淺談房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策

1、-淺談房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的問(wèn)題及對(duì)策摘要：近些年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃開(kāi)展，同時(shí)房地產(chǎn)抵押貸款逐漸增加，已成為企業(yè)及個(gè)人在各商業(yè)銀行擔(dān)保貸款中舉足輕重的局部,而房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果是各商業(yè)銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，因此房地產(chǎn)抵押估價(jià)是否客觀(guān)公正，關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)、借款人抵押人及評(píng)估機(jī)構(gòu)的切身利益，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估也變得十分重要，但我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)尚處于開(kāi)展的階段，在房地產(chǎn)抵押評(píng)估的同時(shí)存在著一系列的問(wèn)題，而這些問(wèn)題又會(huì)或多或少的影響房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因此解決房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的問(wèn)題，將會(huì)利于房地產(chǎn)抵押的開(kāi)展。本文首先闡述房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估概念的根底，房地

2、產(chǎn)抵押貸款的根本評(píng)估方法及各方法的使用圍，然后在此根底上表達(dá)從各方面分析目前房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生的原因，然后提出在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題，在此根底上針對(duì)其問(wèn)題提出了一系列有效可行的措施，以此來(lái)防房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的良性可循環(huán)開(kāi)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押；抵押估價(jià)；估價(jià)人員；金融風(fēng)險(xiǎn)Abstract：In recent years, with the rapid development of economic reform, China's real estate industry, and real esta

3、te mortgage loans increased gradually, has bee the play a decisive role in the mercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the mercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real e

4、state mortgage appraisal is an objective and fair, to financial institutions, the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests, real estate mortgage loan evaluation has bee very important, but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage,

5、at the same time assessment of the real estate mortgage e*ist a series of problems, the risk of these the problem will be real estate mortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage. Thi

6、s paper firstly describes the real estate mortgage loan assessment concept, using the scope of the basic evaluation method of real estate mortgage and the method, and then on the basis of the analysis of main risks e*isting in the current real estate mortgage assessment and causes in all aspects, an

7、d then put forward the evaluation problems in the real estate mortgage, on the basis of the problem and put forward a series of effective measures, in order to guard against the risk of real estate mortgage appraisal of real estate mortgage risk, promote China's real estate industry and the real

8、 estate financial industry sustainable development.Key Words：Real estate ;Mortgage appraisal ;Valuation;Financial risks當(dāng)前，伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革, 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了飛速的開(kāi)展，同時(shí)房地產(chǎn)抵押貸款逐漸增加，已成為企業(yè)及個(gè)人在各商業(yè)銀行擔(dān)保貸款中舉足輕重的局部。因此房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估也變得十分重要，但我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)尚處于開(kāi)展的階段，在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的同時(shí)存在著一系列問(wèn)題，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的良性可循環(huán)開(kāi)展，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估需在其理論上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并找出其根

9、源問(wèn)題，再提出有效的解決方法，這樣才會(huì)完善房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估，房地產(chǎn)抵押貸款才會(huì)有所保障。一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的理論及方法一房地產(chǎn)評(píng)估的理論房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在融資業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)展分析、估算和判定的活動(dòng)，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。二房地產(chǎn)抵押評(píng)估的根本方法1.市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易

10、的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)展比較，以交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格為根底，對(duì)它們之間的差異進(jìn)展修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。適用圍：有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型，像普通住宅、商鋪、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可以收集到大量的交易實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法則有使用根底。房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺、活潑和完善的地區(qū)。包括未開(kāi)發(fā)或已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的可以買(mǎi)賣(mài)的土地、可以單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化的帶有地上物的小型企業(yè)用地。適用條件：充足的市場(chǎng)交易案例；豐富的估價(jià)經(jīng)歷。2.收益復(fù)原法收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，

11、選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。適用圍：收益法適用于收益性的，其收益性表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是現(xiàn)實(shí)已經(jīng)產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，如正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)店鋪；二是具有潛在獲益能力的房地產(chǎn)。對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園、寺廟、教堂等公用、公益房地產(chǎn)，由于其收益或潛在收益難以量化，不宜采用收益法。適用條件：待估房地產(chǎn)未來(lái)凈收益可以用貨幣計(jì)量。凈收益的產(chǎn)生是連續(xù)的，且穩(wěn)定的。能夠在風(fēng)險(xiǎn)可衡量的根底上確定資本化率。3.本錢(qián)法本錢(qián)法，就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象，所需的全部本錢(qián)減去評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性

