物業(yè)管理法律知識培訓

1、法律知識培訓物業(yè)管理法律知識篇主要內(nèi)容介紹|現(xiàn)有立法及法律規(guī)定|物業(yè)管理常見法律問題及解析|物業(yè)糾紛判例選編現(xiàn)有立法及法律規(guī)定n物權(quán)法（附件1）n物業(yè)管理條例（附件2）n最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（附件3）n中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（附件4）n物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（附件5）n業(yè)主大會規(guī)程（附件6）n物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（附件7）n福建省物業(yè)管理條例（附件8）n泉州市人民政府關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的若干意見(試行)（附件9）n泉州市物業(yè)管理服務(wù)收費指導收費標準（附件10）n泉州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（附件11）n廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例(200

2、4修正)（附件12）n泉州市前期物業(yè)管理招標投標管理規(guī)定（附件13）n泉州市物業(yè)管理項目經(jīng)理工作考核規(guī)定（附件14）n住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（附件15）物業(yè)管理常見其他法律問題解析n前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同n物業(yè)的接管驗收n入伙及裝修管理n業(yè)主大會與業(yè)主委員會n物業(yè)日常管理中涉及的法律問題前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同l前期物業(yè)服務(wù)合同 l普通物業(yè)服務(wù)合同l二者的區(qū)別物業(yè)的接管驗收l物業(yè)接管驗收的條件。l接管驗收內(nèi)容。l物業(yè)管理資料的接管和移交。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確的內(nèi)容l明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。l除了物業(yè)管理條例規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外，其他一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)

3、合同里更具體地約定。 l明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。l對違約責任的約定。入伙及裝修管理n什么是入伙?n業(yè)主入伙后進行裝修過程中禁止改變建筑物外觀及主體結(jié)構(gòu)的依據(jù)。n業(yè)主在擅自搭建引起的法律問題及物業(yè)公司的應(yīng)對措施。 業(yè)主大會及業(yè)主委員會n法律性質(zhì)n物業(yè)公司在召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會時的法律地位物業(yè)專項維修基金n收取依據(jù)n歸屬物業(yè)在日常管理中常見的其他法律問題n 相鄰權(quán)糾紛及應(yīng)對措施n小區(qū)停車位歸屬問題物業(yè)管理常見法律問題及解析n業(yè)主欠費能否停止供水電氣的問題物業(yè)管理常見其他法律問題解析n前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同n物業(yè)的接管驗收n入伙及裝修管理n業(yè)主大會與業(yè)主委員會n物業(yè)日常管理中涉及的

4、法律問題前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同l前期物業(yè)服務(wù)合同 l普通物業(yè)服務(wù)合同l二者的區(qū)別物業(yè)的接管驗收l物業(yè)接管驗收的條件。l接管驗收內(nèi)容。l物業(yè)管理資料的接管和移交。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確的內(nèi)容l明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。l除了物業(yè)管理條例規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外，其他一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。 l明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。l對違約責任的約定。入伙及裝修管理n什么是入伙?n業(yè)主入伙后進行裝修過程中禁止改變建筑物外觀及主體結(jié)構(gòu)的依據(jù)。n業(yè)主在擅自搭建引起的法律問題及物業(yè)公司的應(yīng)對措施。 業(yè)主大會及業(yè)主委員會n法律性質(zhì)n物業(yè)公司在召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會時的法律地位物

5、業(yè)專項維修基金n收取依據(jù)n歸屬物業(yè)在日常管理中常見的其他法律問題n 相鄰權(quán)糾紛及應(yīng)對措施n小區(qū)停車位歸屬問題物業(yè)管理常見法律問題及解析n業(yè)主欠費能否停止供水電氣的問題物業(yè)糾紛案例分析|案例一：物業(yè)公司未盡人身安全保護義務(wù),導致小區(qū)居民遭受侵害，物業(yè)應(yīng)承擔何種責任？|案例二：小區(qū)業(yè)主是否可以擅自改建陽臺，破壞共同綠地？|案例三：延期交房是否應(yīng)當承擔違約責任？|案例四：誰是水費的繳納義務(wù)人？|案例五：物業(yè)公司是否有權(quán)停電？|案例六：業(yè)主委員會的主體資格合法嗎？|案例七：業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車輛毀損，物業(yè)承擔責任嗎？物業(yè)糾紛案例分析 之 案例一n案例一：物業(yè)公司未盡人身安全保護義務(wù),導致小區(qū)居民遭受侵

