(四)對公信原則的進一步思考

1、（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 1、公信原則與不動產善意取得、公信原則與不動產善意取得 物權法草案物權法草案第五稿第第五稿第105105條規(guī)定：條規(guī)定：“無權處分人將不無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權： （一）受讓人受讓該財產時是善意的；（一）受讓人受讓該財產時是善意的； （二）以合理的價格有償轉讓；（二）以合理的價格有償轉讓； （三）轉讓的財產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，（三）轉讓的財

2、產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產所有權的，受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產登記的公信力房地產登記的公信力制作者：吳一鳴（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 1、公信原則與不動產善意取得、公信原則與不動產善意取得 擔保法擔保法3434條規(guī)定：條規(guī)定：“下列財

3、產可以抵押：下列財產可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（三）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋（三）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；和其他地上定著物；” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產登記的公信力房地產登記的公信力制作者：吳一鳴（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 1、公信原則與不動產善意取得、公信原則與不動產善意取得 擔保法擔保法司法解釋第司法解釋第8484條規(guī)定：條規(guī)定：“出質人以其不出質人以其不具有所有權但合法占有的動產出質的，不知出質人無具有所有權但合法占有的動產出質的

4、，不知出質人無處分權的質權人行使質權后，因此給動產所有人造成處分權的質權人行使質權后，因此給動產所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任。損失的，由出質人承擔賠償責任。” 擔保法擔保法司法解釋第司法解釋第108108條規(guī)定：條規(guī)定：“債權人合法債權人合法占有債務人交付的動產時，不知債務人無處分該動產占有債務人交付的動產時，不知債務人無處分該動產的權利，債權人可以按照擔保法第八十二條的規(guī)定行的權利，債權人可以按照擔保法第八十二條的規(guī)定行使留置權。使留置權?！钡谒闹v之第三部分第四講之第三部分 房地產登記的公信力房地產登記的公信力制作者：吳一鳴（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考

5、2、公信原則與登記的實質審查、公信原則與登記的實質審查 城市房地產管理法城市房地產管理法第第6060條規(guī)定：條規(guī)定：“以出讓或者以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當劃撥方式取得土地使用權，應當申請登記，經縣級申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當建成房屋的，應當申請登記，由縣級以上地方人民申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地

6、產轉讓或者變更時，應當轉讓或者變更時，應當申請房產變更登記，并申請房產變更登記，并申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。書。” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產登記的公信力房地產登記的公信力制作者：吳一鳴（四）對公信原則的進一步思考（四）對公信原則的進一步思考 3、公信原則與國家賠償、公信原則與國家賠償 城市房屋權屬登記管理辦法城市房屋權屬登記管理辦法第第3737條條規(guī)定：規(guī)定：“因登記機關工作人員工作過失因登記機關工作人員工作過失導

7、致登記不當，致使權利人受到經濟損導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。失負賠償責任。” 第四講之第三部分第四講之第三部分 房地產登記的公信力房地產登記的公信力制作者：吳一鳴o我國房地產權屬登記制度基本規(guī)范我國房地產權屬登記制度基本規(guī)范我國房地產權屬登記制度基本規(guī)范我國房地產權屬登記制度基本規(guī)范城市房地產管理法城市房地產管理法（1995年）年）土地管理法土地管理法（2004年）年）城市房屋權屬登記管理辦法城市房屋權屬登記管理辦法（2001年年8月，建設部）月，建設部）土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則（1996年年2月，國土資源

8、月，國土資源部）部）第四講之第四部分第四講之第四部分 我國房地產權屬登記制度基本規(guī)范我國房地產權屬登記制度基本規(guī)范制作者：吳一鳴o我國房地產登記體系我國房地產登記體系城市房屋權屬登記管理辦法城市房屋權屬登記管理辦法規(guī)定：規(guī)定：第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴房屋登記房屋登記總總 登登 記記初初 始始 登登 記記轉轉 移移 登登 記記變變 更更 登登 記記他項權登記他項權登記注注 銷銷 登登 記記土地登記規(guī)則土地登記規(guī)則規(guī)定：規(guī)定：第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴土地登記土地登記初始登記初始登

9、記變更登記變更登記設立登記設立登記變更登記變更登記注銷登記注銷登記我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設立登記（二）設立登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設立登記（二）設立登記（三）移轉登記和變更登記（三）移轉登記和變更登記第四講之第五部分第四講之第五部分

10、我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設立登記（二）設立登記（三）移轉登記和變更登記（三）移轉登記和變更登記（四）注銷登記（四）注銷登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴我國房地登記體系我國房地登記體系（一）總登記和初始登記（一）總登記和初始登記（二）設立登記（二）設立登記（三）移轉登記和變更登記（三）移轉登記和變更登記（四）注銷登記（四）注銷登記（五）異議登記、更正登記、預告登記（五）異議登記、更正登記、預告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國

11、房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴異議登記異議登記定義：將針對登記簿正確性的異議記載到登定義：將針對登記簿正確性的異議記載到登記簿中的過程。記簿中的過程。功能：公示登記簿存在錯誤的可能性，以此功能：公示登記簿存在錯誤的可能性，以此阻止有可能發(fā)生的交易。阻止有可能發(fā)生的交易。 程序：一經申請即登記，期限一過即失效。程序：一經申請即登記，期限一過即失效。第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴異議登記異議登記上海市房地產登記條例上海市房地產登記條例第第19條規(guī)定：條規(guī)定： “房地產權利的利害關系人認為房地產登房地產權利的利害關系人認為房地產登

