黃石市房地產(chǎn)市場調(diào)研與項目可行性報

1、第一部分黃石概況一、基礎(chǔ)概況1、地理位置黃石市位于省東南部，長江中游南岸。位于東經(jīng) 115度，北緯 30 度。東北臨長江，與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望，北接鄂州市，武昌縣，西南與咸寧市、通山縣為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。黃石市不處于地震帶，無發(fā)生里氏 4 級以上可能。2、交通及通訊狀況黃石市，西通漢渝，是鄂、贛、皖三省交界地區(qū)的重要樞紐。滬蓉高速公路橫貫市區(qū)北隅，上通，下通；武（昌）黃（石）九（江）鐵路，浙贛線，西接京廣線；長江自北向東流過市境，北起鄂州市艾家灣，下迄陽新縣天馬嶺，全長 76.87 公里。市內(nèi)富水水系、大冶湖水系、保安湖水系、還有海口湖、磁湖、青山湖、三山湖、花馬

2、湖、上巢湖等主要水系。境內(nèi)擁有 5000噸級泊位、全機械化操作的外貿(mào)碼頭，可常年通航。主跨長度 1060 米、位居世界第一的黃石長江公路大橋?qū)崿F(xiàn)了滬蓉國道主干線黃（石）黃（梅）高速公路全線貫通；天河國際機場距黃石港區(qū) 100 公里，車行 1 個即可到達；鐵路線有與京廣線相連，大沙線與華東、中南網(wǎng)相通，形成了以、武黃高速、106 國道、長江航道、武黃鐵路線為主軸、以線、大金線、大韋線等為主干的公路、鐵路、水路交錯的交通網(wǎng)絡(luò)；境內(nèi)村村通公路；5300 平方米的黃石客運站提高了黃石作為開放城市的整體形象。市區(qū)現(xiàn)有 6 個現(xiàn)代化的電信分局。已開通程控22萬多門，同時開通了 Internet 國際互聯(lián)網(wǎng)

3、。有線電視管線覆蓋全區(qū)，已具備迎接世界信息的基礎(chǔ)條件。3、土地黃石市土地總面積為 4630 平方公里，地處幕阜山地向長江沖積平原延伸的丘陵地帶，具有土地類型多樣、地少、難用面積大的特點。1985 年全市土地總面積 1850 平方公里，經(jīng)土地利用現(xiàn)狀和相鄰地市技術(shù)接，實控面積 1800.08 平方公里，占全省土地總面積的 0.97，其中海拔 50 米以下 l051 平方公里，占 58.4；50-100 米 316.8平方公里，占17.6，100-200 米194.4 平方公里，占10.8；200-500 米 203.4 平方公里，占 113；500 米以上 34.2平方公里，占 1.9。從地形上

4、看，有丘陵、平原、崗地和低山，以丘陵為主，占總面積 47.88，其余依次為平原、低山、崗地。黃石市正在土地量的報批，市中心土地情況相當緊張，現(xiàn)有的幾個黃石的知名開發(fā)商其開發(fā)量都十分有限。4、氣候特點黃石市屬亞熱帶季風氣候，四季分明，雨量充沛。年平均氣溫：17 攝氏度。最高溫度：38 攝氏度；最低溫度：-3攝氏度。年平均無霜期：264 天。年平均降水量：1400mm。每年 12-2 月偶爾小雪。最大風力 5-6 級。空氣污染符合大氣環(huán)境質(zhì)量指標GB3095-32標準。空氣污染指數(shù)：小于 100，一般為 50。5、行政區(qū)域劃分黃石市轄四區(qū)兩縣分別為：黃石港區(qū)、鐵山區(qū)、西塞山區(qū)、下陸區(qū)、大冶市、陽新

5、縣。6、城市黃石市依托“半城山色半城湖”的良好自然優(yōu)勢，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市“綠肺”功能，截止 2002 年底，建成區(qū)綠地面積達 1637 公頃，其中：公共綠化面積 653.8 公頃。城市建成區(qū)綠地率由 1998 年的 25.94%提高到 2002 年的 34.4%，建成區(qū)綠化覆蓋率由 1998 年的 29.26%，提高到2002 年的 37.12%，人均公共綠地面積由 1998 年的 4.41 平方米提高到 2002 年的 10.06 平方米。新建了廣場、迎賓廣場等十多個城市綠化廣場，改造了十多條城市道路綠化帶，形成了以磁湖、青山湖環(huán)湖綠化為中心，以道路綠化為紐帶，公園、風景區(qū)綠化與居

