路線價法（課堂PPT）

1、1房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第八章第八章 路線價法路線價法 2房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估教學(xué)要求教學(xué)要求 v掌握路線價法的基本原理掌握路線價法的基本原理 v理解路線價的深度修正理解路線價的深度修正 v熟悉路線價法的應(yīng)用熟悉路線價法的應(yīng)用 v掌握路線價法的操作步驟與內(nèi)容掌握路線價法的操作步驟與內(nèi)容 34房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第一節(jié)第一節(jié) 路線價法路線價法v一、基本概念一、基本概念 v1 1、路線價、路線價 路線價是對面臨某些特定街道且接近性相等的城路線價是對面臨某些特定街道且接近性相等的城市土地設(shè)定一個市土地設(shè)定一個標準深度標準深度，并求取在該標準深度，并求取在該標準深度上的數(shù)宗土地的上的

2、數(shù)宗土地的平均單價平均單價，將其附設(shè)于該街道上，將其附設(shè)于該街道上，此平均單價即為該街道土地的路線價。此平均單價即為該街道土地的路線價。 簡言之，路線價是表示某一區(qū)段內(nèi)土地的平均價簡言之，路線價是表示某一區(qū)段內(nèi)土地的平均價格。格。5為理解路線價的概念要注意以下幾個概念：為理解路線價的概念要注意以下幾個概念：1 1臨街深度臨街深度：是指宗地距離街道的垂直距離。：是指宗地距離街道的垂直距離。2 2標準宗地標準宗地：是以從城市一定區(qū)域中沿主要街道的：是以從城市一定區(qū)域中沿主要街道的 宗地中選定的深度、寬度和形狀為標準狀況的宗宗地中選定的深度、寬度和形狀為標準狀況的宗地。地。 3 3標準深度標準深度：

3、是指標準宗地的臨街深度。：是指標準宗地的臨街深度。62 2、路線價法的概念、路線價法的概念 路線價法是指根據(jù)地域區(qū)段的路線價法是指根據(jù)地域區(qū)段的路線價路線價，結(jié)合結(jié)合深度指數(shù)表深度指數(shù)表，運用數(shù)學(xué)方法計算出臨，運用數(shù)學(xué)方法計算出臨接該街道的其他各宗土地價格的一種評估接該街道的其他各宗土地價格的一種評估方法。方法。7房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估二、路線價法基本原理二、路線價法基本原理v路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法，是路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法，是比較法的派生方法比較法的派生方法 v理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成的替代原理理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成的替代原理 v評估結(jié)果的正確性取決于路線價、深度評估結(jié)果的正

4、確性取決于路線價、深度指數(shù)及各種修正率的正確運用指數(shù)及各種修正率的正確運用 8房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v聯(lián)系：聯(lián)系： 路線價法中的路線價法中的“標準宗地標準宗地”可視為比較法中的可視為比較法中的“可比實可比實例例” “ “路線價路線價”是若干是若干“標準宗地標準宗地”的的平均價格平均價格，可視，可視為比較法中的為比較法中的“可比實例價格可比實例價格”臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為標準，臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為標準，考慮其考慮其臨街深度、臨街寬度、土地形狀、臨街狀況臨街深度、臨街寬度、土地形狀、臨街狀況 土地形狀土地形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)（如矩形、

5、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）則形） 臨街狀況臨街狀況( (如一面臨街如一面臨街/ /前后兩面臨街前后兩面臨街/ /街角地街角地/ /長方形的長方形的是長的還是短的一邊臨街等是長的還是短的一邊臨街等) ) v進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況影響房地產(chǎn)狀況影響修正修正”。 三、路線價法與市場比較法的聯(lián)系與區(qū)別三、路線價法與市場比較法的聯(lián)系與區(qū)別9房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v區(qū)別區(qū)別 不做不做“交易情況影響修正交易情況影響修正”和和“交易日期影響修正交易日期影響修正”。 在路線價法中不做在路線價法中不做“交易情況影響修正交易情況影響修正”和和“交

