5經(jīng)濟評價指標計算實例

1、1經(jīng)濟評價指標計算實例2 動態(tài)盈利能力指標計算事例例1 已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為10%，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。【解】因為ic=10%,利用公式 則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 NPV=1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(萬元）nttctiCOCINPV0)1()(3例2已知某項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資中心的 財務(wù)內(nèi)部收益率。如果 投資目標收益率為12，求該項目的動態(tài)投資回收期。45(1)當i1=20%時，NPV1=15.47萬元（2）當i2=21%時，NPV2=-17.60萬元（3）所以，IRR=20

2、%=15.47/(15.47+17.60)*1%=20.47%(4)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正期數(shù)值1*上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=(5-1)+189.65/226.97=4.846 例63 某投資者以10000元/m2 的價格購買了一棟建筑面積為27000m2的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4的契稅，0.5的手續(xù)費、0.5的律師費用和0.3的其他費用。其中，相當于樓價30的 購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股金）支付，相當于樓價70%購買投資來自期限為15年、固定利

3、率為7.5按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。加入在該寫字樓出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終維持在160元/m2,前三年的出租率分別為65、75、85，從第四年開始出租率達到95且在此后的出租金經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期內(nèi)的運營成本為毛租金收入的 28。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為10和14。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。 7 該項目的現(xiàn)金流量表：81）求NPV。因為ic=10%,NPV=- 28431+2426.1/(1+10%

4、)+2799.4/(1+10%)23172.6+3545.9/10%1-1/(1+10%)48-3/(1+10%)=4747.1(萬元)2)求IRR(a)因為i1=11%時，NPV1=1701.6(萬元)(b)設(shè)i2=12%,則可算出NPV2=-870.7(萬元)(c) 所以IRR=14%+1% 1701.6/(1701.6+870.7) =11.66%3)求NPVE因icE14故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2 +1031.5+1404.7/14% 1-1/(1414%）153/(1+14%)3+ 3545.9/14% 1-1/(1+14%)48-1

5、5/(1+14%)15=789.8(萬元)4)求IRRE（a) 因為iE1=14%時， NPVE1789.8 (b)設(shè)iE2=15%,則可算出NPVE2224.3（c)所以IRRE=14%+1% 789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因為NPV=4747.1萬元0,，IRR=11.66%10%，故該項目從全投資的角度 看可行。因為NPVE789.80 IRRE=14.78%14%，故該項目從資金投入的角度看可行。6)討論：由于在計算資本盈余能力指標時，沒有計算抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益，因此資本金內(nèi)部收益率指標與全投資情況下差異不大，說明此處計算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報

6、而非全部回報。如果考慮還本收息，則資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307.7萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率將增加到21.949例64 某公司購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示，如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18。試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性，如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5，問公司投入該項目資本的實際收益率為多少？10 （1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，計算過程如下表:年份凈現(xiàn)金流量i=18%i=19%凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值0245502455

7、0245502455024550145003813.5620736.443781.5120768.49247003375.4717360.973318.9717449.51350003043.1514317.822967.0814482.43451002630.5211687.32543.2111939.22549002141.849545.462053.349885.88651001889.27656.261795.938089.96753001663.85992.461568.366521.59849001303.594668.871218.495303.1948001082.193606

8、.681003.044300.0610203003878.61271.933564.73765.3411 從上表的計算可以得出，該投資此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬元，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計算可以通過內(nèi)插法計算得到IRR=18%+1%271.93/271.93-(-735.34)=18.27%18%由于該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項目可行。 （2）計算項目實際收益率 實際收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通貨膨脹率 (Rd)之間關(guān)系式為 （1 Ra)=(1+ Rr)(1+ Rd) 通過計算已得到Ra18.27，又知Rd5% 所

9、以（10.1827） (1+ Rr)（10.05）12.64 因此，該項目投資的實際收益率為12.6412 靜態(tài)盈利能力指標計算實例 例65 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14層，14層建筑面積均相等，514層為塔樓（均為標準層），建設(shè)成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本預算的8￥，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用之和的3.5，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5、3和6，預計建成后售價為12000元/m2，項目開發(fā)周期為3年

