第五章收益法

1、收益法收益法 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容主要內(nèi)容5.15.1收益法的基本原理 5.2收益法的計算公式5.3凈收益的確定5.4資本化率的確定5.5收益法的派生方法5.6收益法運用舉例 （一）概念：（一）概念：收益法收益法是預(yù)測估價對象未是預(yù)測估價對象未來的來的正常凈收益正常凈收益，然后選用適當?shù)娜缓筮x用適當?shù)馁Y本資本化率化率或報酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價或報酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估計對象價值的方法。采用收值來求取估計對象價值的方法。采用收益法估價求得的價格稱為益法估價求得的價格稱為收益價格。收益價格。 +理論依據(jù)+適用對象+使用條件+估價步驟計算公式計算公式凈收益凈收益資本化率資本化

2、率派生方法派生方法運用舉例運用舉例l收益還原法收益還原法 l收益資本化法收益資本化法 l投資法投資法 l收益現(xiàn)值法 l地租資本化法 （二）理論依據(jù)：（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理預(yù)期原理 +概念+適用對象+使用條件+估價步驟計算公式計算公式凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例l某一貨幣額某一貨幣額* *利息率利息率= =房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)的凈收益u年房地產(chǎn)凈收益不變年房地產(chǎn)凈收益不變u資本化率每年不變資本化率每年不變u獲取收益的年限為無限年獲取收益的年限為無限年u獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險和獲取銀行利獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險和獲取銀行利息的風(fēng)險相當?shù)臈l件下息的風(fēng)險相當?shù)臈l件下假假設(shè)設(shè)

3、（二）理論依據(jù)：（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理預(yù)期原理 +概念+適用對象+使用條件+估價步驟計算公式計算公式凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例u1 1可獲凈收益的大小可獲凈收益的大小u2 2可獲凈收益期限的長短可獲凈收益期限的長短u3 3獲得該凈收益的可靠性獲得該凈收益的可靠性基基本本思思想想表表 述述 將現(xiàn)在視為估價時點，那么在現(xiàn)在購將現(xiàn)在視為估價時點，那么在現(xiàn)在購買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之

4、和等值，則這一預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價格。貨幣額就是該房地產(chǎn)的價格。（三）收益法的適用的對象和條件（三）收益法的適用的對象和條件 +概念+理論依據(jù)+估價步驟計算公式計算公式凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例u房地產(chǎn)未來的收益能較準確地量化房地產(chǎn)未來的收益能較準確地量化 u風(fēng)險都能較準確地量化風(fēng)險都能較準確地量化 適適用用對對 象象 u適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)u對于收益或潛在收益難以量

5、化的房對于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價格的評估則不適用地產(chǎn)價格的評估則不適用如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。價，收益法大多不適用。條件條件（四）收益法的估價步驟（四）收益法的估價步驟 +概念+理論依據(jù)+適用對象+使用條件計算公式計算公式凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例u1.搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；數(shù)據(jù)資料；u2.估算潛在毛收入；估算潛在毛收入；u3.估算有效毛收入；估算有效毛收入；u4

6、.估算運營費用；估算運營費用；u5.估算凈收益估算凈收益u6.選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)。選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)。u7.選用適宜的收益法計算公式求出收益價格選用適宜的收益法計算公式求出收益價格基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（一）最一般公式（一）最一般公式 niijjinnrArrrArrArAV1121212111)1 ()1)(1 ()1)(1 ()1 (基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例rAv （二）收益年限無限且其他因素不變的公式（二）收益年限無限且其他因素不變的公式 例例5-

7、1 有一房地產(chǎn)正常情況下有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為的年純收益為20萬元，資本化萬元，資本化率為率為10%，其經(jīng)濟耐用年限可，其經(jīng)濟耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。的收益價格。 萬元200%10/20rAV基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式（三）收益年限有限且其他因素不變的公式 為可獲收益年限nrrAvn)1 (11 【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，

