廣東省土地估價(jià)技術(shù)分析方案評審標(biāo)準(zhǔn)(0001)

1、廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)刖 百土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是土地估價(jià)工作成果的綜合體現(xiàn)，質(zhì)量差異主要體 現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)是否充分、價(jià)格定義和特殊事項(xiàng)說明是否嚴(yán)謹(jǐn)、對估價(jià)對象 所處區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)市場及影響因素分析的合理性和深入程度、估價(jià)過程的完 整性和條理化、估價(jià)結(jié)果的合理化等方面。一份質(zhì)量優(yōu)良的土地估價(jià)技術(shù) 報(bào)告，可以讓讀者或者評審者在較短時(shí)間內(nèi)迅速了解估價(jià)對象并感受到估 價(jià)師所作出的估價(jià)結(jié)果的合理性，并對報(bào)告有足夠理由給予信任。當(dāng)土地 估價(jià)師們出具的報(bào)告都能達(dá)到這樣的效果時(shí)，評估行業(yè)的公信力、估價(jià)師 的地位將不言而喻。2007年年檢中，我會(huì)依據(jù)國土資源部、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)關(guān)于土地 估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評審的有關(guān)

2、要求，在城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、農(nóng)用地估價(jià) 規(guī)程的基礎(chǔ)上揉合了較多的實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，特別是廣東本土的操作經(jīng) 驗(yàn)，從我會(huì)已經(jīng)出版的廣東省土地估價(jià)實(shí)用技術(shù)指引等專業(yè)書籍中提 煉出了較為詳盡、系統(tǒng)、科學(xué)的廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評審標(biāo)準(zhǔn)， 主要應(yīng)用于年檢中對我省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的質(zhì)量評定。報(bào)告評審會(huì)結(jié)束 后，我會(huì)又組織專家認(rèn)真分析研究了評審中發(fā)現(xiàn)的問題，探討解決辦法， 總結(jié)成條文，補(bǔ)充進(jìn)評審標(biāo)準(zhǔn)中。在 2008年初專門組織的估價(jià)構(gòu)經(jīng)理和技 術(shù)負(fù)責(zé)人會(huì)議上，詳細(xì)解釋了評審標(biāo)準(zhǔn)，并要求各會(huì)員在執(zhí)業(yè)過程中廣泛 應(yīng)用該標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提高土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。2008年10月8日，中國土地估 價(jià)師協(xié)會(huì)發(fā)出了關(guān)于推廣土地估價(jià)報(bào)告

3、質(zhì)量評審標(biāo)準(zhǔn)的通知，我會(huì)積極響應(yīng)，秘書處、學(xué)術(shù)委員會(huì)立即組織了 20余名一線的專家，對我省的評 審標(biāo)準(zhǔn)作了部分調(diào)整，同期修訂了原版中關(guān)于耕地占用稅的計(jì)算依據(jù)。需要特別說明的是，盡管我們考慮了實(shí)際工作中可能會(huì)遇到的各種情 況，建議了各種可能的應(yīng)對方法，但本評審標(biāo)準(zhǔn)依然僅適用于在估價(jià)活動(dòng) 過程中最常見和最一般的情況，評審人應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，具體問題具體分 析，估價(jià)對象及估價(jià)目的不同，可能對估價(jià)方法、估價(jià)過程產(chǎn)生很大的影 響，相應(yīng)評審中也應(yīng)該考慮評審標(biāo)準(zhǔn)的適用性。有任何意見、建議，請不吝賜教！推動(dòng)估價(jià)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，一直是 我們努力的共同目標(biāo)！編者二00七年十一月初稿二00八年二月修訂二00八年十月第

4、二次修訂一、封面格式2分）1、封面標(biāo)題1分）：重點(diǎn)審查工程名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編 號、技術(shù)報(bào)告編號、提交報(bào)告日期是否齊全，少 1項(xiàng)減0.5分，少2項(xiàng)以 上則不得分；2、關(guān)鍵字1分）：重點(diǎn)審查估價(jià)對象所在市、縣全名 與工程名稱中 市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完 整，少1項(xiàng)減0.5分，少2項(xiàng)以上則不得分。二、第一部分總述18分）1、估價(jià)目的2分）。估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn) 讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等。出現(xiàn)下列錯(cuò)誤者不得 分：1）出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；2）估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定， 例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收

5、征用的土地，不能出現(xiàn)相對應(yīng) 的評估目的。2、估價(jià)依據(jù)3分）。重點(diǎn)審查：估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、 政策文件，技術(shù)規(guī)程，委托方提供的資料，實(shí)勘資料等四類是否齊全，表 述是否規(guī)范等，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明生效日期；政策 和法規(guī)是否考慮了最新政策調(diào)整、是否具有針對性。每少一項(xiàng)減1分，少3項(xiàng)以上者不得分。3、估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期1分）。一般情況下，估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日 期接近，出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等目的 的，常規(guī)都是在踏勘現(xiàn)場之日，涉及財(cái)務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。估價(jià)機(jī)構(gòu) 可以應(yīng)委托方要求出具追述性評估和預(yù)測性評估報(bào)告，此兩類報(bào)告的估價(jià) 基準(zhǔn)日一般都與提交報(bào)告的時(shí)

