武漢復(fù)地·東湖國際三期可行性研究報(bào)告

1、復(fù)地東湖國際三期精裝修產(chǎn)品可行性研究報(bào)告報(bào)告目的 根據(jù)當(dāng)前市場情況，研究本案三期公寓走精裝修成品線路的可行性，論證其對價(jià)格與銷量的提升作用，以及可行的執(zhí)行方法。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議不裝修建議裝修產(chǎn)品特征市場特征 三期產(chǎn)品分析裝修房市場調(diào)研分析戶型比重景觀戶型研究預(yù)期售價(jià)發(fā)展沿革武漢現(xiàn)狀操作方式研究精裝修房對銷售的影響研究三期產(chǎn)品精裝修可行性辯證分析 裝修建議 操作方法論證思路經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品特征 三期產(chǎn)品分析戶型比重景觀戶型研究預(yù)期售價(jià)第一章產(chǎn)品兩極分化，建筑密度較小。高層與別墅的產(chǎn)品組合， 1.8容積率，建筑密度19.33%。一棟55層超高層（168.5米高），4棟33層高層住宅（99.3米高），2棟

2、32層高層住宅（99.5米高），14棟4層疊拼住宅與公共配套建筑及設(shè)施組成三期產(chǎn)品分析1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)景觀不及一期，但視野好。無外部湖景，(1#超高層除外）主要為內(nèi)部景觀。圍和式布局，高層與別墅組合，視野好。三期產(chǎn)品分析2.景觀中小戶型占據(jù)比重最大93-94平米的首置、首改型產(chǎn)品占52.44%，共574套。比重較大。其次為154平米戶型。三期產(chǎn)品分析3.戶型配比戶型比較優(yōu)異公寓產(chǎn)品全部為典型T4布局，方正，設(shè)計(jì)合理，附加值高。三期產(chǎn)品分析4.戶型分析預(yù)期售價(jià)萬元以上按照東湖國際價(jià)格走勢，三期售價(jià)在10000元/平米以上，成為武昌標(biāo)桿。三期產(chǎn)品分析5.價(jià)格預(yù)期1.密度較低，產(chǎn)品形態(tài)兩極分化 三期產(chǎn)品

3、分析總結(jié)2.公寓戶型緊湊，屬首置、首改型產(chǎn)品。主流面積為：90平米、130平米。此面積段屬常規(guī)產(chǎn)品，市場供應(yīng)與成交均非常集中。3.湖景有限，視野好4.戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，方正，附加值高5.售價(jià)超過10000元/平方米，跳出市場，成為武昌標(biāo)桿。三期公寓產(chǎn)品分析1.矛盾：價(jià)格區(qū)域最高，而產(chǎn)品面積并非頂級。主力面積為市場最常規(guī)面積，供應(yīng)量密集。在此情況下，要做到量價(jià)雙收存在難度。2.價(jià)格支撐點(diǎn)不足：戶型、視野并不能單獨(dú)支撐高價(jià)。必須有其它因素支撐：如社區(qū)價(jià)值、品牌價(jià)值等。 要實(shí)現(xiàn)量價(jià)雙收，尋找新的價(jià)值支撐點(diǎn)很有必要。那么，走精裝修成品路線是本項(xiàng)目的好出路嗎？論證-總結(jié)第二章市場特征 裝修房市場調(diào)研分析發(fā)展

4、歷史與趨勢武漢市場現(xiàn)情況操作方式研究精裝修房對銷售的影響研究第一階段：簡單式拼湊 第二階段：品牌化運(yùn)作 第三階段：大眾化 2000年之前 精裝修房多用于樣板房； 臨時(shí)施工團(tuán)隊(duì)； 裝修質(zhì)量比較差； 只作為促進(jìn)銷售的道具； 不適宜居住。2001-2006年 簡裝修房出現(xiàn)； 部分開發(fā)商打造裝修房產(chǎn)品； 開始與知名裝修公司合作； 裝修質(zhì)量提升； 主要出現(xiàn)在中高端項(xiàng)目；2007年以后 裝修房比例明顯增加； 開發(fā)商裝修房品牌形成； 精裝修團(tuán)隊(duì)專業(yè)化； 裝修質(zhì)量提升； 低、中、高項(xiàng)目全面開花； 居住性提高。精裝修房近十年來發(fā)展迅速，比重逐年加大。目前已步入大眾化階段。裝修市場研究1.發(fā)展歷史 政府的政策導(dǎo)向

