農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作流程

1、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作流程一、權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的核心，是保障不動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的關(guān)鍵。根據(jù)山東省國土資源廳、山東省財政廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作的通知（魯國土資字2018191號）文件要求，對于已完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設(shè)用地，開展補(bǔ)充房屋調(diào)查；對于已完成地籍調(diào)查尚未登記發(fā)證但符合發(fā)證條件的宅基地和集體建設(shè)用地，對原有地籍調(diào)查成果進(jìn)行核實(shí)，并對地上房屋等建（構(gòu)）筑物進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；對于宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建（構(gòu)）筑物均未開展過權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查主要包括：調(diào)查核實(shí)

2、宗地和房屋的權(quán)屬情況、實(shí)地指界、設(shè)置界標(biāo)、丈量宗地界址邊長和房屋邊長相關(guān)距離、繪制宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表等。土地權(quán)屬狀況調(diào)查a、宗地狀況調(diào)查。應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）要求，借助工作底圖和權(quán)屬來源證明材料，結(jié)合現(xiàn)場核實(shí)，調(diào)查每宗地的土地坐落與四至。b、宗地權(quán)利人狀況調(diào)查。包括調(diào)查核實(shí)權(quán)利人或?qū)嶋H使用人的姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代碼、組織機(jī)構(gòu)代碼、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，屬于宅基地的，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的情況外，還應(yīng)調(diào)查權(quán)利人家庭成員情況，復(fù)印權(quán)利人家庭戶口簿等資料。c、宗地權(quán)屬狀況調(diào)查。調(diào)查核實(shí)確定土地權(quán)屬性

3、質(zhì)、使用期限等，以及宗地是否有抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利和共有情況；宗地批準(zhǔn)用途和實(shí)際用途等。d、權(quán)利人和宗地界址清楚，四鄰無爭議，因不符合相關(guān)政策不能予以確權(quán)登記頒證的，可依實(shí)際使用情況記錄實(shí)際使用人和實(shí)際使用范圍，在地籍調(diào)查表說明欄中，注明“該權(quán)利人為實(shí)際使用人，因不符合XX規(guī)定暫不予確權(quán)登記?！睂⒄{(diào)查成果錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。e、存在權(quán)屬爭議的，劃為爭議宗，填寫土地權(quán)屬爭議原由書，待權(quán)屬爭議解決后再進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。房屋權(quán)屬狀況調(diào)查a、房屋權(quán)屬來源調(diào)查。應(yīng)依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的房屋建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)、符合規(guī)劃材料等，以及房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)

4、權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。b、房屋狀況調(diào)查。宅基地范圍內(nèi)的房屋，調(diào)查主要建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、墻體歸屬、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法權(quán)屬來源材料、主要用于居住的房屋。附屬設(shè)施如倉庫、圈舍、門房等不用作權(quán)屬界線但為永久建筑結(jié)構(gòu)的，可在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中簡要記錄其相關(guān)信息，說明其位置、用途、數(shù)量等。界址調(diào)查a、宗地界址調(diào)查。按照地籍調(diào)查規(guī)程(TD/T10012012)要求做好宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查指界，實(shí)地設(shè)置宗地界標(biāo)并丈量邊長和關(guān)系距離，確保宗地權(quán)屬清楚、界址清晰(界址空間相對位置關(guān)系準(zhǔn)確)。b、對土地權(quán)屬來源資料齊全，界址明確

5、，經(jīng)實(shí)地核實(shí)界址無變化的宗地，無需重新開展界址調(diào)查，只將相關(guān)信息記入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表即可。對土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地、界址與實(shí)地有變化的宗地及無合法土地權(quán)屬來源資料的宗地，需進(jìn)行現(xiàn)場指界，開展宗地界址調(diào)查。實(shí)地指界前，通過指界通知書、公告、廣播、電話、微信等方式通知指界人，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人或雙方合法代理人、集體經(jīng)濟(jì)組織代表按時到現(xiàn)場指界。指界時，調(diào)查員、本宗地及相鄰宗地指界人、集體經(jīng)濟(jì)組織代表應(yīng)同時到場，根據(jù)指界人指定的界址點(diǎn)，現(xiàn)場設(shè)置界標(biāo)，確認(rèn)界址點(diǎn)類型、位置。指界后，應(yīng)及時填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，將實(shí)際用地界線和批準(zhǔn)用地界線標(biāo)繪到工作底圖上，并在地籍調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查

