龍潤(rùn)商業(yè)提案

1、市政府旁2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、輻射范圍、客群消費(fèi)力均比我們強(qiáng);手法一：分期付款首付分期、降低置業(yè)門(mén)檻，以回款速度換銷售速度手法二：墊首付提價(jià)沖抵資金墊付成本降低門(mén)檻手法三：返租銷售提價(jià)并持有幾年經(jīng)營(yíng)，以租金收益沖抵首付降門(mén)檻手法四：帶租約銷售招商引入，以租金收益穩(wěn)定投資信心手法五：0月供提價(jià)、租金收益沖抵月供手法六：子母鋪銷售提總價(jià)、買(mǎi)一送一、大鋪送小鋪，降低首付門(mén)檻但是解決不了根本問(wèn)題：本次匯報(bào)不針對(duì)數(shù)字做過(guò)多的細(xì)化（以附件形式提交）影響商業(yè)價(jià)格的重要因素：地段、熱度、人流一個(gè)項(xiàng)目，可能只有一條適合其發(fā)展運(yùn)作的道路把地球人都知道的運(yùn)作思路告訴給開(kāi)發(fā)商那不叫策劃，那叫播放器。能在其自身的運(yùn)作道

2、路上給到開(kāi)發(fā)商更多的啟發(fā)與思考這才是策劃!動(dòng)力恒通龍潤(rùn)項(xiàng)目組，感謝龍潤(rùn)予以思考及發(fā)揮的機(jī)會(huì)！龍潤(rùn) 四佰板，黃金商業(yè)線1、拿什么來(lái)滿足你，2、拿什么來(lái)滿足你，3、拿什么來(lái)滿足你，4、拿什么來(lái)滿足你，解決以上問(wèn)題 Solve the problem我要賣錢(qián)！我要有回報(bào)！我要有收入！我愿意花錢(qián)！PART4. 拿什么來(lái)滿足你，昆明大學(xué)城2010年三期工程結(jié)束后，在校生規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)人以上，新校區(qū)最終規(guī)模是15萬(wàn)人。我們最能直接輻射的學(xué)校新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)2008年底的調(diào)查結(jié)果，大學(xué)生平均每人每年支出達(dá)15850元，其中非學(xué)費(fèi)、非食宿消費(fèi)支出占50，達(dá)8000元。按現(xiàn)昆明大學(xué)城20的消費(fèi)群來(lái)看，即是每

3、年1.6億?？梢哉f(shuō)大學(xué)生群體有著巨大的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能力。昆明醫(yī)學(xué)院及云南醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)院新校區(qū)規(guī)劃面積1652畝，面積是兩?，F(xiàn)有面積的6倍多。據(jù)悉，兩校共建的新校區(qū)全日制在校生規(guī)劃設(shè)計(jì)為14000人，教職工人數(shù)為1500人，總建筑面積41.89萬(wàn)平方米，08年底建成,今年9月進(jìn)行全面招生工作。 云南中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)規(guī)劃面積823.8畝。據(jù)悉，新校區(qū)全日制在校生規(guī)劃設(shè)計(jì)為6000人左右，教職工人數(shù)為700人，去年3月部分學(xué)生入住。 云南藝術(shù)學(xué)院新校區(qū)規(guī)劃面積800畝，面積現(xiàn)有面積的6倍多。據(jù)悉，新校區(qū)全日制在校生規(guī)劃設(shè)計(jì)為5000人左右，教職工人數(shù)為600人，今年9月進(jìn)行全面招生工作。 依照慣例，商業(yè)