6、間或者估價(jià)工作期間的間隔在3個(gè)月以上。凡估價(jià)基準(zhǔn)日不是實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件”中明確界定評估設(shè)定情況是否與實(shí)地查勘之日的狀況一致，并提醒估 價(jià)報(bào)告使用者注意區(qū)分。涉及地上附著物的，尤其是青苗、樹木的，建議 回避追述性評估，或在出具追述性評估報(bào)告時(shí)要求委托方或者利益相關(guān)人 簽字蓋章認(rèn)可地上物數(shù)量及質(zhì)量、價(jià)值等情況并提供基準(zhǔn)日的照片。抵押 評估應(yīng)回避出具預(yù)測性報(bào)告。4、價(jià)格定義4分）。重點(diǎn)審查：實(shí)際和假設(shè)的利用條件 用途）、實(shí) 際和假設(shè)的開發(fā)程度、有效使用年限、價(jià)格類型 公允市場價(jià)格或抵押價(jià)格 或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià) 等）、估價(jià)基準(zhǔn)

7、日等。每少一項(xiàng)減 1分，少4項(xiàng)以上者和設(shè)定條件明顯不 合理者均不得分。特別說明：用途和開發(fā)程度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價(jià) 目的相符合并且假設(shè)條件是有可能達(dá)到的，例如：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托 方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價(jià)，如果該區(qū)域均規(guī)劃為單純的 工業(yè)園區(qū)，就不可行；現(xiàn)狀為生地，委托評估經(jīng)過“七通一平”、3年后的地價(jià)，如果是在特別偏僻的地區(qū)，請慎重查閱政府有關(guān)市政投入的規(guī)劃并 判定其合理性。5、估價(jià)結(jié)果1分）。重點(diǎn)審查地價(jià)水平的合理性，土地單價(jià)的表現(xiàn)形 式盡可能分列樓面地價(jià)、地面單價(jià)等）、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種等，要 求列出估價(jià)結(jié)果一覽表，評估標(biāo)的位于廣東境內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、

8、公共 管理與公共服務(wù)用地、住宅用地，建議明示樓面地價(jià)，這樣將有助于評審 專家判斷地價(jià)結(jié)果的合理性。結(jié)果與專家判定的合理估價(jià)結(jié)果有15%以上 的出入的，本項(xiàng)不得分；土地單價(jià)、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種漏項(xiàng)者各減0.5分。需要特別說明的是，如果不是應(yīng)用于年度報(bào)告質(zhì)量評審，估價(jià)結(jié)果 的合理性具有一票否決權(quán)，即如果專家一致認(rèn)為土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離合 理價(jià)格，則該報(bào)告直接評判為不合格報(bào)告。6、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用5分）。重點(diǎn)審查：前提條件和假設(shè) 條件的合理性、完整性2分）；估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用的限制性是否 做明確提示1分）；對需要特殊說明的事項(xiàng)2分），例如無法實(shí)地確認(rèn) 的事項(xiàng)和評估中采用的地價(jià)指數(shù)修正

9、、設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的 開發(fā)程度與基準(zhǔn)日實(shí)際開發(fā)程度不符等是否有全面、合理的解釋。凡各項(xiàng) 說明有偏差者扣減2分；對權(quán)屬的理解明顯有誤者或者屬于應(yīng)特別說明的 情況而不予說明者，或者其他說明錯(cuò)誤達(dá)到 2項(xiàng)以上者本部分不得分。特別說明：（1對無法取得土地權(quán)屬證書或其他合法的權(quán)屬證明文件的情況下使用 假設(shè)條件的，必須充分說明假設(shè)的理由并作出有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。2）估價(jià)對象用途與土地證載用途或其他權(quán)屬證明文件不一致，需在 報(bào)告附件中提供以下證明文件：1.符合城市規(guī)劃，并取得規(guī)劃部門意見書；2.國土或房產(chǎn)行政管理部門認(rèn)可的書面意見。3）合理設(shè)定：在未取得上述第二款中的證明材料并以咨詢市場價(jià)格 為目的的

10、情況下，可提供委托方的書面要求作為輔證。上述證明材料和設(shè) 定過程，均需反映在估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用”章節(jié)中。<4）對符合區(qū)域性土地市場管理規(guī)定而與國家于評估基準(zhǔn)日的土地管 理政策不符合者，應(yīng)做特別風(fēng)險(xiǎn)提示，例如廣東的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)屬于 地方規(guī)定。<5）對于劃撥地價(jià)格、抵押評估價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)格和拍賣底價(jià)等的 內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確提示。7、簽字蓋章<2分）。重點(diǎn)審查：是否有2名估價(jià)師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印 章，且簽字與執(zhí)業(yè)印章字體是否一致；是否加蓋機(jī)構(gòu)公章。缺一項(xiàng)者即 不得分；估價(jià)師不簽字僅蓋章，亦不得分。三、第二部分估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析<16

11、分）1、估價(jià)對象描述 <7分）。重點(diǎn)審查：土地位置和登記狀況<2分），包括估價(jià)對象位置、用途、面積、四至等；土地權(quán)利狀況<3分），包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利等，簡述可能了解到的土地取得 和流轉(zhuǎn)過程，并分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；土地利用狀況<2分），重點(diǎn)說明地上建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等，如果 是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說明評估中設(shè)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及設(shè)定依據(jù)、提醒 土地閑置的時(shí)間及當(dāng)?shù)仃P(guān)于閑置土地的處理政策和實(shí)際執(zhí)行情況等。以上 各項(xiàng)如缺項(xiàng)，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達(dá)不清晰，減一半分。特別說明:1） 土地權(quán)屬文件包括國有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集

