雨花毓秀小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

1、雨花毓秀小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案2010年9月8日昆明欣榮物業(yè)管理有限公司一、物業(yè)管理項目的認(rèn)識與定位雨花毓秀小區(qū)是云南城投興坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的、呈貢大學(xué)城地區(qū)最先建成投入使用的住宅小區(qū)。小區(qū)規(guī)模大，設(shè)施全，住戶以師大、民大、交職學(xué)院等高校的教職工為主。作為業(yè)主的各高校教職工，文化素質(zhì)高，法律意識強(qiáng)，客觀上對小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)的要求高于一般客戶群體，對物業(yè)管理服務(wù)的水準(zhǔn)期望質(zhì)較高。因此，注重小區(qū)管理的安全有序、環(huán)境的整潔優(yōu)美和服務(wù)的周到、細(xì)致、高效是小區(qū)住戶對公司物業(yè)管理的基本要求。昆明欣榮物業(yè)管理有限公司是由云南城投興坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和昆明博耕物業(yè)管理有限公司合作組建的，決心以“

2、服務(wù)第一，質(zhì)量第一，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨為指導(dǎo)，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的要求做好雨花毓秀小區(qū)的各項物業(yè)管理服務(wù)工作。（一）項目名稱：雨花毓秀小區(qū)物業(yè)管理（二）形象定位：現(xiàn)代、高效、環(huán)保、安全現(xiàn)代展示智能化、園林化的高層小區(qū)形象；高效塑造創(chuàng)新、進(jìn)取、高效的社區(qū)氛圍；環(huán)保樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象；安全建立安全、文明、有序的小區(qū)環(huán)境。二、物業(yè)管理的范圍1、住宅樓建筑面積：747391 平方米；134個單元；住戶4361戶；2、鋪面建筑面積：67938平方米：商鋪450戶；3、地下車庫：6個；車位4355個；4、地上停車場：145個5、綠化：193,216平方米；三、物業(yè)管理受益人：雨花毓

3、秀小區(qū)全體業(yè)主四、物業(yè)管理的目標(biāo)1、做好物業(yè)小區(qū)的安全和消防管理工作，杜絕各類安全責(zé)任事故的發(fā)生；2、業(yè)主滿意率95%以上； 3、業(yè)主有效投訴處理率100%； 4、及時維修合格率100%；5、保潔達(dá)標(biāo)率96%以上6；設(shè)施設(shè)備完好率98%以上。 7、人員上崗合格率95%以上。五、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（一）房屋共用部位的維護(hù)和管理 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風(fēng)窗、大門入口、廣場、行人道、行車道、綠化區(qū)、中水站及各類設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等。（二）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、

4、落水管、水箱、加壓水泵、高低壓配電設(shè)備、電梯、地下室排水系統(tǒng)、中水處理設(shè)施、閉路電視線、供電線路、通訊線路、供氣管道、消防設(shè)施、公共照明、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、智能化設(shè)施、郵政信箱、垃圾衛(wèi)生設(shè)施、圍墻等。（三）環(huán)境衛(wèi)生1、制定環(huán)境衛(wèi)生、清潔衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)及綠化園林工作標(biāo)準(zhǔn)和管理制度；2、公共環(huán)境衛(wèi)生，道路、地下停車場、公共采光頂、公共室外路燈的經(jīng)常性保潔；3、綠化環(huán)境含公共綠地、園林、建筑小品等養(yǎng)護(hù)、修剪、蟲害消殺；4、二次供水符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；5、業(yè)主生活垃圾收集清運(yùn)；6、清理化糞池及消毒工作；7、定期安排滅四害的工作。（四）公共秩序維護(hù)1、內(nèi)容(

5、1)協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域的公共秩序；(2)建立專職管理隊伍，開展辦公區(qū)公共場所的秩序維護(hù)管理，發(fā)生治安事故時，及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助或事后調(diào)查工作；(3)安排二十四小時管理員監(jiān)控中心值班及對本項目重點(diǎn)公共區(qū)域進(jìn)行定時、定點(diǎn)巡邏檢查；(4)建立完善的消防管理制度，在消防部門的指導(dǎo)下開展小區(qū)消防管理，貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針，定期開展日常消防檢查及巡邏工作。2、責(zé)任(1)維護(hù)公共區(qū)域正常秩序，盡力減少或杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，對業(yè)戶裝修、搬家等大件物品的進(jìn)出進(jìn)行控制；(2)提供公共秩序管理服務(wù)，進(jìn)行巡邏并作記錄，協(xié)助公安機(jī)關(guān)盡力減少或杜絕公共區(qū)域內(nèi)治安、刑事案件的發(fā)生；(3)開展