4、的運(yùn)營(yíng)成本租金約占50%以此來(lái)假設(shè)：1.6億消費(fèi)額，我們按40的消費(fèi)占有率來(lái)看，4萬(wàn)平米的商業(yè)每月每平米實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入為(1.6億0.4)/(40000*12)=133元/平米/月。此經(jīng)營(yíng)收益基本可以支持60元/平米/月的租金。A、經(jīng)濟(jì)來(lái)源絕大多數(shù)的大學(xué)生經(jīng)濟(jì)來(lái)源是依靠家庭 大學(xué)生消費(fèi)狀況調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示：有左右的學(xué)生每個(gè)月生活費(fèi)集中在500-800元之間，其中500600元之間的比例為4，500元以下者占到。生活費(fèi)每個(gè)月在700元左右者占到過(guò)半比例。 B、消費(fèi)結(jié)構(gòu)：有的被調(diào)查者月伙食費(fèi)在元以下。其中，在元以下的占。這些數(shù)據(jù)可能與經(jīng)常吃飯的地方有關(guān)。有的學(xué)生最經(jīng)常吃飯的地方在學(xué)校食堂。有的人選

5、擇學(xué)校附近的小餐館。 ：主要包括學(xué)費(fèi)、書(shū)費(fèi)，各種學(xué)習(xí)輔助設(shè)備（電腦、文曲星、復(fù)讀機(jī)等）的購(gòu)置費(fèi)以及參加各種培訓(xùn)班的費(fèi)用等。 有的被調(diào)查者曾在大學(xué)期間旅游過(guò)，平均每次花費(fèi)在元以下者占到，元以下者占，在以上者占旅游過(guò)的人數(shù)的。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)生購(gòu)買(mǎi)服裝時(shí)，價(jià)格一般定位在-元之間，占到。對(duì)他們購(gòu)買(mǎi)衣服影響因素由大到小排列：價(jià)格、質(zhì)量、時(shí)尚、品牌，依次占到被調(diào)查人數(shù)的、。 現(xiàn)在大學(xué)校園中流行人際投資，無(wú)論是過(guò)生日、考試得高分、入選學(xué)生干部、比賽獲獎(jiǎng)都得請(qǐng)客，否則便被視為不上路不夠交情。贈(zèng)送禮物之風(fēng)在大學(xué)校園蔚然成風(fēng)，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)期間曾舉行過(guò)生日宴會(huì)的占。宴會(huì)費(fèi)用花費(fèi)在元以下的占。無(wú)論是朋友來(lái)

6、了或是同學(xué)聚會(huì)都免不了請(qǐng)客吃飯。 作為另一項(xiàng)重要的人際交往費(fèi)也在悄然升溫，其消費(fèi)的大項(xiàng)是戀愛(ài)所需支出。調(diào)查表明，有的大學(xué)生曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)此方面的投資，有的人曾拿出過(guò)其生活費(fèi)中以上的錢(qián)進(jìn)行此消費(fèi)。 現(xiàn)代的通訊工具也被運(yùn)用到人際交往中。據(jù)調(diào)查，大學(xué)生的手機(jī)擁有率已達(dá)。大學(xué)生們紛紛購(gòu)買(mǎi)手機(jī)的原因，調(diào)查顯示有的被調(diào)查者選擇了聯(lián)系方便，的人選擇了顯示身份。大學(xué)生消費(fèi)特征總結(jié)消費(fèi)特征：活力、個(gè)性、時(shí)尚、超前、多元化、喜歡追求挑戰(zhàn)、新奇和變化！消費(fèi)能力：大學(xué)生的消費(fèi)能力屬于中等水平，能支配一定的金錢(qián)，逐漸自立，自已有獨(dú)特的 消費(fèi)方式和消費(fèi)理念。消費(fèi)結(jié)構(gòu)：大學(xué)生每月的消費(fèi)額主要集中在500元至1000元的水平段。

7、其中：食品食品休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)服裝服裝學(xué)習(xí)用品學(xué)習(xí)用品通訊通訊交通交通其他其他總平均總平均48.50%48.50%7.50%7.50%11.50%11.50%8.00%8.00%7.00%7.00%8.50%8.50%9.00%9.00%男男49%49%8%8%10%10%8%8%7%7%8%8%10%10%女女 48%48%7%7%13%13%8%8%7%7%9%9%8%8%大學(xué)生消費(fèi)行為總結(jié)1. 大學(xué)生消費(fèi)支出主要集中在：餐飲、休閑娛樂(lè)、服裝、學(xué)習(xí)等方面。2. 餐飲的消費(fèi)在大學(xué)生日常消費(fèi)中所占的比重最高。3. 大學(xué)生的服裝消費(fèi)主要是購(gòu)買(mǎi)運(yùn)動(dòng)休閑服飾。4. 大學(xué)生更加注重品質(zhì)消費(fèi)。因此，項(xiàng)目