6、害，物業(yè)應(yīng)承擔何種責任？案情簡介案情簡介原告：刁義麗。被告：泉州市華洲物業(yè)管理有限公司（下稱華洲物業(yè)公司）。 2003年4月15日，原告刁義麗與吳孝新簽訂了一份租賃協(xié)議，由原告向吳孝新承租華洲商貿(mào)城好望角917室。2003年7月14日，刁義麗向晉江市公安局池店派出所報案稱：其在當天凌晨3時在返回租住處時，被一名身穿保安制服的男子尾隨，意圖對其進行強奸，后刁義麗乘其不備，從九樓跳到八樓陽臺逃脫，并向公安機關(guān)報案。之后原告刁義麗向福建省晉江市人民法院起訴請求被告登報向原告道歉，并賠償精神損失費10000元。物業(yè)糾紛案例分析 之 案例一n問題評析n如何判斷華洲物業(yè)公司是否盡到安全保衛(wèi)義務(wù)的標準？n是

7、否支持受侵害人的主張精神損害賠償請求？物業(yè)糾紛案例分析之 案例二n案例二：小區(qū)業(yè)主是否可以擅自改建陽臺，破壞共同綠地？案情簡介案情簡介原告：青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司。被告：徐獻太、陸素俠。 2005年3月10日，被告購買了由原告管理的麒麟錦城小區(qū)房屋一套，同年10月1日辦理了房屋交付手續(xù)。同年12月，二被告對該房屋進行裝修，并擅自將該房屋南陽臺外的公共綠地破壞，改建為水泥地坪和魚池。原告認為二被告的上述行為已嚴重違反了中南麒麟錦城業(yè)主公約和中南麒麟錦城物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的相關(guān)規(guī)定，侵犯了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂向法院起訴，請求判令二被告拆除違法改建的水泥地坪和魚池，恢復為原有的綠地。

8、物業(yè)糾紛案例分析 之 案例二n問題評析n物業(yè)公司是否有權(quán)提起訴訟？n買樓附贈的花園是否為業(yè)主所專有？n業(yè)主有權(quán)私自改造庭院綠地嗎？物業(yè)糾紛案例分析 之 案例三n案例三：延期交房是否應(yīng)當承擔違約責任？案情簡介案情簡介原告：廈門奮發(fā)（FUN）企業(yè)有限公司被告：廈門市東區(qū)聯(lián)合開發(fā)公司 原告與被告簽訂房屋買賣合同，約定被告在1993年10月30日前交付房產(chǎn)，但遇有惡劣天氣等幾種特殊原因，可以適當延期。因惡劣氣候影響施工進展，被告于發(fā)給原告交樓通知書，延期至1994年1月28日開始正式交房。1993年11月3日被告將香江花園交由沿海物業(yè)管理有限公司管理。1994年1月8日被告又向原告發(fā)出入住通知書，通知

9、原告于1994年1月28日繳清安裝電話費、煤氣費和管理費，并于1994年2月28日前憑有關(guān)證件辦理房產(chǎn)交接手續(xù)。原告即提出被告收取管理費過高，雙方至今未辦理房屋交接手續(xù)。原告起訴至法院，要求被告立即向原告交付房產(chǎn)并賠償因遲延交付商場所造成的經(jīng)濟損失；宣告被告擅自授權(quán)沿海物業(yè)管理有限公司對原告房產(chǎn)實施管理及其制訂的收費標準為侵權(quán)行為，并承擔相應(yīng)的責任。物業(yè)糾紛案例分析 之 案例三n問題評析n商品房銷售后設(shè)立或委托物業(yè)公司合法嗎？n辦理交接房屋手續(xù)時，是否有權(quán)要求業(yè)主一并預交管理費？物業(yè)糾紛案例分析 之 案例四n案例四：誰是水費的繳納義務(wù)人？案情簡介案情簡介原告：廈門水務(wù)集團有限公司被告：文圖花園