5、，鼓勵(lì)全裝修住宅市場的發(fā)展。2002 年 7月8日，建設(shè)部頒布了商品房住宅裝修一次到位實(shí)施到則。全國推廣住宅商品房精裝修。2008年7月，國家相關(guān)部門發(fā)出的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知，通知引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。 國外基本已經(jīng)進(jìn)入精裝修銷售時(shí)代。 品牌開發(fā)商已經(jīng)形成裝修房的品牌。韓國、日本已經(jīng)進(jìn)入全裝修房銷售；美國全部都是精裝修房源；德國、法國也是全裝修，更注重裝飾和節(jié)能、環(huán)?？萍嫉倪\(yùn)用。萬科、soho中國、瑞安、金地、仁恒、華潤都已經(jīng)進(jìn)軍精裝修市場。萬科甚至已經(jīng)宣稱“退出毛坯房市場” 。 低碳、節(jié)能

6、環(huán)保、和諧是當(dāng)今世界的主題。開發(fā)精裝修房已成大勢發(fā)達(dá)國際已基本進(jìn)入全裝修時(shí)代，本國政策倡導(dǎo)，國內(nèi)一線開發(fā)商大多進(jìn)軍精裝修市場。裝修市場研究2.發(fā)展趨勢 北京：精裝房邁入快速發(fā)展通道 。正處于從小戶型向其他類型產(chǎn)品過渡。北京是較早出現(xiàn)精裝房的城市之一。2006年以后，50%以上的高檔樓盤在實(shí)行全裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推全裝修。 上海：市中心精裝修房的比例在70%以上。其公寓和高檔物業(yè)基本上都實(shí)現(xiàn)了精裝修，而且大戶型有增多的趨勢，市場對精裝修房的接受度也比較高。 廣州：發(fā)展比較成熟的市場, 精裝修房比例已達(dá)到銷售住宅比例的70%。 深圳：精裝修房比例已達(dá)到銷售

7、住宅比例的20-25%。 杭州：全裝修成品房已成為杭州房地產(chǎn)開發(fā)的一種發(fā)展趨勢。到2010年新建商品住宅項(xiàng)目全裝修率將達(dá)到60%以上。市場接受度高；裝修房占比已經(jīng)超過50%。裝修市場研究3.一線城市情況以沿海發(fā)達(dá)城市為榜樣，加速發(fā)展。以蘇州、成都、重慶為代表的二線城市，精裝房的發(fā)展也在加速進(jìn)行，借鑒沿海發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身市場特性，逐步從起步階段向成熟階段發(fā)展。在蘇州，萬科瀚庭以“成品住宅”為理念升級了蘇州住宅產(chǎn)業(yè)革命。蘇州多家樓盤打起“精裝”招牌，向不斷細(xì)化分級的市場進(jìn)發(fā)：小面積精裝修酒店式公寓；頂端人士專享的湖景住宅；以及擁有著豐富戶型，面向改善型居住的購房人群的精裝產(chǎn)品。這股浪潮可能

8、形成大片成品精裝社區(qū)。成都市場隨著外來實(shí)力開發(fā)商不斷進(jìn)入，帶來了沿海先進(jìn)的精裝房開發(fā)理念，高檔精裝房，大社區(qū)中的精裝房等類型不斷呈現(xiàn)，到09年這一比例已接近20%。同樣在重慶，棕櫚泉開始推出大批量的成品住宅后，龍湖、富麗等都也相繼開始推行成品住宅概念。裝修市場研究4.二線城市情況武漢的精裝修房從2002年開始起步。 2002年武漢市正式確定麗島花園、萬科四季花城、綠景苑等個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在武漢市首次實(shí)行精裝修試點(diǎn)，此后2002-2003兩年內(nèi)，漢飛青年城、圣淘沙國際公寓等小公寓項(xiàng)目加入精裝修住宅的行列。一線開發(fā)企業(yè)進(jìn)入武漢市場，帶動(dòng)了裝修房市場快速發(fā)展 隨著國內(nèi)知名品牌企業(yè)進(jìn)入武漢市場，帶動(dòng)了武漢的