8、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的關(guān)鍵詞：時(shí)尚、個(gè)性、多元、80后我們對(duì)大學(xué)生說(shuō)：隨便四佰板“隨便”消費(fèi)區(qū)四佰板隨便消費(fèi)區(qū)它的業(yè)態(tài)規(guī)劃1社區(qū)配套商業(yè)（小型超市）2家政、洗衣、銀行、郵政等社區(qū)服務(wù)商業(yè)3輕度商業(yè)（茶室、棋牌室等）4“隨便消費(fèi)”綜合步行街(以餐飲為主，集合書(shū)吧、小酒吧、快餐、奶茶、休閑、小精品等)5體育用品、戶外用品、文具等6醫(yī)療專家咨詢機(jī)構(gòu)、藥店、便利店等功能指向性強(qiáng)的服務(wù)商業(yè)7數(shù)碼電子產(chǎn)品的IT類商業(yè)四佰板隨便消費(fèi)區(qū)它的景觀規(guī)劃11情人坡結(jié)合此區(qū)域輕度商業(yè)（茶室、棋牌室等）的定位，將此區(qū)域的綠化帶大部分設(shè)置成草地，大學(xué)生在此可席地而坐，看書(shū)、聊天、放松.2122休閑運(yùn)動(dòng)結(jié)合此區(qū)域體育用品商業(yè)業(yè)態(tài)定

9、位，在廣場(chǎng)、綠化帶設(shè)置人造攀巖壁、三人籃球場(chǎng)、小型極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等硬質(zhì)景觀，以此來(lái)吸引吸引大學(xué)生在這里停留。四佰板隨便消費(fèi)區(qū)它的景觀規(guī)劃四佰板隨便消費(fèi)區(qū)它的商業(yè)宗旨不設(shè)限餐飲：有人追求性價(jià)比食品、有人追求高品質(zhì)環(huán)境在四佰板的不設(shè)限餐飲區(qū)強(qiáng)調(diào)品牌、鼓勵(lì)創(chuàng)新不設(shè)限餐飲包括各種餐廳、咖啡廳、茶社、酒吧等四佰板隨便消費(fèi)區(qū)它的商業(yè)宗旨無(wú)界零售：他愛(ài)我、她愛(ài)我、他不愛(ài)我購(gòu)物是最好的療傷手段在四佰板的無(wú)界零售區(qū)用他的錢(qián)購(gòu)物是更好的療傷手段。但是請(qǐng)注意：消費(fèi)可以隨便，感情不能隨便四佰板鼓勵(lì)你好好愛(ài)自己無(wú)界零售包括各種精品百貨、禮品、潮流時(shí)尚、外貿(mào)等四佰板隨便消費(fèi)區(qū)它的商業(yè)宗旨特別準(zhǔn)入俱樂(lè)部：特別準(zhǔn)入俱樂(lè)部的意思是