12、體建 設(shè)用地使用證、農(nóng)村宅基地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書或房地合一的房 地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，對房地合一管 理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書也可以確認(rèn)土地產(chǎn) 權(quán)，對商品房占地，可以用經(jīng)鑒證過的商品房銷售（或預(yù)售,合同及付款憑證確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)；對臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑，可采信有關(guān)政府部門出具的臨 時(shí)使用土地和臨時(shí)建筑批準(zhǔn)文件。2）由于土地開發(fā)利用強(qiáng)度對地價(jià)影響較大，在描述地上物時(shí)應(yīng)該把 可以證明合法的土地利用強(qiáng)度的有關(guān)指標(biāo)詳加敘述，例：房地產(chǎn)權(quán)屬證 書，房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、或者在建工程的建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等，針對

13、以上各項(xiàng)的詳細(xì)描述可以 幫助評審人員判定估價(jià)方法中部分參數(shù)的合理性。2、地價(jià)影響因素分析9分）。一般因素3分），有針對性地分析在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)影響估價(jià)對象價(jià) 格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)市場狀況等。 分析完整、清晰得3分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒有針對性者 不得分。區(qū)域因素4分），區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和 市政公用設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等 描述是否考慮了估價(jià)對象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)。每遺漏一項(xiàng)對估價(jià)對象價(jià)格有重大影響因素的減 0.5分，機(jī)械套用非基準(zhǔn)日的資料或者分析沒有針對 性者不得分。個(gè)別因素2分），主要考慮宗地自身

14、條件 面積、形狀、水文地質(zhì)條 件、臨路狀況等）、最合理和最有效利用、個(gè)別開發(fā)程度等地價(jià)的影響。 報(bào)告中考慮了估價(jià)對象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇恰當(dāng)，對地價(jià)影響程度分析客 觀得2分，每遺漏一項(xiàng)減0.5分。四、第三部分土地估價(jià)60分）1、估價(jià)原則1分）：要求估價(jià)原則選擇得當(dāng)、全面，與估價(jià)目的及估 價(jià)方法相協(xié)調(diào)。下列情況下不得分：1）遺漏合法原則；2）采用了收益還原法和剩余法而遺漏最高最佳使用原則的；3）采用了市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法或剩余法的而遺漏替代原則的。2、估價(jià)方法與估價(jià)過程55分）：要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù) 闡述充分。對選用了不合理的方法或者對所選方法不作任何說明者或者說

15、明是屬于牽強(qiáng)附會(huì)的堆砌者，在本部分的調(diào)節(jié)系數(shù)中由評審專家給予 90%100%的調(diào)節(jié)。另外，每一種方法的最終得分評審專家都可以綜合平 衡，如果還存在表中各項(xiàng)未能涵蓋的減分點(diǎn)，可以給予90%100%的調(diào)節(jié)。特別說明：規(guī)程要求兩種以上評估方法。除非是市場交易極為頻繁、近期 可參照案例很多，且評估標(biāo)的價(jià)值量較小，可以考慮僅采用一種市場比較 法，否則對采用一種方法評估者不予評分。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià) 方法；對收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開 發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法；在市場依據(jù)不充分且不宜采用市 場比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)

16、的情況下，可采用成本法作為主 要的估價(jià)方法。按估價(jià)對象和估價(jià)目的劃分，估價(jià)方法的選用一般情況 下，遵照如下標(biāo)準(zhǔn)：用地類型適宜的估價(jià)方法住宅1、一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；2、對缺乏可售或可租的比較實(shí)例的舊有居住 房地產(chǎn)可采用成本法或者基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作 為主要的估價(jià)方法。商業(yè)服務(wù)業(yè) 含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）1、 有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；2、 可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔。工礦倉儲(chǔ)用地1、對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選 用市場比較法或收益還原法進(jìn)行評估。2、在市場依據(jù)不充分時(shí)，可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地

17、價(jià)系數(shù)修正法為輔。公共管理與公可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正共服務(wù)用地、特殊法基準(zhǔn)地價(jià)可參照工業(yè)用地）為輔，或在有潛在用地、交通運(yùn)輸用收益的情況采用收益還原法。耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余 法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 含系數(shù)修正法、定級指數(shù)模 型評估法、基準(zhǔn)地塊法），未利用地的評估的評 估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法 和征用區(qū)片價(jià)系數(shù)修正法三種方法，綜合法所評 估的農(nóng)用地征用價(jià)格等于農(nóng)用地價(jià)格、地上附屬 物價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格之和。在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，使 用

18、該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過的基準(zhǔn)地價(jià)；在以課稅為目 的的評估中，不受上述限制。要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。不作任何說明者，不得 分。采用兩種方法進(jìn)行評估的，估價(jià)方法與估價(jià)過程評分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，兩種方法不分主次各占27.5分；使用三 種方法評估的，三種方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由評委酌情計(jì)算。對可參考交易案例較多、總地價(jià)較小而采用一種方法評估的，視作該 方法為主要方法，滿分為30分，此為采用一種方法的最高得分。需要特別 說明的是，規(guī)程要求宗地評估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種 方法的評估結(jié)果更有代表性，但有另一種