9、精裝房市場的發(fā)展，特別是2005年后，隨著瑞安、仁恒、恒大、碧桂園等專門做精裝房的企業(yè)進(jìn)入武漢，武漢的精裝修房市場開始快速發(fā)展。起步與2002年，2005年后市場發(fā)展迅速。武漢裝修房市場1.發(fā)展歷程半數(shù)購房者愿意接受裝修房 根據(jù)武漢指數(shù)研究院08年對精裝修房的調(diào)查顯示，46%的網(wǎng)民明確表示愿意購買精裝修房，相比5年前30%的比例，裝修房接受度有了大幅提升。民意接受度提高，供應(yīng)比重呈現(xiàn)上升趨勢。武漢的精裝修房源比例約10%。 目前武漢市場在售的精裝修項(xiàng)目約30個(gè)，比05年增加了。 知名一線品牌開發(fā)商的項(xiàng)目多推出裝修房源。如萬科的所有項(xiàng)目均是裝修房，瑞安、仁恒都是推出的裝修房源；世茂、金地、保利、

10、華潤的項(xiàng)目也會推出了部分裝修房源。 分布區(qū)域上看主要集中在中心城區(qū)，武漢天地、晉合世家、世茂錦繡長江、金都漢宮、福星國際城、金地國際花園、華潤MO+等都是在二環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)的商業(yè)中心地帶。武漢裝修房市場2.市場接受度高端精裝：市中心的高端項(xiàng)目，中、大戶型的常用裝修標(biāo)準(zhǔn)高端精裝項(xiàng)目特征：城市核心區(qū)域的高端豪宅項(xiàng)目、以中、大戶型為主。裝修成本：1500-2000元/平方米 對外報(bào)價(jià)在2500-3000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)： 全裝修，用材包含部分國際品牌 墻面乳膠漆、復(fù)合地板； 廚衛(wèi)全套精裝，國際知名品牌； 配套櫥柜； 包含部分品牌家電； 配套科技產(chǎn)品，如新風(fēng)系統(tǒng)、智能家居代表項(xiàng)目：武漢天地、世茂錦繡

11、長江、納帕溪谷、晉合世家、金都漢宮武漢的精裝修房源主要有三類高端精裝；中檔的標(biāo)準(zhǔn)裝修；中、低檔簡裝。武漢裝修房市場3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分類中檔的標(biāo)準(zhǔn)裝修，市場上普通住宅的常見的裝修標(biāo)準(zhǔn)中檔標(biāo)準(zhǔn)裝修項(xiàng)目特征：中端住宅項(xiàng)目、戶型面積120平方米以下裝修成本：800-1500元/平方米，對外報(bào)價(jià)1500-2000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)： 全裝修，用材多是國內(nèi)品牌 墻面乳膠漆、復(fù)合地板； 部分配套櫥柜； 廚衛(wèi)全套精裝，國內(nèi)品牌； 部分產(chǎn)品有電視背景墻、吊頂射燈。代表項(xiàng)目：萬科金域華府、萬科城、萬科高爾夫、華潤中央公園、金地國際花園、知名品牌企業(yè)，已經(jīng)有精裝修房的經(jīng)驗(yàn)，主要做中檔的品牌系列裝修房為主。中、低檔簡裝，

