某地塊可行性分析

1、重慶江北區(qū)五童路地塊可行性分析一、整體市場簡析1、整體市場年供應量超過1000 萬平方米，但中低檔住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期龍湖水晶酈城放號受到熱烈追捧。2、市場競爭日趨激烈，外地房地產(chǎn)大鱷相繼進入重慶，九龍倉、和黃、華潤、英皇、瑞安國際、香江國際、珠江實業(yè)、中房集團3、住宅開發(fā)逐漸向大盤化轉(zhuǎn)變，除傳統(tǒng)的強勢品牌龍湖外，去年推出的融僑半島占地達到 3000 畝，今年推出的天驕美茵河谷達到1000 畝，而新進的外地房地產(chǎn)大鱷，拿地一拿就是少則幾百畝，多則幾千畝。4、整體房價水平極低，去年市場整體成交均價為2200 元每平方米左右。5、整體購買力的低下和市場競爭的激烈，決定了短期

2、內(nèi)重慶整體房價向上空間不大。6、近郊居住仍未被市場廣泛接受，雖有龍湖的熱賣，但亦僅龍湖而已，總體來講，與廣州相比還有比較大的差距；估計將在連貫市區(qū)與機場的輕軌3 號線進行實質(zhì)性建設后，方會帶動機場沿線近郊居住的熱潮。7、 市場投資意欲旺盛，20萬左右的投資性物業(yè)廣受歡迎，但其中酒店公寓受較多中小開發(fā)商跟進，加之用家市場的不明朗，估計酒店公寓市場在未來一兩年內(nèi)將面臨極大風險。8、重慶并未形成強勢的商務中心，也少有綜合質(zhì)素極高的寫字樓，而經(jīng)濟發(fā)展大勢的良好又決定了寫字樓市場的極速膨脹，故估計高質(zhì)素寫字樓在未來幾年將受到極大的追捧；但要注意的是，重慶公司還沒有普遍形成買寫字樓自用的習慣，而做為投資來

3、講，總價的高企又成為極大的障礙。9、商業(yè)市場組團格局十分明顯，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將嚴重受滯于所處位置；而規(guī)劃的無序又造成眾多的開發(fā)商非理性跟進商業(yè)物業(yè)的開發(fā)（據(jù)說重慶目前有好幾家原做住宅的開發(fā)商都要向商業(yè)地產(chǎn)進軍）； 而開發(fā)經(jīng)營水平的相對低下以及返租回報的不理性，估計未來兩三年內(nèi)亦將極大地挫敗投資者的信心。10、消費者主要來自于主城區(qū)原住居民，估計超過6 成，另有2 成左右為來自周邊鄉(xiāng)縣的生意人，2 成左右為來自在渝工作的外地籍白領。11、重慶消費者對低層住宅并無特別偏好，且對朝向亦無特別看重。二、地塊SWO分析1、地塊背景資料位置：江北區(qū)五童路與五桂路交界處占地： 136 畝（另旁邊有38

4、畝為廢棄水泥預制廠，可一并拿下）用地性質(zhì)：商住規(guī)劃容積率：4.5 （商務建筑不超過11萬M2住宅建筑不超過30萬M2市政配套情況：管線目前在300 米外，估計接入需自行解決地塊業(yè)主：重慶慶業(yè)置業(yè)有限公司出讓意向：合作開發(fā)，固定回報建筑面積500 元 /M22、地塊自身及周邊環(huán)境狀況1）優(yōu)勢A、地塊地處去年新通快速干線五童路東側(cè)，距黃花園大橋約1000米，距解放碑約3000米，沿五童路約2 公里外有新建之王家沱大橋貫通南岸，另距機場約20 分鐘車程。B、地塊東側(cè)即為規(guī)劃中的占地3.4平方公里的重慶未來“陸家嘴”，近期政府已確定初步規(guī)劃設計方案并于報上公布，政府計劃將于2020 年全面建成“重慶陸