12、貶值后的差額，以其作為評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評(píng)估方法。房地產(chǎn)價(jià)格=重置價(jià)格-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值。適用圍：無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、公園等公用公益的房地產(chǎn)。特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià)。如在房地產(chǎn)的征稅工作中，法庭解決房地產(chǎn)權(quán)益糾紛中，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及賠償。對(duì)其他估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的驗(yàn)證。使用條件：房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小,房地產(chǎn)交易實(shí)例較少,難以運(yùn)用市場(chǎng)途徑及其方法和收益途徑及其方法的房地產(chǎn)估價(jià)；開(kāi)發(fā)后供公益事業(yè)使用的房地產(chǎn)估價(jià)；新近開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；具有特殊性用途,缺乏比較實(shí)例的房地產(chǎn)估價(jià),如工業(yè)用房地產(chǎn)等。4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的

13、正常開(kāi)發(fā)本錢(qián)、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或房屋建造本錢(qián)-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)地稅費(fèi)。適用圍：待開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估；土地整理、復(fù)墾；待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估；現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估；在建工程的評(píng)估；可裝修或可改變用途的舊房等。5.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)展修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。適用圍:適用于

14、具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估。二、我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生原因由于我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)起步比較晚，至今只有十幾年的歷史，所運(yùn)用的估價(jià)理論體系根本上都是從西方國(guó)家引進(jìn)的，但是在評(píng)估實(shí)踐中房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估卻存在巨大差異，使得我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的同時(shí)存在著一系列風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然出現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)的根源來(lái)自于幾個(gè)方面，其一是估價(jià)的技術(shù)因素所引起的問(wèn)題，其二是評(píng)估系統(tǒng)本身所導(dǎo)致的問(wèn)題，其三就是由于環(huán)境因素的作用致使在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題。一技術(shù)因素來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)，從理論上看，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的理論方法眾多而且每種方法都有其特定

15、適用的條件和對(duì)象，不同的估計(jì)目的選擇不同的方法就會(huì)產(chǎn)生不同的估計(jì)結(jié)果，這就要求估價(jià)人員在選擇估價(jià)方法的時(shí)候一定要慎重。另外，無(wú)論選取那種估價(jià)方法，都需客觀(guān)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料來(lái)支撐。但是在我國(guó)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估市場(chǎng)中，沒(méi)有完善的信息公開(kāi)制度，對(duì)于一些重要的、有參考價(jià)值的資料估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員并不能及時(shí)地、方便地獲取，有可能致使估計(jì)結(jié)果嚴(yán)重的偏離市場(chǎng)價(jià)值。從實(shí)踐上看，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的直接參與者，他們的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德直接決定著房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的準(zhǔn)確性。目前有些機(jī)構(gòu)為了追求估價(jià)作業(yè)數(shù)量上的成績(jī)，其機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員并沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)。而有些估價(jià)人員雖然通過(guò)短期學(xué)習(xí)和考

16、試取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格，但實(shí)際上幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)際經(jīng)歷和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏全面、客觀(guān)的認(rèn)識(shí)。因此，在對(duì)市場(chǎng)情況及個(gè)體情況較為復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中、自然就會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。二系統(tǒng)因素銀行自身因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。在抵押貸款發(fā)放過(guò)程中，銀行作為抵押權(quán)人，如果不認(rèn)真審核抵押人的償債能力，不公開(kāi)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，沒(méi)專(zhuān)業(yè)人員審核評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員、評(píng)估結(jié)果，過(guò)高發(fā)放貸款比例等，都會(huì)造成抵押貸款的評(píng)估存在著高風(fēng)險(xiǎn)。1.無(wú)視抵押人償債能力 單方面看重抵押物價(jià)值保障:銀行在審核房地產(chǎn)抵押貸款的時(shí)候不僅僅要審核抵押物的抵押價(jià)值還要考慮抵押人的償貸能力。由于銀行業(yè)中存在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，各大銀行為了擴(kuò)展市場(chǎng)，擁有更

