萬好置業(yè)汽配城商業(yè)提案

1、延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合肥汽配城商業(yè)提案一.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析二.商業(yè)主題業(yè)態(tài)定位三.項(xiàng)目銷售策略和操作四.項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析1.城市區(qū)位和地位分析1.1 地理位置合肥，安徽省省會(huì)，位于中國中部（北緯 3232 、東經(jīng) 117117 ），長 江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連 中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、 金融和商貿(mào)中心，也是全國重要的科研教育基地。合肥是一座具有 20002000 多年歷史的古城, ,素有“三國故地、 包拯家鄉(xiāng)” 之稱。秦置合肥縣，隋至明清時(shí)， 合肥一直是廬州府治所， 故又稱“廬州”、又名“廬陽”。合肥自然環(huán)境優(yōu)美名勝古

2、跡甚多。市區(qū)公園環(huán)城走，碧 水繞城流，是全國著名的園林城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市、全國 城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，還是全國雙擁模范和全國治安綜合治理 先進(jìn)單位。1.2 行政區(qū)劃合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4 4 區(qū)和肥東、肥西、長豐 3 3 縣, 并賦予合肥延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.487029.48 平方公里，其中巢湖水面面積 233.4233.4 平方公里；市區(qū)總面積 838.52838.52 平方公里， 其中巢湖水面面積 72.9372.93 平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積 91.9591.95 平方

3、公里， 新增煙墩鄉(xiāng)面積106.78106.78 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為 224224 平方公里。1.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展合肥一季度 GDPGDP 同比增長 17.6%17.6%統(tǒng)計(jì)局報(bào)告， 1 10 0 年第一季度， 合肥市生產(chǎn)總值 560.560.6 6 億元， 同 比增長 17.6%17.6%，增速分別高于全國、 全省 502502 個(gè)和 2.72.7 個(gè)百分點(diǎn)。 創(chuàng) 20002000 年以來增長最高水平?？v向看，前三季度，合肥 GDPGDP 比一季度和上半年分別加快 2 2 個(gè) 和 0.90.9 個(gè)百分點(diǎn)。前 1010 個(gè)月，合肥規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 27.9%27.9%， 高于上年同期

4、1.1.6 6個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 29.1%29.1%，高于 上半年 5.15.1 個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)政收入增長 13.3%13.3%。企業(yè)景氣指數(shù)逐季走高，一季度為 112.8112.8 點(diǎn)，二季度達(dá) 127.127.0 0點(diǎn)，三季度進(jìn)一步上升到 145.6145.6 點(diǎn)；企業(yè)家信心指數(shù)從一季度的 102.2102.2 點(diǎn)，二季度的 118.0118.0 點(diǎn)，提升 到三季度的 135.4135.4 點(diǎn)。2.商業(yè)市場(chǎng)商圈調(diào)研分析2.1 四牌樓商圈概述：合肥最成熟、業(yè)態(tài)最完善的市級(jí)商圈，檔次從中到高，涵蓋購物/ /餐飲/ /娛樂的綜合性商圈位 置：四牌樓商圈北臨壽春路，南到長江中路，東達(dá)

5、環(huán)城東路，西到六安路延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)商業(yè)類型：百貨商場(chǎng)、步行街、電器市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、沿街商鋪典型商業(yè)：百貨類：百盛、鼓樓商廈、瑞景名品中心、百貨大樓、商之都、瑞景國際購物廣場(chǎng)步行街：淮河路步行街專業(yè)市場(chǎng)：蘇寧、國生、宏圖三胞消費(fèi)群體：一方面以步行街為主的商業(yè)街主要面向年輕消費(fèi) 者為主流的中低消費(fèi)群體；另一方面以瑞景為代 表的高端面向成功人士為主的高端消費(fèi)群體。2.2 三里庵商圈概 述：合肥新晉繁華商圈，近年來發(fā)展迅速，與三孝口商業(yè) 中心緊鄰重合，形成市級(jí)大商圈范圍，商圈內(nèi)商 務(wù)氛圍濃厚，大量的金融、企業(yè)單位聚集此地， 因此該區(qū)域整體消費(fèi)檔次較高位 置：三里庵商圈東起三孝口，西達(dá)三里庵之間的長江