19、方法對評估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)一定是 有幫助作用的，因此原則上要求每份報(bào)告均采用兩種以上方法評估。為便于計(jì)算，估價(jià)過程得分先設(shè)定每種估價(jià)方法的總分為100分，之后按下列公式計(jì)算乘以權(quán)重后得到加權(quán)總分：估價(jià)方法與過程總得分=第一種方法得分*第一種方法權(quán)重+第二種方 法得分*第二種方法權(quán)重+）常用方法中應(yīng)注意的問題：1）市場比較法：比較案例選取25分）。重點(diǎn)關(guān)注比較交易案例的真實(shí)性和與評估案 例的接近性，案例真實(shí)、可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例 個(gè)數(shù)符合條件、案例選擇合理、比較價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一，有選擇特殊案例的說 明等。至少三個(gè)案例，否則不得分；交易時(shí)間相差三年以上者，本案例減6分；用途 一級分類

20、）不同，本案例不得分，用途一致性不夠二級分類不同）且未做修正的，本案例減6分；比較案例與評估對象修正幅度達(dá)到30%以上者，本案例不得分，差異 20%以上者，本案例本案例減 4分。凡 比較案例沒有明確的地址的扣減 1分。其他各項(xiàng)斟酌給分。比較價(jià)格基礎(chǔ) 不統(tǒng)一者，不得分。需要特別說明的是，如果不是年檢報(bào)告，而是委托方 或者相關(guān)第三人提供的由估價(jià)機(jī)構(gòu)正式出具的土地估價(jià)報(bào)告涉及到技術(shù)審 裁的，如果采用市場比較法，專家第一步的工作就是檢查案例的真實(shí)性， 只要有虛假案例或者改編了案例的指標(biāo)，該報(bào)告將直接評判為不合格報(bào) 告。另建議估價(jià)師將比較案例的查勘記錄和查勘獲得的現(xiàn)場資料和照片等 作為附件。補(bǔ)充材料一一

21、國土資源部起草，中國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國 家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于2007年9月發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類 摘要土地利用現(xiàn)狀分類國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個(gè)層次的分類體 系，共分12個(gè)一級類、56個(gè)二級類，一級類主要按土地用途，二級類按經(jīng) 營特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。其中一級類包括：耕地、園地、 林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù) 用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。補(bǔ)充說明：價(jià)格內(nèi)涵一致的要求廣東的陽江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價(jià)表 示，而廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大多數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州 等通常

22、用樓面地價(jià)表示商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，也就是用地上建筑面積計(jì)算的土 地單價(jià)；工業(yè)用地除了深圳用樓面地價(jià)，其他 20個(gè)地市基本上還是用地面 單價(jià)的概念。選定比較實(shí)例后，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式應(yīng)修正為一次性付款）、幣種 統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和 面積的單位等?？杀纫蛩剡x擇15分）。根據(jù)是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對性，是否客觀合理等進(jìn)行評分。選擇因素不合理者，每因素扣減1分；漏必選因素，每項(xiàng)扣減 2分。說明：在因素選擇時(shí)，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：交易時(shí)間 必選）；交易情況 必選）；交易方式或者理解為價(jià)格類型 必選）；土地使用年限 必選，可

23、在個(gè)別因素中體現(xiàn)）；區(qū)域因素； 個(gè)別因素。不同用途的土地，影響其價(jià)格的因子不同，修正的具體因子應(yīng) 根據(jù)估價(jià)對象的用途確定，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表 中的用途修正系數(shù)確定。在常見評估中，往往評估的是公允市場價(jià)值，所 以、經(jīng)常被合并在一項(xiàng)考慮。在進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正時(shí)，各因素的選定及權(quán)重因用途不同 而異，例如商業(yè)用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重 要，住宅用地的交通、景觀 江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地 的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響 因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。區(qū)域因素：A.基礎(chǔ)設(shè)施狀

24、況 用宗地外“X通”反映）；B.商業(yè)繁華度 商業(yè)用地選用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距 離遠(yuǎn)近反映）C.對外聯(lián)系和方便程度（用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠(yuǎn)遠(yuǎn) 及設(shè)施狀況來反映D.道路通達(dá)度 用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來 反映）E.公交便捷度 用公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)來反映，工 業(yè)用地可以不選）F.公用設(shè)施完善度 用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的擁有 量、距離和它們的級別來反映）G.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 用污染程度反映）H.綠地覆蓋率 辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.產(chǎn)業(yè)集聚 用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中 分布來反

25、映，工業(yè)用地選）J.規(guī)戈耶艮制 區(qū)域的規(guī)劃限制）K.自然災(zāi)害狀況 視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等）個(gè)別因素：A.容積率B.宗地面積C.宗地形狀 規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則）D.臨街狀況四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.地質(zhì)條件（地形，地勢，坡度，地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否 選擇和指標(biāo)表示方式F.宗地內(nèi)土地開發(fā)程度 用宗地內(nèi)“X通一平”反映）G.宗地最佳最有效利用 分析在合法前提下，是否達(dá)到了最佳最有效利 用狀態(tài)）因素條件說明及說明表編制10分)。重點(diǎn)評審：描述各條件是否客 觀、具體、量化，與前后文是否對應(yīng)。描述過于簡化的及可以定量只是簡單 描述的，每因素扣減 1分；

