應(yīng)該怎樣算我們房子的面積

1、應(yīng)該怎樣算我們房子的面積?1 商品房的建筑面積具體由哪幾局部組成？    商品房的建筑面積是衡量該商品房大小的指標(biāo)之一，也是計(jì)算該商品房總價(jià)款的指標(biāo)之一。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e兩局部組成。而套內(nèi)建筑面積那么由套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積三局部組成；應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有局部的面積，按各套內(nèi)建筑面積大小按比例分?jǐn)偠玫拿娣e。    因此，商品房建筑面積可用如下式子表示：    建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e&#

2、160;   =套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)面積+應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e    例如：一套一臥一廳的房地產(chǎn)，其套內(nèi)使用面積為圖中的A1廳、A2房、A3廚、A4廁的空白局部相加；陰影局部為墻體面積；未封閉陽臺(tái)按長乘寬的一半計(jì)算面積。2套內(nèi)使用面積包括哪些？    套內(nèi)使用面積是指每套房地產(chǎn)中由房間由墻面圍成的這局部空間的水平面積。它包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯物室、壁柜、通風(fēng)井、管道井及內(nèi)墻裝飾貼面厚度等。有些商品房業(yè)主入住后自己用尺子丈量各房間凈空面積相加所得的面積，根本上僅

3、代表套內(nèi)使用面積。3 以前的資料中表示的“使用面積與“國標(biāo)中套內(nèi)使用的面積有何區(qū)別？    1999年7月1日以前，深圳市測量和提供的房地產(chǎn)建筑面積資料中，一般均將一套房的建筑面積表示成由兩局部組成，即：    建筑面積=使用面積+分?jǐn)偣妹娣e    所以，以前資料中的“使用面積并非“套內(nèi)使用面積，而是相當(dāng)于現(xiàn)在所稱的“套內(nèi)建筑面積，它包含了套內(nèi)使用面積，也包含了墻體面積及陽臺(tái)面積。    現(xiàn)在測量和提供的面積資料中已停止使用

4、及稱呼“使用面積這個(gè)詞，而是統(tǒng)一采用套內(nèi)建筑面積這個(gè)詞。4 房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積中所包含的墻體面積是如何測算的？    一道墻的墻體面積由長度乘墻的厚度所得。這里所指的每套房的建筑面積中所含的墻體面積包括了如下幾個(gè)局部：本套房內(nèi)各房間的隔墻、本套房的外墻、本套房與電梯井之外的其他公用面積之間隔墻、本套房與其他套房之間的隔墻的一半，本套房與電梯井之間的隔墻以墻軸線為界。5 陽臺(tái)面積是如何計(jì)入商品房建筑面積的？    計(jì)入每套商品房建筑面積的陽臺(tái)是指套內(nèi)陽臺(tái)的建筑面積。套內(nèi)陽臺(tái)分封閉陽臺(tái)和未封閉陽臺(tái)

5、兩種，封閉陽臺(tái)按陽臺(tái)外圍與房地產(chǎn)外墻之間的水平投影面積全部計(jì)算，而未封閉包括凹陽臺(tái)、半凹半凸的陽臺(tái)，有柱的凸陽臺(tái)的那么按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。6 公用建筑面積的含義是什么？公用建筑面積如何分類？    產(chǎn)生公用建筑面積的前提是一棟房地產(chǎn)中具有由各業(yè)主公共使用或共同擁有的那些建筑空間的面積。例如電梯間、樓梯間、設(shè)備房、消防控制室、公共門廳、過道、大堂、走廊、屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的電梯機(jī)房、水箱間等。    一棟房地產(chǎn)的公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不分?jǐn)偣妹娣e兩大類。應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指其面積須按規(guī)定分?jǐn)偟礁?/p>