6、消防安全日常管理，盡力減少或消除消防隱患。（五）交通秩序與車輛停放1、內(nèi)容(1)建立并不斷完善停車場(庫)管理制度，對停車場(庫)依法管理，依法經(jīng)營；(2)指引各種車輛有序停放，規(guī)勸違規(guī)行駛及停泊行為；(3)提供停車場(庫)場地清潔、停車場設(shè)施維修，指引標(biāo)識養(yǎng)護(hù)。2、責(zé)任 (1) 車位屬業(yè)主個人所有，實行有償管理和使用，發(fā)生車輛丟失的相關(guān)責(zé)任通過法律途徑解決；(2)取得停車場(庫)合法經(jīng)營權(quán)，參照政府批準(zhǔn)的指導(dǎo)價格，對停車者依法收取車位使用費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)；(3)對非機(jī)動車實行指定地點(diǎn)停放，有權(quán)將違章者的車輛清理出場外。（六）房屋裝飾裝修管理 業(yè)主開展房屋裝修前需要事先向服務(wù)中心提出書面申請，獲

7、得服務(wù)中心書面同意并辦理齊備裝修施工手續(xù)及簽署裝修管理協(xié)議后方可施工。六、 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量（一）房屋外觀房屋外觀基本完好和整潔。室外招牌、廣告和霓虹燈等保持基本統(tǒng)一美觀并進(jìn)行定期檢查。（二）設(shè)備運(yùn)行1、電梯由專業(yè)人員維護(hù)保養(yǎng)，持證上崗，各種安全檢查審查證件齊全，盡力確保電梯運(yùn)行良好和安全設(shè)施齊全；2、配備專職的水電工程技術(shù)人員維護(hù)設(shè)備設(shè)施，持證上崗；3、制定配電運(yùn)行和二次(加壓)供水制度，實行24小時運(yùn)行(市政臨時停電、停水及日常維修保養(yǎng)所需之情況除外，但應(yīng)提前通知)；4、檢查設(shè)備運(yùn)行情況并進(jìn)行記錄，監(jiān)管有關(guān)的保養(yǎng)工作，盡力確保設(shè)施的正常運(yùn)行；5、大型設(shè)備完好率99以上，中小型設(shè)備完好率96

8、以上。（三）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理1、公用配套設(shè)備、場所(地)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免違章擅改原規(guī)劃要求和侵占設(shè)施或場地的情況，方便居民，公用設(shè)施完好率在95以上；2、道路通暢，路面平坦整潔，排水暢通；3、供電、供水、供氣、通訊管理及設(shè)施運(yùn)行正常，二次供水環(huán)境整潔，避免二次污染及隱患；4、公用排污、排雨水管線設(shè)施完好；5、停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好。（四）環(huán)境衛(wèi)生1、清潔衛(wèi)生實行一體化管理，有專職清潔隊伍，落實管理制度；2、衛(wèi)生設(shè)施齊備，有垃圾收集設(shè)施，生活垃圾日產(chǎn)日清；3、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，定期殺蟲滅鼠。（五）綠化1、綠化衛(wèi)生實行一體化管理，

9、有專職綠化員工，管理制度落實，有定期的修剪養(yǎng)護(hù)計劃；2、保證花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，減少病蟲害及踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。（六）交通秩序與車輛停放1、落實停車管理制度，有專職人員檢查巡邏；2、落實辦公區(qū)內(nèi)機(jī)動車輛管理制度，規(guī)勸違章行駛及停泊行為；3、落實非機(jī)動車輛管理制度，管理有序，停放定點(diǎn)整齊。（七）公共秩序維護(hù)管理1、實行公共秩序維護(hù)和車輛的一體化管理，設(shè)置專業(yè)化管理隊伍，對園區(qū)進(jìn)行巡邏值班；2、加強(qiáng)對安保人員的思想教育和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，管理人員統(tǒng)一制服，熟悉轄區(qū)情況，文明執(zhí)勤。3、物品出入必須提住戶在物管公司登記的授權(quán)人同意并簽字確認(rèn)后方可搬運(yùn)物品。4、物品搬運(yùn)出入時間為8:30

10、12:00,14:0017:00（八）消防1、落實消防監(jiān)控措施和制度，有專職人員管理；2、盡力確保消防設(shè)施完好，每半年進(jìn)行一次消防設(shè)施設(shè)備檢查，以保持良好的防范狀態(tài)；3、可能危及業(yè)主及行人安全處有警示標(biāo)識和防范措施。（九）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修小修：1、小修及時率達(dá)98以上；2、維修質(zhì)量返修率不高于1。急修：1、急修及時率達(dá)98以上：2、維修人員三十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。七、物業(yè)管理的組織實施（一）組織架構(gòu)業(yè)主委員會欣榮物業(yè)管理公司工商、稅務(wù)社區(qū)、公安等綠化澆水修剪造型消殺管理物業(yè)維修設(shè)備維護(hù)節(jié)能降耗治安管理車輛管理消防管理客訴服務(wù)便民服務(wù)協(xié)調(diào)管理樓道保潔環(huán)境保潔垃圾清運(yùn) （二）組織實