8、則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？萬元58.195%)101 (11 %10201050v此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當r=0時，V=An）；（3）收益年限為有限年n?；驹砘驹韮羰找鎯羰找尜Y本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例凈收益有變化的年限trrArAvttiii)1 ()1 (1（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式（四）凈收益在未來的前若干年有變化的公式 ttntiiirrrArAv)1 (1)1 (11 )1 (1有限年有限年無限年無限年假設(shè)前提是： （1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是 A1，A2，At ,

9、在t年以后無變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。 假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，At ,在t年以后無變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。 基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例萬元22.310%)101%(1035)1 (30)1 (28)1 (25)1 (22%1012055432rrrrv【例【例5-35-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5 5年的凈收年的凈收益分別為益分別為2020萬元、萬元、2222萬元、萬元、2525萬元、萬元、2828

10、萬元和萬元和3030萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收益將穩(wěn)定在益將穩(wěn)定在3535萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為率為1010。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為果該房地產(chǎn)的收益年限為5050年，則該宗房地產(chǎn)年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？的收益價格為多少？%)101 (11 %)101%(1035)1 (30)1 (28)1 (25)1 (22%1012055055432rrrrv基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（五）預(yù)知未來若

11、干年的凈收益及若干年（五）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式后的價格的公式 或轉(zhuǎn)售價格）年房地產(chǎn)的價格（殘值未來第 t)1 ()1 (1ttttiiiVrVrAV轉(zhuǎn)售價格-銷售稅費=Vt【例【例5-4】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的市場價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，資本化率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成后，該地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格價格達到5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價值。（1）

12、已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt ；（2）房地產(chǎn)在未來前t年（含第t年）的凈收益有變化且已知；（3）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報酬率r。 【例【例5-55-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100100萬元，萬元，預(yù)計未來預(yù)計未來3 3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3 3年后該處開年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達發(fā)為新的市中心，預(yù)測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達15001500萬萬元，銷售銳費為售價的元，銷售銳費為售價的6 6。如果投資者要求該類投資的收益。如果投資者要求該類投資的收益率為率

13、為1010，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值。，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值。 【解】由題意：【解】由題意：)(04.1308%101%611500%10111%10100111133萬元tttrVrrAV【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2 2年的年的租約中，每年可收取凈租金租約中，每年可收取凈租金8080萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為11001100萬元，拆除費用為萬元，拆除費用為5050萬元，該類萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為房地產(chǎn)的資本化率為10%1

14、0%。該舊辦公樓的價值為多少？。該舊辦公樓的價值為多少？基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例2rbrAv（六）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式（六）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 無限年無限年式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增； （2）資本化率大于零為r； （3）收益年限為無限年?！纠?-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該宗房地產(chǎn)的收益

15、價格。)5(.562%82%82022萬元rbrAV基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（六）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式（六）凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11 2有限年有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增； （2）資本化率r不等于零； （3）收益年限n為有限年限?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元432.07%8130%82%8111%82%82011113030

16、22nnrnrbrrbrAV基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（七）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式（七）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 nnrnrbrrbrAv)1 ()1 (11 2只有有限年只有有限年式中： b凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為 A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且nA/b+1。（當nA/b+1時，第n年的凈收益為負，以后各年的凈收益均為負值，任何一個“理性經(jīng)營者”在A/b+1年后都不會在經(jīng)營）?；驹砘驹韮?/p>

17、收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（八）凈收益按一定比率遞增的公式（八）凈收益按一定比率遞增的公式 grggrAv凈收益逐年遞增的比率)(無限年無限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元375%2%1030 grAV基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（八）凈收益按一定比率遞增的公式（八）凈收益按一定比率遞增的公式 r1nAv111)(時，時，grrggrAvgrn有限年有限年假設(shè)前提是：（