10、：只有和你一樣特別之處的人才準(zhǔn)進(jìn)入在四佰板這樣的地方有機(jī)會(huì)結(jié)識(shí)一些非常值得的同類然而你也一定會(huì)發(fā)現(xiàn)：大家看起來(lái)隨便，有些事卻隨便不得。特別準(zhǔn)入俱樂(lè)部發(fā)行會(huì)員卡，享受定期PART，享受消費(fèi)折扣學(xué)生通折卡是中國(guó)大學(xué)生消費(fèi)折扣網(wǎng)與廣大加盟合作商家聯(lián)合開(kāi)發(fā)的中國(guó)大學(xué)生消費(fèi)通折卡。本卡主要使用于餐館酒店、賓館住宿、文具書(shū)店、美容美發(fā)、體育健身、電腦數(shù)碼、服裝鞋帽、飾品眼睛、購(gòu)物超市、培訓(xùn)駕校、醫(yī)院要點(diǎn)、歌廳影院、交通出行、攝影照相、手機(jī)超市等方面的消費(fèi)打折。憑此卡在加盟合作商家消費(fèi)時(shí)，不但可以享受貴賓級(jí)待遇，還可以享受39.5折優(yōu)惠。 U卡聯(lián)盟是目前廣州大學(xué)城第一大商業(yè)聯(lián)盟，已有上百家商店加盟，商店類型

11、和分布已經(jīng)覆蓋整個(gè)大學(xué)城。以大學(xué)城U卡會(huì)員為基礎(chǔ)，U卡會(huì)員在U卡聯(lián)盟商店購(gòu)物可享 受獲得打折優(yōu)惠為方式，從而達(dá)到商家的銷售額快速增長(zhǎng)的效果。 所有店鋪結(jié)成U卡聯(lián)盟，以形成客戶忠誠(chéng)度。并以統(tǒng)一的全打折聯(lián)盟成為項(xiàng)目商 業(yè)區(qū)差異于其他商業(yè)區(qū)的特色。既能擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)力，亦能避免未來(lái)大學(xué)城大型商業(yè) 中心增加后帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。不管是在項(xiàng)目前期宣傳、試營(yíng)業(yè)還是后期經(jīng)營(yíng)中，沒(méi)有特點(diǎn)的商業(yè)、沒(méi)有個(gè)性的街區(qū)，永遠(yuǎn)無(wú)法打動(dòng)大學(xué)生的前往及消費(fèi)欲望。四佰板隨便消費(fèi)區(qū)，每個(gè)板都有刺激你的消費(fèi)神經(jīng)！PART3. 拿什么來(lái)滿足你，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，其最關(guān)心的就是人流問(wèn)題。在解決對(duì)主力客群的指向性吸引后，接下來(lái)就是算賬和時(shí)間的問(wèn)題。

12、我們做最好的計(jì)劃。正式運(yùn)營(yíng)后，租金和經(jīng)營(yíng)收益是否能達(dá)到順差？我們做最壞的打算。在正式運(yùn)營(yíng)前必然有1年左右的市場(chǎng)培育，那么商家能否有信心進(jìn)駐并堅(jiān)守1年？我們來(lái)影響經(jīng)營(yíng)因素人流量是支撐商業(yè)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的保證與校學(xué)生會(huì)聯(lián)合，抓住校園拉贊助的機(jī)會(huì)，定期集中準(zhǔn)消費(fèi)群的聚集，同時(shí)更親密直接的宣傳商業(yè)，增強(qiáng)商業(yè)的指引性與經(jīng)營(yíng)戶信心的雙向互動(dòng)。經(jīng)營(yíng)種類數(shù)量所占比重餐飲類721西餐，茶餐廳412文化氛圍強(qiáng)的酒吧515合計(jì)33云南大學(xué)旁文化巷平均租金120250元不等 商業(yè)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，緊鄰深厚文化底蘊(yùn)的文化巷，加上其地段優(yōu)勢(shì)及街區(qū)的洋人街特色，使得文化巷成為昆明最具代表性也最具輻射力的校園商圈。無(wú)空置鋪面。民族學(xué)院平