6、易日期影響修交易日期影響修正正”的原因是：的原因是： 求得的路線價求得的路線價若干標準宗地的平均價格，已是若干標準宗地的平均價格，已是正常價格正常價格； n求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是日期一致，都是估價時點時的價格估價時點時的價格。路線價法路線價法是先對是先對“可比實例價格可比實例價格”進行綜合，然后再進行進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況影響修正房地產(chǎn)狀況影響修正”； n市場比較法市場比較法是先對是先對“可比實例價格可比實例價格”進行有關(guān)影響修正，進行有關(guān)影響修正，然后再進行綜合。然后再進行綜合。 路線價法路

7、線價法是利用相同的是利用相同的“可比實例價格可比實例價格”路線價路線價, ,同時評估同時評估出許多出許多“估價對象估價對象”臨接同一道路的其他土地的價格；臨接同一道路的其他土地的價格； n市場比較法市場比較法是僅評估出一個是僅評估出一個“估價對象估價對象”的價格。的價格。10房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v四、路線價法的適用范圍和條件四、路線價法的適用范圍和條件 適用范圍：對適用范圍：對多宗土地多宗土地進行地價評估，特進行地價評估，特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在較大范圍內(nèi)對或其他需要在較大范圍內(nèi)對多多宗土地進行宗土地進行評估的場合評估的場合 前提條

8、件：可供使用的科學(xué)合理的前提條件：可供使用的科學(xué)合理的深度指深度指數(shù)表數(shù)表和其他和其他各種修正率各種修正率;有完善的城市規(guī)劃有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道和系統(tǒng)完整的街道;土地排列比較整齊土地排列比較整齊11房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v五、路線價法的操作步驟五、路線價法的操作步驟 v運用路線價法估價一般分為下列運用路線價法估價一般分為下列6個步驟：個步驟： 1、劃分路線價區(qū)段；、劃分路線價區(qū)段； 2、設(shè)定標準深度；、設(shè)定標準深度； 3、選取標準宗地；、選取標準宗地； 4、調(diào)查評估路線價；、調(diào)查評估路線價； 5、制作深度價格修正率表、制作深度價格修正率表 6、計算臨街各宗土地的價格。、計算臨街各宗土

9、地的價格。 12房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v1、劃分路線價區(qū)段、劃分路線價區(qū)段 對路線價區(qū)段的劃分，要綜合考慮土地對路線價區(qū)段的劃分，要綜合考慮土地等級、土地用途、街道的繁華及交通設(shè)等級、土地用途、街道的繁華及交通設(shè)施等環(huán)境質(zhì)量狀況，原則上以街道為單施等環(huán)境質(zhì)量狀況，原則上以街道為單位進行劃分。位進行劃分。 v 132、設(shè)定標準深度、設(shè)定標準深度里地線是與街道平行的直線；里地線是與街道平行的直線； 里地線與街道之間的距離即是標準深度。里地線與街道之間的距離即是標準深度。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估里地線里地線14房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估對于標準深度的確定，不一定有多少路線對于標準深度的確定，不一定有多少路線價

10、區(qū)就設(shè)立多少標準深度，而是根據(jù)土地價區(qū)就設(shè)立多少標準深度，而是根據(jù)土地的等級和用途確定各個區(qū)域的標準深度。的等級和用途確定各個區(qū)域的標準深度。 如某市土地分五級，一級土地的標準深度如某市土地分五級，一級土地的標準深度為為13米，其中商業(yè)地為米，其中商業(yè)地為9米，住宅用地為米，住宅用地為17米，米，2級土地標準深度為級土地標準深度為19米，其中商米，其中商業(yè)用地為業(yè)用地為14米，住宅用地為米，住宅用地為23米。米。15房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v3、選取標準宗地、選取標準宗地 v標準的臨街宗地通常簡稱標準的臨街宗地通常簡稱標準宗地標準宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。有代表性的宗