12、小戶型、郊區(qū)中低檔項(xiàng)目常用中、低檔簡裝項(xiàng)目特征：郊區(qū)的中、低端產(chǎn)品，市中心的以90平方米以下的小戶型產(chǎn)品。裝修成本：500元/平方米左右，對外報(bào)價(jià)5800-1000元/平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：廚衛(wèi)精裝，其他部位簡裝或毛坯 廚衛(wèi)全套精裝； 墻面乳膠漆、地磚或水泥；代表項(xiàng)目：衍生領(lǐng)袖城、銀湖御園、綠野名人居、東龍世紀(jì)花園五期、保利心語、金地格林小城。裝修房對價(jià)格提升作用在20-30%武漢天地晉合世家錦繡長江1000014000800016000價(jià)格： 元/平米1600010000-120001200015000110002000200010000-110002500-300015000-20008000

13、1500-20001000溢價(jià)精裝修項(xiàng)目售價(jià)對比毛坯房售價(jià)裝修費(fèi)案例一：武漢天地、晉合世家、世茂錦繡長江高端裝修：相比同區(qū)域競爭項(xiàng)目，精裝修房源在扣除裝修成本后還有15%左右的溢價(jià)空間。（由于三個(gè)項(xiàng)目目前接近尾期，選取的價(jià)格是指項(xiàng)目常銷期的售價(jià)）武漢裝修房市場4. 價(jià)格提升程度23%23%15%15%案例二：萬科系列。其多個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)比同區(qū)域的毛坯產(chǎn)品高出15-20%，精裝修對價(jià)格提升作用明顯。25%25%精裝修房源對銷售有明顯的促進(jìn)作用典型案例一：世貿(mào)錦繡長江一期世茂錦繡長江精裝修產(chǎn)品銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于毛胚產(chǎn)品。 世茂錦繡長江在2007年推出的一期產(chǎn)品中有毛坯產(chǎn)品和精裝修兩類產(chǎn)品。精裝修的產(chǎn)品

14、不僅價(jià)格高于毛坯產(chǎn)品25%，銷售速度也明顯優(yōu)于毛坯產(chǎn)品。戶型分布戶型分布戶型面積（）戶型面積（）套數(shù)套數(shù)均價(jià)均價(jià)（元（元/ /平方米）平方米）月均去化月均去化套數(shù)套數(shù)開盤去化開盤去化套數(shù)套數(shù)1號樓（毛坯）102-144218800045653號樓（毛坯）100-1781554號樓（毛坯）97-1402032號樓（精裝修）107-26426810000801005號樓（精裝修）61-140232武漢裝修房市場5. 對銷售的影響典型案例二：萬科金域華府市場調(diào)控期間，觀望情況濃厚的情況下，仍然可以達(dá)到開盤銷售93%。 2010年6月推出二期房源，售價(jià)11000元/平方米，比周邊項(xiàng)目高出了24%； 推

15、出254套房源，開盤銷售了236套，開盤銷售量達(dá)到了93%。 而同期開盤的地段條件更好的融僑華府，售價(jià)9600元/平方米，但銷售量不到20%。精裝修房源對能提升產(chǎn)品的競爭力武漢裝修房市場5. 對銷售的影響案例三：金地格林小城。逆勢環(huán)境下，精裝修成品提升產(chǎn)品競爭力，實(shí)現(xiàn)量價(jià)雙收。 08年市場調(diào)控期間，金地格林小城與雅庭裝飾合作，就80平米的兩房推出1萬送6萬裝修活動(dòng)，裝修成本僅相當(dāng)于700-800元/平方米。 售價(jià)比同區(qū)位項(xiàng)目高出約1000元/平方米，市場銷量比競爭項(xiàng)目高出了近25%。精裝修房源是逆勢促銷的一個(gè)重要工具武漢裝修房市場5. 對銷售的影響1.精裝修能提升價(jià)格并產(chǎn)生溢價(jià)。精裝修成品對價(jià)