13、均租金120160元 民族學(xué)院到民院路數(shù)字百家，主要以IT數(shù)碼為主，其集中式的業(yè)態(tài)使得客群輻射范圍擴(kuò)大，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具備高指引性。其臨街商鋪28家，數(shù)碼業(yè)態(tài)8家。經(jīng)營(yíng)種類數(shù)量所占比重精品服飾1021文化用品48咖啡屋，水吧36網(wǎng)吧/便利店715合計(jì)47財(cái)貿(mào)步行街平均租金60100元不等 財(cái)貿(mào)步行街屬于后期改造建設(shè)，總長(zhǎng)43.7米，緊鄰學(xué)校后門(mén)，以財(cái)貿(mào)本院學(xué)生作為主要消費(fèi)群，同時(shí)服務(wù)教職小區(qū)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況良好，無(wú)空置鋪面。臨街商業(yè)以餐飲為主，加有少量精品服飾。經(jīng)營(yíng)種類數(shù)量所占比重餐飲3237服飾專賣店22精品服飾類1516便利店/藥店34小酒吧55文化用品67理發(fā)店78IT、影碟22網(wǎng)吧131

14、3總數(shù)85昆明理工白龍區(qū)商業(yè)平均租金60100元 片區(qū)商業(yè)主要輻射人群為西林、理工大及區(qū)域內(nèi)住戶。業(yè)態(tài)較多元化，是主要以餐飲為主的內(nèi)循環(huán)商業(yè)。從各大高校的商業(yè)租金水平看，從60200不等，主要加分因素是地段、規(guī)模及輻射范圍。而從純的校園經(jīng)濟(jì)型商業(yè)的調(diào)查來(lái)看，其排除地段、規(guī)模的影響，平均租金均超過(guò)60元/平米/月對(duì)于純校園商圈商家而言，其盈利平均水平（純利潤(rùn)）基本相當(dāng)。我們做最好的計(jì)劃按60元/平米/月的租金來(lái)進(jìn)行收取，對(duì)于一家50平米的小吃店而言，其一個(gè)月租金付出為60503000元根據(jù)我公司對(duì)小吃店的調(diào)查，其每賣一碗（米面、面條等）的毛利潤(rùn)在1元左右300（碗）1元/碗309000元即。我們

15、來(lái)在免租半年的時(shí)間期限下，我們通過(guò)精細(xì)化的渠道招商來(lái)為經(jīng)營(yíng)者爭(zhēng)取更多的準(zhǔn)備時(shí)間及試營(yíng)業(yè)時(shí)間第一客群：第二客群：第三客群：鎖定三大招商客群半年招商節(jié)奏計(jì)劃 第一步 初步招商工作第二步 全面招商工作第三步 再次招商工作第四步 落實(shí)商戶進(jìn)駐第五步 交付使用及試業(yè)開(kāi)幕 組建招商隊(duì)伍及籌備招商物料 少量的宣傳公關(guān)工作 直抵第一客群，同時(shí)盡量積累經(jīng)營(yíng)定位類別的商家資源 對(duì)主力商家跟進(jìn)，逐步縮減范圍確定核心主力商家 跟進(jìn)核心商家并展開(kāi)宣傳攻勢(shì) 跟據(jù)商家的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)擬定其進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能性和條件調(diào)整招商對(duì)象，調(diào)整招商物料對(duì)前期積累的商業(yè)資源篩選作更深入廣泛的營(yíng)銷宣傳跟據(jù)商家的質(zhì)素來(lái)擬定其進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能

16、性和條件 與商家洽談租賃條款 落實(shí)進(jìn)駐商家，簽訂正式合約 全面發(fā)放項(xiàng)目開(kāi)業(yè)進(jìn)場(chǎng)消息 大量利用傳媒作宣傳推廣工作 協(xié)助商家進(jìn)場(chǎng)，入圖審批、裝修等工程問(wèn)題 安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、作廣泛開(kāi)業(yè)宣傳 開(kāi)幕活動(dòng)，舉辦宣傳活動(dòng)，打響知名度此時(shí)，我們對(duì)經(jīng)營(yíng)者說(shuō)：保障四佰板原來(lái)商業(yè)也可以再設(shè)計(jì)PART2. 拿什么來(lái)滿足你，全球經(jīng)濟(jì)受挫，市場(chǎng)回暖前，錢(qián)放口袋最保險(xiǎn)昆明房?jī)r(jià)在跌，我要抄底！地球公認(rèn)的不保值產(chǎn)品！過(guò)去5年，90買(mǎi)房的在賺，90買(mǎi)股票的在跌該出手時(shí)就出手，升值最快，規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)我們本次不研究投資客群細(xì)分，我們說(shuō)投資心理?？梢哉f(shuō)，09年投資人出手的核心心理因?yàn)樯虡I(yè)的唯一性、特色性、不可復(fù)制性、時(shí)機(jī)性因?yàn)?/p>