6、住區(qū)、庭綠化快速發(fā)展的城市園林綠化格局，展現(xiàn)了“青山掩映綠水，綠水倒映青山”“城在山水園林中”的現(xiàn)代化園林城市風貌。2002 年，黃石榮獲省級園林城市稱號。今后三年，黃石城市工作總的思路是：以優(yōu)化城市環(huán)境為重點，以創(chuàng)新為動力，奮力推進城市形態(tài)由工礦城市園林城市的，力爭 2005 年把黃石建設(shè)成為級園林城市。二、概況1、現(xiàn)狀黃石市是省僅次于的第二大工業(yè)城市，工業(yè)發(fā)達、企業(yè)眾多、歷史悠久。農(nóng)業(yè)方面黃石市屬長江流域，境內(nèi)湖泊眾多，糧產(chǎn)豐富，種植業(yè)以水稻、小麥、油料、苧麻、棉花、紅薯等為主；第二產(chǎn)業(yè)已形成產(chǎn)冶金、建材、能源、機械、化工、紡織、服裝、輕工、等支柱產(chǎn)業(yè)，著名企業(yè)有華新水泥，青島啤酒（黃石）

7、。東貝公司，美爾雅和康賽等一批服裝企業(yè)異軍崛起，創(chuàng)造了一個個服飾名牌，不僅改變了黃石傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還使黃石成為聞名的“服裝名城”。近年來，黃石城區(qū)建設(shè)取得超常發(fā)展，道路、園林、供水、電力、石油、公交等公共事業(yè)突飛猛進，日新月異。長江黃石大橋的建成，宜黃高等級公路的貫通和鐵路及長江黃石外貿(mào)碼頭、國際標準集裝箱港口的建成，使黃石在鄂豫皖贛四省邊區(qū)區(qū)位中起著承東聯(lián)西、貫通南北的重要作用。2、發(fā)展從市的 9 月份統(tǒng)計報表中可以看到：黃石市今年截止九月份國內(nèi)生產(chǎn)總值累計達到 199.5 億元，同比增長10.2%，其中第一產(chǎn)業(yè) 13.5 億元，同比增長 6.5%，第二產(chǎn)業(yè) 111.7 億元，同比增長 1

8、1.9%，第三產(chǎn)業(yè) 74.3 億元，同比增長 9.5%。企業(yè)綜合景氣指數(shù) 117.25，其中工業(yè) 121.2，建筑業(yè) 71.43，服務(wù)業(yè) 100，批發(fā)零售貿(mào)易 104.44，房地產(chǎn)業(yè) 116.67，信息傳輸業(yè) 166.67，住宿和餐飲業(yè) 160。從這些數(shù)據(jù)中我們可以看到，黃石市的已經(jīng)擺脫了“分流”的陰影，逐步從低谷中走出來，整個宏觀狀況逐步好轉(zhuǎn)，也帶動了居民收入和消費力的提高。統(tǒng)計報表顯示：截止 2003 年 9 月，居民消費價格總指數(shù) 99.4%，基本趨于平穩(wěn)。2003 年前九城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計達到 5482 元，預計全年為 7309 元，同比增長 7.4%；城鎮(zhèn)居民人均消費性累計達

9、到 4548 元，預計全年為 6064 元，同比增長 13.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入累計達到 1272 元，預計全年為 1696 元，同比增長 6.38%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，黃石市的人均收入已經(jīng)走出低谷，其人均收入和消費均高于平均水平，而且其增長趨勢也相當良好。2003 年居民消費價格指數(shù)：（：元）5482600050004000300020001000045481272人均可支配收入累計人均消費性2003 年居民消費增長率：16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%可支配收入增長率人均消費性增長率人均現(xiàn)金收入增長率13.70%7.40%

10、6.38%三、居民生活1、人口結(jié)構(gòu)根據(jù)黃石市第五次人口普查的結(jié)果，黃石市全市人口為247.64 萬人（包括外來常住人口，不包括常年外出人口），同第四次人口普查時的 213.83 萬人相比，十年零四共增加了 33.81 萬人，增長 15.81%，平均每年增長 3.27 萬人,年平均增長率為 1.43%。全市 6 個縣（市、區(qū)）的人口分布密度如下：地區(qū)人口密度全市247.64 萬人540 人/平方公里大冶市87.36 萬人558 人/平方公里陽新縣94.91 萬人341 人/平方公里黃石港區(qū)19.66 萬人5757 人/平方公里西塞山區(qū)24.40 萬人2171 人/平方公里下陸區(qū)14.66 萬人2

11、536 人/平方公里鐵山區(qū)6.65 萬人2256 人/平方公里開發(fā)區(qū)5.02 萬人其中：團城山街道 3.91 萬人并入了下陸區(qū)，農(nóng)場1.11 萬人并入了黃石港區(qū)。截止 2000 年 11 月 1 日 0 時，全市共有家庭 61.24，家庭戶人口為 234.78 萬人，占總?cè)丝诘?94.80%，平均家庭規(guī)模為 3.83 人，比 1990 年的 4.33 人下降了 0.50 人。全市人口中 0-14 歲的人口為 64.58 萬人，占 26.08%；15-64 歲的人口為 170.39 萬人，占 68.80%；65 歲以上的人口為 12.67萬人，占 5.12%。全市的人口中，接受大學（指大專以上）