10、，建設(shè)期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年代礦利率為12，按季度計息，融資費用為貸款利息的10。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少?13（1）項目總開發(fā)價值1）項目建筑面積：40005.522000m22)標準層每層建筑面積;(22000-4000604）/10=1240m23）項目總銷售收入：220001200026400（萬元）4）銷售稅費;26400*6.5%=17169（萬元）5）項目總開發(fā)價值：26400171624684（萬元）（2）項目總開發(fā)成本1）土地 成本:5000萬元2）建造成本

11、：22000*35007700萬元3）專業(yè)人員費用7700*8616萬元4）其他費用：460萬元5）管理費： （5000+7700+616+460）*3.5482.16萬元146）財務(wù)費用：a.土地費用利息：5000*(1+12%/4)3*4-1=2128.80萬元b.建造費用、專業(yè)人員費用、其他費用等利息：（7700+616+460+482.16）*(1+12%/4)(2/2)*4-1=1161.98萬元c.融資費用： （2128.80+1161.98）*10329.08萬元d.財務(wù)費用總計：2128.80+1161.98+329.083619.86萬元7）市場推廣及銷售代理費用：26400

12、*（0.53）924萬元8）項目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+92418802.02萬元（3）開發(fā)商利潤：24684-18802.025881.98萬元（4）成本利潤率：5881.98、18802.02*10031.2815 例6-8 假定例6-5中各項開發(fā)成本的投入比例分配如下表所示，試用現(xiàn)金流法對該項目進行評估。1617從上表的計算中可以得出如下結(jié)論（1）總開發(fā)成本：18619.8萬元（2）項目總銷售收入：26400萬元（3）銷售稅費：1716萬元（4）總開發(fā)價值：24684萬元（5）開發(fā)商利潤：24684-18619.8=6064.2萬元（

13、6）開發(fā)商成本利潤綠：6064.2/18619.2*100%=32.57%從這個例子可以看出，當建設(shè)進行到2005年第四季度末時，時間正好是建設(shè)期的重點，但建設(shè)費用僅投入了40%。經(jīng)過大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，這種增長達到峰頂，工程造價累計曲線類似S型。對于一個典型的項目來說，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部。而不是過去假設(shè)的50%，和計算開發(fā)商成本利潤率時假定的，工程進行到一半，建安費用的支出也達到一半，顯然有較大差異！18隨著一些規(guī)模較大的防地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)，以及開發(fā)項目的復雜程度不斷提高，人們往往要考慮

14、使用更為精確晚上的現(xiàn)金流法進行評估。例6-8中使用的現(xiàn)金流法對于下面幾種類型的開發(fā)項目評估尤其有效（1）居住小區(qū)綜合開發(fā)項目（2）商業(yè)開發(fā)項目（3）工業(yè)開發(fā)項目另外，新區(qū)開發(fā)和舊城改造小木，所需時間長，資金需求量大，而且源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復雜，更需要用現(xiàn)金流法進行評估。19 例6-6 某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500m2。開發(fā)商通過市場研究了解到當前工作該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的、貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點，按季度計息。融資費用為貸款利息的10%。開發(fā)商

15、的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/m2，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5%，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的20%，當前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。項目開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.85。試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行、初步評估。20解：（1）項目總開發(fā)價值1）項目可出租建筑面積：45000.85=3825(m2)2)項目每年凈租金收入：3825 450=172.125(萬元)3)項目總開發(fā)價值：P= 172.125 (P/A，9.5