17、多的客戶(hù)，不認(rèn)真審查抵押人的償債能力，僅僅將抵押物價(jià)值作為是否發(fā)放貸款的主要依據(jù)，將評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的抵押物的價(jià)值和抵押人提供的收入證明，資信狀況，貸款期限等來(lái)確定發(fā)放貸款的比例。貸款的平安性實(shí)際上僅僅表達(dá)在抵押物的價(jià)值上而無(wú)視抵押人還款能力，*種程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的虛假繁榮。2.不公開(kāi)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu) 銀行在對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)展評(píng)估時(shí)，原則上應(yīng)選擇資質(zhì)等級(jí)高、經(jīng)歷豐富、信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估，以便增加銀行發(fā)放貸款的平安性，銀行在評(píng)定抵押物等級(jí)的時(shí)候，往往是從入圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫(kù)中選取一家或幾家機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估，而入圍的評(píng)估機(jī)構(gòu)有些通過(guò)給予回扣或者好處費(fèi)等為條件入圍。由于金融機(jī)構(gòu)的特殊地位，房地產(chǎn)估價(jià)師

18、不得不按金融機(jī)構(gòu)的要求-高估或低估房地產(chǎn)抵押價(jià)值出具估價(jià)報(bào)告?？梢?jiàn)，金融機(jī)構(gòu)不公開(kāi)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而是指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展房地產(chǎn)抵押估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是建立“利益共同體-共享房地產(chǎn)抵押估價(jià)效勞費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)展壟斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場(chǎng)的惡意競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)序開(kāi)展。三環(huán)境因素環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括國(guó)家政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素都直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的上下及其變動(dòng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)歸根到底就是出現(xiàn)違約時(shí)的抵押物的流動(dòng)性，如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度的貶值，則金融機(jī)構(gòu)的損失將無(wú)法估量，如果抵押物的價(jià)值在最初評(píng)估過(guò)程中貸款就背離真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，過(guò)高的評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)屢次

19、和長(zhǎng)期的金融抵押貸款，未來(lái)一段時(shí)期勢(shì)必會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬。而房地產(chǎn)抵押貸款期限普遍較長(zhǎng)，少則5年，多則25年，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫存在。舉例來(lái)說(shuō)，我國(guó)市房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)泡沫的典型。2006-2007年，省市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持供求平衡狀態(tài)，2021-2021年市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，2021年由于國(guó)際旅游島大背景下，樓市進(jìn)入瘋狂階段，銷(xiāo)售價(jià)格從2021年住宅均價(jià)1萬(wàn)每平方米左右漲到2021年的35000元每平方米左右，近幾年在國(guó)家政策下，房子又迅速的下降19000元每平方米左右，這樣房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值就會(huì)高許多，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫情況。三、我國(guó)房地產(chǎn)抵押

20、貸款評(píng)估存在的問(wèn)題目前,我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)處于開(kāi)展的階段，隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開(kāi)展擴(kuò)大，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與我國(guó)政府部門(mén)的聯(lián)系越來(lái)越頻繁，致使許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)國(guó)家政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在此根底上出現(xiàn)評(píng)定、估算簡(jiǎn)單草率，評(píng)估人員技術(shù)參差不齊，評(píng)估容和格式不規(guī)等現(xiàn)象，由此引發(fā)出房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的一系列問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō):*評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估萬(wàn)州*公司廠(chǎng)房及土地價(jià)值期間，就出現(xiàn)一些問(wèn)題，評(píng)估機(jī)構(gòu)介于是公司評(píng)估，收費(fèi)相對(duì)較高及委托方與銀行關(guān)系較好等原因，評(píng)估人員在委托方不準(zhǔn)進(jìn)入廠(chǎng)房現(xiàn)場(chǎng)勘查，僅在外面照相的情況下，依然對(duì)其進(jìn)展了評(píng)估，并按照委托方要求評(píng)估的價(jià)格出具評(píng)估報(bào)告，在收評(píng)估費(fèi)用