12、教育的 9.31 萬人，占 3.76%；接受高中（含中專）教育的32.04 萬人，占 12.94%；接受初中教育的 79.68 萬人，占32.18%；接受小學教育的 91.67 萬人，占 37.02%；全市的人口中，居住的人口為 122.14 萬人，占總?cè)丝诘?9.32% ；居住在鄉(xiāng)村人口為 125.50 萬人，占總?cè)丝诘?0.68%。2、居住水平黃石市的人均居住面積達到12.5 ，居住面積比較寬松，但是由于城區(qū)老化、環(huán)境惡劣、物業(yè)管理落后，黃石市居民對居住現(xiàn)狀普遍不滿，有著二次置業(yè)需求。第二部分 黃石市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與一、黃石市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)（一）黃石市房地產(chǎn)市場進入增長初期2003 年 1

13、0 月 24 日一年一度的黃石會順利舉行，會一改往年的冷清，三天時間共成交房屋 1200 余套，成交面積 13.26 萬平米，成交金額 1.4 億，其中存量房 84 套，面積 9490.82 成交金額 594.69 萬元 ；商品房 1087 套，面積 112598.56 成交金額 1.26 億元；房改房 70 套，面積4790.31 成交金額 264.4 萬元，抵押按揭 34 套，面積9325.49，成交金額 821.85 萬元。2003 年成交面積的相對指數(shù)：（：平方米）120000100000800006000040000112598.562000009490.829325.494790.

14、31存量房商品房房改房抵押按揭2003 年成交房屋總量相對指數(shù)：（：套）120010008006004002000存量房商品房房改房抵押按揭2003 年成交房屋價格相對指數(shù)：（：萬元）1400012000100008000600040002000012600821.85594.69264.4存量房商品房房改房抵押按揭2003 年會三天的額1.4 億元，是去年會的兩倍，成績喜人。（二）房價開始逐步上揚從會反饋的信息和我們的情況來看，黃石市在以黃石大道、頤陽路、路、華新二路為中心的圈子里，新建樓盤的起價均在 1600 元/以上。上窖帶電梯的小、團城山部分樓盤達到了 1300 元/以上，而陳家灣廣場

15、一帶由于規(guī)模開發(fā)，其房價也達到了 1600 元/。房價的平均漲幅達到了 15%-20%。從市場的反映和房價的持續(xù)上漲來看，黃石的房價正處于一個上升通道，而且顯然是居民需求和能力的雙重提高帶動了房價上揚。據(jù)會的統(tǒng)計資料顯示，黃石市民對房屋總價的平均可承受價值從 2002 年的 3-8 萬提高到現(xiàn)在的 5-15 萬，這一切正是黃石市的房地產(chǎn)市場開始繁榮的征兆。（三）黃石房地產(chǎn)市場升溫的分析黃石市房地產(chǎn)市場目前之呈現(xiàn)火爆景象，主要源于以下：1、老城區(qū)大面積改造，同時對二次置業(yè)積極鼓勵，使得大部分的黃石市民產(chǎn)生了較大的購房需求。需求量的逐步增大拉動了黃石市房地產(chǎn)供給市場。今年上半年的統(tǒng)計數(shù)字顯示，近幾

16、年來黃石市的住宅年需求量達 65 萬平米，這一增長趨勢將繼續(xù)維持。2、從 2002 年開始，黃石市發(fā)展逐步擺脫了國有企業(yè)虧損和分流的影響而開始復蘇。就受影響最大的工業(yè)來講 2003 年 1-10 月完成的工業(yè)總產(chǎn)值同比增長了18.03% ， 其中水泥同比增長 26.75% ， 成品鋼同比增長21.11%，鋁、原料藥、中成藥、同比分別增長 53.32%、257%、66.59%?？梢钥吹近S石市的各個支柱產(chǎn)業(yè)都在高速增長當中，這無疑加大了黃石市民的置業(yè)信心。3、二手房市的活躍為大量當?shù)鼐用駬Q房提供了機會，他們一般選擇轉(zhuǎn)讓舊房和新房同步進行的形式，新建住宅的需求大量增加。4、按揭的門檻越來越低，手續(xù)也