16、格與銷售促進(jìn)作用非常明顯，能夠帶來溢價(jià)。但是要注意控制面積，避免總價(jià)過高。130平米以下戶型均適合做精裝修成品。2.必須保證產(chǎn)品品質(zhì)：熱銷項(xiàng)目均為品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障，此為產(chǎn)生溢價(jià)與熱銷基本前提。武漢裝修房市場6. 案例分析結(jié)論建議不裝修建議裝修產(chǎn)品特征市場特征 三期產(chǎn)品精裝修可行性辯證分析 第三章精裝修SWOT分析武漢裝修房市場剛剛起步，整體裝修房水準(zhǔn)不高，尚無影響力項(xiàng)目品牌，存在一定的上升突破空間。已售裝修項(xiàng)目銷售情況來看，整體狀況尚可，市場抗性不大。優(yōu)勢（S）武漢裝修房客戶的疑慮感較強(qiáng)，客戶市場需要進(jìn)一步領(lǐng)導(dǎo)。與較發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在理念上存在一定差距劣勢（W）市場中的裝修房普遍檔次相

17、近，存在一定空白空間；客戶對裝修房的概念還未成熟化，存在較大的引導(dǎo)空間。機(jī)會點(diǎn)（O）未來市場潛在競爭項(xiàng)目上市可能性較大；（萬科、萬達(dá)）武漢地區(qū)的客戶承受能力有待考驗(yàn)，尤其對于高總價(jià)的裝修房更是如此威脅點(diǎn)（T）產(chǎn)品特征：戶型緊湊，屬首置、首改型產(chǎn)品。主流面積為：90平米，該面積段適合做精裝修產(chǎn)品。精裝修成品受國家政策倡導(dǎo)，為目前市場大勢所趨。發(fā)達(dá)國際精裝修成品成主流，國內(nèi)一線城市精裝修成品比重大幅提升。一線開發(fā)商紛紛進(jìn)軍精裝成品市場，萬科已經(jīng)脫離毛胚房市場。此乃開發(fā)商品牌建設(shè)必經(jīng)之路。建議三期90-130平米公寓走精裝產(chǎn)品路線。項(xiàng)目需要高價(jià)支撐元素精裝修產(chǎn)品能有效提升價(jià)格與去化武漢精裝修市場優(yōu)勢

18、點(diǎn)突出、市場還有上升空間策源建議建議選取2#、3#、6#?？刂瓶們r(jià)原則：市場案例：大面積、高總價(jià)單位去化難。1#、4#、5#戶型面積有50%為150平米戶型，裝修后總價(jià)不好控制。尤其1#的超高層，裝修后高區(qū)去化將比較困難。2#、3#、6#戶型均在90以下，屬于適合做精裝修的面積段。裝修樓棟選擇裝修建議 操作方法第四章裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售情況預(yù)測 菜單式裝修通常由開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內(nèi)裝修方案，由開發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)及分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供住戶選擇或參考。1.菜單式裝修裝修方式建議研究優(yōu)勢分析 客戶選擇余地大，市場接受程度高客戶可參與設(shè)計(jì)，選擇裝修材料和設(shè)計(jì)

19、方案，可以根據(jù)自己承受能力選擇不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在銷售時(shí)客戶認(rèn)同度較高。劣勢分析： 增加裝修成本對于開發(fā)企業(yè)而言，客戶選擇多樣化將會提高采購成本，同時(shí)給施工帶來較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)： 多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決提供多種多樣的產(chǎn)品品種是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然，解決這一矛盾主要要依靠裝修公司不斷發(fā)展，在實(shí)踐中總結(jié)規(guī)律經(jīng)驗(yàn)，提高施工管理水平。 大面積推廣仍需時(shí)日菜單式裝修的推廣難度較大，部分全裝修房在實(shí)際操作中遇到了很多困難，如，菜單品種單一、客戶接受度不高、開發(fā)商與裝修公司互相推托責(zé)任等。2.買房送裝修 由開發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開發(fā)商的要求和成本控制對裝修

