第三章 市場比較法

1、第三章第三章 市場比較法市場比較法 房地產估價房地產估價思考與思考與練習題練習題本章本章教學要求教學要求本章主要本章主要內容內容【教學目的和要求教學目的和要求】通過本章的學習使學生掌握市場比通過本章的學習使學生掌握市場比較法的特點與適用范圍、市場比較法的操作步驟、市場較法的特點與適用范圍、市場比較法的操作步驟、市場比較法的公式；理解市場比較法的概念、市場比較法的比較法的公式；理解市場比較法的概念、市場比較法的理論依據。理論依據。 【教學重點及難點教學重點及難點】市場比較法的特點與適用范圍市場市場比較法的特點與適用范圍市場比較法的公式及其應用比較法的公式及其應用?！窘虒W內容與時間教學內容與時間】

2、市場比較法原理及步驟（市場比較法原理及步驟（4學學時）；應用舉例（時）；應用舉例（2學時）學時）【教學方法與手段教學方法與手段】主要以多媒體教學為主，輔以適當主要以多媒體教學為主，輔以適當的課堂和課下練習。的課堂和課下練習。 首頁第三章第三章 市場比較法市場比較法 第三章第三章 市場比較法市場比較法 第一節(jié)第一節(jié) 市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理 第二節(jié)第二節(jié) 市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟 第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法運用舉例市場比較法運用舉例 首頁 市場比較法市場比較法（ market comparison approach ）：是將估是將估價對象與在估價時點近期有過交易的價對象

3、與在估價時點近期有過交易的類似房地產類似房地產進行比較，對這進行比較，對這些類似房地產的些類似房地產的已知價格作適當的修正已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。觀合理價格或價值的估價方法。 采用比較法求得的房地產價格又稱比準價格。采用比較法求得的房地產價格又稱比準價格。 第一節(jié)第一節(jié) 市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理目錄一、市場比較法的概念一、市場比較法的概念類似房地產（類似房地產（similar property）：）：是指與估價對象處于是指與估價對象處于同一供求圈同一供求圈內，內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構并在用途、規(guī)模、檔

4、次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房等方面與估價對象相同或相近的房地產。地產。同一供求圈（同一供求圈（comparable search area）是指與估價對象）是指與估價對象具有替代關系，價格互相影響的具有替代關系，價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。地區(qū)。二、市場比較法的二、市場比較法的理論依據理論依據替代原理替代原理三、市場比較法的估價公式三、市場比較法的估價公式交易情況交易情況修正系數修正系數交易日期交易日期修正系數修正系數可比實例可比實例價格價格房地產狀房地產狀況修正況修正估價對象估價對象價格價格待估對象待估對象價格價格可比實例可比實例

5、價格價格房地狀況房地狀況修正修正標準房地標準房地產價格產價格標準化標準化修正修正)(100100)()(100可比實例價格估價對象價格）（實例狀況價格對象狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格可比實例價格2直接比較調整公式直接比較調整公式2.2.間接比較調整公式間接比較調整公式100)()(100100)()(100可比實例價格估價對象價格）（標準狀況價格對象狀況價格實例狀況價格標準狀況價格成交日期價格估價時點價格實際成交價格正常市場價格可比實例價格3四、市場比較法的適用對象和適用條件四、市場比較法的適用對象和適用條件1、適用對象、適用對象2、適用條件、適用條件適用于具有交易

6、性的不動產，如不動產開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場、標準廠房等。（1）有足夠數量的比較案例（2）交易案例資料與待估土地具有相關性和替代性（3）交易資料的可靠性（4）交易資料的正常性（5）交易資料的合法性目錄例題例題第一節(jié)第一節(jié) 市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理四、市場比較法的適用對象和適用條件四、市場比較法的適用對象和適用條件3、特點、特點第一節(jié)第一節(jié) 市場比較法的基本原理市場比較法的基本原理 接近市場行情，現實性較強 以替代關系為途徑，所求得的價格稱“比準價格” 以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調 需要估價人員具有較高素質 正常選擇比較實例和合理修正交易實例價格是

