房地產(chǎn)基金及房企融資渠道

1、PE和房地產(chǎn)融資渠道目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展現(xiàn)狀二、中國房地產(chǎn)融資方式介紹一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展-國內(nèi)國內(nèi)PE基金開始于20世紀(jì)90年代中后期2005年后，年后，PE基金才開始活躍基金才開始活躍2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資基金募集迅速擴(kuò)張市場(chǎng)化募集基金不斷擴(kuò)大1、資金來源以海外為主的PE基金（1）國外設(shè)立，投資中國：黑石、KKR（2）海外基金為主國內(nèi)背景：金沙江、弘毅2、資金來源以國內(nèi)為主的PE基金（1）國有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司（3）民間

2、資本為主的PE基金：九鼎（有限合伙）國際PE基金發(fā)展動(dòng)向PE基金管理公司上市（IPO）業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立新金融工具運(yùn)用PE基金管理公司上市PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一支基金上市或選擇基金管理公司上市好處：好處：（1）增加融資渠道，方便公司更好的融資（2）增強(qiáng)基金本身的競(jìng)爭力；（3）提升公司品牌形象；（4）透明化操作使公眾更加放心劣勢(shì)：劣勢(shì)：股權(quán)分散，信息披露更加嚴(yán)格影響企業(yè)迅速?zèng)Q斷能力PE上市公司案例2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所融資50億，創(chuàng)PE基金上市公司先河。2007年2月，堡壘投資基團(tuán)FORTRESS在美國證券市場(chǎng)公司招股，募集6

3、.433億美元，成為美國首家公開上市的私募基金。2007年6月，黑石集團(tuán)在紐約證券交易所上市。二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式1、資金來源2、融資渠道 2.1銀行貸款 2.2委托貸款 2.3信托融資 2.4房地產(chǎn)基金 2.5戰(zhàn)略私募 2.6上市 2.7資產(chǎn)證券化 2.8債權(quán)融資 2.9典當(dāng)融資1、1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源1999-2005房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表 一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證證和建設(shè)工程開工許可證，

4、可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或僅付少量建設(shè)資金，望到結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)售款、首付款和整個(gè)房款，從整個(gè)過程看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金相對(duì)較少，大量仰仗銀行貸款，所以房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。2、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2.1銀行貸款 銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資渠道，相對(duì)渠道融資渠道而言，銀行貸款便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大。常用貸款方法：信用貸款：銀行根據(jù)房開企業(yè)信譽(yù)，財(cái)務(wù)狀況，預(yù)期收益和信用記錄發(fā)放的一種無抵押貸款。保證貸款：以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，第三人承擔(dān)一

5、般保證責(zé)任或連帶責(zé)任的貸款。抵押貸款：以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款，這是目前為止銀行采用最為普遍的一種。貼現(xiàn)貸款：借款人急需資金，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種方式。2.2委托貸款 委托貸款是指委托人提供資金，由受托人(銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 委托貸款因不屬于銀行自營業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少，門檻低，操作方便，銀行承擔(dān)著中介、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任，該融資方式適用于項(xiàng)目的各個(gè)階段，但一般協(xié)商利率較高。案例開發(fā)商貼息委托貸款 在房屋預(yù)售時(shí)，開發(fā)商投入

6、一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款，由于開發(fā)商委托貸款比例為70%，而銷售后回籠資金包括購房者首付款的30%，如果開發(fā)商投入1億作為委托貸款，那么回籠銷售資金M=1/70%=1.4285億元，如果累計(jì)再次投資，則可以獲得更多資金緩解公司資金鏈緊張難題。2.3信托融資房地產(chǎn)信托指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。我國房地產(chǎn)信托的兩種形式：（1）投資者將資金委托給信托公司用于房地產(chǎn)投資（2）房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)委托給信托公司管理資金信托類房地產(chǎn)信托貸款模式 投資者將資金委托給信托