6、業(yè)主每套房的建筑面積中，而不分?jǐn)偣妹娣e是不分?jǐn)偟矫刻追?，但各業(yè)主仍可共同使用的那些建筑空間的面積。7 應(yīng)分?jǐn)偟暮筒环謹(jǐn)偟墓妹娣e都包含些什么內(nèi)容？    首先可了解不分?jǐn)偣妹娣e的內(nèi)容，然后可認(rèn)為除此之外的公用面積那么為應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。    不分?jǐn)偣妹娣e包括：地下室中用于人防、設(shè)備房、車庫的建筑面積；消防避難層中用于消防避難的面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的面積；第一層架空用于停放車輛或公共開放空間的面積；多棟共用的設(shè)備房；經(jīng)批準(zhǔn)為核增或獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積。    應(yīng)分?jǐn)偣?/p>

7、面積包括：地面以上的設(shè)備用房、套單位門以外的室內(nèi)外公用樓梯、電梯、內(nèi)外廊、過道、消防控制室、為整棟建筑效勞的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)公用的垃圾房、垃圾管道、管道井，突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等。不同的工程公用分?jǐn)偯娣e內(nèi)容不同，一般來說，應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e越多，說明該棟建筑的設(shè)計(jì)較豪華，配套設(shè)施較完善。8 公用建筑面積如何公攤？    公用建筑面積的分?jǐn)傇敲词牵?#160;   以公用面積的效勞范圍功能區(qū)確定其分?jǐn)偡秶?。最大的分?jǐn)偡秶鸀橥暾?dú)立的一棟；    產(chǎn)權(quán)各

8、方有合法的面積分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議進(jìn)行面積分割。沒有面積分割文件或協(xié)議的，按各套單元的套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?#160;   公用面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在公用面積上的產(chǎn)權(quán)界限。9 何謂“預(yù)售面積和“竣工面積？它們的區(qū)別是什么？    所謂預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，也稱樓花面積。當(dāng)然也包括不是預(yù)售的而按圖紙尺寸計(jì)算的其他房地產(chǎn)的建筑面積?？⒐っ娣e是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積。    

9、預(yù)售面積只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用，也可作為建筑工程預(yù)概算方案比較的參考指標(biāo)?？⒐っ娣e為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押貸款、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供面積依據(jù)。10有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因是什么？    產(chǎn)生兩類建筑面積不一致的原因可能有：    建筑物的某局部改變?cè)O(shè)計(jì)；    施工中，建筑物的某局部沒有按原設(shè)計(jì)施工；    施工錯(cuò)誤或施工放樣誤差過大，使竣工后房地產(chǎn)尺寸不等于設(shè)計(jì)圖上的尺寸；   &#

10、160;竣工后的房地產(chǎn)局部公用面積功能改變或效勞范圍改變；    正常的施工誤差和測量誤差也可引起全部實(shí)測的竣工面積與預(yù)售面積存在少許差異。11全部實(shí)測的竣工面積與預(yù)售面積差多少才算正常？    一棟房地產(chǎn)全部實(shí)測后計(jì)算的每套或每間的竣工面積與預(yù)售面積比較，如假設(shè)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，其差異在±1%內(nèi)都屬正常。通常可取預(yù)售面積數(shù)值作為竣工面積使用。    如果比較差值超過以上規(guī)定，那么應(yīng)以竣工面積為準(zhǔn)。12業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實(shí)際面積是否相符時(shí)應(yīng)注意些什么

11、？    業(yè)主復(fù)查自己一套房的面積時(shí)，一般只能丈量復(fù)查該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需要注意如下幾個(gè)問題；    注意與本套房有關(guān)的各墻體厚度，套內(nèi)建筑面積中應(yīng)包括套與套之間的共墻的一半面積和其他各墻體的面積；    注意應(yīng)包括通過本套房的煙道或通風(fēng)井；    注意是否有本套房使用的雨蓬或?qū)Ｓ锰荩?#160;   注意是否有符合規(guī)定計(jì)算面積的凸窗。    至于每套房的分

12、攤公用面積，業(yè)主自己較難復(fù)查，因?yàn)樯婕暗秸麠澯心男?yīng)分?jǐn)偣妹娣e，由哪些權(quán)利人分?jǐn)偟葐栴}，需專業(yè)人士從整棟考慮和計(jì)算。但業(yè)主可從面積測量報(bào)告中了解該套房分?jǐn)偣妹娣e包括哪些工程及名稱。13購房者疑心面積有出入，如何處理為好？    當(dāng)預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)，買方疑心面積有問題，可向開展商索要該套房的面積測繪資料和建筑設(shè)計(jì)圖復(fù)印件，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核其套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。    當(dāng)竣工入住后買方疑心面積有問題可按如下步驟處理：    第一，向開展商索取該套房的面