7、關鍵第二節(jié)第二節(jié) 市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟一、一、收集交易實例收集交易實例二、二、選取可比實例選取可比實例三、三、建立價格可比基礎建立價格可比基礎四、四、進行交易情況修正進行交易情況修正五、五、進行交易日期修正進行交易日期修正六、六、進行房地產狀況修正進行房地產狀況修正七、七、求取比準價格求取比準價格目錄第二節(jié)第二節(jié) 市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟一、收集交易實例一、收集交易實例1、收集交易實例的途徑：、收集交易實例的途徑：（1）查閱政府有關部門資料，如房地產權利人轉讓不動產時申報）查閱政府有關部門資料，如房地產權利人轉讓不動產時申報的成交價格資料與交易登記資料、政府出讓土地

8、使用權的資料。的成交價格資料與交易登記資料、政府出讓土地使用權的資料。（2）查閱各種媒介，如地方性報刊、網站，以獲取房地產租售的信息。查閱各種媒介，如地方性報刊、網站，以獲取房地產租售的信息。（3）從開發(fā)商和代理商那里獲取。）從開發(fā)商和代理商那里獲取。（4）參加各類房地產交易展示會。）參加各類房地產交易展示會。（5）對房地產交易當事人及相關機構進行調查。）對房地產交易當事人及相關機構進行調查。（6）同行之間互供。）同行之間互供。2、收集的主要內容：、收集的主要內容：（1）交易雙方的基本情況及交易目的）交易雙方的基本情況及交易目的 ；（2）交易實例房地產狀況；）交易實例房地產狀況；（3）成交價格

9、及付款）成交價格及付款形式（成交方式）形式（成交方式）；（；（4）成交日期；（）成交日期；（5）付款方式；（付款方式；（6）交易情況）交易情況 。名稱坐落賣方買方成交價格貨幣種類成交日期付款方式房地產狀況說明區(qū)位狀況說明權益狀況說明實物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖房地產類型：調查人員：調查日期： 年 月 日交易實例調查表交易實例調查表 2 2、比較實例選取的具體要求、比較實例選取的具體要求1）所處地區(qū)相同或處于類似的供需范圍2）用途相同3）建筑結構與建筑形式相同4）權利性質相同5）價格類型相同6）估價時點接近 7）正常交易1 1、比較實例與待估房地產應具有可比性。比較實例與待估房地

10、產應具有可比性。1）實物的同一性或類似性2）位置的同一性或類似性3）時間的接近性4）交易情況無反常第二節(jié)第二節(jié) 市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟二、選取可比實例二、選取可比實例三、建立價格可比基礎三、建立價格可比基礎（1）統(tǒng)一的付款方式：統(tǒng)一的付款方式：（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位：統(tǒng)一幣種和貨幣單位：（3）統(tǒng)一面積內涵：統(tǒng)一面積內涵：（4）統(tǒng)一面積單位：統(tǒng)一面積單位：（5）統(tǒng)一采用單價：統(tǒng)一采用單價：建筑面積下的價格使用面積下的價格建筑面積下的價格使用面積下的價格 使用面積使用面積建筑面積建筑面積例題：例題：在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房

11、屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。 A統(tǒng)一房地產范圍統(tǒng)一房地產范圍 ； B統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一付款方式； C統(tǒng)一價格單位統(tǒng)一價格單位 ； D統(tǒng)一市場狀況統(tǒng)一市場狀況成交日期時一成交日期時一次付清的價格次付清的價格 采用該價格所對應日采用該價格所對應日期時的市場匯價期時的市場匯價建筑面積和使用面積建筑面積和使用面積 除了土地單價、樓面地價外，還有一除了土地單價、樓面地價外，還有一個車位、一個球道等。個車位、一個球道等。例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實例

12、，甲交易實例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200m200m2 2，成交總價成交總價8080萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬元人民幣，第二萬元人民幣，第二期于半年后付期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232元人民幣于一年后付清。乙交元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總價平方英尺，成交總價1515萬美元，于成交時一萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做

13、如下處理：的修正之前應先做如下處理： (1)統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為時人民幣的年利率為8，則：，則：81328132165 . 0甲總價甲總價 76.422（萬元人民幣）（萬元人民幣）乙總價乙總價15（萬美元）（萬美元）(2)統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一采用單價建筑面積平方米元人民幣甲單價/1 .3821200764220使用面積平方英尺美元乙單價/602500150000例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200m200m2 2，成交總價成

14、交總價8080萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬元人民幣，第二萬元人民幣，第二期于半年后付期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232元人民幣于一年后付清。乙交元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總價平方英尺，成交總價1515萬美元，于成交時一萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做如下處理：的修正之前應先做如下處理： （3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為

