機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案PPT

1、機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整京區(qū)物業(yè)整合方案合方案機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第2頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有在京區(qū)三大物業(yè)中心的基礎(chǔ)上組建京區(qū)物業(yè)公司在京區(qū)三大物業(yè)中心的基礎(chǔ)上組建京區(qū)物業(yè)公司將院本部物業(yè)中心和自動化所物業(yè)中心、機(jī)電所物業(yè)中心進(jìn)行合并將院本部物業(yè)中心和自動化所物業(yè)中心、機(jī)電所物業(yè)中心進(jìn)行合并現(xiàn)有三大物業(yè)中心資源分散、功能重復(fù)現(xiàn)有三大物業(yè)中心資源分散、功能重復(fù)整合京區(qū)物業(yè)資源整合京區(qū)物業(yè)資源在現(xiàn)有三大物業(yè)中心的基礎(chǔ)上進(jìn)行京內(nèi)物業(yè)資源整合在現(xiàn)有三大物業(yè)中心的基礎(chǔ)上進(jìn)行京內(nèi)物業(yè)資源整合京內(nèi)物業(yè)資源整合的目的為建立京內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理平臺

2、，獨京內(nèi)物業(yè)資源整合的目的為建立京內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理平臺，獨立核算，與機(jī)械院集團(tuán)形成以合同契約為紐帶的新型管理模式立核算，與機(jī)械院集團(tuán)形成以合同契約為紐帶的新型管理模式京內(nèi)物業(yè)資源有三種整合模式京內(nèi)物業(yè)資源有三種整合模式機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第3頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有整合模式一：三個物業(yè)中心均為子公司形式，機(jī)械院整合模式一：三個物業(yè)中心均為子公司形式，機(jī)械院集團(tuán)設(shè)一職能部門（物業(yè)中心）進(jìn)行管理集團(tuán)設(shè)一職能部門（物業(yè)中心）進(jìn)行管理機(jī)械院機(jī)械院物業(yè)中心物業(yè)中心自動化所物業(yè)管理子公司子公司機(jī)電所物業(yè)子公司子公司二里溝物業(yè)管理子公司子公司優(yōu)點：優(yōu)點：穩(wěn)定，對原三大物業(yè)員

3、工影響不大，有利于整合進(jìn)行子公司形式，原物業(yè)中心均組建為獨立法人，有利于物業(yè)與原主業(yè)分離，之間的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤跫s關(guān)系缺點：缺點：沒有進(jìn)行實質(zhì)上的三大物業(yè)整合不能發(fā)揮資源協(xié)同作用規(guī)模不變，不能夠獲得較好的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)中心為集團(tuán)的職能部門，使物業(yè)和機(jī)械院的關(guān)系變得復(fù)雜化機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第4頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有整合模式二：三個物業(yè)中心均為分公司形式，機(jī)械院整合模式二：三個物業(yè)中心均為分公司形式，機(jī)械院集團(tuán)設(shè)立子公司（京區(qū)物業(yè)公司）進(jìn)行管理集團(tuán)設(shè)立子公司（京區(qū)物業(yè)公司）進(jìn)行管理機(jī)械院機(jī)械院京區(qū)物業(yè)公司京區(qū)物業(yè)公司自動化所物業(yè)管理分公司分公司機(jī)電所物業(yè)

4、分公司分公司二里溝物業(yè)管理分公司分公司優(yōu)點：優(yōu)點：比較穩(wěn)定，在原來三大物業(yè)的基礎(chǔ)上整合為京區(qū)物業(yè)子公司機(jī)械院作為母公司控制京區(qū)物業(yè)公司，而京區(qū)物業(yè)公司控制下屬分公司的人事、財務(wù)、物業(yè)等資源整合后經(jīng)區(qū)物業(yè)公司規(guī)模較大，能夠獲得較好的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)缺點：缺點：自動化所物業(yè)中心已經(jīng)是獨立法人，具有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，轉(zhuǎn)變?yōu)榉止拘枰艞壱延匈Y質(zhì)機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第5頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有整合模式三：三個物業(yè)中心均為子公司形式，機(jī)械院整合模式三：三個物業(yè)中心均為子公司形式，機(jī)械院集團(tuán)設(shè)立子公司（京區(qū)物業(yè)公司）進(jìn)行管理集團(tuán)設(shè)立子公司（京區(qū)物業(yè)公司）進(jìn)行管理機(jī)械院機(jī)械

5、院京區(qū)物業(yè)公司京區(qū)物業(yè)公司自動化所物業(yè)管理子公司子公司機(jī)電所物業(yè)子公司子公司二里溝物業(yè)管理子公司子公司優(yōu)點：優(yōu)點：比較穩(wěn)定，在原來三大物業(yè)組建為子公司的基礎(chǔ)上整合為京區(qū)物業(yè)子公司缺點：缺點：原三大物業(yè)組建為子公司，在很大程度上獨立于京區(qū)物業(yè)公司之外，不是真正意義上的資源整合規(guī)模未變，不能夠獲得較好的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第6頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有子公司子公司是獨立的法人，而是獨立的法人，而分公司分公司人事、業(yè)務(wù)、財產(chǎn)受人事、業(yè)務(wù)、財產(chǎn)受隸屬公司直接控制，在隸屬公司的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)隸屬公司直接控制，在隸屬公司的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動營活動 子公