11、地。 v選取標準臨街宗地的具體要求是：選取標準臨街宗地的具體要求是： 、一面臨街、一面臨街 、土地形狀為矩形、土地形狀為矩形 、臨街深度為標準臨街深度，臨街寬度為標準臨街、臨街深度為標準臨街深度，臨街寬度為標準臨街寬度（是指同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地臨街寬度寬度（是指同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地臨街寬度的眾數(shù)）的眾數(shù)）臨街寬度與臨街深度的比例適當臨街寬度與臨街深度的比例適當 用途為所在區(qū)段內(nèi)具有代表性的用途用途為所在區(qū)段內(nèi)具有代表性的用途 容積率、土地使用年限、土地的生熟程度也要具有容積率、土地使用年限、土地的生熟程度也要具有代表性，具體來說應(yīng)該是同一區(qū)段內(nèi)所對應(yīng)的各指標代表性，具體來說應(yīng)該

12、是同一區(qū)段內(nèi)所對應(yīng)的各指標的眾數(shù)。的眾數(shù)。16房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v4、調(diào)查評估路線價、調(diào)查評估路線價 路線價是同一路線價區(qū)段內(nèi)若干標準宗地路線價是同一路線價區(qū)段內(nèi)若干標準宗地單位價格的平均數(shù)或眾數(shù)。單位價格的平均數(shù)或眾數(shù)。 若干標準宗地的單位價格可以根據(jù)收益法、若干標準宗地的單位價格可以根據(jù)收益法、市場法等評估方法求取。市場法等評估方法求取。 路線價通常為土地單價，也有可能是樓面路線價通常為土地單價，也有可能是樓面地價。地價。17房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v5、制作深度價格修正率表、制作深度價格修正率表 深度價格修正率：也稱為深度指數(shù)，是指隨深度價格修正率：也稱為深度指數(shù)，是指隨同一地塊各部分距臨

13、街的深度，地價變化的同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度。相對程度。反映地價變化相對程度的表格即為價格修正反映地價變化相對程度的表格即為價格修正率表，其有深度價格修正率表和其他價格修率表，其有深度價格修正率表和其他價格修正率表。正率表。 v v 18(1) 編制深度價格修正率表的理論依據(jù)編制深度價格修正率表的理論依據(jù) a1a2a3an-1an a1- a2 a2- a3 an-1-an圖7-1 深度價格遞減示意圖19四三二一法則示意圖四三二一法則示意圖（2）深度價格修正常用方法介紹四三二一法則，是將臨街深度四三二一法則，是將臨街深度100100英尺的土地，英尺的土地，劃分為與街道平行

14、的四等份，每等份的臨街劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街深度為深度為2525英尺，各等份的價值因離街道的遠英尺，各等份的價值因離街道的遠近不同而不同。從街道方向算起，第一等份近不同而不同。從街道方向算起，第一等份的價值、第二等份的價值、第三等份的價值、的價值、第二等份的價值、第三等份的價值、第四等份的價值分別占整塊土地價值的第四等份的價值分別占整塊土地價值的4040、3030、2020、1010。九八七六法則示意圖九八七六法則示意圖如果超過如果超過100100英尺，則按九八七六法則來英尺，則按九八七六法則來計算，即超過計算，即超過100100英尺的第一個英尺的第一個2525英尺等英尺等份的

15、價值、第二個份的價值、第二個2525英尺等份的價值、第英尺等份的價值、第三個三個2525英尺等份的價值、第四個英尺等份的價值、第四個2525英尺等英尺等份的價值分別為臨街深度份的價值分別為臨街深度100100英尺的土地英尺的土地價值的價值的9 9、8 8、7 7、6 6。20（2）深度價格修正常用方法介紹【例7-1】某臨街各宗土地的路線價為3000元/ 英尺，該路線價的標準臨街深度為100英尺。宗地b1、b2、b3、b4、b5 、b6的臨街深度與寬度見圖7-2，試利用四三二一法則和九八七六法則計算各宗地的總地價。b1 = 300040%15=1.8（萬元）（萬元）b2 = 3000（40%+3

16、0%）15=3.15（萬元）（萬元）b3 = 3000（40%+30%+20%）20=5.4（萬元）（萬元）b4 = 3000（40%+30%+20%+10%）20=6（萬元）（萬元）b5 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%）25=8.175（萬元）（萬元）b6 = 3000（40%+30%+20%+10%+9%+8%）25=8.775（萬元）（萬元）21（3）編制深度價格修正率表如圖7-1（a）所示，假設(shè)al，a2，a3，an-1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，則深度價格修正率表依據(jù)下列三種修正率原理制作而成：單獨深度價格修正率：單獨深度價格修正率： a1a