15、基準，則需要將乙如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民交易實例的美元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為幣與美元的市場匯價為1美元美元8.3元人民幣，則：元人民幣，則：（4）統(tǒng)一面積內涵。）統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積平方米建筑面積0.75平方米使用面積。則：平方米使用面積。則：甲單價甲單價3821.1（元人民幣平方米（元人民幣平方米建筑面積）建筑面積）乙單價乙單價6

16、08.3498（元人民幣平方米英尺（元人民幣平方米英尺使用面積）使用面積）甲單價甲單價3821.1（元人民幣平方米（元人民幣平方米建筑面積）建筑面積）乙單價乙單價4980.75373.5（元人民幣平方米英尺（元人民幣平方米英尺建筑面積）建筑面積）例：例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200m200m2 2，成交總價成交總價8080萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬元人民幣，第二萬元人民幣，第二期于半年后付期于半年后付3232萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款3232元人民幣于一年后付清。乙交元人民幣

17、于一年后付清。乙交易實例的使用面積易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總價平方英尺，成交總價1515萬美元，于成交時一萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，則一般在進行有關的修正之前應先做如下處理：的修正之前應先做如下處理： （5）統(tǒng)一面積單位。）統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于如果以平方米為基準，由于1平方米平方米10.764平方英尺，則：平方英尺，則：甲單價甲單價3821.1（元人民幣平方米（元人民幣平方米建筑面積）建筑面積）乙單價乙單價373.510.764 4020.4（元人民幣平方米（元人

18、民幣平方米建筑面積）建筑面積）第二節(jié)第二節(jié) 市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟四、交易情況修正四、交易情況修正根據估價人員的長期經驗積累，判斷確定修正比例或系數。根據估價人員的長期經驗積累，判斷確定修正比例或系數。（1）差額法。）差額法。公式為：公式為： 可比實例的成交價格交易情況修正額正常價格可比實例的成交價格交易情況修正額正常價格（2）百分率法。）百分率法。 實際估價中常采用百分率法進行交易情況修正，實際估價中常采用百分率法進行交易情況修正，公式為：公式為： 可比實例的成交價格交易情況修正系數正常價格，即可比實例的成交價格交易情況修正系數正常價格，即可比實例的成交價格可比實例的成交價格

19、正常價格（修正系數應以正常價格正常價格（修正系數應以正常價格為基準來確定，比正常市場高為正，低為負）為基準來確定，比正常市場高為正，低為負）11+S%1、交易情況修正：、交易情況修正：是指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比是指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的價格調整為正常價格。實例成交價格偏差，將可比實例的價格調整為正常價格。2、影響交易情況的因素主要包括：、影響交易情況的因素主要包括：3、非正常交易情況修正：、非正常交易情況修正： 對于交易稅費非正常負擔的交易，修正時應將交易稅費非正常對于交易稅費非正常負擔的交易，修正時應將交易稅費非正常負擔情況下的價格，

20、調整為依照政府有關規(guī)定（無規(guī)定的依照當地習負擔情況下的價格，調整為依照政府有關規(guī)定（無規(guī)定的依照當地習慣），交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格，關鍵應把握以下兩慣），交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格，關鍵應把握以下兩點：點：(1)正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格(2)正常成交價格應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格正常成交價格應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格 其中：其中：應由買方負擔的稅費正常成交價格應由買方負擔的稅費正常成交價格應由買方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費比率應由賣方負擔的稅費正常成交價格應由賣方負擔的稅費

21、正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率應由賣方繳納的稅費比率例例3-3：一宗房地產的正常成交價格為一宗房地產的正常成交價格為2500元平方米，賣方應繳元平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的納的稅費為正常成交價格的7，買方應繳納的稅費為正常成交價，買方應繳納的稅費為正常成交價格的格的5，計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。則：，計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。則：賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格2500250072325（元平方米）（元平方米）買方實際付出的價格買方實際付出的價格2500250052625（元平方米）（元平方米）例例3-4：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中

22、寫明，買方付給某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方賣方2325元平方米，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據元平方米，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的的7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。 則該宗房地產交易的正常成交價格為：則該宗房地產交易的正常成交價格為：正常成交價格賣方實際得到的價格正常成交價格賣方實際得到的價格（1應由賣方繳納的應由賣方繳納的稅費比率）稅費比率） 2325（17） 2500（元平方米）（元平方米）正常成交價格

