二章 資源與土地稅法律制度

1、第第 十二十二 章章資源與土地稅法律制度資源與土地稅法律制度l資源稅法資源稅法l城鎮(zhèn)土地使用稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法l土地增值稅法土地增值稅法l耕地占用稅法耕地占用稅法第一節(jié)第一節(jié) 資源稅法資源稅法l資源的概念資源的概念l資源是指自然界存在的，能為人類所利用的物資源是指自然界存在的，能為人類所利用的物資財富。資財富。l資源稅的概念資源稅的概念l資源稅是對在我國境內(nèi)從事資源稅是對在我國境內(nèi)從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采開采和和生產(chǎn)生產(chǎn)鹽鹽的單位和個人課征的一種稅，屬于對自的單位和個人課征的一種稅，屬于對自然資源占用課稅的范疇。然資源占用課稅的范疇。l特點(diǎn)特點(diǎn)征稅目的主要在于因資源差別而形成的級差收入征

2、稅目的主要在于因資源差別而形成的級差收入從價定額與從價定率相結(jié)合從價定額與從價定率相結(jié)合征稅的范圍較窄征稅的范圍較窄屬于中央和地方共享稅屬于中央和地方共享稅n納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人l資源稅的納稅義務(wù)人資源稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國境內(nèi)是指在中華人民共和國境內(nèi)開采開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽生產(chǎn)鹽的單位和個人。的單位和個人。l單位單位是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、其是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位；單位；l個人個人是指個體經(jīng)營者和

3、其他個人；是指個體經(jīng)營者和其他個人；l其他單位和其他個人其他單位和其他個人包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍人包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍人員。員。l資源稅暫行條例資源稅暫行條例還規(guī)定，還規(guī)定，收購未稅礦產(chǎn)品的單位收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。為資源稅的扣繳義務(wù)人。n征稅范圍征稅范圍l原油。原油。開采的天然原油征稅；開采的天然原油征稅；人造石油不征稅人造石油不征稅。l天然氣。天然氣。專門開采的天然氣和與原油同時開采的天然專門開采的天然氣和與原油同時開采的天然氣征稅；氣征稅；煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅。煤礦生產(chǎn)的天然氣暫不征稅。l煤炭。煤炭。原煤征稅；原煤征稅；洗煤、選煤和其他煤炭制

4、品不征稅。洗煤、選煤和其他煤炭制品不征稅。 l非金屬礦原礦。非金屬礦原礦。是指原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以是指原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以外的非金屬礦原礦，包括寶石、金剛石、玉石、膨潤外的非金屬礦原礦，包括寶石、金剛石、玉石、膨潤土、石墨、石英砂、螢石、重晶石、毒重石、蛭石、土、石墨、石英砂、螢石、重晶石、毒重石、蛭石、長石、氟石、滑石、白云石、硅灰石、凹凸棒石黏土、長石、氟石、滑石、白云石、硅灰石、凹凸棒石黏土、高嶺石土、耐火黏土、云母、大理石、花崗石、石灰高嶺石土、耐火黏土、云母、大理石、花崗石、石灰石、菱鎂礦、天然堿、石膏、硅線石、工業(yè)用金剛石、石、菱鎂礦、天然堿、石膏、硅線石、工業(yè)用金

5、剛石、石棉、硫鐵礦、自然硫、磷鐵礦等。石棉、硫鐵礦、自然硫、磷鐵礦等。l黑色金屬礦原礦。黑色金屬礦原礦。包括鐵礦石、錳礦石和鉻礦石。包括鐵礦石、錳礦石和鉻礦石。l有色金屬礦原礦。有色金屬礦原礦。包括銅礦石、鉛鋅礦石、鋁土礦石、包括銅礦石、鉛鋅礦石、鋁土礦石、鎢礦石、錫礦石、銻礦石、鋁礦石、鎳礦石、黃金礦鎢礦石、錫礦石、銻礦石、鋁礦石、鎳礦石、黃金礦石、釩礦石石、釩礦石( (含石煤釩含石煤釩) )等。等。 l鹽。鹽。l一是固體鹽，一是固體鹽，包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。包括海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。l二是液體鹽二是液體鹽( (鹵水鹵水) )，是指氯化鈉含量達(dá)到一定濃度是指氯化鈉含量達(dá)到一定