17、更為方便，使得提前消費、購房的觀念深入人心。5、在利息下降、持續(xù)的形勢下，當?shù)啬承C構(gòu)和部分市民已把房地產(chǎn)投資作為重要方式，推動了房地產(chǎn)量的攀升。二、竣工三年以上“樓盤空置率”通過對宏達居住小區(qū)、亞光新村、住宅小區(qū)等早期竣工樓盤的實地，結(jié)合管理部門提供的信息，目前黃石市竣工三年以上樓盤空置率3%（樓盤空置率中不包含企業(yè)的建房）。三、黃石市房地產(chǎn)市場供給狀況（一）黃石市主要樓盤供給規(guī)模及銷售狀況黃石現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模不大，所有開發(fā)商的開發(fā)能力只有 80 萬平米，實際開發(fā)規(guī)模則更小。通過對黃石市在售（含部分在建）樓盤（如順佳花園、天方百花園、湖濱花園、長龍象、豪庭、冶鋼房、青龍、百嘉苑、鐵路房

18、、鼎鑫廣場、大可、武夷花園等）的摸底結(jié)果顯示，當前的實際開發(fā)總規(guī)模有限，單項工程規(guī)模（用地面積）超過 10 萬平方米的極為鮮見。具體情況如下:1、黃石市主要在售樓盤供給綜合情況（表 1）：物業(yè)名稱及位置物業(yè)各項指標物業(yè)銷售情況備注順佳花園位置：湖濱西路與師院路交界處總用地面積 28000 平方米， 總面積 48000 平方米,容積率 1.722002 年 5 月開建，到今年 8 月銷售率95%以上小區(qū)較，外立面效果差，質(zhì)量存在較大的問題總共 15 棟，500 戶價格：960-1000 元/M2天方百花園 位置：湖濱路與路交匯處總占地面積 12.23 萬平方米，總面積 20.9 萬平方米，容積率

19、 1.7一期五棟從 2000 年開始至今，總198 套，售 120 套銷售率 60%小區(qū)規(guī)模及小區(qū)形象在黃石首屈一指，其中 150 平方米大戶型熱銷，而小面積戶型銷售情況不太理想共由 29 棟多層和 2 棟小高層住宅樓價格：1308-1400元/M2湖濱花園位置：頤陽路與湖濱大道交界處3 棟住房已銷售一空， 尚留幾間在團城山附近購地 245 畝 1.01億長龍象 位置：湖濱大道45 號（京華路口正對面）共由 3 棟的組成價格：1480-1800 元/M2總共 160 套“比肩水準，銷售率達到 70%復興黃石光榮立志打造成為象工程”豪庭總占地面積總共 150 余套為您找回家的感覺總共由三棟商住樓

20、組成寫字樓已售空天人合一自然美景，高尚生活引領(lǐng)主流價格：1660 起價住宅銷售率 70%冶鋼房 位置：湖濱大道總占地 2 公傾2002/8/1 開工屬房，占地面積 40000M2總300 多套已基本售完物業(yè)素質(zhì)較差由 10組成價格：75M2 以內(nèi) 740/M2，超出面積 950/M2鐵路房位置：湖濱大道屬于內(nèi)部發(fā)售百嘉苑位置：路和蕪湖路交界處總占地 2273 M2總 50 套，銷售率57%總面積 13000 M2價格：1750/M2 總 15 層鼎鑫廣場位置：黃石大道與華新路匯處總占地六畝總 130 套，售 33套價格：1400-2000 多/M2青龍位置：團城山開發(fā)區(qū)，杭州西路。面積 150

21、00 平米總 42 套，還剩少量12 層寫字樓和住宅寫字樓剩兩層2、在售樓盤銷售進度簡表：120%100%80%60%40%20%0%98%95%90%85%80%74.60%70%70%60%57%49%51%43%25.40%40%30%30%20%15%10%5%2%數(shù)據(jù)顯示，黃石市在售樓盤銷售率約為 71%（但這已銷售量未銷售量價格：住宅 1300-1358/M2寫字樓 1400/M2大可位置：團城山開發(fā)區(qū)，市教育局右側(cè)，南臨杭州西路總面積 35000 平方米總 48 套，售 12 套價格：1600-1750/M2小區(qū)住宅售完寫字樓價格2000-6000/M2武夷花園位置：杭州西路與新

22、區(qū)一路交匯處由 5 棟多層組成銷售率 80%價格 1300-1480/M2店面價格 6800/M2些樓盤大部分處于黃石市中心地段）；差異較大，一般低檔住房在 1000 以下，中高檔一般在 1800 左右。中心區(qū)在建樓盤均價約為 1500 元/M2，其中以 150 M2 以上大戶型較為暢銷。總體價格處于上升階段。（二）黃石市房地產(chǎn)供給市場現(xiàn)存不足經(jīng)過大量的實地和數(shù)據(jù)收集，黃石市的房地產(chǎn)供給市場程度不同地存在諸多缺陷。1、缺乏完善的社區(qū)，社區(qū)及物業(yè)管理存在不少問題：（1）外立面的視覺沖擊很差，小區(qū)形象不美觀。很多樓盤風格老套，缺乏先進的花園住宅理念，整體水平尚處于較為初級的階段；（2）存在虛假宣傳