17、產(chǎn)品的性價(jià)比、穩(wěn)定回報(bào)、快速增值商業(yè)的校園商圈？對(duì)不起，鋪滿。昆明今年還剩下最后一個(gè)大學(xué)城核心商業(yè)項(xiàng)目“四佰板”。400米商街400塊板，但帶來(lái)的是超過(guò)4萬(wàn)人的穩(wěn)定消費(fèi)群。如果說(shuō)昆明的文化巷叫特色校園商業(yè)，那么四佰板，它不是文化巷，但它同樣有自己的特色。你可以復(fù)制項(xiàng)目，但你無(wú)法復(fù)制它“第一”的時(shí)間；你可以復(fù)制它的特色，但你復(fù)制不了它的地段；你可以復(fù)制它的業(yè)態(tài)，但你復(fù)制不了它最先輻射的消費(fèi)群。等你在看的時(shí)候，已經(jīng)有人在買(mǎi)；等你在買(mǎi)的時(shí)候，它已經(jīng)賣完；等你在找中介的時(shí)候，它已經(jīng)不是這個(gè)價(jià)格。對(duì)于有眼光的投資者而言，思考的時(shí)間三分鐘就夠了。產(chǎn)品的113的概念。層高5.6米，可送一層人流吸引、經(jīng)營(yíng)保障

18、，穩(wěn)定的租金收益支撐收回投資。不用擔(dān)心社區(qū)商業(yè)式的入住率（4年循環(huán)常住人群）；不用擔(dān)心片區(qū)發(fā)展減緩（政府主導(dǎo)，區(qū)域消費(fèi)需求無(wú)法滿足）從市場(chǎng)的商業(yè)租金看，本案一層可實(shí)現(xiàn)租金平均水平在60元左右，則利用租金換算公式：S =MN （ 1-1（1+N）Y）S：售價(jià) N：還款利率（上浮106.967） M：年收益 Y：年限 得出項(xiàng)目一層商鋪可支撐的銷售均價(jià)：10096.74元/平米從市場(chǎng)的商業(yè)租金看，本案二層可實(shí)現(xiàn)租金平均水平在20元左右，則利用租金換算公式：S =MN （ 1-1（1+N）Y）S：售價(jià) N：還款利率（上浮106.967） M：年收益 Y：年限 得出項(xiàng)目二層商鋪銷售均價(jià)：4206.98元

19、/平米建議本案一層商業(yè)均價(jià)為 二層商業(yè)均價(jià)為 整盤(pán)商業(yè)均價(jià)為結(jié)合到本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)（層高打造雙層使用面積），本項(xiàng)目一層的均價(jià)換算（例50平米商業(yè)使用面積為80平米，則按使用面積算均價(jià)為6250元/平米）來(lái)則稱的上高性價(jià)比。樓盤(pán)名稱所屬板塊商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式價(jià)格實(shí)力郡城北市板塊社區(qū)商業(yè)出售9350和諧世紀(jì)北市板塊社區(qū)商業(yè)出售9000蘋(píng)果谷Apple商街滇池板塊社區(qū)商業(yè)出售12000頤慶園滇池板塊社區(qū)商業(yè)出售8000彼岸東南板塊社區(qū)商業(yè)出售9700銀海暢園東南板塊社區(qū)商業(yè)出售9700銀海領(lǐng)域國(guó)貿(mào)商街官南板塊社區(qū)商業(yè)出售13000萬(wàn)興印象格調(diào)街區(qū)官南板塊社區(qū)商業(yè)出售8000光輝城市官南板塊社區(qū)商業(yè)