6、濃度的溶液。的溶液。n課稅數(shù)量課稅數(shù)量 l納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量銷售數(shù)量為課稅數(shù)量。為課稅數(shù)量。l納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用自用(移移送）送）數(shù)量為課稅數(shù)量。數(shù)量為課稅數(shù)量。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量課稅數(shù)量單位稅額或銷售額單位稅額或銷售額稅率稅率n資源稅的稅率資源稅的稅率l納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量或移送使用納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量或移送使用數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品產(chǎn)量或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品產(chǎn)量或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折折算比，換算成的數(shù)量為課稅數(shù)量算比，換算成

7、的數(shù)量為課稅數(shù)量。l原油中的稠油、高凝油與稀油劃分不清或不易劃分原油中的稠油、高凝油與稀油劃分不清或不易劃分的，一律的，一律按原油的數(shù)量課稅。按原油的數(shù)量課稅。l以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽數(shù)量和稅額固體鹽數(shù)量和稅額征稅征稅；以外購液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽以外購液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用的液體鹽已納稅額可以扣除所耗用的液體鹽已納稅額可以扣除l扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款時，以扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款時，以收購收購的未稅應(yīng)稅產(chǎn)的未稅應(yīng)稅產(chǎn)品的數(shù)量為課稅品的數(shù)量為課稅數(shù)量數(shù)量。n銷售額銷售額 l納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品向購買方收取的全部價款和價納稅人銷售應(yīng)稅

8、產(chǎn)品向購買方收取的全部價款和價外費(fèi)用，但外費(fèi)用，但不包括收取的增值稅銷項稅額。不包括收取的增值稅銷項稅額。l價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的、有視同銷售應(yīng)稅產(chǎn)價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的、有視同銷售應(yīng)稅產(chǎn)品行為而五銷售額的，按下列順序確定銷售額：品行為而五銷售額的，按下列順序確定銷售額：納稅人最近時期同類產(chǎn)品的平均銷售價格確定納稅人最近時期同類產(chǎn)品的平均銷售價格確定按其他納稅人最近時期同類產(chǎn)品的平均銷售價格確定按其他納稅人最近時期同類產(chǎn)品的平均銷售價格確定組成計稅價格組成計稅價格=成本成本（1+成本利潤率）成本利潤率）（1-稅率）稅率）稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠l減免項目減免項目l開采原油過程中用于開采原油過程

9、中用于加熱、修井的原油，免稅；加熱、修井的原油，免稅；l納稅人開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，因意外事故或者自然納稅人開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，因意外事故或者自然災(zāi)害遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民災(zāi)害遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或免稅；政府酌情決定減稅或免稅；l冶金獨(dú)立礦山應(yīng)納的鐵礦石資源稅可以減征冶金獨(dú)立礦山應(yīng)納的鐵礦石資源稅可以減征60%。l有色金屬礦的資源稅可以減征有色金屬礦的資源稅可以減征30%l國務(wù)院規(guī)定的其他可以減稅、免稅的項目。國務(wù)院規(guī)定的其他可以減稅、免稅的項目。注意：注意：l對于納稅人減征、免征資源稅的項目，應(yīng)當(dāng)對于納稅人減征、免征資源稅的項目，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核

10、算單獨(dú)核算其銷售額或者課稅數(shù)量。其銷售額或者課稅數(shù)量。l納稅人開采或生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，未分別核算納稅人開采或生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量的，售數(shù)量的，從高適用稅率計稅從高適用稅率計稅l納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，分別按液體鹽和納稅人以自產(chǎn)的液體鹽加工固體鹽，分別按液體鹽和固體鹽適用稅額計稅固體鹽適用稅額計稅l納稅人以自產(chǎn)液體鹽加工固體鹽，以加工的固體鹽數(shù)納稅人以自產(chǎn)液體鹽加工固體鹽，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量；納稅人以外購液體鹽加工固體鹽，其量為課稅數(shù)量；納稅人以外購液體鹽加工固