11、施1、各職能部門處在物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)下，接受社區(qū)和業(yè)主代表的工作檢查和監(jiān)督。2、作為小區(qū)物業(yè)管理的實施部門，根據(jù)物業(yè)管理公司的授權(quán)，履行雨花毓秀小區(qū)物業(yè)管理合同中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。3、各職能部門實行物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制，內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。4、各職能部門人員按照精干高效、一專多能的原則設(shè)置，以服務(wù)業(yè)主為中心，實行以服務(wù)為重點(diǎn)的規(guī)范操作。5、物業(yè)管理公司服務(wù)中心實行24小時值班，在值班期間值班員根據(jù)授權(quán)履行職責(zé)，確保物業(yè)管理工作的及時性、有效性和不間斷。八、物業(yè)的交驗接管和管理服務(wù)承諾（一）物業(yè)接管程序擬定方案組建機(jī)構(gòu)物業(yè)交驗日常管理簽訂合同崗位培訓(xùn)重點(diǎn)整改搬遷計劃1、

12、物業(yè)管理公司根據(jù)小區(qū)的實際情況，擬定分工明確和管理規(guī)范的實施方案；2、與開發(fā)商委托合同簽訂后，成立物業(yè)管理各職能部門和組織人員的培訓(xùn)；做好開展物業(yè)管理服務(wù)的各項準(zhǔn)備工作；3、按照規(guī)定的時間開展前期物業(yè)管理、物業(yè)交驗和規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。（二）服務(wù)承諾1、清掃保潔率達(dá)98%以上，做到定時清掃，無衛(wèi)生死角，堅持保潔人員自查，管理員巡查、抽查相結(jié)合，確保管理區(qū)域內(nèi)外環(huán)境整潔；垃圾分類存放，日產(chǎn)日清；化糞池定期清掏，無溢出，無環(huán)境污染。2、房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)維修質(zhì)量合格率達(dá)98%以上，做到定期維護(hù)檢修保養(yǎng)，實行維護(hù)人員自檢，管理人員抽檢和住戶回訪、評價相結(jié)合，確保維護(hù)維修質(zhì)量。3、消防設(shè)施、設(shè)

13、備完好率達(dá)100%，做到定期維護(hù)檢修，保證消防檔案完備，消防預(yù)案落實。4、業(yè)主有效投訴處理率在100%以上，回復(fù)率100%。建立住戶投訴回訪制度，定期征詢業(yè)主意見，對投訴反映的問題及時處置反饋。 5、制定和落實年度員工培訓(xùn)計劃，采取公司培訓(xùn)和管理處培訓(xùn)相結(jié)合的方法，確保各類管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率達(dá)100%。6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率達(dá)95%以上，建立定期回訪制度，加強(qiáng)與業(yè)主和住戶的溝通，定期收集意見和需求，確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意程度。九、保障措施 物業(yè)管理屬于勞動密集型、服務(wù)性較強(qiáng)的三產(chǎn)行業(yè)。堅持以人為本的管理理念，實行人性化的企業(yè)管理，充分調(diào)動全體物管員工的積極性，是做好物業(yè)管理工作的根

14、本保證。為了確保雨花毓秀小區(qū)委托范圍物業(yè)管理工作目標(biāo)的實現(xiàn)，公司的保障措施是： 1、組織物業(yè)管理處各類人員的全員培訓(xùn)。為了確保物業(yè)管理的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，公司計劃用15天的時間組織完成物業(yè)管理員工的職業(yè)道德、崗位技能和禮節(jié)禮貌的培訓(xùn)以及委托范圍物業(yè)的衛(wèi)生開荒工作，做到新招員工不經(jīng)過培訓(xùn)不得上崗。2、員工工資不低于省市規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。公司遵守國家和省市關(guān)于勞動工資的有關(guān)規(guī)定，在不低于省市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)員工的工作態(tài)度、工作年限、工作技能和管理能力制定不同的酬勞標(biāo)準(zhǔn)，充分調(diào)動物業(yè)管理員工的工作積極性。3、建立符合公司實際的員工勞動保護(hù)和勞動保險制度。公司定期為員工配發(fā)統(tǒng)一的工作服和手套、口罩等勞保用品；為保安員、維護(hù)維修人