20、出售15000云南映像世博板塊社區(qū)商業(yè)出售11000金色俊園世博板塊社區(qū)商業(yè)出售14000城市理想中心區(qū)板塊社區(qū)商業(yè)出售14000時(shí)光俊園二期中心區(qū)板塊社區(qū)商業(yè)出售15000MOMA大道中心區(qū)板塊社區(qū)商業(yè)出售31500上東大街中心區(qū)板塊社區(qū)商業(yè)出售35000一紅匯金城市商業(yè)廣場(chǎng)高新板塊綜合商業(yè)出售13000昆明老街中心區(qū)板塊綜合商業(yè)出售52500此時(shí)，我們對(duì)經(jīng)營(yíng)者說(shuō)：理性四佰板理性想像PART1. 拿什么來(lái)滿足你，四佰板呈貢大學(xué)城隨便消費(fèi)區(qū)地理位置：昆明呈貢新區(qū)，昆明大學(xué)城（昆醫(yī)）旁項(xiàng)目商業(yè)面積：4萬(wàn)平方米建筑模式：沿街底商獨(dú)立商業(yè)步行街建筑層數(shù)：購(gòu)買(mǎi)前2層，購(gòu)買(mǎi)后3層商業(yè)業(yè)態(tài)：不設(shè)限餐飲、無(wú)

21、界零售、零時(shí)差休閑娛樂(lè)、特別準(zhǔn)入俱樂(lè)部是什么？在哪？四佰板呈貢大學(xué)城的“橋”和“壩”四佰板近4萬(wàn)的沿街商業(yè)體量意味著什么？它位于大學(xué)城與輕軌站之間，緊鄰出校主干道寡占了區(qū)域最要塞的臨街面，又直接置身于教職居住區(qū)。對(duì)于出城入城的?？图白簦陌郯宓南M(fèi)驅(qū)動(dòng)力無(wú)疑使它成為。另外，由于四佰板4萬(wàn)平米的巨大體量，將截流、聚集海量的消費(fèi)群，從這個(gè) 意義上說(shuō)，四佰板又成了。龍潤(rùn) 四佰板 400套113的架板雙層商業(yè)使用空間 1米1板，400米隨便消費(fèi)步行街，板板都有超過(guò)4萬(wàn)的消費(fèi)腳印 現(xiàn)代板狀線條，沒(méi)有地段，除了地標(biāo)，還是地標(biāo) 呈貢/大學(xué)城/穩(wěn)定增長(zhǎng)的消費(fèi)群 出校就是四佰板，全面的經(jīng)營(yíng)保障以30%投資客為

22、輔，60%的經(jīng)營(yíng)戶為主作為開(kāi)街條件，以保證步行街的可持續(xù)發(fā)展及價(jià)值的不斷攀升 .價(jià)值？根據(jù)項(xiàng)目本身屬性及4種銷售方式分析，本項(xiàng)目適合采用直接銷售的方式直接銷售優(yōu)勢(shì)：減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)稅收問(wèn)題，適宜物業(yè)價(jià)值高的 讓客戶理解直觀劣勢(shì)：對(duì)商業(yè)價(jià)值高的易實(shí)現(xiàn)，不適宜內(nèi)街及二樓以上的 增加客戶對(duì)價(jià)格的敏感度返租銷售優(yōu)勢(shì)：適用所有商鋪 吸引投資客戶， 可以增加客戶的信心劣勢(shì)：增加財(cái)務(wù)手續(xù) 要求發(fā)展商有較高的招商經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也增加了風(fēng)險(xiǎn)返租+回購(gòu)優(yōu)勢(shì)：可以完全增加投資客戶的信心 適用完全的融資行為劣勢(shì)：增加發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)后比較被動(dòng)帶租約銷售優(yōu)勢(shì)：實(shí)際租約可以增強(qiáng)投資客戶的信心劣勢(shì)：增加開(kāi)發(fā)商難度，即是否可以