11、體鹽，其加工固體鹽所耗液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。加工固體鹽所耗液體鹽的已納稅額準(zhǔn)予抵扣。 l納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅義務(wù)發(fā)生時間：分期收款的為銷售合同規(guī)定：分期收款的為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天；預(yù)收貨款結(jié)算的為發(fā)出應(yīng)稅的收款日期的當(dāng)天；預(yù)收貨款結(jié)算的為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天；其他方式的未收訖銷售款或者取得產(chǎn)品的當(dāng)天；其他方式的未收訖銷售款或者取得數(shù)去銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。數(shù)去銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。l納稅期限納稅期限：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況核定。：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況核定。l納稅地點(diǎn)納稅地點(diǎn)：應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地的主應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地的主管管稅收機(jī)關(guān)繳納。稅收機(jī)關(guān)繳納。 習(xí)題習(xí)題 1

12、、下列各項中，征收資源稅的是、下列各項中，征收資源稅的是( )。A.人造石油人造石油B.洗煤洗煤C.與原油同時開采的天然氣與原油同時開采的天然氣D.煤礦生產(chǎn)的天然氣煤礦生產(chǎn)的天然氣【正確答案】：【正確答案】：C 2、某油田、某油田2011年年12月份開采銷售原油月份開采銷售原油1萬噸，銷售萬噸，銷售油田開采天然氣油田開采天然氣200萬立方米。該油田適用的單位不萬立方米。該油田適用的單位不含稅售價為每噸含稅售價為每噸5000元，天然氣適用的單位不含稅元，天然氣適用的單位不含稅售價為每萬立方米售價為每萬立方米1800元；按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，原油、元；按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，原油、天然氣資源稅稅率為天然氣資源稅稅率

13、為5%，該油田，該油田12月份應(yīng)納資源稅月份應(yīng)納資源稅為（為（ ）元。）元。A.2400000 B.3200000 C.2518000 D.4800000【正確答案】：【正確答案】：C該油田該油田2011年年12月應(yīng)納資源稅月應(yīng)納資源稅=（100005000+2001800）5%=2518000(元元) 3.某油田某油田2013年年12月生產(chǎn)原油月生產(chǎn)原油20萬噸，加熱、修井用萬噸，加熱、修井用0.5萬噸，當(dāng)月銷售萬噸，當(dāng)月銷售19.5萬噸，取得不含稅收入萬噸，取得不含稅收入1800萬元；開萬元；開采天然氣采天然氣1000萬立方米，當(dāng)月銷售萬立方米，當(dāng)月銷售900萬立方米，取得含萬立方米，取得

14、含稅銷售額稅銷售額187.2萬元。按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，原油資源稅稅率為萬元。按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，原油資源稅稅率為6%，天然氣資源稅稅率為，天然氣資源稅稅率為5%，則該油田本月應(yīng)納資源稅，則該油田本月應(yīng)納資源稅為為()萬元。萬元。A.116.28 B.116 C.213.5 D.215 【正確答案】：【正確答案】：A【答案解析】：納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，就【答案解析】：納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，就其應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額或銷售數(shù)量和自用數(shù)量為計稅依據(jù)；加其應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額或銷售數(shù)量和自用數(shù)量為計稅依據(jù)；加熱、修井用原油，免征資源稅。該油田本月應(yīng)納資源稅熱、修井用原油，免征資源稅。該油田本月應(yīng)納資源稅