23、應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格正常成交價格應由賣方負擔的稅費賣方實際得到的價格應由賣方負擔的稅費正常成交價格應由賣方負擔的稅費正常成交價格應由賣方繳納的稅費比應由賣方繳納的稅費比率率例例3-5：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方賣方2625元平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負擔。元平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的價格的7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。 則則該宗房地

24、產交易的正常成交價格為：該宗房地產交易的正常成交價格為：正常成交價格買方實際付出的價格正常成交價格買方實際付出的價格（1應由買繳納的應由買繳納的稅費比率）稅費比率） 2625（15） 2500（元平方米）（元平方米）正常成交價格應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格正常成交價格應由買方負擔的稅費買方實際付出的價格應由買方負擔的稅費正常成交價格應由買方負擔的稅費正常成交價格就由買方繳納的稅費就由買方繳納的稅費比率比率第二節(jié)第二節(jié) 市場比較法估價步驟市場比較法估價步驟五、交易日期修正五、交易日期修正1、含義：、含義：將可比實例在交易日期時的價格調整為在估價時點的價格，以符合估價時的市場行情，這種調整

25、稱為交易日期調整。2、修正方法：、修正方法：實際估價中常采用百分率法進行交易日期修正，公式為：可比實例在成交日期時的價格交易日期修正系數交易日期修正系數=在估價時點時的價格從成交日期到估價時點時，當可比實例價格上漲時為T，下跌時為T100T100 在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產變動情況和趨勢做出判斷，給予調整，一般利用下列兩種修正方法，結變動情況和趨勢做出判斷，給予調整，一般利用下列兩種修正方法，結合估價人員根據市場的判斷和經驗。合估價人員根據市場的判斷和經驗。（1）利用價格指數進行修正）利用價格指數進行修正

26、（2）利用價格變動率進行修正）利用價格變動率進行修正在估價時點時的價格成交日期時的價格指數估價時點時的價格指數的價格可比實例在成交日期時（1）利用價格指數進行修正）利用價格指數進行修正 價格指數有定基價格指數和環(huán)比價格指數，在價格指數編制時，需要選擇某個時期作為基期。 采用定基價格指數進行交易日期修正的公式為：采用定基價格指數進行交易日期修正的公式為：例題：某地區(qū)某類房地產例題：某地區(qū)某類房地產2003年年17月的價格指數分別為月的價格指數分別為78.6，75.8，84.0，89.6，93.6，98.4（以（以2002年月為年月為100）。其中某）。其中某宗房地產在宗房地產在2003年月的價格

27、為年月的價格為2400元元，對其進行交易日，對其進行交易日期修正，修正到期修正，修正到2003年月的價格為：年月的價格為：240098.484.02811.4（元（元）（1）利用價格指數進行修正）利用價格指數進行修正采用環(huán)比價格指數進行交易日期修正的公式為：采用環(huán)比價格指數進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數成交日期的下一時期的價格指數再下一時期的價格指數再下一時期的價格指數估價時點時的價格指數在估估價時點時的價格指數在估價時點時的價格價時點時的價格例題：某地區(qū)某類房地產2003年月的價格指數分別為98.6，92.8，95.

28、7，106.0，109.2，113.7，128.5（均已上個月為100）。其中某宗房地產在2003年月的價格為2400元，對其進行交易日期修正，修正到2003年月的價格為：24001.061.0921.1371.2854058.9（元）（元）（2）利用價格變動率進行修正）利用價格變動率進行修正 房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種和期內平均上升或下降的價格變動率兩種 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：的公式為：在估價時點時的價格可比實例

29、在成交日期的價格在估價時點時的價格可比實例在成交日期的價格（1價格變動率）價格變動率）期數期數； 采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：修正的公式為： 可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格（1價格變動價格變動期數）期數）在估價時點時的價格在估價時點時的價格 例例37：某地區(qū)某類房地產某地區(qū)某類房地產2002年年4月至月至10月的價格指數分別為月的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2000年年1月為月為100）。其中某宗房地產在）。其中某宗房地產在2002年