23、在銷售前招到長(zhǎng)期穩(wěn)定且適合業(yè)態(tài)定位的商家常見(jiàn)的商鋪銷售模式：n大學(xué)城商鋪的價(jià)值有目共睹；n臨街門(mén)面房是最受投資者歡迎的物業(yè)；n項(xiàng)目主力商鋪總價(jià)均在100萬(wàn)左右，投資門(mén)檻低，客戶群廣大；n大學(xué)城首個(gè)商業(yè)物業(yè)。銷售模式在上述主要銷售模式基礎(chǔ)上，我們不同階段將采取的銷售策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶拜訪接待中心銷售策略設(shè)立昆明大學(xué)生消費(fèi)折扣網(wǎng)，吸引合作商家加盟。針對(duì)昆明市區(qū)大學(xué)周邊商戶進(jìn)行登門(mén)拜訪，積累足夠的意向商戶后，舉行項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)。為使市區(qū)內(nèi)客群更易了解項(xiàng)目，在市區(qū)一環(huán)內(nèi)設(shè)置接待中心。組織昆明醫(yī)學(xué)院、云南中醫(yī)學(xué)院、云南藝術(shù)學(xué)院的教職員工做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。銷售模式X卡聯(lián)盟招商！返租？針對(duì)昆明市大學(xué)周邊商家意向招商

24、！根據(jù)銷售情況確定是否采取返祖的銷售策略！市場(chǎng)環(huán)境案例借鑒l商鋪消化速度緩慢，競(jìng)爭(zhēng)激烈l銷售較好的商鋪擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)l擴(kuò)大對(duì)外的推廣宣傳渠道l 優(yōu)惠的招商條件（現(xiàn)金實(shí)惠、較長(zhǎng)免租期配合較長(zhǎng)的合約期）l逐漸攀升的價(jià)格策略等本體條件l良好的功能業(yè)態(tài)組合，定位規(guī)劃超前l(fā)區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯l客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知少，信心不足銷售策略營(yíng)銷策略總綱銷售策略操作要點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷事件營(yíng)銷春/秋季房交會(huì)1、前期鋪墊期2、認(rèn)購(gòu)期3、公開(kāi)發(fā)售期4、銷售延續(xù)期操作要點(diǎn)首批鋪內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)營(yíng)銷/事件營(yíng)銷操作要點(diǎn)開(kāi)盤(pán)前一周部署開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的活動(dòng)部署開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)銷售操作開(kāi)盤(pán)一周后媒體部署活動(dòng)/事件營(yíng)銷推廣主題操作要點(diǎn)組建銷售團(tuán)隊(duì)活動(dòng)/事件營(yíng)銷推廣

25、費(fèi)用預(yù)算2009年合同鑒定之日起2009年7月2009年7月2009年8月2009年8月2009年11月2009年11月2010年5月2010年5月以后尾銷期推廣少上戶外廣告，采用行銷、意向客戶拜訪等更加主動(dòng)的傳播方式來(lái)降低廣告的投入n 目的：分區(qū)域向昆明各大學(xué)周邊受益商戶紹項(xiàng)目及項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，對(duì)意向強(qiáng)烈客戶組織內(nèi)部認(rèn)購(gòu)n 地點(diǎn)：XXXX酒店n 邀請(qǐng)對(duì)象：政府相關(guān)部門(mén)、項(xiàng)目意向商戶、春城晚報(bào)、云南日?qǐng)?bào)、云南電視臺(tái)、云南廣播電視臺(tái)n 資料準(zhǔn)備：項(xiàng)目簡(jiǎn)介、新聞報(bào)道稿、DM單、海報(bào)、招商手冊(cè)n 次數(shù)：45次產(chǎn)品推介會(huì)開(kāi)盤(pán)前組織昆明醫(yī)學(xué)院、云南中醫(yī)學(xué)院、云南藝術(shù)學(xué)院的教職員工做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)n 目的：為了確保開(kāi)盤(pán)當(dāng)日能引爆成