21、的時(shí)候未按照相關(guān)法規(guī)的比例進(jìn)展收費(fèi)，而是與委托方相互確定一個(gè)適宜的價(jià)格進(jìn)展評(píng)估，這個(gè)評(píng)估過(guò)程中，就出現(xiàn)了下面舉出的相當(dāng)嚴(yán)重的局部問(wèn)題。一評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊，以致房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估不合理在房地產(chǎn)抵押評(píng)估事務(wù)中，各商業(yè)銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)是根據(jù)評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告，銀行再根據(jù)估價(jià)師評(píng)估結(jié)果的根底上按照固定的比率向貸款方提供貸款額度即貸款額度=估價(jià)結(jié)果*貸款比率，因此可以說(shuō)評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師應(yīng)該對(duì)貸款擔(dān)有重大的責(zé)任。但是在實(shí)際評(píng)估操作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的，*些估價(jià)師素質(zhì)差而高估或低估估價(jià)結(jié)果，將會(huì)對(duì)銀行造成嚴(yán)重的麻煩。如果貸款方違約不及時(shí)向銀行還款，銀行在對(duì)

22、抵押物進(jìn)展依法拍賣(mài)時(shí)，銀行可能會(huì)由于評(píng)估值和拍賣(mài)金額相差太大而遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，然而一般而言評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師告上法庭。?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?指的是“抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值就是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，它等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。而在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估不合理性主要表達(dá)在以下三個(gè)方面：第一方面是指為了以較少的抵押房地產(chǎn)取得較多的滿(mǎn)足借款人需求的貸款額，而高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值。第二方面是指在抵押房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)金融機(jī)構(gòu)放款量所需要的擔(dān)保額度時(shí)，為使借款人少支付評(píng)估費(fèi)用而低估抵

23、押房地產(chǎn)價(jià)值。第三方面是指在房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)未全面考慮法定優(yōu)先受償款，即法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值扭曲。比方說(shuō)：美爾雅，大股東以抵債的磁湖山莊，其賬面價(jià)值為9627萬(wàn)元，而評(píng)估值卻高達(dá)16569萬(wàn)元，評(píng)估升值幅度高達(dá)72%。而該公司抵債資產(chǎn)實(shí)質(zhì)并不盈利，而這種高評(píng)是令人堪憂(yōu)的。二房地產(chǎn)抵押權(quán)益界定不明晰估價(jià)師對(duì)抵押房地產(chǎn)權(quán)利狀況的判斷往往是房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值的界定。?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?說(shuō)明估價(jià)師寫(xiě)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告必須仔細(xì)描述清楚抵押房地產(chǎn)有無(wú)租賃限制及產(chǎn)權(quán)登記等權(quán)益狀況。房地

24、產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利的產(chǎn)生與變更都應(yīng)該到相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)展登記的，但事實(shí)上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，這樣就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象。信貸人員和房地產(chǎn)估價(jià)師也根本廣泛意識(shí)到核查抵押房地產(chǎn)權(quán)證和現(xiàn)場(chǎng)查勘的相關(guān)必要性及其重要性，但是現(xiàn)實(shí)中工程款拖欠及借款人掩蓋已存在的租賃關(guān)系、已抵押局部又進(jìn)展預(yù)售、重復(fù)抵押、預(yù)售局部又進(jìn)展抵押等問(wèn)題仍然存在，并以新的形式表現(xiàn)出來(lái)。這些問(wèn)題的存在即會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也會(huì)對(duì)抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力起一定的影響力。三房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告不規(guī)房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果是房地產(chǎn)抵押貸款的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)抵押估價(jià)的重要成果。目前，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的不規(guī)直

25、接降低了估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，直接對(duì)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者使用報(bào)告的效果有影響。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告不規(guī)問(wèn)題具體表達(dá)在下面三點(diǎn)：一是抵押估價(jià)報(bào)告的不完整，如缺少對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)利的書(shū)面查詢(xún)資料調(diào)查記錄，使得報(bào)告無(wú)法具體形象地披露抵押物的權(quán)利情況。二是根據(jù)委托人的要求，拼湊房地地產(chǎn)抵押價(jià)值，使得房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告缺乏科學(xué)性和客觀(guān)性。三是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中普遍缺乏對(duì)影響抵押價(jià)值的因素分析，如變現(xiàn)能力分析、抵押風(fēng)險(xiǎn)分析等，有的只是在估價(jià)報(bào)告的假設(shè)和限制條件中簡(jiǎn)單提及，缺乏針對(duì)性和客觀(guān)性。四房地產(chǎn)抵押估價(jià)效勞收費(fèi)混亂房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)?，不得惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)