16、%,48.5)=1789.63 (萬元)(2)項目總開發(fā)成本1)土地成本：425 萬元2）建造成本：4500 1000=450 (萬元)3）專業(yè)人員費用（建筑師，結(jié)構(gòu)、造價、機電、監(jiān)理工程師等費用）：450 12.5%=56.25 (萬元)4)電貼、用電權(quán)等其他費用：60萬元5）管理費：（425+450+56.25+60) 3.0%=29.74(萬元)216)財務(wù)費用a.土地費用利息：425 （1+17%/4）1.5 4-1=120.56(萬元)b.建造費用/專業(yè)人員費用/其他費用/管理費用利息：（450+56.25+60+29.74) (1+17%/4) 0.5 4 1=51.74(萬元)c

17、.融資費用：（120.56+51.74） 10%=17.23(萬元)d.財務(wù)費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53(萬元)7)市場推廣及出租代理費：172.125 20%=34.43(萬元)8)項目開發(fā)成本總計：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(萬元)(3)開發(fā)商利潤：1789.63-1241.35=548.28(萬元)(4)開發(fā)商成本利潤率為：548.28/1241.35 100%=44.17%22 例6-9 某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率7.5%、期限為3

18、0年、按等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊，預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的年運營費用為毛租金收入的30%。試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。 該寫字樓的項目回報指標計算過程，如下表所示2324例6-10 已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。解： （1）投

19、資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資*100% =650/（4500+500）*100%=13% （2）投資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100% =650/1500*100%=43.3% （3）資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額/資本金*100% =500/1500*100%=33.3%25作業(yè)題 某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗住宅用地70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準備期6個月

20、,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?26 (1) 項目總開發(fā)價值:項目總建筑面積: 400001.6=64000平米 總銷售收入: 470046000=30080萬元 銷售稅費: 300806.5%=1955.2萬元 項目總開發(fā)價值: 30080-1955.2=28124.8萬元 (2) 項目總開發(fā)成本: 土地成本: 100064000=6400萬元建造成本: 14006400

21、0=8960萬元專業(yè)人員費用: 89608%=716.8萬元管理費用: (6400+8960+716.8)5%=803.84萬元 財務(wù)費用:a土地成本利息:6400(1+12%)3-1=2591.54萬元27 b建造成本專業(yè)人員費用管理費用利息: (8960+716.8+803.84)(1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03萬元 c財務(wù)費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元 銷售費用: 300802.5%=752萬元 總開發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元 (3) 開發(fā)商成本利潤率:開發(fā)商利潤:

22、 28124.8-22166.21=5958.59萬元開發(fā)商成本利潤率: 5958.59/22166.21100%=26.88%28 某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價為12000萬元。開發(fā)商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預計今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項目投資的可行性(不考慮營業(yè)稅、所得

23、稅、土地增值稅等所有稅費的影響29單位（萬元）（年末） 0 1 26 711 1219 20自有資金 4000 2000 借款 6000租金收入 1200 1300 1400 1400經(jīng)營費用 200 300 300 300轉(zhuǎn)售收入 900030 1、全部投資現(xiàn)金流量表年份 0 1 2-6 7-11 12-19 20現(xiàn)金流入 1200 1300 1400 1400+9000現(xiàn)金流出 4000 8000 200 300 300 300凈現(xiàn)金流 -4000 -8000 1000 1000 1100 1100+9000NPV（I=7%)=818.1NPV（I=8%)=-316.342、自有資金現(xiàn)金流

24、量表抵押貸款還本付息A=6000*（A/P，6%，15）=618萬元年份 0 1 2-6 7-11 12-16 17-20現(xiàn)金流入 1200 1300 1400 1400+9000現(xiàn)金流出 4000 2000 818 918 918 300凈現(xiàn)金流 -4000 -2000 382 382 482 1100+9000IRR=8.49%ic =Ra = (1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07% 因為FIRR全ic ,則從全部投資角度看該項目投資不可行。因為FIRR自ic ,則從自有資金投資角度看該項目投資可行。 %72. 7%7%834.3161 .8181 .818%7）（IRR31例6-11 從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上，我們可以得出如下信息：負債合計為300萬元，資產(chǎn)合計為500萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬和1250萬元，存貨為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。