5、家嘴”，估計年內(nèi)將正式啟動全面改造江北城的工作，屆時區(qū)域?qū)⒊蔀槭袌鲫P(guān)注的一大焦點，如項目快速啟動將占盡先機。C、地塊東距長江約1500米，兩個小山堡上之建筑可遠望長江；而周邊現(xiàn)大部分為自然環(huán)境帶； 就連五童路對面目前亦為一塊自然綠化空地，越過此空地即為占地1000畝的龍頭寺森林公園。故地塊居住環(huán)境價值極高。D地塊周邊目前已有南方上格林、江南山水、金科麗苑、天賜麗景等樓盤，居住氛圍濃厚。而江北也亦成為整個重慶市場比較集中的中高檔住宅區(qū)，區(qū)域形象較為清晰。（ 2）劣勢A、地塊南高北低。南部為兩個小山堡夾一小溪溝，高出五童路約10米，北部以一條自然小溪溝為界，約低出五童路約15 米。如此復雜之地形地

6、貌，將給規(guī)劃設計帶來相當?shù)碾y度，估計較難形成高密度住宅群；同時重慶市場不太接受進入小區(qū)后便走下坡路，故低于五童路的地塊較難處理；另復雜的地形地貌，亦將大幅增加建設成本。B、地塊周邊目前市政配套和生活配套嚴重不足，不僅市政管線在300米外，而且地塊周邊 2000 米內(nèi)無超市、高檔酒樓、公建學校等，而且只有很少的一兩路公交車經(jīng)過五桂路 至江北城。3、區(qū)域競爭狀況（ 1）、南方上格林與本地塊同處五童路，距本地塊200 米，由重慶老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)南方集團開發(fā)占地 343 畝，總建38 萬平方米，中檔純住宅小區(qū)，約2500戶，自建有小學，目前在售B組團，全為小高層，分別有11、15和18層，規(guī)劃中的C

7、組團以別墅為主（估計為TOWNHOU）。 SEA組團均價2600元/M2, B組團均價2750元/M2 （毛坯房），均按套內(nèi)面積計價B組團戶型以117M2平層和125M2 138M2K式單位為主。A組團已交付使用，售出70% B組團7月26日正式開售，銷售情況不理想；據(jù)初步判斷，銷售不理想的原因多源自營銷上的問題，如南方集團的低調(diào)，項目炒作的缺乏，地盤形象（園林粗糙、破爛工棚正處顯眼位置）低下等。（ 2）、江南山水地處五黃路南段，距黃花園大橋2000 米6000 平方米，臨街排樓，首三層為商業(yè)鋪面，其余為住宅，共380 戶，中低檔 起價1800元/M2 （套內(nèi)面積，毛坯房），戶型面積 80-1

8、25平方米去年已開售，目前售出70%左右（ 3）、金科麗苑地處五黃路江南山水對面占地60-70畝，臨街排樓，首三層為商業(yè)鋪面，總建面約20萬M2共1688戶，中檔住宅社區(qū)二期起價2400元/M2 （套內(nèi)面積，毛坯房），以80-120平方米為主力戶型商鋪首層8000元/M2,二、三層4000元/M2二期去月5 月開售，目前已售完，并即將全面交付使用4）、天賜麗景地處五黃路南段，距黃花園大橋2500 米占地15000平方米，三棟22層高層，總建面約8萬M2中低檔住宅起價2180元/M2 （套內(nèi)面積，毛坯房），戶型面積 80-125平方米7 月 20 日正式開售，目前售出30%左右、定位建議1、市場

9、定位坡地高尚住宅（參考廣州山水庭苑）2、產(chǎn)品定位小高層（帶電梯，以一梯兩戶為主，平均15 層）3、戶型配比初步設想以130-150M2的躍式單位為主力戶型，配合少量 110-130M2的平層和200M2左右的頂層復式，以江景、山景、園景和整體質(zhì)素全面超越南方上格林4、目標客戶群定位中產(chǎn)階級1）、金領一族（房地產(chǎn)業(yè)、摩托車工業(yè)及外資駐渝機構(gòu)高級管理人員）2）、政府機關(guān)中高級干部3）、本地中等商業(yè)經(jīng)營戶（餐飲、服裝、休閑娛樂等）4）、鄉(xiāng)縣豪客5）、價格定位（按套內(nèi)面積計）躍式和平層均價3000元/M2,總價控制在50萬以內(nèi)復式均價4000元/M2,總價控制在100萬以內(nèi)參考依據(jù)：南方上格林B組團均