6、記事欄中予以說明。無論是解析法還是圖解法測量界址點(diǎn)，都應(yīng)采用鋼尺或測距儀實(shí)地丈量宗地的全部界址邊長，及其臨近界址點(diǎn)或明顯地物點(diǎn)與本宗界址點(diǎn)的條件距離或相關(guān)距離，條件距離和相關(guān)距離無法丈量的，應(yīng)在界址標(biāo)示表中的說明欄說明原因。c、房屋權(quán)屬界線調(diào)查。房屋權(quán)屬界線是指房屋所有權(quán)范圍的界線，包括專有部分和共有部分的所有權(quán)界線。應(yīng)實(shí)地采用鋼尺或測距儀丈量房屋邊長，標(biāo)注在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。d、獨(dú)立成幢的房屋等建筑物、構(gòu)筑物與宅基地使用權(quán)為同一權(quán)利人的，無須開展房屋權(quán)屬界線調(diào)查，只須測量房角點(diǎn)、丈量房屋邊長并標(biāo)繪在宗地草圖上。e、建筑物為共有的，如新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等，有戶型圖的，經(jīng)

7、核實(shí)與實(shí)地一致的，按戶型圖確定房屋權(quán)屬界線；無戶型圖或戶型圖經(jīng)核實(shí)與實(shí)地不一致的，須在房屋所有權(quán)人指界下，區(qū)分自有墻、共有墻或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界，確認(rèn)界址類型、位置，測量界址點(diǎn)和房屋邊長，標(biāo)注在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）的要求填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。對集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地和宅基地使用權(quán)宗地，填寫地籍調(diào)查表。如果其上存在房屋，則需填寫房屋調(diào)查表。如果其上存在構(gòu)（建）筑物，則需填寫構(gòu)（建）筑物調(diào)查表。繪制草圖應(yīng)根據(jù)宗地和房屋權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點(diǎn)設(shè)置情況、界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果，按概略比例尺繪制宗地草圖，根據(jù)需要

8、繪制房屋權(quán)界線示意圖。宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖必須現(xiàn)場繪制（實(shí)地丈量邊長）。有基礎(chǔ)圖件資料的地區(qū)，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和實(shí)際丈量邊長情況做好現(xiàn)場記錄，形成草圖。權(quán)屬核實(shí)權(quán)屬核實(shí)的內(nèi)容應(yīng)與權(quán)屬調(diào)查的范圍基本一致，經(jīng)核實(shí)需要變更的，需進(jìn)行變更調(diào)查登記，核實(shí)無誤的，補(bǔ)充主要房屋的房屋信息后統(tǒng)一入庫。二、不動產(chǎn)測量為滿足本次確權(quán)登記頒證工作任務(wù)，充分兼顧宅基地制度改革、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革的需要，可統(tǒng)籌考慮本地區(qū)的基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性，因地制宜地選取合適的測量方法。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以采用多種測量方法共同開展工作?？刂茰y量對土地及其房屋等定著物，控制

9、測量的技術(shù)、方法和精度指標(biāo)按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001-2012）執(zhí)行。界址測量解析法。對于工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)條件較好、技術(shù)力量較強(qiáng)的地區(qū)或調(diào)查精度影響土地產(chǎn)權(quán)人切身利益的，如各類農(nóng)村改革試點(diǎn)、征地拆遷地區(qū)等，可采用解析法測量，即利用測量儀器實(shí)地獲取宗地界址點(diǎn)精確坐標(biāo)，繪制權(quán)籍圖，提取宗地面積等要素信息。圖解法。利用時相較新、分辨率優(yōu)于0.2米的正射影像圖，已有大比例尺（不小于1:2000）地籍圖、地形圖等資料在圖上采集界址點(diǎn)坐標(biāo)，實(shí)地丈量界址邊長，形成權(quán)籍圖，并計算宗地面積等要素信息。勘丈法。對于經(jīng)濟(jì)條件較差、偏遠(yuǎn)地區(qū)或分散、獨(dú)立的宅基地和集體建設(shè)用地，或不動產(chǎn)生命周期較短，建筑物、構(gòu)筑物