6、西路區(qū) 域商業(yè)類型：百貨商場(chǎng)、購物中心、沿街店鋪、專業(yè)賣場(chǎng)典型商業(yè)：百貨類：百大 CBDCBD購物中心：國購廣場(chǎng)大賣場(chǎng)：家樂福、家福特專業(yè)賣場(chǎng)：五星電器，蘇寧電器消費(fèi)群體：主要消費(fèi)群體為中高檔白領(lǐng)階層以及周邊的居民延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2.3 元一商圈概 述：新興代表綜合性商圈，臨近火車站，原以批發(fā)市場(chǎng)為主，隨著元一時(shí)代廣場(chǎng)的建成而形成商圈氛 圍，擁有合肥最大體量的綜合購物中心，新興業(yè) 態(tài)形式較受人歡迎。位 置：主要元一廣場(chǎng)、勝利廣場(chǎng)以及新站區(qū)為主商業(yè)類型：購物中心、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)典型商業(yè)：購物中心：元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎杰座廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)：建材市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)：白馬服裝城消費(fèi)群體：主要消費(fèi)群體為周邊居民2.

7、4 馬鞍山路商圈概 述：新興區(qū)域型商圈，馬鞍山路沿線匯集了合肥大量 中高檔樓盤，南部有眾多高校，因此形成了以酒 吧及休閑產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)，由新都會(huì)帶動(dòng)了整個(gè) 商圈位置：主要以新都會(huì)廣場(chǎng)為核心的馬鞍山路沿線范圍商業(yè)類型：購物中心、沿街商鋪典型商業(yè)：購物中心：新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)酒吧：3939 度、極地風(fēng)暴、芭比俱樂部專業(yè)市場(chǎng)：蘇寧消費(fèi)群體：主要消費(fèi)群體為周邊中高收入居民、南面大學(xué)學(xué)生延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2.5 萬達(dá)恒盛商圈概 述：目前，恒盛壩上街 RBDRBD 項(xiàng)目和合肥萬達(dá)廣場(chǎng)是合肥商業(yè)地產(chǎn)中的備受大家關(guān)注的一個(gè)板塊， 合肥萬達(dá)廣 場(chǎng)近2525 萬平方的商業(yè)面積，主要由 1818 萬平方米的大 型購物中心和

8、5 5 萬平方的商業(yè)步行街，濱河酒吧街構(gòu) 成，預(yù)計(jì)將于 2012010 0年年底全面開業(yè)，目前招商工作 進(jìn)展順利。恒盛壩上街 目前也正處在工程前期的 拆遷工作中，規(guī)劃打造一個(gè)優(yōu)越的城市綜合體。位置：北至長江路，南至蕪湖路，西至馬鞍山路，冬至名光路商業(yè)類型：購物中心，臨街商鋪，商業(yè)內(nèi)街典型商業(yè)：購物中心：萬千百貨商業(yè)主題業(yè)態(tài)定位2.1 戰(zhàn)略定位目前合肥市瑤海東區(qū)，缺少一個(gè)綜合性的，具備初級(jí)吃住游購一 體化的商業(yè)中心。由此，我們需要將它定位成為具備以下特質(zhì)的區(qū)域 商業(yè)中心。它能夠真正的填補(bǔ)東區(qū)的商業(yè)中心空白。它能夠提升東區(qū)的消費(fèi)水平。它能夠滿足馬斯洛層次效應(yīng)各個(gè)層次的基本需求。延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)它是一個(gè)