26、因素的描寫前后文矛盾的，該因素此項(xiàng)不得 分。因素修正系數(shù)40分)。重點(diǎn)評審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合 理。其中情況修正體系占5分，期日修正體系占5分，年期修正體系占5 分，區(qū)域因素修正體系占10分，個(gè)別因素修正體系占15分。說明：1、交易日期修正注意事項(xiàng)：案例的成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近，如果市場比較穩(wěn)定且 交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近年的交易案例用于比 較，但最長不超過 3年；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期 要縮短 一般不超過1年，最長不超過2年)。在編制日期修正系數(shù)表時(shí)，地價(jià)指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過各年 政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合市場交易推算。對于同一

27、城市內(nèi)的不同區(qū)域，由 于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，建議根據(jù)該區(qū)域各年的基準(zhǔn)地價(jià) 比推算期日修正系數(shù)。對直接套用地價(jià)指數(shù)的，注意地價(jià)指數(shù)是定基指數(shù) 還是環(huán)比指數(shù)。2、在交易情況修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響：(1有利害關(guān)系人之間的交易；(2急于出售或者購買情況下的交易；(3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；(4交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；(5交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；(6相鄰地塊的合并交易；(7特殊方式的交易；(8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；(9其他非正常的交易。3、在交易方式或者價(jià)格類型修正中，注意以下交易行為中的特殊因素 影響交易類型一般包括出

28、讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅 等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類 型的修正。注意即便是出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議 4種方式的成交價(jià) 可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低；拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏 高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。4、交易年限待估宗地的剩余使用年限為評估基準(zhǔn)日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩 余使用年限，比較實(shí)例的剩余使用年限為比較實(shí)例交易時(shí)至比較實(shí)例宗地 權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非評估基準(zhǔn)日至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日 止的剩余使用年限。5、區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正中，按照前文中的提示分別給予

29、不同級別的差異即可。個(gè)別因素修正中要注意的事項(xiàng)如下：1)容積率條件指數(shù)此項(xiàng)修正有時(shí)作為個(gè)別因素中的一項(xiàng)，但在廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市，對 地價(jià)影響較大，建議單列。各地區(qū)國土部門在制定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)時(shí)一般都有容積率修正項(xiàng)， 可根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表 <或公式）進(jìn)行容積率修正。對于容積率 修正，因廣東多數(shù)地市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和住宅用地習(xí)慣上是采用樓面地價(jià) 進(jìn)行比較，所以修正的方向與采用地面單價(jià)比較是相反的。< 2）面積條件指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為“合適且有利于利用”、“較合適且比較 有利于利用”、“不合適或不利于利用”三個(gè)等級。實(shí)際應(yīng)用中注意不同 用途土地對面積的要求不同，不同地域

30、對土地面積要求不同，應(yīng)考慮地域 因素對面積要求不同的影響。如一塊 200M2的住宅用地，廣州可能不受歡 迎，但在東莞或陽江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。而且廣東部分 城市商品房開發(fā)中，面積少的地塊不一定最受歡迎。評估中應(yīng)認(rèn)真結(jié)合估 價(jià)對象所出市場狀況分析面積變化對宗地地價(jià)的影響。< 3）宗地形狀指數(shù)將宗地形狀分為規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級，每上升或下降一個(gè) 等級，因素修正指數(shù)上升或下降。注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需 要時(shí)，形狀不規(guī)則對土地利用的影響可能很小。< 4）地形坡度指數(shù)一般而言，地形平坦為優(yōu)，坡度在小于3%S較優(yōu)，坡度在35海一般，坡度在5-10海較劣，坡度大于

31、10海劣。將地形坡度劃分為優(yōu)、較 優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降。注意高檔的住宅用地對坡度的要求也許與其他用地是相反的 此標(biāo)準(zhǔn)有待商榷，因?yàn)楝F(xiàn)在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過賣泥 賺錢的，也就是說坡度越大，可能更為有利，所以具體要視土地土壤而 定。< 5）地質(zhì)條件指數(shù)一般而言，地基承載力大于 25噸/平方M屬優(yōu)，在2025噸/平方M 屬較優(yōu)，在12-20噸/平方M屬一般，在812噸/平方M屬較劣，小于8 噸/平方M屬劣。將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較 劣、劣五個(gè)等，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降。<

32、6）規(guī)劃條件限制指數(shù)較為常見的情況有限制用途、限制高度、限制容積率。例如在高新工 業(yè)區(qū)中已經(jīng)發(fā)放了部分商服或者住宅用地的國有土地使用證，而事實(shí)上不 可能開發(fā)。這種情況下，首先按照合法原則處理，但價(jià)格水平應(yīng)與其可能 的水平接近。地價(jià)計(jì)算<10分）。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算是否正確、是否給予了與最 終取值接近性明顯有差異的三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格不同的權(quán)重等。若三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 與最終取值接近性明顯有差異，而沒有分析并給予不同的權(quán)重則扣5分。< 2）收益還原法公式的選定<10分）。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評估標(biāo)的的客觀收益方式選用不 同的測算公式。說明：在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至前幾 年是

33、負(fù)收益。對只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費(fèi)用計(jì)算者，扣減10分；對通常情況下是通過自營產(chǎn)生收益者，例如百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計(jì)算公式，此類采 用了出租方式計(jì)算而未作說明的，扣減 10分。另外，對于按照現(xiàn)狀持續(xù)使用評估的，如果評估標(biāo)的或其上蓋建筑物 已經(jīng)簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)該按照合同約定的 收益和支出計(jì)算純收益并將其還原?？偸找娲_定25分）。重點(diǎn)審查數(shù)據(jù)來源依據(jù)是否充分，是否有較強(qiáng) 說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細(xì)測算過程是否準(zhǔn) 確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求 證過程的，