15、=18006%+187.21.135%=116.28(萬元萬元) 4.某納稅人本期以自產(chǎn)液體鹽某納稅人本期以自產(chǎn)液體鹽60000噸和外購液體噸和外購液體鹽鹽10000噸噸(每噸已繳納資源稅每噸已繳納資源稅2元元)加工固體鹽加工固體鹽12000噸對外銷售，取得銷售收入噸對外銷售，取得銷售收入600萬元。已知萬元。已知固體鹽稅額為每噸固體鹽稅額為每噸10元，該納稅人本期應(yīng)繳納資元，該納稅人本期應(yīng)繳納資源稅（）萬元。源稅（）萬元。A.10 B.12 C.16 D.20【正確答案】：【正確答案】：A第二節(jié)第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法l納稅人納稅人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)：在城市

16、、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。使用土地的單位和個人。一般有土地使用權(quán)擁有一般有土地使用權(quán)擁有者繳納。者繳納。l應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額： =納稅人實際占用的土地面積納稅人實際占用的土地面積使用稅額標(biāo)準(zhǔn)使用稅額標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實行根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實行等級幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)等級幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)，以每平方米為計稅單位。以每平方米為計稅單位。l城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠（城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠（p232）l注意：注意：免稅單位免稅單位無償使用納稅單位的土地，無償使用納稅單位的土地，免征免征城鎮(zhèn)土地使城鎮(zhèn)土地使用稅；用稅；納稅單位納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位因無償使

17、用免稅單位的土地，納稅單位因照章照章繳納繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑的，納稅單位層建筑的，納稅單位按建筑面積占建筑總面積的比例按建筑面積占建筑總面積的比例計征。計征。練習(xí)練習(xí) 1城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人以（）的土地面積為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人以（）的土地面積為計稅依據(jù)。計稅依據(jù)。A實際占用實際占用B擁有擁有C自用自用D被稅務(wù)部門認(rèn)定被稅務(wù)部門認(rèn)定 答案：答案：A 2. 城鎮(zhèn)土地使用稅采用（）稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅采用（）稅率。A全區(qū)統(tǒng)一的稅額全區(qū)統(tǒng)一的稅額B有幅度差別的比例有幅度差別的比例C全

18、省統(tǒng)一的定額全省統(tǒng)一的定額D有幅度差別的稅額有幅度差別的稅額 答案：答案：D第三節(jié)第三節(jié) 土地增值稅法土地增值稅法l土地增值稅概念土地增值稅概念 l土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有國有土地使用權(quán)及地上建土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。人征收的一種稅。l我國土地增值稅的特點(diǎn)我國土地增值稅的特點(diǎn) l以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額增值額為計稅依據(jù)為計稅依據(jù) l征稅面比較廣征稅面比較廣 l實行超率累進(jìn)稅率實行超率累進(jìn)稅率 l實行按次征收實行按次征收 納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人 l土地增值稅的納稅義務(wù)

19、人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。l不論法人與自然人不論法人與自然人l不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)l不論內(nèi)資與外資企業(yè)不論內(nèi)資與外資企業(yè)l不論部門：不論部門：l工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等計稅依據(jù)計稅依據(jù)l轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額增值額l增值額增值額=收入收入規(guī)定扣除項目規(guī)定扣除項目l應(yīng)稅收入的確定應(yīng)稅收入的確定 l貨幣收入貨幣收入 l實物收入實物收入l實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的實物收入是指納稅人

20、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。l其他收入其他收入l其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。扣除項目的確定扣除項目的確定 l取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額 l納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。l一級市場取得：向國

21、家支付的出讓金一級市場取得：向國家支付的出讓金l二級市場取得：向原土地使用權(quán)人實際支付地價款二級市場取得：向原土地使用權(quán)人實際支付地價款l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所交的契稅視同按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所交的契稅視同按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計入國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計入“取得土地使取得土地使用權(quán)所支付的金額用權(quán)所支付的金額”。l房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本l房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)

22、程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。l房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用l房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。l屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的利息支出（不超過商業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的利息支出（不超過商業(yè)銀行同期同類貨款利率）；管理費(fèi)用和銷售費(fèi)銀行同期同類貨款利率）；管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用限額扣除用限額扣除-（地價款（地價款+開發(fā)成本）的開發(fā)成本）的5%l若利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偅衾⒅С霾荒馨捶康禺a(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)?，則三項費(fèi)用限額扣除則三項費(fèi)用