18、1）凈收益按等比級數(shù)遞增 （2）收益年限n為有限年。 【例5-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元26.244%101%211%2%102011150nrggrAV收益會不會減為零基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（九）凈收益按一定比率遞減的公式（九）凈收益按一定比率遞減的公式 )(grAv無無限限年年式中：g凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。

19、【例5-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻坑深}意：萬元67.166%2%1020 grAV基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（九）凈收益按一定比率遞減的公式（九）凈收益按一定比率遞減的公式 nrggrAv111)(有有限限年年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年。 【例5-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收

20、益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。 【解】由題意：萬元15.166%101%211%2%102011150nrggrAV基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例 (一一)概念：概念：凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的純收益。 排出了其他生產(chǎn)要素排出了其他生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的收益部分，所產(chǎn)生的收益部分，而僅屬于房地產(chǎn)所帶而僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益來的收益 1 1潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無空置潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無空置狀態(tài)下可獲得的收入。狀態(tài)下可獲得的收入。2 2有效毛收

21、入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。收入。3 3凈運營收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣凈運營收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例( (二二) )種類（凈收益的取舍）：種類（凈收益的取舍）：實際凈收益：目前狀況下的收益客觀凈收益：合理使用狀態(tài)下的正常收益（有租約除外）有形凈收益：無形凈收益：商譽、實力4

22、 4稅前現(xiàn)金流量：稅前現(xiàn)金流量：是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。5 5期末轉(zhuǎn)售收益：期末轉(zhuǎn)售收益：是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益?；驹砘驹碛嬎愎接嬎愎劫Y本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例 (三三)類型：類型：1.1.每年基本上固定不變；每年基本上固定不變；2.2.每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3.3.每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4.4.其他有規(guī)則的變動情形。其他有規(guī)則的變動情形。每年基本上固定不變的凈收益的求取方法每年基本上固定不變的凈收益的求取方法（

23、實際估價中最常見）（實際估價中最常見）調(diào)查估價對象過去調(diào)查估價對象過去3535年的凈收益，求年的凈收益，求均值均值預(yù)測預(yù)測估價對象未來估價對象未來3535年的凈收益，求均值年的凈收益，求均值基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例 ( (四四) ) 房地產(chǎn)凈收益測算的基本原理房地產(chǎn)凈收益測算的基本原理 ：（1 1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以以年度年度計；計；（2 2）空置等造成的收人損失一般是以）空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入潛在毛收入的某一的某一百分率來計算；百分率來計算；（3

24、3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅；上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅； 凈收益凈收益 = = 潛在毛收入潛在毛收入- - 空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失 - - 運營費用運營費用= = 有效毛收入有效毛收入- - 運營費用運營費用 1 1基于租賃收入測算凈收益（基本公式）基于租賃收入測算凈收益（基本公式）基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例n其業(yè)主

25、與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。娛樂中心、加油站等。n一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入；收入；n二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如經(jīng)營者的正常利潤。如經(jīng)營者的正常利潤。特點特點年凈收益年凈收益= =年經(jīng)營收入年經(jīng)營收入- -年經(jīng)營費用年經(jīng)營費用基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例 (五五)不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益通常為租賃收入扣除由出租人凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的

26、費用后的余額。負擔的費用后的余額。n租賃收入包括租賃收入包括租金收入租金收入和和租賃保證金或押金的租賃保證金或押金的利息收入利息收入。n出租人負擔的費用，一般包括維修費、管理費、出租人負擔的費用，一般包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。費用的扣除視租約而定費用的扣除視租約而定 【思考題】有一建筑面積為【思考題】有一建筑面積為1000m21000m2的寫字樓，其月的寫字樓，其月毛租金水平為毛租金水平為100100元元m2m2，空置率為，空置率為1313，租金損，租金損失為毛租金收入的失為毛租金收入的2 2，合理運營費用為有效租金，合理運