34、扣減10分；凡忽略衍生收益 如租賃過程中承租方所支付押金 的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說明 者，扣減10分。說明：確定收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及 房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集 五年以上的營運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品 的市場價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收 益趨勢。在實(shí)際操作中，估價(jià)對象權(quán)屬人出于某種原因，提供的資產(chǎn)負(fù)債 表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。 同時(shí)，對會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì) 處理

35、數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù) 例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。注意簽署了租 賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。費(fèi)用及參數(shù)確定<40分）。重點(diǎn)審查費(fèi)用構(gòu)成工程是否全面、正確， 數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正常客觀費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對沒有 文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過程要有清晰的說明，有詳細(xì)的推算過程。每項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)不詳細(xì)直接給予結(jié)論者扣減 5分，漏計(jì)者扣減10分。說明：1、幾種用地方式下對應(yīng)的土地費(fèi)用為：< 1） 土地租賃中主要考慮：土地使用稅 因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅 費(fèi)）、管理費(fèi) <指管理人員的薪水及其他費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用<例如給排水及道路的修繕費(fèi)等）

36、。< 2）房地出租中主要考慮：經(jīng)營管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房 屋折舊費(fèi)等。對房屋折舊費(fèi)的扣除往往存在爭議，扣除此項(xiàng)后土地還原利 率取值要對應(yīng)降低；另因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用代表 此種類型的房屋的平均重置成本價(jià)。< 3）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、 銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤。<4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售 稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤。2、確定費(fèi)用時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費(fèi)用，且注意與前文中的 收益相對應(yīng)。出租價(jià)格中如果不含應(yīng)上繳的稅費(fèi)就不應(yīng)該扣減稅費(fèi)。廣東 部分城市房地產(chǎn)出租采用

37、的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅啦租金的5%、城市維護(hù)建設(shè)稅 <按營業(yè)稅的7%、教育費(fèi)附加 按營業(yè)稅的3%等合計(jì)給出了綜合稅率，此時(shí)應(yīng)采用此綜合稅率，注 意不同的用途綜合稅率的區(qū)別。3、注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。土地純收益確定5分）。重點(diǎn)審查土地純收益的剝離方法是否正確，依據(jù)是否充分。說明：房屋純收益的測算往往用房屋現(xiàn)值和房屋收益率的積來計(jì)算。房屋現(xiàn)值等于同類房屋的建造成本費(fèi)用 包含建造過程中建造商的利潤，但 不包括購買者投入購房資金的利潤），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退 化狀況確定。土地還原利率確定15分）：重點(diǎn)審查土地還原利率確定是

38、否有依據(jù)，是否合理等。沒有推算過程者，本項(xiàng)不得分，說明不詳細(xì)者，扣減 5 分。說明：1）在使用土地租金推算土地價(jià)格時(shí)，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金 扣除相關(guān)稅費(fèi)）與土地價(jià)格 扣除相關(guān)稅費(fèi)）之間的比 率。（2在采用房地產(chǎn)出租租金剝離土地租金時(shí)，土地還原利率用殘余法公式推算。r = （r1L+r2B /（L+B 在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)租金及售價(jià)較易獲得，可先用房地產(chǎn)租售比確定房地產(chǎn)綜合還原利率，房屋還原利率比綜合還原利率高1-2個(gè)百分點(diǎn)，土地還原利率比綜合還原利率低 1-2個(gè)百分點(diǎn)，可作為上述方法求出 的土地還原利率的大致檢驗(yàn)范圍。3）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率

39、+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款 年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市 場、土地用途等狀況對其影響程度而確定，一般取 35%。4）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型 投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的 范圍，確定其還原利率。地價(jià)測算5分）：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。3）剩余法待估宗地開發(fā)條件確定10分）：重點(diǎn)審查土地用途、容積率等是否 符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場供求狀況等。缺此項(xiàng)分析，不得 分；分析不全面的，扣減相應(yīng)分值。說明：在確定待估宗地的最有效利用方式時(shí)

40、 包括用途、規(guī)模、檔次等），要 符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，符合已經(jīng)簽署的土地出讓合同，按照規(guī)劃指標(biāo) 進(jìn)行測算，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)應(yīng)在報(bào)告中列示。對出讓合同與規(guī)劃指標(biāo) 不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補(bǔ)地價(jià)的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑 面積調(diào)整的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算25分）：重點(diǎn)審查待估宗地開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 的估算方法及應(yīng)用是否合理，估算依據(jù)是否充分。售價(jià)、銷售時(shí)間、銷售情況預(yù)測不合理，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)沒有用或者說明可售面積的情況；租 賃時(shí)未考慮出租率及租金變化，每項(xiàng)扣減 5分。說明：開發(fā)后出售的物業(yè)，必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)市場

41、現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合預(yù)測開發(fā) 后物業(yè)的價(jià)值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地的價(jià)值， 根據(jù)當(dāng)時(shí)市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采 用收益還原法與長期趨勢法來預(yù)測其價(jià)值。估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A、售價(jià)預(yù)測合理：根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢、政策影響，預(yù)測建 成后售價(jià)。B、銷售時(shí)間預(yù)測合理：符合估價(jià)基準(zhǔn)日的政策規(guī)定。C、銷售情況預(yù)測合理：要根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考 慮資金的時(shí)間價(jià)值問題?？谧赓U時(shí)要考慮出租率及租金增長情況。E、注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面 積。開發(fā)成本估算2