23、情況。很多小區(qū)宣傳的效果圖效果不錯，但實際情況卻有很大偏差，造成消費者對的不信任；（3）物業(yè)管理差，小區(qū)清潔，維護，治安等均存在嚴重的問題；（4）部分樓盤居住空間分區(qū)不合理，采光、通風不夠理想，戶型設(shè)計不合理，房間的功能分區(qū)不明確，業(yè)主生活環(huán)境、質(zhì)量不盡如人意；（5）部分存在質(zhì)量問題；（6）缺乏完整的社區(qū)，景觀設(shè)計缺乏新意，社區(qū)配套善。2、大部分樓盤推廣力度不夠，樓盤的差異化力度不大，特色不夠鮮明，包裝手法落后，沖擊力不大。盲目追趕潮流，脫離市場現(xiàn)狀。沒有貼近消費者的心理及接受程度。但從整體上來說，盡管相當部分樓盤存在質(zhì)量、戶型、配套設(shè)施、物業(yè)管理等各方面問題，但仍保持了不錯的銷售行情，售價也

24、處于上升階段。例如，建成的“順佳花園”樓盤（2002 年 5 月開工），外立面視覺效果較差，小區(qū)配套設(shè)施十分欠缺，小區(qū)內(nèi)的附屬較亂，自搭自建現(xiàn)象嚴重，但截止 2003 年 8 月該樓盤銷售率已達 95%。這與黃石居民當前的購房欲望和能力緊密相關(guān)。四、黃石房地產(chǎn)市場需求狀況黃石作為的第二大工業(yè)城市，國有企業(yè)眾多，近年來的國企分流對當?shù)鼐用袷杖朐鲩L造成一定影響，居民住房消費能力受到抑制，前兩年房地產(chǎn)市場曾一度。進入 2003 年以來，隨著國企逐步趨于穩(wěn)定，尤其是國家宏觀的好轉(zhuǎn)和黃石的復蘇，黃石的房地產(chǎn)需求市場迎來了新一輪的增長期。根據(jù)部門統(tǒng)計，2003 年黃石市民對住宅需求量超過 60 萬平米。為

25、了進一步明確黃石房地產(chǎn)需求市場的總體狀況，我們針對不業(yè)和職位結(jié)構(gòu)的當?shù)鼐用襁M行了分類抽樣，調(diào)查內(nèi)容主要包括與需求市場最為關(guān)聯(lián)的收入狀況、購房欲望等具體類目。具體情況如下：（表 2）單位職業(yè)基本收入水平(元/月)隱性收入購房消費指數(shù)學校普通教師1500管理1800有儲蓄員8001000管理1500有醫(yī)院醫(yī)生25003000有護士10001500從表中不難看出，黃石的主力購房群體應(yīng)集中在：學校、醫(yī)院、機關(guān)、財稅系統(tǒng)、大型國企的中管理、這部分的工資收入水平較穩(wěn)定另外還有一定的隱形收入，他們的購房指數(shù)相對較高；另外一個群體為：中小型私管理56 萬年薪有一般職員8001000機關(guān)中層管理1500有財稅管

26、理年薪有一般職員1000管理15001800有大型國企普通職工7001000中層管理13001800有管理年薪有職工500服務(wù)行業(yè)一般服務(wù)員300500資深服務(wù)員700800特殊服務(wù)員15003000有中小私營主私營主30 萬/年100 萬/年小商販400600經(jīng)營戶沿街5000/年100000/年營主、經(jīng)營戶，這部分人的收入比較靈活，可支配的資金相對寬松，他們也是購房群體中比較活躍的一塊。發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當前房市的看法及其消費取向主要集中在以下幾方面：1、渴望良好的居住環(huán)境，對于社區(qū)有著十分向往和好感；2、傾向于 100 左右的二、三房， 對價格的反應(yīng)是很敏感，他們當中相當一大部分人

27、置業(yè)的首要考慮因素就是價格；3、消費理念總體還是比較超前，對很多高檔社區(qū)雖然沒有明確的概念，但是通過各種途徑獲得了一些初步的認識；4、雖然對交通的便利性十分注重，但是他們也表示只要小區(qū)素質(zhì)好，也可以考慮；5、一般都對環(huán)境、物業(yè)，樓盤形象要求較高，渴望一個質(zhì)量較高、價格合理的生活社區(qū)；6、普遍反應(yīng)現(xiàn)有樓盤整體素質(zhì)不高，尚未達到他們的期望值，尤其對樓盤的整體環(huán)境和物業(yè)管理存在著較大不滿；7、對現(xiàn)有樓盤的戶型及景觀設(shè)計提出更高要求。從我們對樓盤的實地和當?shù)鼐佑车那闆r來看，黃石市的房地產(chǎn)開發(fā)和還處于發(fā)展初級階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實存在較多問題。黃石市現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在著

