房產基礎知識分析

1、土地使用年限土地使用年限1.一般住宅用地的出讓年限最高為 年。2.商業(yè)用地為 年.綜合用地的出讓年限最高為 年。三三.土地使用年限土地使用年限1.一般住宅用地的出讓年限最高為七十年。2.商業(yè)用地為40年.綜合用地的出讓年限最高為50年。 三通一平三通一平： 七通一平：七通一平： 三通一平三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 七通一平：七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。 商業(yè)地產的定義商業(yè)地產的定義u作為商業(yè)用途的地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等. 商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營

2、用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。u商業(yè)地產的形式多樣，主要包括購物中心、超級購購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓寫字樓等等 城市綜合體城市綜合體u城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。u大型城市綜合體適合經濟發(fā)達的大都會和經濟發(fā)達城市，在 功能選擇上要根據(jù)城市經濟

3、特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。u城市綜合體往往是地標性建筑基本具備四大典型特征：超大空間尺度、通道樹型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設計、高科技集成設施?！旧唐贩俊渴侵搁_發(fā)商以市場地價取得土地使用權，進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產。它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。 二二.購買房購買房產應交稅費產應交稅費 商業(yè)用房 住宅 二二.購買房購買房產應交稅費產應交稅費 商業(yè)用房 契稅 3% + 工本費用+印花稅萬分之五 按揭費用另計 契稅 140方以下1.5% 、140方以上3% 住宅 工本費用+印花稅按揭費用另計

4、“五證五證” “五證五證” 建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證 國有土地使用證國有土地使用證 建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證建設工程施工許可證 商品房預售商品房預售許可許可證證由于實行土地使用權掛牌出讓，建設用地規(guī)劃許可證和土地使用權證順序有時會反過來。“兩書兩書” 商品房質量保證書商品房質量保證書主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書商品房使用說明書介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注意的問題?！痉课葙I賣合同】是由 統(tǒng)一編制【房屋所有權】房屋的所有權為房屋的 的總和?！痉课菔褂脵唷俊痉课葙I賣合同】是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議

5、。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證?！痉课菟袡唷糠课莸乃袡酁榉课莸恼加袡唷⒐芾頇?、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利。 【房屋使用權】是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。 現(xiàn) 房：期 房：現(xiàn) 房：指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大證）的商品房。期 房：指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大證）為止的期間?！臼褂妹娣e】【公用面積】【使用面積】房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使

6、用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租憑關系；計算房屋使用面積，可以比較直觀地反映房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。【公用面積】房屋的公用面積是指房屋樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題?！痉课莸慕ㄖ娣e】【公共維修基金】公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 【商品房銷售面積】【房屋的建筑面積】是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑

7、面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。面積等?！旧唐贩夸N售面積】商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商商品房銷售面積品房銷售面積= =套內建筑面積套內建筑面積 加上加上 分攤的公分攤的公用建筑面積。用建筑面積。 【房屋的開間】【房屋的進深】【房屋的開間】在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間

8、房屋內一面墻皮到是指一間房屋內一面墻皮到另一面另一面墻皮之間的實際距離墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0-3.9米，磚混結構房屋開間一般不超過3.3米?！痉课莸倪M深】在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的謹慎的設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離

9、門窗較遠的室內自然光線不足。 【定金】【違約金】【定金】是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金?！具`約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，