42、5分）：重點(diǎn)審查開發(fā)成本估算是否全面、客觀、合 理，依據(jù)是否充分。對計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用等是否說明了確 定的方法和依據(jù)，計(jì)算是否準(zhǔn)確，要求每項(xiàng)成本均有詳細(xì)的說明。計(jì)算正 確但無解釋者，每項(xiàng)各扣減5分。說明：1、開發(fā)成本是工程開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切社會(huì)必要費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)工程中，整個(gè)開發(fā)工程的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、開發(fā)成 熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開發(fā)工程 中，整個(gè)工程的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資 利息和銷售稅費(fèi)。2、開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行 確定。對于大型開發(fā)工程，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。

43、3、計(jì)算開發(fā)成本時(shí)一般用總建筑面積。利息計(jì)算10分）。重點(diǎn)審查開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算 公式是否準(zhǔn)確，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，減 5分。說明：運(yùn)用靜態(tài)法公式時(shí)，地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、 管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利 息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，一般按復(fù)利計(jì)算。也可將開發(fā) 收入和成本貼現(xiàn)至估價(jià)基準(zhǔn)日，此種情況下，不需要再計(jì)算利息。另外， 利息不斷地發(fā)生變化，計(jì)算中要注意估價(jià)基準(zhǔn)日的利息率。利潤計(jì)算10分）：重點(diǎn)審查利潤率選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是否合理，計(jì) 算是否正確，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，減 5分。說明：

44、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)工程在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得 的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別 房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)工程類 型，利潤率不同。開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下 4種：（1計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成 本利潤率，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/ 土地取得成本+開發(fā)成本）（2計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利 潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率=開發(fā)利潤/ 土地取得成本 可發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）

45、（3計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利 息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/ 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+ 投資利息）（4計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià),，相應(yīng)的利潤率可稱為 銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所以，在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率之間的匹配，即選 取不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)；反過來，采用不同的計(jì)算基 數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤率。實(shí)際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。如果采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法，折現(xiàn)率的取值中綜合考慮了利息率及利潤 率，則利潤可不單獨(dú)測算。稅金及其銷售費(fèi)

46、用估算10分）：重點(diǎn)審查稅費(fèi)確定是否符合國家現(xiàn) 行標(biāo)準(zhǔn)，銷售費(fèi)用估算是否有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算是否正確，特別是銷售費(fèi) 用，需根據(jù)可比市場的普遍狀況確定，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無 解釋者，扣減5分。地價(jià)計(jì)算10分）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及計(jì)算過程是否正確。關(guān)于土地增值稅的計(jì)算說明：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取 得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。中華人民共和國土地增值稅暫行 條例自1994年1月1日起執(zhí)行算起已經(jīng)12年。由于土地增值稅的征收 很困難，征收效果并不理想。國家稅務(wù)總局 2007年發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，要求各地對房地產(chǎn)企

47、業(yè)的 房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60 %不等的土地增值稅。由于該稅以土地增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓以后才能確定，竣工結(jié)算不完成，稅務(wù)機(jī)關(guān)就無法及時(shí)征收土地增值 稅。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，由于涉及成本 確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。具 體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局制定。因此，各地均對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)采取預(yù)征土地增值稅的政策，但由于預(yù)征率比較低，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)繼續(xù)通過拖延竣工結(jié)算來緩繳土地增值稅。目前我省廣州、深圳、珠 海等大部分城市，土地增值稅的預(yù)征比例有所差別。如廣州，20

48、04年2007年，普通住宅預(yù)征比例為 0.5%,綜合樓預(yù)征比例為0.7%,其他預(yù)征比 例為1%深圳市規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公 寓取得的收入按1%預(yù)征，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 0.5 %預(yù)征。目 前，廣州已經(jīng)決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從 0.5%提高到1%將其他商品房土地增值稅預(yù)征率從 0.7%提高到2%經(jīng)濟(jì)適 用住房 <含解困房）和限價(jià)商品住宅不實(shí)行預(yù)征。廣州市提高預(yù)征率的做法 會(huì)不會(huì)得到推廣還難以判定。但如果將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本等 于甚至略超企業(yè)實(shí)際應(yīng)納土地增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)都不會(huì)抵制土地增值

49、稅的清算，甚至?xí)e極進(jìn)行土地增值稅的清算。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知中針對 清算難的問題作出了很多規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓 的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%Z上，或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”；“房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵 償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視 同銷售房地產(chǎn)”。這些規(guī)定都將實(shí)質(zhì)性地改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收，因 此必將影響到企業(yè)的利潤和土地的價(jià)格。建議對評估標(biāo)的位于廣東省的土 地，核算稅費(fèi)時(shí)考慮土地增值稅?？梢?/p>

50、采用預(yù)征的比例計(jì)算，也可以按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的核算辦法計(jì)算。下表中給出了 土地增值稅的簡易測算表。<4）成本逼近法土地取得費(fèi)估算25分）：重點(diǎn)審查土地取得費(fèi)用構(gòu)成工程是否全 面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)扣減5分。說明：土地取得費(fèi)按用地單位取得土地使用權(quán)支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，必 須符合中華人民共和國土地管理法及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī) 定。這是一個(gè)模擬的過程，實(shí)際上是估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀土地取得費(fèi)。征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用，即支付給農(nóng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織和地上物所有者的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗 補(bǔ)償