17、1a2a2a3a3anan平均深度價格修正率：平均深度價格修正率： a1a1(a1+a2)/2(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3)/3(a1+a2+a3+an-1+ (a1+a2+a3+an-1+ an)/nan)/n累計深度價格修正率：累計深度價格修正率： a1a1a1+a2a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3a1+a2+a3+an-1+ana1+a2+a3+an-1+an22 四三二一法則深度價格修正率表四三二一法則深度價格修正率表 表表7-67-6臨街深度（英尺）臨街深度（英尺）252550507575100100125125150150175175200

18、200四三二一法則（）四三二一法則（）40403030202010109 98 87 76 6單獨深度價格修正率（）單獨深度價格修正率（）40403030202010109 98 87 76 6累計深度價格修正率（）累計深度價格修正率（）404070709090100100109109117117124124130130平均深度價格修正率（）平均深度價格修正率（）404035353030252521.821.819.519.517.717.716.216.25 5轉(zhuǎn)換后的平均深度價格修正率轉(zhuǎn)換后的平均深度價格修正率（）（）16016014014012012010010087.287.278.0

19、78.070.870.865.065.0 臺灣省臨街深度指數(shù)表臺灣省臨街深度指數(shù)表 表表7-7深度（深度（m）未滿未滿4滿滿4未滿未滿8滿滿8未滿未滿12滿滿12未滿未滿16滿滿16未滿未滿1818以上以上指數(shù)指數(shù)（%）13012512011010040目前我國已用路線價的城市其進行的深度目前我國已用路線價的城市其進行的深度價格修正類似于臺灣地區(qū)的計算方法價格修正類似于臺灣地區(qū)的計算方法（3）編制深度價格修正率表23房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估6、計算臨街各宗土地的價格、計算臨街各宗土地的價格24表1 四三二一法則深度價格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨深度價

20、格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）16014012010087.278.070.865.01.一面臨街矩形土地價格的計算 臨街深度臨街寬度平均深度價格修正率）深度價格修正率（采用路線價（用單價表示）土地價格dfduVdfduVvv25例1：圖1中是一臨街深度15.24米（即50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/平方米。根據(jù)表1的平均深度價格修正率，其單價和總價分別是多少？路線價 2000元/平方米20米15.24米圖 1該宗土地的單價=路線價 深度價格修正率

21、=2000 140%=2800（元/平方米）該宗土地的總價=土地單價 土地面積 =2800 20 15.24=85.34（萬元）26n2、 梯形宗地分為兩種：n（1）平行邊與臨街線一致的梯形宗地以其高度為臨街深度，按臨街深度指數(shù)求得其每平方米單價后，再按其上下兩邊長短比例及利用價值進行增減修正，修正數(shù)額以不超過原計算單價兩成為限。n（2）平行邊與臨街線垂直的梯形以兩邊中點的連線作為臨街深度，按臨街深度指數(shù)計算其每平方米單價，不再增減修正27路線價法運用舉例路線價法運用舉例n1一面臨街地地價的計算2000110%15.245=16.764（萬元）（萬元） 2000110%（1+10%）=2420

22、（元（元/m2） 2000125%=2500（元（元/m2）宗地宗地B的土地單價為的土地單價為 = 2000120% =2400（元（元/m2）宗地宗地D的土地單價的土地單價 = 2000120%（1-15%）=2040（元（元/m2）283. 三角形土地 三角形土地價格修正率）（hdfhdUVv2計算一面臨街直角三角形土地價格的計算公式如下：例4：如圖4中所示，有一宗三角形ABC土地 ，如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的深度價格修正率為90.9%，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%，試求該宗三角形土地的總價。路線價 1000元/平方米80英尺圖 470英尺ABC該宗土地的總

23、價=100090.9% 63% 70 802 =1603476（元/平方米）294.其他形狀：先劃分成矩形、三角形，再相加減。如圖5，梯形ABCD土地的價格=矩形ABEF土地的價格-三角形AFD土地的價格-三角形BEC土地的價格。圖 5路線價 1000元/平方米ABCDFE30路線價法運用舉例路線價法運用舉例2 2前后兩面臨街地地價的計算前后兩面臨街地地價的計算n高價街影響深度高價街影響深度 = = 高價街路線價高價街路線價/ /（高價街路線價（高價街路線價+ +低價街路線價）低價街路線價）總深度總深度 n低價街影響深度低價街影響深度 = = 總深度總深度 - - 高價街影響深度高價街影響深度