26、方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)、迎合委托人虛估房地產(chǎn)抵押價(jià)值要求、給予“回扣?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)過(guò)程中，給予金融機(jī)構(gòu)回扣、惡意壓低估價(jià)效勞費(fèi)等現(xiàn)象普遍存在。五估價(jià)缺乏客觀(guān)性、公正性 評(píng)估機(jī)構(gòu)選取的非公開(kāi)性決定了估價(jià)結(jié)果缺乏客觀(guān)性金額公正性。在銀行進(jìn)展房地產(chǎn)抵押房貸的過(guò)程中，往往是從以前已經(jīng)確定的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫(kù)中選取一家或幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估，沒(méi)有給客戶(hù)選擇的時(shí)機(jī)。這些指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，雖然原則上應(yīng)該是估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)較高、信譽(yù)較高的評(píng)估公司。這種指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，在當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)眾多，不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)頻發(fā)的情況下，無(wú)疑增加了銀行部人員的腐敗的可能性，降低了抵押貸款的平安性。四、我國(guó)房地

27、產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在問(wèn)題的原因分析一關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)不健全當(dāng)前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方面的法律法規(guī)還不夠完善，現(xiàn)有的法律法規(guī)又未能有效地被執(zhí)行，房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的違規(guī)現(xiàn)象不能及時(shí)有效懲罰，也沒(méi)有建立起完善的信用記錄。?中國(guó)人民銀行貸款通則?沒(méi)有規(guī)定借款人申請(qǐng)借款時(shí)應(yīng)上交抵押房地產(chǎn)權(quán)益狀況是我說(shuō)明材料，而且各商業(yè)銀行業(yè)只是要求借款人提供抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，這就給估價(jià)師查明有無(wú)租賃或有無(wú)工程款拖欠等問(wèn)題帶來(lái)很大難度。?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?第21條規(guī)定“以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。如果抵押人和承租人聯(lián)

28、合起來(lái)成心將租賃情況不告知抵押權(quán)人或是租賃發(fā)生在抵押之后，則很明顯，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不用考慮承租人的權(quán)益，但是如果租賃發(fā)生在抵押之前，抵押人即不將已出租情況告知抵押權(quán)人，又不將抵押事宜告知承租人，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)都將造成房地產(chǎn)抵押估價(jià)的混亂，而且無(wú)形中增加了金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)。二關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)規(guī)章制度缺乏與不完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制、信用檔案管理等方面的規(guī)章制度不完善，直接影響著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境及社會(huì)信譽(yù)。1.房地產(chǎn)估價(jià)待業(yè)協(xié)會(huì)權(quán)限缺乏房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律組織，在對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的資質(zhì)、信用、業(yè)務(wù)行為等方面的引導(dǎo)、監(jiān)視和管理等方面，比政府主管部門(mén)更

29、具優(yōu)勢(shì)，而且，由于行業(yè)協(xié)會(huì)在政府主管部門(mén)與機(jī)構(gòu)之間起著橋梁作用，在機(jī)構(gòu)間起著協(xié)調(diào)作用，所以行業(yè)協(xié)會(huì)可以及時(shí)將行業(yè)現(xiàn)狀等信息反響給政府主管部門(mén)，然而，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的權(quán)限有限，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)缺乏最直接和最有效的管理。2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)師人員較少 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所需注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的人數(shù)太少：舉例來(lái)說(shuō)，我所實(shí)習(xí)的*評(píng)估公司，在公司上班的相關(guān)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只有2位，其余的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只是把證掛靠在公司里面。而對(duì)于即使國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，也只要求擁有7名以上注冊(cè)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師，這就很難使得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)形成規(guī)模效應(yīng)，不能保證評(píng)估機(jī)構(gòu)系統(tǒng)化和

30、高標(biāo)準(zhǔn)收集、整理和研究市場(chǎng)信息資料，從而無(wú)法提高評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量。而且房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)遍布、技術(shù)水平良莠不齊，再加上行業(yè)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境較差，嚴(yán)重影響著估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量。3.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用檔案系統(tǒng)的缺乏目前我國(guó)還未建立起較完善的關(guān)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的信用檔案系統(tǒng)，其職業(yè)道德與信用狀況并不清楚，對(duì)違反職業(yè)道德的估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)也沒(méi)有建立起完善的公示制度，使得違反職業(yè)道德的本錢(qián)很低。不完善的信用檔案又直接導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的退出機(jī)制建立的缺位。三房地產(chǎn)抵押估價(jià)操作不夠規(guī)1. 房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)抵押物權(quán)益狀況的調(diào)查過(guò)于簡(jiǎn)單 ?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)，