20、房進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做出樣板房。裝修方式建議研究優(yōu)勢： 模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對其成本的估計(jì)大大高于其實(shí)際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤，更可為開發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤。 規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在銷售中，開發(fā)商與購房者簽訂的是毛坯房合同，因此大大降低了開發(fā)商未來的賠償風(fēng)險(xiǎn)。若裝修問題部分出現(xiàn)質(zhì)量問題，客戶將直接與這些公司聯(lián)系，開發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟(jì)利益上不受損失，只在一定程度上影響聲譽(yù)。劣勢： 開發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)市場上裝修材料的價(jià)格變化萬千，對于一些實(shí)力不佳，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差的裝修公司來說在材料價(jià)格上漲時(shí)就可

21、能以此充好、質(zhì)量下降等問題出現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商未來承擔(dān)名譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)。 涉嫌價(jià)格欺詐由于是“送裝修”開發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價(jià)格，一方面避免客戶對裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過此方式賺取額外利潤，沒有給與客戶應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價(jià)格欺詐的嫌疑。 客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開發(fā)商簽約困難由于裝修公司的履約能力不足，經(jīng)驗(yàn)水平有限，客戶與其簽訂協(xié)約的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，對于開發(fā)商及銷售商來說，簽約的困難較大，目前通過種種銷售說辭，雖然大部分客戶能夠接受這種方式，但從規(guī)范市場的角度來說，此種銷售方式仍有待改進(jìn)。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)： 對銷售員的要求較高裝修房在銷售時(shí)對銷售人員要求較高，銷售人員對客戶的引導(dǎo)作用尤為重要，

22、因此銷售前需要對銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng)一說辭口徑，同時(shí)注意不要故意夸大夸大其辭，以免給日后的交房帶來麻煩。 對裝修公司的要求要提高隨裝修房市場的擴(kuò)大，客戶對于裝修的要求越來越高，希望裝修公司設(shè)計(jì)更加多樣的方案以供選擇，或者能夠增加根據(jù)自身要求更改線路、插座等彈性空間，同時(shí)也希望裝修公司能夠公開裝修價(jià)格、公開施工等從而使消費(fèi)者信服。裝修公司的成長將伴隨全裝修市場的發(fā)展，作為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)幫助扶持裝修公司，與其共同成長。 合同有待于更加規(guī)范化上海在推出全裝修試點(diǎn)的同時(shí)，對實(shí)施全裝修房的責(zé)任人進(jìn)行了具體的規(guī)定：開發(fā)企業(yè)是菜單式裝修試點(diǎn)工程的第一責(zé)任人，并承擔(dān)保證保修責(zé)任。未來試點(diǎn)項(xiàng)目將逐年增加，消費(fèi)者

23、對此政策也將更加明確，“買房送裝修”所采用的兩份合同的做法，實(shí)質(zhì)是開發(fā)商推托責(zé)任的一種作法，將受到更多的置疑，有待于進(jìn)一步改進(jìn)。 由開發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝工程，將裝修房作為一個(gè)完整商品出售給購房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設(shè)備做出約定。3.全裝修裝修方式建議研究優(yōu)勢： 裝修責(zé)任明確開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無后顧之憂，在銷售時(shí)無需隱瞞裝修價(jià)格，利于建立客戶的購買信心。 模糊總價(jià)與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房價(jià)中即包含了裝修部分的價(jià)格，開發(fā)商更加有理由不公開裝修部分的價(jià)格，從而起到模糊總價(jià)的作用，但目前市場上大多開發(fā)商都提供裝修的價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)裝修報(bào)價(jià)與實(shí)際的裝修成本存有較大的差距。優(yōu)勢： 產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計(jì)，選擇余地小，對于一些追求個(gè)性化的客戶來說銷售難度較大。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) 對開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高合同約定開發(fā)商為第一責(zé)任人，但開發(fā)商往往并不具備裝修與保修的能力，出現(xiàn)問題仍需找裝修公司解決，因此解決裝修問題的周期難以保證。另外，保修是一個(gè)相對長期的過程，對開發(fā)商的售后服務(wù)能力要求較高。優(yōu)勢： 裝修責(zé)任明確開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無后顧之憂，在銷售時(shí)無需隱瞞裝修價(jià)格，利于建立