51、費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。征地中各項(xiàng)費(fèi)用必須符合中華人民共和國土地 管理法及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合市場確定。如果市場價(jià) 與政府有關(guān)規(guī)定有明顯差距，則應(yīng)該收集三個(gè)以上的征地案例采用比較法 測算。另外，估價(jià)基準(zhǔn)日在 2006年7月25日之后的，所采用的農(nóng)用地補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)要高于廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及地方政府或地方政府部門公 布的當(dāng)?shù)氐恼鞯匮a(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算，主要包括：拆除房 屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合 市場確定。從市場購入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是獲取土地的價(jià)格 應(yīng)為客觀合理的 公開市場價(jià)格，非特殊交易）。需注意價(jià)格內(nèi)涵 如

52、“X通一平”，是否含 出讓金等），避免與土地開發(fā)費(fèi)等重復(fù)計(jì)算。農(nóng)村集體土地取得費(fèi)與土地征收、征用前的用地類型有較大關(guān)聯(lián)，報(bào) 告中需對此作出分析。土地開發(fā)費(fèi)估算20分）：重點(diǎn)審查待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況 和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分，是否為客觀的開發(fā)費(fèi) 用。計(jì)算正確但無解釋者，扣減10分。說明：土地開發(fā)費(fèi)按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi) 用計(jì)算。注意區(qū)分宗地內(nèi)開發(fā)程度與宗地外的開發(fā)程度?！癤通一平” 一 般情況下是指宗地紅線外“X通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的 土地開發(fā)費(fèi)用要客觀計(jì)算道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小 區(qū)開發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)

53、一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)。 根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，宗地紅線內(nèi)的小設(shè)施是否計(jì)入也不同。土地開發(fā)費(fèi)可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的開發(fā)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)稅費(fèi)估算20分）：重點(diǎn)審查相關(guān)稅費(fèi)組成是否全面，費(fèi)用的確 定依據(jù)是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)扣減5分。征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有:A占用耕地時(shí)的耕地占用稅，詳見中華人民共和國國務(wù)院令第 511號 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例。人均耕地不超過 1畝的地區(qū)以 縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?，每平?M為10元至50元；人均耕地超過1 畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方 M為8元至40元；人均耕地超過2畝但不 超過3畝的地區(qū)，每平方 M為6元至

54、30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每 平方M為5元至25元。B、占用耕地時(shí)的耕地開墾費(fèi)，詳見關(guān)于印發(fā)廣東省耕地開墾費(fèi)征收使用管理辦法 的通知粵財(cái)農(nóng) 2001378號）第四條，廣州、深圳及 其他地級市轄區(qū) 不含所轄縣級市、縣）為20元/平方M縣級市轄區(qū)內(nèi)15 元/平方M縣轄區(qū)內(nèi)10元/平方M經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi) 耕地加收15元/平方MC、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金 菜地與耕地只用其一，詳見地方 標(biāo)準(zhǔn)）；口征地管理費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)總金額的1.4% 2.1%）,詳見廣東省物價(jià) 局粵價(jià)2001323號。E、當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費(fèi)。F、稅費(fèi)須為正常稅費(fèi)，其他非正常

55、性支出如土地閑置費(fèi)等不能計(jì)入成G財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地 有償使用費(fèi)政策等問題的通知 財(cái)綜200648號，2006年11月7日）明 確規(guī)定：“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市、縣人民政府按照國土資 源部或省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門核定的當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用 地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納”，“嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門 將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”。根據(jù)上面的規(guī) 定，可以明確的是：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用 以及土地使用權(quán)出讓過程中所發(fā)生的成本費(fèi)用，而是出讓土地收益的再分 配，是中央和省兩級人民政府參與縣、市人民政

56、府收取的土地收益。利息計(jì)算5分）：重點(diǎn)審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期等是否合理，計(jì)算是否正確。計(jì)算正確但無解釋者，減 2分。說明：按照所界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期 限和資金年利息率，分別估計(jì)各期投入利息。因利息不斷地發(fā)生變化，計(jì) 算中要注意估價(jià)基準(zhǔn)日的利息率。利潤計(jì)算5分）：重點(diǎn)審查利潤率選擇依據(jù)是否充分、符合客觀實(shí) 際。未按照土地開發(fā)性質(zhì)和實(shí)際情況，確定投資利潤率者，扣減 2分；土 地開發(fā)總投資土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)）漏項(xiàng)者不得分。說明：一般采用投資利潤率計(jì)算。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、 土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定

57、開發(fā) 中各項(xiàng)投資的正?；貓?bào)率。土地增值估算10分）：重點(diǎn)審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。計(jì)算正確但無解釋者，減 5分。說明：1、規(guī)程上要求土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或者進(jìn)行土地開 發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。所以可以按 照市場地價(jià)與成本價(jià)格的差額確定增值收益，也可以采用用地過程中向政 府繳納的“地價(jià)” 非完整地價(jià)，多數(shù)地方把該地價(jià)稱為“出讓金”，盡管 十分不規(guī)范）作為增值收益，也可以考慮此種開發(fā)利用期望的增值收益來 確定。2、根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通 知國辦發(fā) 2006100號），土地出讓收入使用范圍為：（一征地和拆 遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政 部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。（三支農(nóng)支出。包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地