31、房地產(chǎn)估價(jià)師要對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)勘查，細(xì)致地了解抵押房地產(chǎn)的權(quán)益情況。由于土地和房屋分屬兩個(gè)行政部門(mén)管理，房地產(chǎn)權(quán)利登記比較混亂，工程款拖欠又很常見(jiàn)盡管?城市房屋租賃管理方法?第13條規(guī)定“房屋租賃實(shí)行登記備案制度，但事實(shí)上絕大多數(shù)租賃關(guān)系式?jīng)]有登記的，租賃情況都需要房地產(chǎn)估價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)進(jìn)展詢(xún)問(wèn)，而有些估價(jià)師對(duì)抵押物調(diào)查過(guò)于簡(jiǎn)單，只是拍些照片，形式化地詢(xún)問(wèn)一些外表問(wèn)題，再加上有些委托人有心隱瞞已存在的租賃關(guān)系和工程款拖欠等情況，造成抵押房地產(chǎn)權(quán)益狀況不明晰。使得房地產(chǎn)估價(jià)師不能準(zhǔn)確判定抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償款而直接影響房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的正確性。2. 缺少房地產(chǎn)抵押評(píng)估操作技術(shù)規(guī)?房地

32、產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?第5條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀(guān)、公正、合法、慎重的原則。對(duì)應(yīng)“慎重原則，沒(méi)有進(jìn)展具體界定，使得房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)法把握：?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?提出了“其他法定優(yōu)先受償權(quán)，卻沒(méi)有對(duì)“其他的具體容進(jìn)展明確；?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?第15條要求在估價(jià)報(bào)告中給出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，但是卻沒(méi)有明確規(guī)定將“風(fēng)險(xiǎn)提示放在估價(jià)報(bào)告中的位置，而且也沒(méi)有對(duì)“必要的程度進(jìn)展界定，這些情況一方面導(dǎo)致了估價(jià)報(bào)告格式的不統(tǒng)一；另一方面，由于沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師就相關(guān)容僅作為形式上的描述，沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性意義。四、完善我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的對(duì)策綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中

33、出現(xiàn)的問(wèn)題，在其深入分析其原因的根底上，針對(duì)其問(wèn)題提出了一系列有效可行措施，以此防房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的良性可循環(huán)開(kāi)展。一完善評(píng)估行業(yè)的規(guī)章制度1.提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證要求 適度增加各級(jí)別房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所要求擁有的取得資格的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，對(duì)國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求必須擁有資深房地產(chǎn)估價(jià)師，至于數(shù)量要求方面有待業(yè)人員進(jìn)一步斟酌，從而促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的合并重組，擴(kuò)大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的規(guī)模，以有效發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2.提高注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考的學(xué)歷條件，并進(jìn)展等級(jí)執(zhí)業(yè)。 如要求報(bào)考人員必須具備大學(xué)及同等以上學(xué)歷，報(bào)考人員取得的學(xué)歷及學(xué)位必

34、須是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)所認(rèn)可專(zhuān)業(yè)的，報(bào)考人員必須無(wú)任何不良記錄，被強(qiáng)制退出房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的人員不可參加任何級(jí)別的估價(jià)人員考試，將我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估人員劃分為估價(jià)員、初級(jí)估價(jià)員、中級(jí)估價(jià)員、高級(jí)估價(jià)員和資深估價(jià)師五個(gè)等級(jí)。估價(jià)員是在滿(mǎn)足上述前提條件下并通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)員考試即可。3.表現(xiàn)建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)效勞信用管理制度 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要建立完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用管理制度，由地方估價(jià)師協(xié)會(huì)建立起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的信用檔案，將估價(jià)人員的誠(chéng)信執(zhí)業(yè)情況、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量審核狀況、受到的獎(jiǎng)懲情況等信息每年在當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師協(xié)會(huì)上通報(bào)并歸入從業(yè)人員檔案，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異者進(jìn)展表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)表現(xiàn)差者進(jìn)展通