24、 高價街影響深度高價街影響深度 = 3000/（3000+1800）28=17.5（m）低價街影響深度低價街影響深度 = 28-17.5=10.5（m）土地單價土地單價 =（3000100%17.5+1800120%10.5）/28=2685（元（元/m2）31房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估3 3、街角地、街角地街角地是指兩條街道相交街角地是指兩條街道相交, ,位于其夾角之間的地塊。位于其夾角之間的地塊。 街角地中街角地中, ,一宗土地的正街是指路線價較高的街道一宗土地的正街是指路線價較高的街道, ,旁街是指其旁街是指其中路線價較低的街道中路線價較低的街道 如果兩條街道的路線價相等如果兩條街道的路線價相

25、等, ,則以使用寬度較大的街道為正街則以使用寬度較大的街道為正街, ,寬度較小的為旁街寬度較小的為旁街323 3街角地地價的計算街角地地價的計算街角地地價=正街路線價正街深度價格修正率+旁街路線價旁街深度價格修正率旁街影響加價率 宗地宗地I的總地價的總地價 =（3000140%+2000120%20%）22.8615.24=163.04（萬元）（萬元）50英尺英尺=15.24m；75英尺英尺=22.86m 334 4袋地地價的計算：關(guān)鍵確定起迄深度袋地地價的計算：關(guān)鍵確定起迄深度 在里地線內(nèi)不直接臨街的土地即是袋地在里地線內(nèi)不直接臨街的土地即是袋地其中逆三角形，三角形的一個頂點與底邊中點垂直距

26、離的二分之一為其中逆三角形，三角形的一個頂點與底邊中點垂直距離的二分之一為起深度；底邊中點深度為訖深度，比照袋地計算其單價。起深度；底邊中點深度為訖深度，比照袋地計算其單價。 34路線價法運用舉例路線價法運用舉例宗地宗地J J、K K、M M的土地單價的土地單價 = 2000= 200071%=142071%=1420（元（元/m2/m2）宗地宗地N的土地單價的土地單價 = 200071%（1+13%）=1605（元（元/m2）宗地宗地L的土地單價的土地單價 = 200069%=1380（元（元/m2）袋地袋地O的土地單價的土地單價 = 200066%7/9+200040%2/9=1204（元

27、（元/m2）袋地和里地，起訖深度為袋地和里地，起訖深度為1118m，里地單價按路線價的四成，里地單價按路線價的四成計算。計算。35房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v六、路線價法在我國的應(yīng)用六、路線價法在我國的應(yīng)用 v在我國房地產(chǎn)市場發(fā)育較早和房地產(chǎn)評估在我國房地產(chǎn)市場發(fā)育較早和房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展較快的城市業(yè)務(wù)發(fā)展較快的城市, ,已開始將路線價法已開始將路線價法應(yīng)用于房地產(chǎn)評估實踐應(yīng)用于房地產(chǎn)評估實踐, ,主要表現(xiàn)在：主要表現(xiàn)在： 1 1、應(yīng)用于土地稅收的征管、應(yīng)用于土地稅收的征管 2 2、政府應(yīng)用路線價法，調(diào)控土地市場、政府應(yīng)用路線價法，調(diào)控土地市場 3 3、應(yīng)用于土地資源管理、應(yīng)用于土地資源管理 v 36房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估v1 1、應(yīng)用于土地稅收的征管、應(yīng)用于土地稅收的征管 針對我國過去征收土地使用稅的依據(jù)是城針對我國過去征收土地使用稅的依據(jù)是城市性、土地等級而造成稅收偏低等問題市性、土地等級而造成稅收偏低等問題 目前，有些城市已開始將路線價運用于土目前，有些城市已開始將路線價運用于土地稅收的征管中，逐步實現(xiàn)對土地使用稅地稅收的征管中，逐步