6、司是與母公司相對應(yīng)的一個概念子公司是與母公司相對應(yīng)的一個概念。所謂母公司是指通過掌握其他公司的股份，對其他公司的經(jīng)營活動實行控制的公司；子公司則是指其一定的比例的股份被另一公司所掌握而受其控制的公司。公司的分公司則是指公司在其住所以外設(shè)立的公司的分公司則是指公司在其住所以外設(shè)立的, ,以自己的名義從事以自己的名義從事活動的機(jī)構(gòu)活動的機(jī)構(gòu) 子公司與分公司的區(qū)別是子公司與分公司的區(qū)別是：子公司是獨立的法人，擁有自己獨立的名稱、章程和組織機(jī)構(gòu)，對外以自己的名義進(jìn)行活動，在經(jīng)營過程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由自己獨立承擔(dān)。分公司則不具備企業(yè)法人資格，沒有獨立的名稱，其名稱應(yīng)冠以隸屬公司的名稱，由隸屬公司依法設(shè)立

7、，只是公司的一個分支機(jī)構(gòu)母公司對子公司的控制必須符合一定的法律條件。母公司對子公司的控制一般不是采取直接控制，更多地是采用間接控制方式間接控制方式，即通過任免子公司董事會成員和投資決策來影響子公司的生產(chǎn)經(jīng)營決策。而分公司則不同，其人事、業(yè)務(wù)、財產(chǎn)受隸屬公司直接控制直接控制，在隸屬公司的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任方式不同。母公司作為子公司的最大股東，僅以其對子公司的出資額為限出資額為限對子公司在經(jīng)營活動中的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；子公司作為獨立的法人，以子公司自身的全部財產(chǎn)為限對其經(jīng)營負(fù)債承擔(dān)責(zé)任。分公司由于沒有自己獨立的財產(chǎn)，與隸屬公司在經(jīng)濟(jì)上統(tǒng)一核算，因此其經(jīng)營活動中的負(fù)債由隸屬公司負(fù)責(zé)清償

8、，即由隸屬公司以其全部資產(chǎn)為限全部資產(chǎn)為限對分公司在經(jīng)營中的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第7頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有對比三種模式的優(yōu)缺點和子公司分公司之間的區(qū)別，對比三種模式的優(yōu)缺點和子公司分公司之間的區(qū)別，我們建議京區(qū)物業(yè)整合采用第二種整合模式我們建議京區(qū)物業(yè)整合采用第二種整合模式機(jī)械院機(jī)械院京區(qū)物業(yè)公司京區(qū)物業(yè)公司自動化所物業(yè)管理分公司分公司機(jī)電所物業(yè)分公司分公司二里溝物業(yè)管理分公司分公司通過母子公司管控模式間接對京區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行管理提供物業(yè)服務(wù)并得到服務(wù)費用的合同契約關(guān)系統(tǒng)一的管理平臺，控制著下屬三個分公司的人事、業(yè)務(wù)和財務(wù)等作為京區(qū)物業(yè)公司的分公司

9、，分別在各自經(jīng)營范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第8頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有今年今年5 5月月1 1日實施的日實施的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法對對于物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了資質(zhì)規(guī)定于物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了資質(zhì)規(guī)定根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級建設(shè)部負(fù)責(zé)一級物業(yè)公司資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)要求注冊資本500萬元以上，專職管理和技術(shù)人員不少于30人 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目省級國土房管局負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)公司資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本300萬元以上，

10、管理人員和技術(shù)人員不少于20人；可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣50萬元以上，管理人員和技術(shù)人員不少于5人；可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第9頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有根據(jù)物業(yè)公司的資質(zhì)要求和京區(qū)物業(yè)的實際情況，確根據(jù)物業(yè)公司的資質(zhì)要求和京區(qū)物業(yè)的實際情況，確定整合后的京區(qū)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍和注冊資本定整合后的京區(qū)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍和注冊資本主要業(yè)務(wù)范圍主要業(yè)務(wù)范圍承接各種辦公、居住小區(qū)的物業(yè)管理承接各種辦公、居住小區(qū)的

11、物業(yè)管理承接室內(nèi)裝飾裝修工程承接室內(nèi)裝飾裝修工程承接各種綠化工程承接各種綠化工程賓館賓館其他業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)注冊資本注冊資本新組建的京區(qū)物業(yè)公司注冊資本設(shè)定為新組建的京區(qū)物業(yè)公司注冊資本設(shè)定為500500萬萬獲得一級物業(yè)公司資質(zhì)獲得一級物業(yè)公司資質(zhì)注冊資本要求為注冊資本要求為500500萬萬專職管理和技術(shù)人員不少于專職管理和技術(shù)人員不少于3030人人可以承接各種物業(yè)管理項目可以承接各種物業(yè)管理項目機(jī)械科學(xué)研究院（集團(tuán)）京區(qū)物業(yè)整合方案第10頁2022年2月21日保密文件，版權(quán)所有機(jī)械院對于整合后的京區(qū)物業(yè)公司給予一定的扶持措機(jī)械院對于整合后的京區(qū)物業(yè)公司給予一定的扶持措施，如定額補(bǔ)貼、超額創(chuàng)收施，如定額補(bǔ)貼、超額創(chuàng)收 機(jī)械院每年撥給整合后的京區(qū)物業(yè)公司一定的定額補(bǔ)貼定額補(bǔ)貼，如果京區(qū)物業(yè)公司超額盈余超額盈余，超出部分可以用來獎勵經(jīng)營層和先進(jìn)員工獎勵經(jīng)營層和先進(jìn)員工 整合成立京區(qū)物業(yè)公司后，應(yīng)對母公司和兄弟公司實行有償服務(wù)實行有償服務(wù)；同時，機(jī)械院、自動化所、機(jī)電所各住宅區(qū)的居民也要轉(zhuǎn)變消費觀念，形成物業(yè)服務(wù)收費的意識形成物業(yè)服務(wù)收費的意識，并交納相應(yīng)的費用 京區(qū)物業(yè)公司必須建立起靈活的用人機(jī)制，在內(nèi)部實行優(yōu)勝劣汰