35、報(bào)和懲罰，造成重大損失者或缺乏執(zhí)業(yè)道德者撤消執(zhí)業(yè)書(shū)并通報(bào)。4.建立房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告多級(jí)審核制度 針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)師素質(zhì)參差不齊、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量不高的現(xiàn)狀，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格建立估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師自審、組技術(shù)總監(jiān)初審、組經(jīng)理再審及估價(jià)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理終審的四級(jí)審核制度。并確立總經(jīng)理問(wèn)責(zé)制，嚴(yán)把估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量關(guān)，確保抵押評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。5.完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開(kāi)展壯大，房地產(chǎn)抵押評(píng)估的規(guī)模和數(shù)量也在不斷的上升。評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在抵押評(píng)估中扮演的角色越來(lái)越重要。為規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度。建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)

36、量保證體系，并根據(jù)體系建立進(jìn)展必要的職責(zé)劃分，互相約束，互相促進(jìn)，做到職責(zé)清楚，利益明確。6.增補(bǔ)?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?的條文說(shuō)明 廣泛征集完善?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?的建議，明確界定各項(xiàng)要求的具體標(biāo)準(zhǔn)，能夠量化的標(biāo)準(zhǔn)就不允許在報(bào)告中進(jìn)展定性分析。例如，對(duì)法定優(yōu)先受償款要進(jìn)展詳細(xì)界定，對(duì)抵押房地產(chǎn)權(quán)益的調(diào)查與核實(shí)、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的提示、變現(xiàn)能力的分析等給出更明確的要求。7.制定?房地產(chǎn)抵押估價(jià)操作技術(shù)規(guī)?由于房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特殊性，應(yīng)在?房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)?及?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)?的指導(dǎo)下，制定出適用性較強(qiáng)的?房地產(chǎn)抵押估價(jià)操作技術(shù)規(guī)?，確保房地產(chǎn)抵押估價(jià)的科學(xué)性、客觀(guān)性。二提高評(píng)估人

37、員能力及素質(zhì)1.加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃開(kāi)展，也連帶著房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速開(kāi)展。由于抵押物的評(píng)估價(jià)值是銀行確定貸款額度的一個(gè)根本依據(jù)，所以如何科學(xué)的評(píng)估房地產(chǎn)，如何防和控制評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就成了至關(guān)重要的因素。2.加強(qiáng)與客戶(hù)溝通，鑒別真假信息和資料。房地產(chǎn)估價(jià)師要擅于與客戶(hù)進(jìn)展充分溝通，評(píng)估前重在了解客戶(hù)的根本情況，掌握客戶(hù)估價(jià)的真實(shí)需求，為擬定正確的評(píng)估方案做準(zhǔn)備；評(píng)估進(jìn)展時(shí)重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；評(píng)估后重在引導(dǎo)客戶(hù)合理運(yùn)用估價(jià)報(bào)告，減少估價(jià)報(bào)告誤用的可能性。同時(shí)鑒別資料的真假性，最大限度防和控制估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。3.明確抵押貸款評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型在“抵押房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)展

38、貸款這一評(píng)估目的下，選擇不同的價(jià)值類(lèi)型將不僅是在價(jià)值性質(zhì)上不同，而且評(píng)估的思路與最終數(shù)量上的結(jié)果也往往存在較大的差異。因此在對(duì)房地產(chǎn)做抵押貸款評(píng)估時(shí)必須明確評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，即市場(chǎng)價(jià)值、抵押貸款價(jià)值和清算價(jià)值。抵押貸款價(jià)值是最符合抵押貸款評(píng)估目的的。抵押貸款價(jià)值是充分地考慮到抵押資產(chǎn)的功能、使用方式和狀態(tài)的一種價(jià)值類(lèi)型。市場(chǎng)價(jià)值在目前應(yīng)用得最為廣泛，但基于當(dāng)前市場(chǎng)信息得出的抵押資產(chǎn)價(jià)值有可能隨市場(chǎng)波動(dòng)在貸款期限發(fā)生較大下跌，這將嚴(yán)重威脅到貸款的平安，所以市場(chǎng)價(jià)值適用于貸款期限較短、抵押資產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較小的抵押貸款業(yè)務(wù)。清算價(jià)值則適用于變現(xiàn)可能性較大的抵押資產(chǎn)以及貸款期限較短的抵押貸款業(yè)務(wù)，該中價(jià)值