27、營費用為有效租金收入的收入的3030，試求該寫字樓的凈收益。，試求該寫字樓的凈收益。 【思考題】對某商住樓其一層【思考題】對某商住樓其一層2020間商鋪進行評估，間商鋪進行評估，平均每間商鋪的月租金為平均每間商鋪的月租金為20002000元，年均空房率為元，年均空房率為20%20%，該營業(yè)費用平均每月花費，該營業(yè)費用平均每月花費1 1萬元；據(jù)調(diào)查，萬元；據(jù)調(diào)查，該地段同類商鋪月租金為該地段同類商鋪月租金為25002500元，年均空租率為元，年均空租率為10%10%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的1515；該類房地產(chǎn)的資本化率為；該類房地產(chǎn)的資本化率為

28、1010。試選用所給。試選用所給資料估算該商鋪的價值。資料估算該商鋪的價值?；驹砘驹碛嬎愎接嬎愎劫Y本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例（1 1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)： 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等。務(wù)費用和商業(yè)利潤等。（2 2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)： 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附

29、加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤等。務(wù)費用和廠商利潤等。（3 3）農(nóng)地：）農(nóng)地： 凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、畜工費、機水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)舍費，投資利息、農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)利潤等。工費、農(nóng)舍費，投資利息、農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)利潤等。基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例可采用市場比較法，即根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)直接比較得出凈收益。 分別根據(jù)不同經(jīng)營各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加 。 【綜合思考題】某商店的土地使用年限

30、為【綜合思考題】某商店的土地使用年限為4040年，從年，從19981998年年1010月月1 1日期計。該商店共有兩日期計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為層，每層可出租面積各為200m2200m2。一層于。一層于19991999年年1010月月1 1日出租，租期為日出租，租期為5 5年，可出租面年，可出租面積的月租金為積的月租金為180180元元/m2/m2，且每年不變；二層，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為積的正常月租金分別為200200元元/m2/m2和和120120元元/m2/m2，運營費用率為運營費用率

31、為25%25%。該類房地產(chǎn)的資本化率。該類房地產(chǎn)的資本化率為為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20022002年年1010月月1 1日帶租約日帶租約出售時候的價格。出售時候的價格。基本原理基本原理計算公式計算公式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例 (六六)收益年限的確定收益年限的確定估價對象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定 根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命來綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計算公式。注意凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。 考慮因素考慮因素基本原理基本原理計算公式計算公

32、式資本化率資本化率派生方法派生方法運用舉例運用舉例對于建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的 就根據(jù)土地使用年限土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。建筑物折舊費和土地攤提費。 對于建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的 以建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費； 然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例

33、運用舉例 1 1、綜合資本化率綜合資本化率 應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時所采用的資本化率。所對應(yīng)的應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。2、建筑物資本化率、建筑物資本化率 運用收益還原法評估建筑物時所采用的資本化率。所對運用收益還原法評估建筑物時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益也是建筑物的年凈收益。應(yīng)的凈收益也是建筑物的年凈收益。3、土地資本化率、土地資本化率 運用收益還原法評估土地時所采用的資本化率。所對應(yīng)運用收益還原法評估土地時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地的年凈收益，這個凈收益不應(yīng)包括其他方面的凈

34、收益是土地的年凈收益，這個凈收益不應(yīng)包括其他方面帶來的部分。帶來的部分。在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：綜合資綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。 基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例運用舉例1 1市場提取法市場提取法( (市場比較法市場比較法) ) 是通過搜集市場上相類似房地產(chǎn)的凈收益、是通過搜集市場上相類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反求出資本化率的方法。價格等資料，反求出資本化率的方法。 2 2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）

35、以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。安全利率又稱無風(fēng)險投資的收益率。的方法。安全利率又稱無風(fēng)險投資的收益率。資本化率資本化率 = = 安全利率風(fēng)險調(diào)整值安全利率風(fēng)險調(diào)整值 風(fēng)險調(diào)整值風(fēng)險調(diào)整值= =投資風(fēng)險補償管理負擔補償缺投資風(fēng)險補償管理負擔補償缺乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠3投資收益率排序插入法投資收益率排序插入法基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例運用舉例BLBBLLVVVrVrr04、利用土地與建筑物的資本化率、利用土地與建筑物的資本化率式中：式中：r ro o綜合資本化率；綜合資本化率