30、年6月的價格為月的價格為1800元平方米，元平方米，對其進行交易日期修正，修正到對其進行交易日期修正，修正到2002年年10月的價格為：月的價格為： 20001.051.0921.1251.1813046.8（元平方米）（元平方米）例例36：某地區(qū)某類房地產某地區(qū)某類房地產2002年年4月至月至10月的價格指數分別為月的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2000年年1月為月為100）。其中某宗房地產在）。其中某宗房地產在2002年年6月的價格為月的價格為1800元平方米，元平方米，對其進行交易日期修正，修正到對其進行交易日期修正，修正到2

31、002年年10月的價格為：月的價格為： （元平方米）2 .23027 .761 .981800例38：評估某宗房地產2002年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元平方米，成交日期2001年10月末。另調查獲知該類房地產價格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年9月末的價格為： 3000（11.5%）4（12）73658（元平方米）例39：某個可比實例房地產2002年2月1日的價格為1000美元平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.

32、2。假設人民幣與美元的市場匯報2002年2月1日為1美元8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：10008.26（10.2）88393（人民幣元平方米）2、區(qū)域因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定區(qū)域因素狀況3）分析差異及差異所造成的價格差異4）進行價格修正1、區(qū)域因素及其修正1）繁華程度2）交通便捷程度3）環(huán)境4）公共設施配套完備程度5）城市規(guī)劃限制六、進行區(qū)域因素修正六、進行區(qū)域因素修正3、區(qū)域因素修正的方法百分比法：直接比較修正法（以估價對象為100） 間接比較修正法（以標準不動產為100）區(qū)域因

33、素因子調整系數表類型比較內容比率1公共設施：市場、學校、公園停車場、醫(yī)院102位置：與中心區(qū)距離、鄰路狀況103規(guī)劃：土地及其周圍的城市規(guī)劃104環(huán)境、人文環(huán)境、小區(qū)生活層次105土地利用程度：小區(qū)內各設施的和諧程度106社區(qū)服務：煤氣供應、馬路清掃、垃圾清理、商業(yè)網點107小區(qū)房地產交易活躍程度、空置率、市場吸引力108交通設施：交通工具、方便程度109休閑和文化：體育設施、影劇院、圖書館、博物館1010其它：噪音、綠化、風景10例例1、有、有3個可比實例，成交價分別是個可比實例，成交價分別是1500元元/m2，1650元元/m2 ，1600元元/m2 ?，F將可比實例不動產的區(qū)域因素與估價。

34、現將可比實例不動產的區(qū)域因素與估價對象的因素進行直接比較，結果見下表：對象的因素進行直接比較，結果見下表：區(qū)域因素估價對象 可比實例A可比實例B可比實例C1.繁華程度2.道路通達度3.公交便捷度4.對外交通5.環(huán)境質量6.景觀7.城市基礎設施8.社會公共設施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值10097106103區(qū)域因素標準不動產估價對象可比實例A可比實例B可比實例C1.繁華程度2.道路通達度3.公交便捷度4.對外交通5.環(huán)境質量6.景觀7.城市基礎設施8.

35、社會公共設施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110總分值10092899792例例2、區(qū)域因素間接比較表、區(qū)域因素間接比較表某城市區(qū)域因素因子條件指數表因素市級商業(yè)服務中心小區(qū)級商業(yè)服務中心公交站點菜場影劇院條件（m）01000 1000200020000300 3006006000300 3005005000300 30050050001000 1000修正系數1.05 1.000.951.04 1.000.961.00 0.970.951.03 1.0

36、00.961.00 0.99因素中學小學幼兒園醫(yī)院條件（m）0800 8000500 5000400 4001200 12000400 4001000 1000修正系數1.000.981.000.971.02 1.000.981.02 1.000.981、個別因素及其修正3、個別因素修正的方法 百分比法：直接比較修正法（以估價對象為100） 間接比較修正法（以標準不動產為100） 加減法：2、個別因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定個別因素狀況3）分析差異及差異所造成的價格差異4）進行價格修正七、進行個別因素修正七、進行個別因素修正1、進行綜合修正2、求取比準價格1）簡單算術平均數法2）加權