28、“市民想買好房，市場沒有好房”的現(xiàn)狀，我們在房展會上聽到市民的心聲是“我們需要黃石的住宅小區(qū)能象、上海等大城市一樣”、“如果綠化、物業(yè)管理好一些，我們寧可多花點錢”、“我還是希望一步到位，幾十年后也覺得太過時”、“住好了，一輩子都好了！”。五、黃石市房地產(chǎn)趨勢黃石市房地產(chǎn)市場的未來走勢主要取決于兩方面因素：一是、省宏觀增長趨勢與、區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢；二是黃石市房地產(chǎn)供需狀況?？傮w上，2003 年開始，、的宏觀進入了新一輪高速增長期，據(jù)權(quán)威研究機構(gòu)及專業(yè)分析，新一輪高速增長期將維持 710 年；黃石方面，供需兩旺的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)開始出現(xiàn)，這一趨勢與當?shù)卦鲩L相適應(yīng)也將維持較長時期，誰在新一輪房

29、地產(chǎn)開發(fā)熱潮中取得先機，誰就能獲得市場主動權(quán)。未來具體趨勢如下：1、從宏觀上看，黃石市的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢，工業(yè)總產(chǎn)值、人均可支配收入、居民住房的需求正在穩(wěn)步上升，而 2003 年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的欣榮景象顯示了當?shù)厥忻裨诮窈髱啄甑闹脴I(yè)情緒將不斷高漲；2、市民的購房觀念愈顯成熟，消費需求結(jié)構(gòu)逐步升級，在購房居住甚至投資行為上表現(xiàn)為長期性，對高檔住宅需求的潛在客戶逐步增多；3、受和發(fā)達城市房地產(chǎn)需求市場的影響，黃石市民對住宅的理解更加深刻，更加注重未來居住環(huán)境的品質(zhì)和風格。加之黃石市的污染十分嚴重，“”、“歐式”、“復合型社區(qū)”、“花園、園林社區(qū)”、“人性化社區(qū)”將成為黃石今后幾年住宅需求

30、的主流；4、前期黃石市的房地產(chǎn)開發(fā)都很有限，難管理、規(guī)?；母呱猩鐓^(qū)。隨著市民消費水準的提高，規(guī)模化的大型高尚社區(qū)將會成為人的向往；5、貧富懸殊的進一步拉大使得市場對住宅的需求呈現(xiàn)兩極分化相當嚴重，但是高收入者的消費能力和需求將會更上一個臺階，在近兩年內(nèi)，高收入者將成為黃石新建的消費主流；6、隨著大量的更質(zhì)的住宅開發(fā)，黃石市的房價將仍然持續(xù)上漲，但中心區(qū)的上漲幅度會趨緩，城市近郊將在“新都市”概念的帶動下，憑借良好的環(huán)境和未來的前景將會在房價上放量大增；7、產(chǎn)權(quán)式商鋪概念興起。第三部分項目可行性分析一、項目概況本項目位于黃石市與鄂州市的交界處，黃石市的黃石港區(qū)，緊靠武黃高速、花馬湖，環(huán)境優(yōu)美、

31、地勢平整。用地面積 1600 畝，其中 200 畝為市場建設(shè)用地，1400 畝為住宅建設(shè)用地。該地塊依山傍水，視野開闊，無污染，是“旅游、度新興省級開發(fā)區(qū)。二、項目開發(fā)的 SWTO 分析（一）優(yōu)勢（Strongpoint）1、本地塊靠水背山、極佳，其優(yōu)美的自然環(huán)境、清新的市郊空氣使其成為黃石市唯一一塊沒有受到污染的地塊，其先天優(yōu)勢是無庸質(zhì)疑的。2、黃石市的開發(fā)商實力均不強，其小區(qū)開發(fā)無論是規(guī)模、品質(zhì)、配套、外立面都相對落后，如果開發(fā)商本著提高黃石市住宅的品質(zhì)的開發(fā)精神，帶入先進設(shè)計理念、以人為本，必將在黃石的房地產(chǎn)市場造成轟動，成就樓王。3、項目規(guī)模宏大，緊靠武黃高速，可以實現(xiàn)多層次的區(qū)位開發(fā)

32、和大面積的園林配套，必將拉大與其他樓盤的品質(zhì)距離，造成差異化。4、地塊地價十分便宜，相對市區(qū)、團城山地塊地價，甚至是對面“錦繡江南”項目的地價都有較大優(yōu)勢，在降低成本的同時也為項目實現(xiàn)“低價高質(zhì)”提供了條件，增加了市場吸引力。（二）劣勢(Weakness)1、開發(fā)商首次進入黃石市場，對黃石市場并不熟悉，需要大量的市場論證分析，這將會消耗大量的人力物力。2、項目地處城郊，交通并不便利，僅有 16 路車?？浚绻黄浣煌顩r，將大大制約項目的銷售進度。3、項目規(guī)模過大，如果前期的及沒有造成應(yīng)有的熱銷局面，將為后期的項目開發(fā)造成財務(wù)。4、地塊地處黃石與鄂州兩市的交界，區(qū)域劃分很模糊，將為項目的業(yè)主的