7、公司管理，信托公司按照合同約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)少，操作方便缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：（1）只有二級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能通過這一模式融資，并且開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金投放時(shí)間、范圍和比例均受限制。 （2）信托公司接受自然人資金合同不得超過50份，每份合同不低于100萬元，不能滿足大規(guī)模項(xiàng)目資金需求 （3）成本相對(duì)較高。股權(quán)融資模式 股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托公司管理，信托公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)

8、股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)股東在期滿后溢價(jià)購回信托公司所認(rèn)購股份，信托公司支付投資者本金及收益。 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)（1）資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取得“四證”而不能投資（2）項(xiàng)目資本金比例有受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例（3）信托公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)類房地產(chǎn)信托缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：（1）增加注冊(cè)資本，需召開股東會(huì)議，并辦理驗(yàn)資、企業(yè)變更登記等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；（2）存在房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風(fēng)險(xiǎn)；（3）因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)（1）明確認(rèn)購股權(quán)資金為信托資金，而非其固有資金（2）防止被認(rèn)定為企業(yè)間借款或到期股東不回

9、購（3）任命有房開經(jīng)驗(yàn)的人代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)模式置業(yè)模式指投資者將資金委托給信托公司管理，信托公司按照合同約定將資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對(duì)外出租或出售，從而獲得收益，信托公司支付投資收益和本金。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：可長期獲取收益缺點(diǎn)缺點(diǎn)（1）資金投放時(shí)間長且額度一般較大（2）如果最終無法出租或者出售，無法實(shí)現(xiàn)收益；（3）涉及稅費(fèi)較多，成本高；（4）若無能按期完工，存在不能按期接房和辦理產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。融資租賃模式 融資租賃模式指投資者資金資金委托給信托公司，信托公司按照合同約定，將資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托

10、支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托公司向投資者支付本金和收益。 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：能獲取穩(wěn)定的收益，到期不回購的風(fēng)險(xiǎn)較小 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：（1）信托公司需要具備融資租賃的資格；（2）資金投放時(shí)間和額度受限制；（3）適用于房地產(chǎn)企業(yè)后期融資，無法滿足前期和中期融資需求；股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托公司將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或/和溢價(jià)回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)（1）資金投資不受限制，不受“四證“影響（2）項(xiàng)目資本金不受35%比例限制；（3）涉及稅費(fèi)相對(duì)較少，交易成本相對(duì)不高缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：（1）信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)

11、移制度的不完善，無法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；（2）信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，法律上更多維護(hù)房企的利益，投資者風(fēng)險(xiǎn)較大。2.4房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。國外房地產(chǎn)基金 摩根士丹利RSREF、新加坡嘉德置地國內(nèi)房地產(chǎn)基金 國內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展更多的以合伙企業(yè)的形式展開，房地產(chǎn)基金繼信托后成為中國地產(chǎn)市場(chǎng)新的融資主力。2.5戰(zhàn)略私募 國際資本對(duì)于近來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著非常重要的，戰(zhàn)略私募是指通過非公司市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，其更注重于未來市場(chǎng)的長期利益，主要優(yōu)勢(shì)：主要優(yōu)勢(shì)：（1）改善股

12、東結(jié)構(gòu)，建立利于上市的管理架構(gòu)、法律框架、財(cái)務(wù)制度和監(jiān)管體系；（2）幫助企業(yè)建立更好的完工激勵(lì)機(jī)制；（3）幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭力，獲得更多投資者青睞；2.6上市融資上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的有效途徑，然而中國證監(jiān)會(huì)的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。監(jiān)管部門對(duì)于房企監(jiān)管部門對(duì)于房企IPO上市嚴(yán)格控制，借殼上市一事一議，難上市嚴(yán)格控制，借殼上市一事一議，難度越來越大。度越來越大。2.7資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化是金融創(chuàng)新的一個(gè)重要工具，對(duì)于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會(huì)閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面有著浣的影響。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。2.8債券發(fā)行債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給人作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格后才可以發(fā)行。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：（1）降低企業(yè)融資成本；（2）分擔(dān)銀行貸款壓力，拓寬更多融資渠道；（3）資金使用靈活，不像銀行貸款有規(guī)定的