9、具備整體區(qū)域性質(zhì)的片區(qū)商業(yè)中心。2.2 主題定位“品牌集散中心+ +餐飲俱樂部+ +娛樂中心”的高級(jí)商業(yè)中心品牌集散中心：目前合肥市場(chǎng)上，基本上沒有一個(gè)具備一定規(guī)模 活力的品牌折扣店，凱斯茂從運(yùn)營，管理，商業(yè)質(zhì)量上都并沒有任何 競(jìng)爭(zhēng)力。反而在各個(gè)大型賣場(chǎng)，我們看到眾多的品牌折扣專賣，他們 零散的分布于各個(gè)位置，比較長見的有， s s deerdeer 折扣專賣店， 太平鳥 折扣專賣店， 達(dá)芙妮折扣專賣店，niknike e折扣專賣店，adidasadidas 折扣專 賣點(diǎn)等等。我們的目的是整合這些資源，打造一個(gè)具備工廠化的品牌 集散中心。規(guī)避本區(qū)域相對(duì)弱勢(shì)的商業(yè)氛圍，利用價(jià)格終端優(yōu)勢(shì)去凸 顯產(chǎn)

10、品價(jià)值。餐飲俱樂部：從大眾餐飲到特色餐飲，力求打造一個(gè)具備各式中 餐和特色西餐的餐飲環(huán)境。一站式的解決消費(fèi)者在飲食問題的選擇問 題。將飲食問題提升到一個(gè)時(shí)尚品味的高度，弓 I I 進(jìn)相關(guān)知名企業(yè)，更大程度的創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值。娛樂中心：影城+ +高檔俱樂部，2.3 形象定位打造合肥品牌商業(yè)的“唯一性、權(quán)威性、差異性、不可復(fù)制性、延伸性”做到前無古人，后無來者，無論是產(chǎn)品差異性還是投資模式，都做合肥的唯一。延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)三、項(xiàng)目銷售與執(zhí)行一切都為銷售出發(fā)。在確定本案以返租銷售為目標(biāo)的前提下，提純銷售力并確定適宜于本項(xiàng)目的銷售策略實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益的最大化是最大目標(biāo)。鑒于此，本項(xiàng)目將遵行以下的策戈 U U

11、 思路： 提純銷售概念 一 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶-確定銷售策略-制定價(jià)格方案。 最終達(dá)到與招商目標(biāo) 的一致性。3.13.1 項(xiàng)目銷售概念投資市場(chǎng)的觀望與復(fù)雜性對(duì)本案的銷售及操作提出了更高的要求，不同的購鋪者有不同的需要和投資目的， 這就要求本案須立足市 場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并確定極具沖擊力的銷售概念。綜合市場(chǎng)及開發(fā)商要 求，本案的銷售應(yīng)形成一條營銷鏈，即以主題品牌折扣店的概念實(shí)現(xiàn) 突破和整合推廣。在營銷鏈上做到概念形式內(nèi)容實(shí)質(zhì)/ /內(nèi)涵的不斷延伸和升華，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售與招商。概念：主題商場(chǎng)形式：品牌集散中心內(nèi)容：品牌工廠店+高檔休閑餐飲。將品牌性頂級(jí)商鋪和頂級(jí)高 檔休閑餐飲緊密結(jié)合，共同打造一種“品牌生活模

12、式”，提供一種高品 位的品牌生活，全面豐富與深化合肥的消費(fèi)文化。 以商業(yè)管理是解決 經(jīng)營難的唯一辦法貫穿開發(fā)/營銷始終， 商業(yè)經(jīng)營和品牌生活、休閑 購物互相激活。通過對(duì)上述策略的挖掘和理解，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：1 1、充分挖掘投資潛力，吸引各方投資者與經(jīng)營者2 2、提供一種全新的、具有更咼回報(bào)的投資產(chǎn)品延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)3 3、創(chuàng)造合肥前所未有的商業(yè)中心模式4 4、形成爆炸性的銷售，快速的現(xiàn)金流；3.23.2 目標(biāo)客戶設(shè)定1 1、核心目標(biāo)客戶：投資型客戶A A、專業(yè)型投資客戶特征分析：1 1、專業(yè)性：合肥市場(chǎng)已吸引并積累了相當(dāng)一部分專業(yè)型投資客，他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道， 一旦 發(fā)現(xiàn)有