13、積測繪資料，包括該套房的套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣妹娣e數(shù)據(jù)，以及該套房的“房地產(chǎn)建筑面積分戶平面圖。    第二，自己實(shí)量房地產(chǎn)各邊的長度注意墻體的厚度，與分戶平面圖上注記的尺寸比較，假設(shè)差異不會(huì)過大，那么套內(nèi)建筑面積沒問題。    第三，從取得的面積測繪資料中了解整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e名稱與實(shí)際竣工后的各公用面積部位是否相符，是否改變功能，是否改變?cè)O(shè)計(jì)施工，如果相符，那么公用面積的具體分?jǐn)倿殡娔X統(tǒng)一程序計(jì)算的，是不會(huì)錯(cuò)的。    第四，購房者如能從面積測繪資料中找出具體的錯(cuò)誤或不

14、妥之處例如明顯的多算或漏算某一部位的建筑空間；實(shí)際形狀與平面圖不符；某部位的尺寸與資料上注記的相差過大；注明的公用面積名稱與實(shí)際不符即改變?cè)O(shè)計(jì)等那么可直接向測繪部門或測繪管理部門提出質(zhì)疑。14如何看待房地產(chǎn)廣告中的“使用率、“實(shí)用率、“實(shí)用面積等廣告語？    開展商在廣告中使用這些詞語和數(shù)值時(shí)，并沒有說明其計(jì)算方法，而且各樓盤之間的計(jì)算方法并不統(tǒng)一，極易引起購房者的誤解甚至糾紛。    根據(jù)?深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定?，應(yīng)統(tǒng)一使用“套內(nèi)使用面積系數(shù)。套內(nèi)使用面積系數(shù)是房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)

15、分?jǐn)偟墓妹娣e的比率。測繪資料中均不表達(dá)此參數(shù)。    從交通、平安、隔音、隔熱、消防、環(huán)保甚至舒適等角度考慮，一定的公用面積是必要的。所以，這種“實(shí)用率、使用率、利用率并非越高越好。假設(shè)實(shí)用率到達(dá)99%，那么很難相信其符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，也許其公用樓梯僅容得一人上下，更談不上有其他公用配套設(shè)施。15有關(guān)房地產(chǎn)樓層數(shù)計(jì)算和樓層次排列有什么規(guī)定？    房地產(chǎn)樓層數(shù)的計(jì)算應(yīng)根據(jù)?深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定?，凡正負(fù)零以上層高不小于2.20米的樓層均計(jì)算層數(shù)；層高小于2.20米的樓層、屋頂水箱間或電梯機(jī)房、裝飾性

16、建筑均不計(jì)算樓層數(shù)。    樓層次的排列是從正負(fù)零開始往上，層高大于等于2.20米時(shí)為第一層，再往上為第二層直到最高一層為止，其中層高小于2.20米的及其他不計(jì)層數(shù)的不列入層次排列。架空層位于首層且高度符合要求時(shí)，列為第一層。    應(yīng)注意的是，由于種種原因如開發(fā)商的忌諱等，各樓層中的房號(hào)編排可能與規(guī)定的樓層次不匹配，例如第四層中的房號(hào)為501、502等；第十三層中的房號(hào)為1501、1502等。此時(shí)可參閱房屋建筑面積測繪資料中所附的?房屋層次及房屋編號(hào)立面圖?。16如何知道你已取得的建筑面積資料是屬于預(yù)售面積或?qū)儆诳⒐っ娣e？凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在明顯位置標(biāo)明“預(yù)售面積或“竣工面積：預(yù)售面積：提供?深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告?，加蓋的是“深圳市地籍測繪大隊(duì)業(yè)務(wù)專用章，封面的明顯位置上明確標(biāo)明按圖紙計(jì)算，為預(yù)售面積?？⒐y量：提供?深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告?和?建筑工程竣工測量報(bào)告?，深圳市房屋建筑面積分層或分戶查丈圖，加蓋的