36、； r rL L土地資本化率；土地資本化率； r rB B建筑物資本化率；建筑物資本化率； V VL L土地價值；土地價值； V VB B建筑物價值。建筑物價值。基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例運用舉例 ro o= LrL L+ BrB B式中：式中：LL土地價值占房地產(chǎn)價值的比率；土地價值占房地產(chǎn)價值的比率； BB建筑物價值占房地價值的比率，建筑物價值占房地價值的比率， L LB=100B=100【例5-12】某宗房地產(chǎn)，土地價值占總價值的30，土地資本化率為7，建筑物資本化率為9，試求綜合資本化率。【解】由題意： ro = 307（130）9 = 8.4

37、基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例運用舉例（一）投資組合收益率法（一）投資組合收益率法 包括包括: : 抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合 土地與建筑物的組合土地與建筑物的組合自有資金的收益率抵押貸款收益率比率貸款額占房地產(chǎn)價值的貸款價值比率，即抵押綜合資本化率EMEMrrMrrMrMr00)1 (*1、抵押貸款與自有資金的組合時、抵押貸款與自有資金的組合時基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例運用舉例%1 .10%15*%)701 (%8*%700r 例例5-135-13某房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占某房地產(chǎn)，

38、在其購買中通常抵押貸款占7 7成，抵押貸款的年利率為成，抵押貸款的年利率為8%8%，自有資金的年收，自有資金的年收益率為益率為15%15%，則該房地產(chǎn)的資本化率為多少？，則該房地產(chǎn)的資本化率為多少？ 例例5-145-14某宗房地產(chǎn)的年凈收益為某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2 2萬元，萬元，購買者的自有資金為購買者的自有資金為5 5萬元，萬元，自有資金要自有資金要求的年收益率為求的年收益率為12%12%，抵押貸款的年利率為抵押貸款的年利率為8%8%，則該房地產(chǎn)的價格為多少？，則該房地產(chǎn)的價格為多少？萬元該房地產(chǎn)的價格萬元抵押貸款額萬元力支付抵押貸款利息的能萬元購買者要求的收益額5 .1755 .17%8

39、/4 . 14 . 16 . 026 . 0%21*5基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益派生方法派生方法運用舉例運用舉例2、抵押貸款與自有資金的組合時、抵押貸款與自有資金的組合時（見前面資本化率確定）（見前面資本化率確定）（二）殘余法（二）殘余法 所謂殘余法，就是從房地合為一體所產(chǎn)生所謂殘余法，就是從房地合為一體所產(chǎn)生的總收益中，的總收益中，根據(jù)收益法以外的其他估價根據(jù)收益法以外的其他估價方法，方法，扣除歸屬于土地（或建筑物）的收益，扣除歸屬于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即為歸屬于建筑物（或土地）的純收剩余部分即為歸屬于建筑物（或土地）的純收益，再將此殘余的純收益進行資本還原，從

40、而益，再將此殘余的純收益進行資本還原，從而就可求得建筑物（或土地）的收益價格的估價就可求得建筑物（或土地）的收益價格的估價方法。方法。 基本原理基本原理計算公式計算公式凈收益凈收益資本化率資本化率運用舉例運用舉例 1 1、土地殘余法的公式為：、土地殘余法的公式為：LBBLrrVAV0【例【例5-185-18】 某宗房地產(chǎn)每年凈收益為某宗房地產(chǎn)每年凈收益為3030萬元，建筑物價萬元，建筑物價值為值為150150萬元，建筑物資本化率為萬元，建筑物資本化率為1212，土地資本化率為，土地資本化率為1010。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。解：土地價值解：土地價值= =（30-15030-15012%