13、利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸 引更多的投資客。2 2、 短期性 與一些長線投資客戶不同， 這類投資客基本采取短線投資 的方法， 實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手， 以達(dá)到滾動(dòng)投資的目 的。 一般來說，三年一一五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。3 3、有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員， 或會(huì)自行組 織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購將是此類投資客戶慣常采取 的方式。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。B B、散戶型投資客本案作為區(qū)域內(nèi)稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引合肥市民的踴躍投資。延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就 能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是

14、輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資 時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售 目標(biāo)的重要一環(huán)。2 2、次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營客戶本案因?yàn)闄n次高，主題明確，對(duì)招商的要求無疑將設(shè)定 較高的門檻，相對(duì)而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例將 比較小。三、項(xiàng)目銷售策略2 2 . 1 1 對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行返租，以快速回籠 資金2.12.1 . 1 1 返租方式的可行性分析對(duì)于市場(chǎng)來說，返租是非常有效的手段。如果不采用“返租”的 辦法時(shí)行銷售，就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題，提升商鋪 的經(jīng)營管理水平。我們從以往的銷售中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來出租的 客戶是親自經(jīng)營的客戶的三倍，因此我

15、們敢說，“返租”一定可以引爆銷售，吸引大量投資者。2.12.1 . 2 2 操作方法以小面積分割進(jìn)行銷售。其具體的分割面積有待對(duì)投資市場(chǎng) 作深入的調(diào)查分析和確定規(guī)劃后確定?？s短返租期限，提高售價(jià)，提高每年返租回報(bào)率，吸引短期 投資者。延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)同時(shí)，短期的返租回報(bào)更能體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的信心。2 2.2 2 產(chǎn)權(quán)分割，統(tǒng)一經(jīng)營，整合商家更深地挖掘主題商場(chǎng)深層次 的內(nèi)涵，保持商場(chǎng)的專業(yè)性四. 項(xiàng)目招商策略返租銷售，招商為上。本項(xiàng)目招商的成功與否直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和開發(fā)商利潤的實(shí)現(xiàn)，招商對(duì)于本項(xiàng)目來說生死攸關(guān)一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)定根據(jù)合肥品牌市場(chǎng)的空白和我司的商業(yè)資源整合，本項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具

16、體的招商細(xì)分。項(xiàng)目 A A 棟的業(yè)態(tài)分布如下：樓層業(yè)態(tài)組合一層時(shí)尚型品牌集散工廠店店時(shí)尚秀場(chǎng)社區(qū)性主力二層運(yùn)動(dòng)型品牌集散工廠店（中餐）品牌展覽廳餐飲俱樂部三層影城 俱樂部 餐飲俱樂部（西餐）增加展覽功能，可解決二人流不足的問題，通過動(dòng)線與業(yè)態(tài)分 布吸引人流向上。而采用集散型工廠化的經(jīng)營理念也將把整個(gè)商業(yè)范 圍。在一樓設(shè)立社區(qū)型主力店，將引導(dǎo)客流進(jìn)入商場(chǎng)， 達(dá)到聚客的效 果。延達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的檔次定位與主題定位， 本項(xiàng)目的主要商戶設(shè)定為：國內(nèi)外知名品牌商為主。、目標(biāo)商戶設(shè)定1 1、國際一線、二線品牌中國代理商2 2、中國一線品牌代理商3 3、目前長沙乃至中國地區(qū)高檔品牌精品和服裝經(jīng)營商4 4、高檔休閑餐飲經(jīng)營商6 6、我司擁有的其他商家資源三、招商策略策略 1：把握經(jīng)營檔次，確保項(xiàng)目整體形象本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次是一流品牌，招商時(shí)對(duì)各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩 選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營檔次與形象， 有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與 良好運(yùn)作。由于主題商場(chǎng)不同于專賣店，在獨(dú)立商鋪經(jīng)營的模式下，對(duì)于 品牌、質(zhì)量的要求也就更高，招商時(shí)就不能什么商家都招，必須進(jìn)行 篩選，讓適合商場(chǎng)主題定位的商家進(jìn)駐，再進(jìn)行統(tǒng)一推廣。策略 2:有效利用我司的招商資源經(jīng)過十多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng) 豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成