10、更新速度較快，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的，在確保宗地權(quán)屬清楚、空間相對位置關(guān)系準(zhǔn)確的前提下，可采用更為簡便易行的方法，如通過實(shí)地設(shè)置宗地界標(biāo)，確定界址點(diǎn)位置，鋼尺丈量界址邊長并計算宗地面積。房屋測量a、對于已頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)核實(shí)權(quán)利人未發(fā)生變化，房屋未進(jìn)行翻改建的，只需將房屋登記的相關(guān)信息與宗地權(quán)籍調(diào)查成果一并錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中，無需重新開展測量。b、新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，已有戶型圖經(jīng)核實(shí)無變化的，通過戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，沒有戶型圖的需實(shí)地測量。c、房屋測量可結(jié)合實(shí)際需求，選用解析法、圖解法測量房角點(diǎn)坐標(biāo)，也可采用勘丈法鋼尺丈量房屋邊長。d、無法丈量房屋邊長

11、的，應(yīng)丈量至少兩條房角點(diǎn)與界址點(diǎn)或房角點(diǎn)與相鄰近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和房屋面積。宗地圖和房屋分戶圖測制不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產(chǎn)單元圖等，不動產(chǎn)單元圖包括宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖等。a、宗地圖的測制。以已有地籍圖為工作底圖測繪宗地內(nèi)部及周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照地籍調(diào)查規(guī)程(TD/T1001-2012)執(zhí)行。b、房產(chǎn)分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖等為工作底圖繪制房產(chǎn)分戶圖。房產(chǎn)分戶圖的編制要求和內(nèi)容參照房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T17986.1-2000)7.3的規(guī)定。面積計算a、可采用坐標(biāo)法或幾何要素法計算面積：坐標(biāo)法。采用

12、解析法獲取宗地界址點(diǎn)和房角點(diǎn)坐標(biāo)的，可通過坐標(biāo)法計算宗地和房屋面積。幾何要素法。采用圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)或其它簡易方法的，可以通過實(shí)地丈量的房屋邊長和房屋占地范圍的幾何圖形計算面積，如簡單的矩形房屋可以根據(jù)量取的長和寬直接計算出其面積。b、宅基地范圍內(nèi)只對其主要建筑物計算建筑面積?？梢园捶慨a(chǎn)測量規(guī)范要求計算面積，也可以采取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數(shù)計算。對于主要建筑物的門廊、陽臺、樓梯等設(shè)施面積可根據(jù)地方規(guī)定或當(dāng)?shù)亓?xí)慣計算。集體建設(shè)用地內(nèi)的所有房屋及建(構(gòu))筑物均應(yīng)計算面積。c、新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可直接利用已有的戶面積成果。無戶面積成果的可通過戶型圖(經(jīng)核實(shí)無變

13、化的)或?qū)嵉卣闪康某晒嬎忝娣e。d、應(yīng)在地籍調(diào)查表和房屋調(diào)查表中說明宗地和房屋面積的計算方法和過程。三、調(diào)查結(jié)果公示縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織宅基地、集體建設(shè)用地和房屋權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行公示，并在村民會議或村民代表會議上說明。對于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。公示期不少于15個工作日，公示期滿無異議的，進(jìn)行建庫歸檔。四、數(shù)據(jù)庫建設(shè)及管理系統(tǒng)搭建在農(nóng)村地籍調(diào)查登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，依據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)、房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。五、確權(quán)登記發(fā)證按照不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）等相關(guān)規(guī)定，配合自然資源主管部門做好農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作。六、與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫銜接實(shí)現(xiàn)農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫與現(xiàn)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫銜接，相互融合。建設(shè)農(nóng)村房地一體信息管理系統(tǒng)。主要用于農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)匯總、整合、標(biāo)準(zhǔn)化，為符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合入庫規(guī)范的數(shù)據(jù)，進(jìn)行建庫和數(shù)據(jù)管理。此項(xiàng)工作宅基地部分應(yīng)該已通過不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項(xiàng)目完成，該項(xiàng)目為政府米購項(xiàng)目。七、形成三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)通過三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