12、記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的文件，提出登記異議。房地產登記機構關的文件，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載于房地產登記冊以警示第三人，該登項記載于房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。記滿三個月失效。”第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴異議登記異議登記物權法物權法草案第五稿第草案第五稿第18條規(guī)定：條規(guī)定： “不動產登記簿記載的權利人不

13、同意更正不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記十五日內不起訴的，異議登記失在異議登記十五日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。利人可以向申請人請求損害賠償?！钡谒闹v之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴更正登記更正登記提出：可由當事人申請更正，也可由登記機提出：可由當事人申請更正，也可由登記機關主動更正。關主動更正。程序：可直接申請，也可先申請異議登記、程序：可直接申請，也可先申請異

14、議登記、然后再更正登記。然后再更正登記。第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴更正登記更正登記上海市房地產登記條例上海市房地產登記條例第第18條規(guī)定：條規(guī)定： “房地產權利人發(fā)現房地產登記冊的記載有房地產權利人發(fā)現房地產登記冊的記載有誤的，可以申請更正。誤的，可以申請更正。 房地產登記機構發(fā)現房地產登記冊的記載有房地產登記機構發(fā)現房地產登記冊的記載有誤的，應當書面通知有關的房地產權利人在規(guī)誤的，應當書面通知有關的房地產權利人在規(guī)定期限內辦理更正手續(xù)；當事人無正當理由逾定期限內辦理更正手續(xù)；當事人無正當理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產登記機構可以依期

15、不辦理更正手續(xù)的，房地產登記機構可以依據申請登記文件或者有效的法律文件對房地產據申請登記文件或者有效的法律文件對房地產登記冊的記載予以更正，并書面通知當事人。登記冊的記載予以更正，并書面通知當事人。”第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴更正登記更正登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴物權法物權法草案第五稿第草案第五稿第18條規(guī)定：條規(guī)定： “權利人、利害關系人認為不動產登記簿記權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記

16、簿記載的權利人書面同意更正或者有證據登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應予以更正。證明登記確有錯誤的，登記機構應予以更正?！鳖A告登記預告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴定義：為保全一項目的在于移轉、變更和廢定義：為保全一項目的在于移轉、變更和廢止不動產物權的請求權而預先進行的一止不動產物權的請求權而預先進行的一種登記。種登記。對象：請求權對象：請求權效力：使債權具有了對抗效力效力：使債權具有了對抗效力例證：商品房預售合同登記例證：商品房預售合同登記 預告登記預告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房

17、地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴上海市房地產登記條例上海市房地產登記條例第第49條規(guī)定：條規(guī)定： “ “房屋尚未建成時，有下列情形之當事人可以申請房屋尚未建成時，有下列情形之當事人可以申請預告登記：預告登記： （一）（一） 預購商品房及其轉讓；預購商品房及其轉讓； （二）（二） 以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓；以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓； （三）（三） 以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓；以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓； （四）（四） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 經預告登記后，當事人取得土地使用權、房屋所有經預告登記后，當事人取

18、得土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利的優(yōu)先請求權。權或者房地產他項權利的優(yōu)先請求權?！鳖A告登記預告登記第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴物權法物權法草案第五稿第草案第五稿第19條規(guī)定：條規(guī)定： “當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來取得物權，按照物權的協(xié)議，為保障將來取得物權，按照約定支付一定比例的價款或者履行其他條約定支付一定比例的價款或者履行其他條件的，可以向登記機構申請預告登記。預件的，可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處告登記后，未經預告登記的權利人同

19、意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。分該不動產的，不發(fā)生物權效力。”房地產登記的基本程序房地產登記的基本程序第四講之第五部分第四講之第五部分 我國房地產登記體系我國房地產登記體系制作者：吳一鳴申請申請受理與審核受理與審核公告公告頒發(fā)證書頒發(fā)證書o我國房地產登記制度的完善我國房地產登記制度的完善（一）房地產登記制度存在的問題（一）房地產登記制度存在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產登記制度的完善我國房地產登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關（一）房地產登記制度存在的問題（一）房地產登記制度存在的問題第四講之第六部分第四

20、講之第六部分 我國房地產登記制度的完善我國房地產登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題二：登記對象的范圍有限問題二：登記對象的范圍有限（一）房地產登記制度存在的問題（一）房地產登記制度存在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產登記制度的完善我國房地產登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題二：登記對象的范圍有限問題二：登記對象的范圍有限問題三：房屋登記的范圍主要限于城市問題三：房屋登記的范圍主要限于城市（一）房地產登記制度存在的問題（一）房地產登記制度存

21、在的問題第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產登記制度的完善我國房地產登記制度的完善制作者：吳一鳴問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題一：沒有形成統(tǒng)一的房地產登記機關問題二：登記對象的范圍有限問題二：登記對象的范圍有限問題三：房屋登記的范圍主要限于城市問題三：房屋登記的范圍主要限于城市問題四：房屋產權登記具有強烈的行政色彩問題四：房屋產權登記具有強烈的行政色彩（二）房地產登記制度的完善（二）房地產登記制度的完善第四講之第六部分第四講之第六部分 我國房地產登記制度的完善我國房地產登記制度的完善制作者：吳一鳴建議一：統(tǒng)一登記管理部門、統(tǒng)一登記規(guī)則建議一：統(tǒng)一登記管理部門、統(tǒng)一登記規(guī)則（二）房地產登記制度的完善（二）房地產登