33、教育、生活帶來一些不便。所以前期開發(fā)商應(yīng)該和協(xié)商，盡量解決此類問題，以免發(fā)生不必要的糾紛。（五）地塊周邊的配套設(shè)施十分善，一些生活的基本設(shè)施配套需完善。以上各點劣勢雖然明顯，但是我司相信在開發(fā)商和我們的共同努力下，隨著項目的推進和各解決方案的提出，項目的劣勢都可以得到相應(yīng)的彌補。（三）機會(Opportu)1、黃石市區(qū)住宅的老化和舊城區(qū)的拆遷改造使得潛在客戶大量出現(xiàn)，環(huán)境的轉(zhuǎn)好也加大了潛在客戶的置業(yè)信心，本項目位于的新區(qū)，如果能消費者的超前意識，加上政策指引，項目將會吸引大多數(shù)潛在客戶的眼光。2、項目所處的環(huán)境良好，十分符合黃石市民的住宅理念，如果能在和宣傳上迎合他們的消費心理，項目將得到空前

34、的關(guān)注，銷售熱潮。3、黃石現(xiàn)有的樓盤存在諸多問題，如果能在和設(shè)計中避免這些問題將會很快樹立項目良好的形象。4、黃石市貧富懸殊巨大，高端市場將有著很高的消費支撐能力，如果能打開高端市場，項目的銷售將會十分順利。5、競爭項目推廣力度太小，如果能在推廣力度，宣傳，形式上下足工夫，必將形成項目在黃石地產(chǎn)項目“龍頭”的地位。6、黃石市十分缺乏檔次高、環(huán)境好的住宅小區(qū)，市場需求量相當?shù)拇螅绻卯?，其市場去化能力和市場支撐力是很大的。（四）威脅(Threat)1、市區(qū)開發(fā)了大量的新盤，雖然存在很多問題，但是黃石大部分的市民仍然對市中區(qū)有著濃厚的都市情節(jié)，市區(qū)內(nèi)的新盤將會對本項目的潛在客戶造成分流。2、項目

35、對面的“錦繡江南”項目已經(jīng)初具雛形，其市場推廣和形象宣傳已經(jīng)先行一步、深入人心，此項目后期的繼續(xù)開發(fā)必將引起客戶的一部分分流。3、項目地處城郊，客戶心理距離較大，項目周邊十分荒涼，如何搞好工地形象將是考驗。4、相對于團城山地塊，本地塊在市民心目中沒有相等的關(guān)注度，團城山地塊的大量開發(fā)對項目有著很大的威脅，所以如何提高地塊所在的知名度，挖掘地塊獨特的賣點將是本地塊能否引起關(guān)注的關(guān)鍵。本項目的主要競爭對手“團城山”地塊，我們給予了特別關(guān)注。實地勘察發(fā)現(xiàn)， “團城山”相對本地塊距離市區(qū)較近，市民對其的關(guān)注程度和認知度相當高，因而相對具有的區(qū)位優(yōu)勢。此外，“團城山”的所處環(huán)境和自然風景與本項目所在地可

36、相媲美。但具體比較，我方項目也具有明顯優(yōu)勢：1、本地塊的地價較之“團城山”項目具有成本優(yōu)勢；2、團城山的區(qū)域物業(yè)價格較高，在當?shù)厥忻裥闹幸呀?jīng)產(chǎn)生了一定抵觸心理；3、團城山畢竟離市區(qū)較近，不同程度上受到了污染，而本項目地處市郊，是黃石市唯一一塊沒有受到污染的地塊；4、團城山一些項目已先行建成并進入推廣階段，我方可以吸取其經(jīng)驗，同時避免對方開發(fā)建設(shè)中的不足和失敗教訓，以進一步強化我方項目的優(yōu)勢；從以上的分析當中我們可以看出，本項目是“機遇與挑戰(zhàn)同在”，成敗的關(guān)鍵就在于項目如何、推廣以及項目主題的探求。三、項目目標市場細分黃石市轄四區(qū)、兩縣，人口 240，市區(qū)人口 80 余萬，市場潛力非常巨大，但我