10、價2750元/M2 （平均15層，毛坯房）龍湖水晶酈城2680元/M2起價（18層和31層,毛坯房）匯景臺君臨天下洋房均價3300元/M2 （12層，毛坯房）5、風險評估（ 1）、市場機會A、重慶房地產(chǎn)正處于騰飛初期，是進入重慶市場的好時機。B、江北新城“重慶未來陸家嘴”以及連通一島兩岸交通的規(guī)劃，以及重慶加緊CBD4區(qū)的規(guī)劃與建設等對項目是重大利好。C、項目地塊位于五里店地段，距解放碑不到 4公里，向東可望長江之寬闊輕靈，也可遠眺南山之巍峨多姿，向西可望1000龍頭寺公園之蔥郁林木。視野極其開闊，居住環(huán)境價值極高。D五童路的建成通車，及今年開始的五桂路擴建，將激活地塊的開發(fā)價值E、重慶經(jīng)濟的

11、迅速騰飛培育了一大批本地中產(chǎn)階級，為項目儲備了大量的目標客戶。F、奧園的品牌號召力和人才優(yōu)勢，為項目贏取市場奠定了極其堅實的基礎。G、 重慶購房者對居住環(huán)境的越來越關(guān)注，花園式小區(qū)成為近兩年購房置業(yè)者的主流選擇。H、重慶交通大環(huán)境的混亂，及基于山水城市而造成的難于根本改善的現(xiàn)實，令重慶購房 者至今年尚未完全接受郊區(qū)居住的概念。I 、重慶消費者對低層住宅并無特別偏好，且對朝向亦無特別看重。（ 2）、市場威脅A、重慶整體房價水平的低迷，及項目周邊樓盤的低價政策對項目營銷形成一定的壓力。B、項目近50米的高差給規(guī)劃設計帶來了一定的難度，也增加了項目建設的成本C、 高收入層的增長有限，趕不上高檔樓盤的

12、供應增長；目標客戶群體的相對單一和薄弱， 可能拖長項目資金回收周期。四、成效益分析1、規(guī)劃設計指標預設注：以下數(shù)據(jù)均為拿下旁邊38 畝為基礎，理由是這38 畝地形相對平坦，而且臨五桂路，是地塊連通五桂路的必經(jīng)之地。據(jù)慶業(yè)人員說他們可出面一并拿下，故從規(guī)模效應出發(fā)，建議一并拿下，統(tǒng)一開發(fā)。占地： 174 畝， 11.6 萬平方米建筑密度：22%容積率：3.08綠化率：50%總建筑面積：35.7 萬平方米（平均15層，全部首層架空）住宅面積：33萬平方米（其中套內(nèi)面積約28.05 萬平方米）商業(yè)面積：1 萬平方米（五桂路臨街）配套面積：1.7 萬平方米總戶數(shù)：約2000 戶預計開發(fā)周期：3.5 年

13、2、成本效益分析1）、收入預估=841500萬住宅：33萬X85%< 3000元/M2 （套內(nèi)面積均價）商鋪：1萬X 6000元=6000萬合計 90150 萬2）、成本預估建安成本（包括土建、水電、消防、外墻裝飾、公共部分裝修等）：1100 元/M2X 35.7 萬=39270萬園林道路成本：350元/M2X 11.6萬X 78%=3166.8萬市政配套成本：180元/M2X 35.7萬=6426萬（此部分有待與政府勾兌，因目前市政管網(wǎng)未到地塊）會所設備設施：1000萬各種報建報批手續(xù)及相關(guān)行政取費：500 萬管理成本：30萬/月X 48月=1440萬財務成本：39270萬X 5%=1963.5萬土地成本：500 元/M2X 35.7 萬=17850萬營銷成本：95760萬X 4%=3830.4萬營業(yè)稅：95760萬 X 5.75%=5506.2 萬共計 74027 萬（單方套內(nèi)面積成本2548 元 /M2）3）、利潤預估銷售 100%總利潤：90150-74027=16123萬成本利潤率：16123/74027=21%銷售 90%總收入：90150X 90%=81135總支出：74027- (90150-81135) X ( 4%+5.75%