23、限額扣除-（地價款（地價款+開發(fā)成本）開發(fā)成本）的的10%l與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：l與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的千分之五據(jù)所載金額的千分之五）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教教育費(fèi)附加育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。，也可視同稅金予以扣除。l其他扣除項目其他扣除項目l從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除（支付地價款從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除（支付地價款+開發(fā)成本）的開發(fā)成本）的20%l舊房及建筑物的評估

24、價格舊房及建筑物的評估價格l轉(zhuǎn)讓舊房時：轉(zhuǎn)讓舊房時：可扣除可扣除重置成本重置成本*成新度折扣率成新度折扣率l重置成本由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定重置成本由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定l評估價格須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)評估價格須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)稅稅 率率 極數(shù)極數(shù)增值額與扣除項目金額的比增值額與扣除項目金額的比率率稅率稅率（）（）速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)（）（） 1 1 不超過不超過5050的部分的部分 30 30 0 0 2 2 超過超過5050至至l00l00的部分的部分 40 40 5 5 3 3 超過超過l00l00至至200200的部分的部分 50 50 15 15 4 4 超過超過2

25、00200的部分的部分 60 60 35 35應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額的計算l增值額的確定增值額的確定l土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)依據(jù)l增值額增值額=轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額?？鄢椖拷痤~。l應(yīng)納稅額的計算方法應(yīng)納稅額的計算方法l一般可以采用速算扣除法計算。一般可以采用速算扣除法計算。l土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額增值額適用的稅率適用的稅率-扣除扣除項目金額項目金額速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)例例 題題l某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項萬元，其扣除項目金額為目金額為100萬。萬。l

26、第一步，先計算增值額。第一步，先計算增值額。l增值額為：增值額為：400100300(萬元萬元)l第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。l增值額與扣除項目金額之比為：增值額與扣除項目金額之比為：300l00=300l由此可見，增值額超過扣除項目金額由此可見，增值額超過扣除項目金額200，其適用的，其適用的簡便計算公式為：簡便計算公式為：l土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額增值額60扣除項目金額扣除項目金額35l第三步，計算土地增值稅稅額。第三步，計算土地增值稅稅額。l土地增值稅稅額為：土地增值稅稅額為：30060一一l0035=145(萬元萬元)稅收

27、優(yōu)惠稅收優(yōu)惠下列項目免征土地增值稅：下列項目免征土地增值稅：l納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果超過的，免征土地增值稅；如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。l由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而依法征用、由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而依法征用、收回的房地產(chǎn)。收回的房地產(chǎn)。l由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。l個人之見互換自有居住房地產(chǎn)的個人之見互換自有居住房地產(chǎn)的

28、l個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：優(yōu)惠如下：l居住滿居住滿5年或年或5年以上的，免征。年以上的，免征。l居住滿居住滿3年未滿年未滿5年的，減半征稅。年的，減半征稅。l居住未滿居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。年的，按規(guī)定計征土地增值稅。練習(xí)練習(xí) 1.2013年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)

29、的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計為及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時攤銀行借款利息；該商品房所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。 A.2256.5萬元萬元 B.2445.5萬元萬元 C.3070.5萬元萬元 D.3080.5萬元萬元 【答案】【答案】B 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品房時，扣除金額【解析】房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建商品房時，扣除金額48004800107704800207010（萬元），增值額（萬元），增值額1400070106990（萬元），增值額與扣除金額的比：（萬元），增值額與扣除金額的比：6990701099.71，適用稅率為，適用稅率為40，應(yīng)繳土地增值稅額：，應(yīng)繳土地增值稅額：699040701052796350.52445.5（萬元）。（萬元）。2.土地增值額計算過程中，不準(zhǔn)予按實際發(fā)生額扣除的項目是（ ）。 A. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 B.地價款 C. 房地產(chǎn)開發(fā)成本 D.營業(yè)稅金【答案