37、們應(yīng)該看到黃石普通市民的收入有限，他們雖然有著居住環(huán)境的欲望，但是在短期內(nèi)還很難具備消費能力。發(fā)現(xiàn)，黃石市的貧富懸殊十分巨大，在大型國有企業(yè)、教師、醫(yī)院、財稅、等領(lǐng)域中的中管理者的收入是相當可觀的，在周邊縣市還有著大量的私人礦主，他們的收入更是相當驚人。統(tǒng)計顯示，黃石月收入在 5000 元以上的居民大約占到全市人口的 5%，即 10 萬人左右，他們的潛力相當之強。在項目前期相當長的時間內(nèi)，黃石市的這部分高收入階層將是購房的主流，也是我們目標消費群體重點爭取的對象。而周邊縣市如大冶、陽新的高收入者將會是推動項目銷售的后繼力量。據(jù)此，我們認項目的目標市場應(yīng)分為三個層次，成為消費金字塔，每個層次在消

38、費力上互相補充，在消費時間上層層延續(xù)。這三個層次。四、項目目標消費者心理分析明確目標市場之后，本項目的目標消費者心理也將是我司研究的重點。對他們需的探求將為項目的形象和、設(shè)計提供依據(jù)，為項目的推廣打下基礎(chǔ)。經(jīng)過深入，這部分目標客戶主要體現(xiàn)了以下需求特征：1、這部分都屬于二次置業(yè)，其對住宅的需已經(jīng)從滿足生活居住上升到滿足心理居住，即他們希望住宅環(huán)境好、配套全、物業(yè)管理周到、檔次高、小區(qū)形象好。2、他們的交際面廣，外出機會多，觀念比較超前，所以普通市民周邊縣市高收入者黃石市區(qū)高收入者他們對大城市的住宅小區(qū)有著很濃厚的感情。3、對戶型的要求很高，要求分區(qū)合理、采光通風好、尊貴氣派，比較認可落地窗、凸

39、窗、觀景陽臺等先進的設(shè)計理念。4、對小區(qū)的景觀園林比較注重，對于美麗的小區(qū)環(huán)境十分向往，要求符合健康、陽光、前衛(wèi)、西化的風格。5、他們對價格并不十分關(guān)注，只要小區(qū)環(huán)境好、設(shè)計合理，迎合他們的消費心理，價格因素考慮較少。6、對于市場而言，周邊縣市由于重工業(yè)發(fā)達，污染相當嚴重，加之其交通相對方便，他們對住宅的首要需求就是環(huán)境好、 空氣質(zhì)量優(yōu)。五、項目市場本項目的市場為：即 1400 畝住宅用以建設(shè)多層公寓、聯(lián)排別墅、臨湖小高層觀景樓、臨湖獨體別墅 4 種物業(yè)類型。4 種物業(yè)類型統(tǒng)籌、因地制宜、階段開發(fā)、和諧共融。以多層公寓。復合型高尚住宅社區(qū)按照現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)規(guī)格進行整體用地、設(shè)計、景觀布置及配套建

40、設(shè)。六、項目可行性依據(jù)1、2003 年開始黃石房地產(chǎn)需求市場已進入新一輪增長周期（7-10 年），黃石穩(wěn)步增長、當?shù)鼐用褡》肯M理念趨于成熟、對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也逐步穩(wěn)健，因而黃石房地產(chǎn)市場過去的大起大落局面將不再出現(xiàn)。無論從開發(fā)入市時機還是開發(fā)前景來說，這對于我方進行規(guī)模建設(shè)都是極大利好；2、黃石市當前尚未出現(xiàn)成規(guī)模、質(zhì)的高尚住宅社區(qū)，而當?shù)叵喈敳糠志用褚呀?jīng)表現(xiàn)出對此類住宅的強烈和購買愿望；3、從力而言，當?shù)丶哿苏既丝诳倲?shù) 5%，約 10 萬的高收入者（見表 2），顯示這部分群體對居住條件要求較高，對住宅社區(qū)具有一定程度的認識。他們當前的指數(shù)相對較高，整體較好、景觀綠化優(yōu)美的高尚住宅社區(qū)將成為其中相當部分消費者的首選；4、當前黃石也有類似順佳花園、天方百花園的住宅小區(qū)，盡管這些小區(qū)在許多方面不盡人意，當?shù)叵M者也向我們指出了這樣那樣的問題，但從市場反映情況來看，這些小區(qū)銷售狀況良好，而且逐步攀升?？梢姡S石的住宅小區(qū)消費市場潛力巨大；5、本項目地處城郊，其最大優(yōu)勢便是自然環(huán)境幽雅、無污染、整體性強，在作為第二大工業(yè)城市的黃石市更是難得，這些優(yōu)勢與高尚住宅社區(qū)建設(shè)要求正是相得益彰。一方面迎合了越來越多的黃石市民“居住向郊區(qū)轉(zhuǎn)移”的發(fā)展趨勢，需求市場只會越來越廣闊；另一方面滿足了高收入群體住房消費理念升級，對居住環(huán)境和社區(qū)更為考究的需求。同樣，這