37、算術平均數法3）中位數法4）眾數法5）以最具可比性的比較實例的價格結果為主八、求取比準價格八、求取比準價格估價對象價格可比實例成交價格100100S（100T）100100R注：注：每項修正對可比實例每項修正對可比實例成交價格的調整不超過成交價格的調整不超過20%，綜合調整不得超過，綜合調整不得超過30%。第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法應用舉例市場比較法應用舉例目錄一、應用案例一一、應用案例一教材，見P59二、應用案例二二、應用案例二教材，見P61思考與練習題思考與練習題簡答題：簡答題：1、市場比較法的理論依據2、市場比較法的適用對象和條件3、市場比較法的適用特點4、建立價格可比基礎的步驟1、為評估

38、某房地產、為評估某房地產2008年年10月月1日的市場價格，選取的可比實例日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為資料是：交易日期為2008年年4月月1日，合同約定買方支付給賣方日，合同約定買方支付給賣方3 500元元/，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和和3%。自自2008年年2月月1日起到日起到2008年年10月月1日期間，該類房地產價格平均日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲每月比上月上漲03%，則該可比實例修正、

39、調整后的價格為，則該可比實例修正、調整后的價格為（ ）元）元/。 A3673.20；B3673.68；C3790.43；D3790.932、某工業(yè)用地的土地面積為、某工業(yè)用地的土地面積為10 000，規(guī)劃容積率為，規(guī)劃容積率為1.0，樓面，樓面地價為地價為500元元/。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為，樓面地價為1500元元/，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（ ）萬元萬元 。 A500；B1000；C2250；D30003、通過市場調研，獲得某類房地產、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至年至

40、2006年的價格分別年的價格分別為為3405元每平米、元每平米、3565元每平米、元每平米、3730元每平米、元每平米、3905元每平米、元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預測該類房地產元每平米，則采用平均增減量法預測該類房地產2008年的價年的價格為格為( ) 元每平米。元每平米。 A.4075.0；B.4242.5；C.4410.0 ；D.4577.5。DDC首頁1、為進行比較法評估某房地產價格，現搜集有甲、乙、丙三宗交、為進行比較法評估某房地產價格，現搜集有甲、乙、丙三宗交易實例：甲實例使用面積易實例：甲實例使用面積840m2，成交總價，成交總價150萬元，一次付清；萬元，一

41、次付清；乙實例建筑面積乙實例建筑面積1000 m2，成交總價，成交總價120萬元，分三次支付，首期萬元，分三次支付，首期支付支付50萬元，第一年末支付萬元，第一年末支付40萬元，余款于第二年中支付，據查，萬元，余款于第二年中支付，據查，第一年月利率為第一年月利率為1，第二年月利率為，第二年月利率為1.05；丙實例建筑面積為；丙實例建筑面積為14300平方英尺，成交總價為平方英尺，成交總價為18萬美元，一次付清。估價時點人民萬美元，一次付清。估價時點人民幣與美元的市場比價為幣與美元的市場比價為1：8.3，丙實例交易當時的人民幣與美元，丙實例交易當時的人民幣與美元的市場比價為的市場比價為1：8.5

42、。同時可以搜集到該類房地產近幾年人民幣。同時可以搜集到該類房地產近幾年人民幣價格的變動率。又知價格的變動率。又知1 m210.764平方英尺。建筑面積與使用面積平方英尺。建筑面積與使用面積比率為比率為1：0.7。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米人民幣單價。人民幣單價。計算題計算題首頁2、為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選了了、為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選了了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：上表交易情況中，正（負）值表示可比實例

43、價格高（低）于其正常上表交易情況中，正（負）值表示可比實例價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負）值表示可比實例的價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從2006年年1月月1日到日到2006年年6月月31日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1。試利用。試利用上述資料估算該寫字樓上述資料估算該寫字樓2006年年10月月31日的正常單價（如需計算平均日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。值，采用簡單算術平均法）?？杀葘嵗?/p>

44、比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C成交價格（元成交價格（元/ m2/ m2）500050005200520049004900成交日期成交日期20062006年年1 1月月3131日日20062006年年3 3月月3131日日20062006年年7 7月月3131日日交易情況交易情況2 22 23 3房地產狀況房地產狀況1 13 31 1首頁估算該寫字樓估算該寫字樓2006年年10月月31日的正常單價如下：日的正常單價如下：(1)計算公式：比準價格可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數房地產狀況修正系數(2)比準價格A 4756.37（人民幣元平方米） (3)比準價格B 4948.58（人民幣元平方米） (4)比準價格C 4754.94（人民幣元平方米）(5) 估價對象價格（單價）（ 4756.37 + 4948.58 +