39、類(lèi)型更多的情況下是應(yīng)用于債務(wù)人不能如期還款而將抵押資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)，也就是在即將變現(xiàn)拍賣(mài)時(shí)，三種價(jià)值的比較見(jiàn)表1。表1 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估三種價(jià)值類(lèi)型比較評(píng)估價(jià)值類(lèi)型評(píng)估涵蓋的時(shí)期評(píng)估要求評(píng)估方法評(píng)估難度現(xiàn)實(shí)可行性抵押率市場(chǎng)價(jià)值貸款前的*一時(shí)期公開(kāi)市場(chǎng)首選市場(chǎng)法，其次可選收益法和本錢(qián)法易高高抵押貸款價(jià)值貸款的整個(gè)期間保守、慎重首選凈現(xiàn)金流折現(xiàn)法，也可選收益法和本錢(qián)法難低低清算價(jià)值貸款到期準(zhǔn)確預(yù)測(cè)首選清算法，也可選市場(chǎng)法等其他方法較難較低最低4.加強(qiáng)職業(yè)道德教育提高房地產(chǎn)抵押估價(jià)從業(yè)人員的道德素養(yǎng)。一方面，金融機(jī)構(gòu)需嚴(yán)格制定職業(yè)道德守則，并保證全員貫徹，從而為房地產(chǎn)抵押估價(jià)提供一個(gè)良好的外部

40、環(huán)境。另一方面，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也要加強(qiáng)估價(jià)人員的思想教育，在房地產(chǎn)估價(jià)師考核中增加職業(yè)道德和誠(chéng)信方面的考試容，使房地產(chǎn)估價(jià)人員在學(xué)習(xí)中逐步增強(qiáng)職業(yè)道德和誠(chéng)信觀(guān)念，牢記職業(yè)道德準(zhǔn)則，時(shí)刻講求誠(chéng)信，從而樹(shù)立良好的職業(yè)形象。三金融機(jī)構(gòu)公布房地產(chǎn)抵押貸款的估價(jià)要求為規(guī)房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場(chǎng)，建議實(shí)行借款人自由選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)自己保障資產(chǎn)盈利性和平安性的需要及估價(jià)報(bào)告用途唯一的特點(diǎn)，明確規(guī)定估價(jià)人員在報(bào)告用途唯一的特點(diǎn)，明確規(guī)定估價(jià)人員在報(bào)告中所需提供的容及要件，并對(duì)外公布。而且基于貸款平安性及防風(fēng)險(xiǎn)的角度，市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值在初次評(píng)估之后，在貸款期仍需定期監(jiān)控其價(jià)值的變動(dòng)情況，進(jìn)展再評(píng)估

41、活動(dòng)，以獲得不斷更新的價(jià)值依據(jù)，在此前提下，加強(qiáng)審核部門(mén)的審批權(quán)，對(duì)借款人的償債能力、信用記錄及估價(jià)師所提供的估價(jià)報(bào)告進(jìn)展嚴(yán)格審核，并加大審核部門(mén)引入專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員的力度，提高審批質(zhì)量。此外，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化信貸人員的評(píng)估知識(shí)、培訓(xùn)和考核，以正確理解房地產(chǎn)抵押估價(jià)的程序和步驟。保證評(píng)估的客觀(guān)性、公正性，金融 機(jī)構(gòu)公開(kāi)公證的選擇抵押物價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)、同時(shí)給予客戶(hù)一定的自主選擇權(quán)，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的公開(kāi)公正及獨(dú)立性。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)不得再繼續(xù)采取指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估進(jìn)展評(píng)估，應(yīng)按照公開(kāi)和公證的原則，從評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取信譽(yù)好、估價(jià)質(zhì)量高的的評(píng)估機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)的選取不應(yīng)由個(gè)別工作人員決定，從源頭上阻止金融機(jī)構(gòu)的工作人員從中收取回扣等現(xiàn)象的產(chǎn)生。從本質(zhì)上，給及房地產(chǎn)抵押評(píng)估良好的環(huán)境。1.全面把握房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的重點(diǎn)銀行發(fā)放貸款的目的是為了獲取利息并收回本金，而不是為了得到抵押物。因此，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是最重要的，第二還款來(lái)源只是必要的補(bǔ)充作用,重視借款人第一還款來(lái)源。發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人抵物價(jià)值的充足性和變現(xiàn)能力，更重要的是重視第一還款來(lái)源。因?yàn)殂y行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并