10、業(yè)主委員會、廈門長興物業(yè)管理公司2001年11月11日，原告水務(wù)公司與被告長興物業(yè)公司簽訂一份同城特約委托收款結(jié)算水費協(xié)議書，協(xié)議書約定雙方水費的結(jié)算，采用同城特約委托收款的結(jié)算方式。用戶對當月的水費數(shù)據(jù)有疑問的，可在接到收款憑證后5日內(nèi)到自來水公司辦理有關(guān)查詢、核實等事宜。協(xié)議簽訂后，被告長興物業(yè)公司每兩個月向物業(yè)小區(qū)內(nèi)各業(yè)主即用戶收取相應(yīng)水費后繳交原告。后因發(fā)生爭議，被告長興物業(yè)公司自2003年12月19日起停止代理繳費。原告水務(wù)公司認為被告文圖業(yè)委會欠水費及滯納金，而被告長興物業(yè)公司應(yīng)承擔連帶清償責任。物業(yè)糾紛案例分析 之 案例四n問題評析n誰是水費的交納義務(wù)人？n在供水合同中，業(yè)主委員

11、會、物業(yè)管理公司的法律地位如何？物業(yè)糾紛案例分析 之 案例五n案例五：物業(yè)公司是否有權(quán)停電？案情簡介案情簡介原告（上訴人）：廈門藝發(fā)辦公用品有限公司。被告（上訴人）：廈門象嶼物業(yè)管理有限公司。 原告系廈門銀豐工業(yè)大廈四樓廠房的使用人。1999年9月1日被告與廈門豐盛集團公司簽訂銀豐工業(yè)大廈物業(yè)管理委托合同。該合同第6條約定：“物業(yè)管理公司負責向業(yè)主和各物業(yè)使用人收取下列費用：物業(yè)管理服務(wù)費、代收代繳水電費”第8條：“對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告，及停止相應(yīng)服務(wù)等措施”。1999年9月象嶼物業(yè)公司與廈門湖里供電公司簽訂高壓供用電合同一份。

12、2000年9月1日，象嶼物業(yè)公司以藝發(fā)公司拖欠其管理費和水電費為由，將藝發(fā)公司的生產(chǎn)用電拉閘。象嶼物業(yè)公司向法院起訴要求藝發(fā)公司償付拖欠水電、物業(yè)管理費。次日，藝發(fā)公司向法院提起訴訟，要求象嶼物業(yè)公司賠償停電造成的侵權(quán)損失。物業(yè)糾紛案例分析 之 案例五n問題評析n物業(yè)公司的停電是否是侵權(quán)行為？n物業(yè)公司與業(yè)主之間的供用電關(guān)系適用電力法調(diào)整嗎？物業(yè)糾紛案例分析 之 案例六n案例六：業(yè)主委員會的主體資格合法嗎？案情簡介案情簡介原告：香江花園業(yè)主委員會。被告：綠色馨家園物業(yè)管理（廈門）有限公司第三人：廈門市住總物業(yè)管理公司 原告與被告簽訂了物業(yè)管理合同，約定由被告管理香江花園物業(yè)，管理期限至2000

13、年12月31日止。換屆后的香江花園業(yè)委員會決定重新選定物業(yè)管理部門，于2000年10月登報招聘物業(yè)招標廣告并函告被告參加投標。被告接到通知后，表明不承認第二屆香江花園業(yè)主委員會的主體資格, 其不參加。經(jīng)公開招標，第三人中標，原告與之簽訂了物業(yè)合同，約定從2001年1月1日起至2002年12月31日止由第三人對香江花園進行物業(yè)管理。但被告在合同到期后拒絕撤出和移交香江花園物業(yè)管理資料，原告遂以被告侵權(quán)為由向法院提起訴訟，請求判令被告撤出香江花園管理現(xiàn)場，將物業(yè)管理權(quán)移交第三人。物業(yè)糾紛案例分析 之 案例六n問題評析n業(yè)主委員會有權(quán)提起訴訟嗎？物業(yè)糾紛案例分析 之 案例七n案例七：業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的車輛毀損，物業(yè)承擔責任嗎？案情簡介案情